Актуальные вопросы по капитальному ремонту
Что такое капитальный ремонт многоквартирного дома и чем он отличается от текущего ремонта?
Капитальный ремонт – это плановое выполнение масштабных строительно-монтажных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества дома в целях повышения его эксплуатационных характеристик. При проведении капитального ремонта замене подлежит вся система в целом.
Текущий же ремонт предполагает локальное устранение мелких повреждений и неисправностей. Он заключается, прежде всего, в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, инженерного оборудования и внешней отделки дома. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до постановки на капитальный ремонт.
Текущим ремонтом занимаются управляющие компании и ТСЖ, тогда как капитальный ремонт курирует региональный оператор (Фонд) или сами собственники жилья. Именно за счет средств собственников, которые аккумулируются либо на счете регионального оператора, либо на специальном счете дома (в зависимости от способа формирования фонда), проводится капитальный ремонт.
Какие работы выполняются в рамках капитального ремонта многоквартирных домов?
Денежные средства, собранные собственниками помещений в многоквартирном доме, должны быть направлены исключительно на выполнение работ, относящихся к капремонту.
Перечень работ, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, определен:
1) в ст. 166 Жилищного Кодекса Российской Федерации;
2) в ст. 17 Закона Свердловской области №127-ОЗ » Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области», и включает в себя:
- ремонт крыши, фасада, фундамента и подвальных помещений дома;
- ремонт внутридомовых инженерных систем: ХВС и ГВС, электроснабжения, водоотведения и теплоснабжения;
- замену лифтового оборудования в многоквартирном доме.
Для каждого многоквартирного дома, включенного в Региональную программу, определены виды работ и плановые сроки проведения капитального ремонта. Данную информацию можно уточнить на официальном сайте Фонда в разделе «Найти дом».
Какие способы формирования фонда капитального ремонта существуют?
Согласно п. 3 ст. 170 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
Можно ли изменить способ формирования фонда капитального ремонта?
Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников жилья многоквартирного дома (ч. 1 ст. 173 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Необходимое количество голосов для принятия решения об изменении способа формирования фонда капремонта – 50%+1 от общего числа голосов всех собственников. Переход из «общего котла» на специальный счет осуществляется через 1 год, со спецсчета в котёл – через 1 месяц.
Зависит ли проведение капитального ремонта дома от времени года?
Программа капитального ремонта в Свердловской области реализуется независимо от времени года. Ремонт крыши, инженерных систем холодного и горячего водоснабжени я, водоотведения и электроснабжения, а также замена лифтового оборудования — не зависят от времени года.
К сезонным работам относятся — ремонт фасада, отмостки и ремонт системы теплоснабжения. Работы по капитальному ремонту данных видов работ проводятся в летний период.
Кто должен оплачивать взносы на капитальный ремонт?
С ноября 2014 года у жителей Свердловской области наступила обязанность оплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт, которые являются обязательными для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Региональную программу.
Взносы на капитальный ремонт не оплачивают наниматели жилья и собственники жилья в многоквартирных домах, которые не включены в Региональную программу капитального ремонта в соответствии со ст. 168 Жилищного кодекса РФ и ст. 8 Областного закона, а именно:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов;
3) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
4) многоквартирные дома, в которых имеется менее чем три квартиры.
Сколько составляет минимальный размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в расчете на 1 кв.м площади помещения собственника ?
Согласно части 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации.
Минимальный размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в расчете на 1 кв. метр площади помещения собственника с 2020 года — 9,72 рублей (утвержден Постановлением Правительства Свердловской области от 18.09.2019 г. №598-ПП). С 1 января 2021 года будет небольшое повышение минимального взноса – на 39 копеек с 1 кв. м, то есть взнос будет составлять 10 рублей 11 копеек.
Переходят ли долги по оплате взносов на капитальный ремонт новому владельцу квартиры?
В случае смены собственника – продаже/дарении/наследовании помещения, новый владелец обязан погасить долги за капитальный ремонт предыдущего собственника.
Но если жилье находилось в муниципальной или государственной собственности, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт сохраняется за прежним собственником помещения в многоквартирном доме (ч.3 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ). Это распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года.
Кто выставляет квитанции по взносам на капитальный ремонт?
В течение какого времени действуют гарантии на выполненные в рамках капитального ремонта работы?
На работы, выполненные в рамках капитального ремонта, действует гарантия в течение 5 лет с момента сдачи многоквратирного дома с капитального ремонта в эксплуатацию.
Если в гарантийный период возникают замечания к качеству работ, собственникам нужно действовать следующим образом:
- Первое, что нужно сделать собственникам жилья при обнаружении каких-либо дефектов после завершения ремонтных работ в доме – это обратиться с заявлением в свою управляющую компанию для составления первичного акта осмотра о выявленных недостатках в доме. (Постановление Правительства РФ № 354, п. 13,14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491);
- После получения от управляющей организации обратной связи и составления акта осмотра, в котором УК необходимо зафиксировать замечания и указать возможные причины их появления, собственникам или представителям управляющей организации нужно письменно обратиться в адрес Фонда, рассказать о возникшем недостатке после капитального ремонта, приложить фото, акты осмотра и т.д. Если же от управляющей компании нет обратной связи, то Вы также можете обратиться в адрес Фонда письменно с приложением фотографий выявленных замечаний.
