Алгоритм проведения текущего ремонта

Алгоритм проведения текущего ремонта

Редакция «Российской газеты», 2018. Вып. 11. 176 с.

5. Алгоритм проведения текущего ремонта

Для проведения текущего ремонта рекомендуется следующий порядок действий.
Во-первых, проведение общего осмотра МКД с участием представителей собственников.
Во-вторых, составление акта осмотра ОИ.
В-третьих, составление дефектной ведомости на основании осмотра.
В-четвертых, составление сметы работ на основании дефектной ведомости.
Обратите внимание: законодательство не содержит обязательного требования предоставления совету дома смет по текущему ремонту.
Совет МКД осуществляет контроль за выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в МКД и за качеством предоставляемых КУ собственникам и пользователям помещений.
В-пятых, утверждение сметы на ОСС и принятие решения о начале работ, а при необходимости — определение источника финансирования работ по текущему ремонту.
Следует иметь в виду, что плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).
Если при утверждении платы за содержание жилого помещения не заложены расходы на текущий ремонт ОИ, ремонт проводится по решению ОСС, на котором утверждается смета и источник финансирования. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников.
Решение о наделении совета МКД полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил содержания общего имущества).
В-шестых, проведение текущего ремонта.
Напомним, что УО может проводить работы по текущему ремонту как самостоятельно, так и с привлечением подрядных организаций.
УО не обязана согласовывать с собственниками выбор подрядной организации и условия заключенного договора, а также предоставлять заключенный договор для ознакомления представителю собственников. Однако, даже если работа выполняется подрядчиком, всю полноту ответственности за некачественный ремонт перед собственниками несет УО.
Обратите внимание: перед началом работ совет МКД или уполномоченный представитель собственников (если он выбран решением ОСС) могут договориться с УО о порядке контроля за проведением работ.
Это выгодно обеим сторонам:
— представители УО физически не могут постоянно следить за работой подрядчика, и помощь собственников очень пригодится;
— у собственников будет возможность влиять непосредственно на качество ремонта при непрерывном контроле за работой подрядной организации.
Если работы производятся в отсутствие представителя УО, обо всех нарушениях в работе нужно сообщить в УО и проследить, чтобы обращения были зафиксированы. Тогда выявленные недостатки УО сможет предъявить подрядчику. Характер недостатков не имеет значения (они могут быть как явными, так и скрытыми), но если вовремя не сообщить о них, возникнет риск, что в будущем суд не примет от УО ссылки на такие недостатки.
Оплата выполненных работ по текущему ремонту производится на основании актов выполненных работ.
Любая организация, управляющая МКД, обязана оформлять акты оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД.
Важно: акты приемки результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта входят в состав технической документации на МКД (п. 24 Правил содержания общего имущества).
Для проведения текущего ремонта ОИ управляющая организация зачастую заключает договор с подрядной организацией. По окончании работ подрядная организация совместно с УО составляют и подписывают акт приемки выполненных работ в соответствии с заключенным договором. А потом уже УО составляет и подписывает такой акт с уполномоченным представителем собственников.
Обратите внимание: в обоих случаях объемы работ и финансовые затраты на эти работы не должны различаться.
Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД составляется по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр.
В акте фиксируются:
— виды работ, выполненных по договору управления, договору оказания услуг по содержанию и (или) ремонту ОИ МКД либо по договору подряда на такой ремонт;
— единица измерения работы (услуги);
— количественный показатель;
— стоимость (за единицу) и цена выполненной работы (оказанной услуги).
(Данные указываются за определенный период времени исполнения соответствующего договора.)
В реквизитах акта фигурируют две стороны:
1) уполномоченный представитель собственников помещения в МКД;
2) лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту ОИ в МКД.
Требование об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплено в п. 9 Правил оказания услуг.
Правомочие собственника на подписание акта приемки выполненных работ подтверждается решением ОСС либо выданными собственниками помещений доверенностями.
Если в МКД выбран совет, то подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
От имени ТСЖ такой акт подписывает председатель правления ТСЖ или иное лицо на основании доверенности, выданной ТСЖ.
Если периодичность составления актов не установлена договором, то сроки оформления актов приемки должны определяться в соответствии с фактическими сроками проведения работ.
Несоблюдение формы акта может стать поводом для привлечения организации, ее должностных лиц к административной ответственности (см. решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.10.2016 N А43-23068/2016).
Если УО нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта или производит работы некачественно, следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников (совету МКД) необходимо внести свои замечания в акт приемки работ и потребовать бесплатного устранения недостатков.

Источник

Алгоритм проведения текущего ремонта

5. Алгоритм проведения текущего ремонта

Для проведения текущего ремонта рекомендуется следующий порядок действий.
Во-первых, проведение общего осмотра МКД с участием представителей собственников.
Во-вторых, составление акта осмотра ОИ.
В-третьих, составление дефектной ведомости на основании осмотра.
В-четвертых, составление сметы работ на основании дефектной ведомости.
Обратите внимание: законодательство не содержит обязательного требования предоставления совету дома смет по текущему ремонту.
Совет МКД осуществляет контроль за выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в МКД и за качеством предоставляемых КУ собственникам и пользователям помещений.
В-пятых, утверждение сметы на ОСС и принятие решения о начале работ, а при необходимости — определение источника финансирования работ по текущему ремонту.
Следует иметь в виду, что плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).
Если при утверждении платы за содержание жилого помещения не заложены расходы на текущий ремонт ОИ, ремонт проводится по решению ОСС, на котором утверждается смета и источник финансирования. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников.
Решение о наделении совета МКД полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил содержания общего имущества).
В-шестых, проведение текущего ремонта.
Напомним, что УО может проводить работы по текущему ремонту как самостоятельно, так и с привлечением подрядных организаций.
УО не обязана согласовывать с собственниками выбор подрядной организации и условия заключенного договора, а также предоставлять заключенный договор для ознакомления представителю собственников. Однако, даже если работа выполняется подрядчиком, всю полноту ответственности