- На основании обращения региональный оператор организует комиссионный выезд в составе представителей подрядной организации, организации строительного контроля, специалистов Фонда, управляющей компании и собственников жилья. Комиссионный выезд необходим для выявления недостатков в период гарантийной эксплуатации МКД и фиксации замечаний в акте осмотра. Если недостатки не являются следствием нарушения технологии производства работ, то случай не относится к гарантийному и обязанность по устранению данных замечаний у подрядной организации, которая выполняла строительно-монтажные работы отсутствуют.
Где узнать информацию о сроках проведения капитального ремонта дома?
Всю информацию о капитальном ремонте домов, включенных в Региональную программу, можно уточнить по телефонам «горячей линии» Фонда: 8-800-300-80-88, 8(343)287-54-54 или на официальном сайте Фонда — www.fkr66.ru в разделе «Найти дом».
Получить подробную консультацию по вопросам капитального ремонта, начислению взносов, отправить заявления и документы можно удаленно, не выходя из дома:
1) заполнив специальную форма для отправки заявлений и обращений на официальном сайте Фонда www.fkr66.ru в разделе «Обратная связь»
2) отправив свое заявление по электронной почте fkr66@mail.ru
3) отправив заявление Почтой России
4) задав вопрос специалистам Фонда в социальных сетях: ВКонтакте, Одноклассники, Инстаграм, Фейсбук.
Источник
Актуальные вопросы и ответы по капитальному ремонту многоквартирных домов
1. Будут ли жильцы неприватизированных квартир уплачивать взносы на капитальный ремонт?
Согласно ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) взнос на капитальный ремонт устанавливается только для собственников помещений в многоквартирном доме. Если квартира неприватизированная, то платит муниципалитет.
2. Должны ли вносить плату за капитальный ремонт собственники нежилых помещений, расположенных в доме (офисы, магазины, парковочные места и т. д.)?
Согласно ч. 1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, как жилых, так и нежилых, обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт. Собственник парковочного места в многоквартирном доме должен оплачивать взнос на капитальный ремонт только в случае наличия оформленного права собственности на парковочное место.
3. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании отказаться от уплаты взносов на капитальный ремонт?
Обязанность собственников уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме установлена федеральным законодательством: в соответствии с п. 1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Уплата взносов на капитальный ремонт является такой же обязательной платой как плата за жилое помещение и коммунальные услуги, которые необходимо уплачивать ежемесячно и в полном объеме. Поскольку обязанность собственников по уплате взносов на капитальный ремонт установлена законом, то решение общего собрания об отказе от такой обязанности является ничтожным.
4. Почему региональный оператор представляет платежные документы бесплатно, а в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете оплата взносов на капитальный осуществляется с комиссией?
В соответствии с соглашением между некоммерческой организацией «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области» (далее – региональный оператор) с ФГУП «Почта России», России» и Саровбизнесбанк» собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонд капремонта на счетах регионального оператора, получили возможность производить оплату взносов на капитальный ремонт без комиссии через отделения «Почты России» и все платежные системы (кассы, банкоматы, терминалы, интернет-сервисы) Сбербанка и Саровбизнесбанка.
На основании ч. 3.1. ст. 175 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.
Таким образом, собственники помещений обязаны возместить владельцу специального счета расходы, связанные с выставлением платежного документа. В основном владельцы специальных счетов не заключают договоры на прием взносов на капитальный ремонт со конкретным сборщиком платежей (Почта России, Сбербанк России и другие банки), предоставляя собственникам помещений возможность уплачивать взносов на капитальный ремонт в любом банке. При этом собственник помещения оплачивает комиссионное вознаграждение банку за услугу по перечислению взноса на капитальный ремонт на специальный счет.
5. Правомерно ли начисление взносов за капитальный ремонт в ветхом доме?
Согласно нормам ЖК РФ и Закона Нижегородской области -З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области» (далее – Закон Нижегородской области от 01.01.2001 № 159-З) взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений:
1) в многоквартирных домах, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) в домах, в которых имеется менее чем три квартиры;
3) в жилых домах с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).
4) чьи помещения и земельный участок под домом изымаются для государственных или муниципальных нужд.
Учитывая, что к данным категориям многоквартирных домов ветхие многоквартирные дома не относятся, начисление взноса на капитальный ремонт правомерно.
6. Можно ли изменить способ формирования фонда капитального ремонта и когда такое решение вступит в силу? Какое время отводится на замену одного владельца специального счета другим?
Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 173 ЖК РФ).
Однако, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и его формировании на специальном счете вступает в силу через два года после направления решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме региональному оператору (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).
В свою очередь, решение о прекращении формирования фонда на специальном счете и его формировании на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).
На основании ч. 3 ст. 176 ЖК РФ договор специального счета может быть расторгнут по причине замены владельца специального счета с учетом наличия оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом договор специального счета сохраняется в силе, права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета. Остаток денежных средств на закрываемом специальном счете перечисляется новому получателю (на новый специальный счет в этом же банке или на новый специальный счет в другом банке при отсутствии непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме).
Решение о замене владельца специального счета вступает в силу без какой-либо отсрочки.
7. Что делать если жители не согласны с региональной программой капитального ремонта – с перечнем и сроками?
Для многоквартирных дома, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта (ч.4.2 ст. 170 ЖК РФ). Для этого решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен быть определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Согласно ч.7 ст. 15 Закона Нижегородской области -З собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы специальных счетов, региональный оператор, управляющие организации, председатели советов многоквартирных домов, иные лица, уполномоченные собственниками помещений в многоквартирном доме, орган государственного жилищного надзора Нижегородской области, субъекты общественного контроля вправе обратиться в органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области с предложениями по корректировке перечня и (или) сроков проведения работ (оказания услуг) по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме при актуализации программы Нижегородской области по капитальному ремонту в связи с выявлением недостоверных сведений в информации, ранее использованной при разработке программы Нижегородской области по капитальному ремонту.
8. Капитальный ремонт в многоквартирном доме запланирован на четвертый этап: 2034 — 2043 годы. Возможно ли проведения капитального ремонта в более ранние сроки?
Включить абсолютно все многоквартирные дома, где уже сейчас необходимо проведение ремонта, в первые годы реализации программы капитального ремонта невозможно. Перед проведением капитального ремонта должен должно производиться накопление денежных средств (формируется фонд капитального ремонта). В этой связи установлен единый подход определения последовательности проведения капитального ремонта – сформированы критерии очередности проведения капитального ремонта.
Определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах осуществляется исходя из совокупности критериев, характеризующих состояние многоквартирного дома, самоорганизацию собственников помещений в доме, выполнение собственниками помещений требований законодательства об энергосбережении (ч. 2 ст. 16 Закона Нижегородской области -З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области»):
1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;
2) дата последнего проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
3) своевременность и полнота внесения взносов на капитальный ремонт;
4) многоквартирные дома, управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, и многоквартирные дома, в которых сформирован (избран) совет многоквартирного дома;
5) доля помещений в многоквартирном доме, оборудованных индивидуальными приборами учета горячей и холодной воды, электроэнергии, в общем количестве помещений в многоквартирном доме.
Определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в разрезе видов работ по капитальному ремонту при формировании и актуализации государственной программы осуществляется в соответствии с суммарным количеством баллов, присваиваемым многоквартирным домам (приказ министерства ЖКХ и ТЭК Нижегородской области ).
Органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области принимаются правовые акты, регламентирующие порядок предоставления информации, необходимой для определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Документы, подтверждающие информацию для начисления баллов, подлежат хранению в органах местного самоуправления.
Программа Нижегородской области по капитальному ремонту подлежит актуализации не реже чем один раз в год (ч. 6 ст. 14 Закона Нижегородской области -З), поэтому если многоквартирный дом получит большее суммарное количество баллов, то период проведения капитального ремонта может измениться.
9. Что будет, если фонд капитального ремонта обанкротится? Кто может дать какие-либо гарантии по сохранности накоплений жителей?
1) В случае принятия собственниками помещений (или органом местного самоуправления в соответствии с части 7 статьи 170 ЖК РФ) решения формировать фонд капитального ремонта на счете регионального оператора будут применяться требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, установленные статьей 185 ЖК РФ.
Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирном доме (часть 6 статьи 178 ЖК РФ).
Кроме того, согласно статье 186 ЖК РФ финансовый контроль за использованием региональным оператором денежных средств осуществляют органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований области.
2) В случае, если собственники помещений приняли решение формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, то следует руководствоваться статьей 175 ЖК РФ.
Согласно части 6 указанной статьи на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.
10. Действуют ли льготы при оплате взносов на капитальный ремонт?
Право отдельных категорий граждан на предоставление субсидий и компенсацию расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг распространяется и на уплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
Субсидии предоставляются гражданам в случае, если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Субсидии предоставляются гражданам на основании их заявления и при отсутствии задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению (статья 159 ЖК РФ).
Меры социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются в виде денежной компенсации при отсутствии у граждан задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению (статья 160 ЖК РФ).
Предоставление гражданам субсидий и ежемесячных денежных компенсаций осуществляется государственными казенными учреждениями Нижегородской области «Управление социальной защиты населения» по месту жительства.
Кроме того, для получения информации о субсидии и ежемесячных денежных компенсаций можно обратиться в Министерство социальной политики Нижегородской области: 603950, , телефон 8 (831) 422-28-80.
Источник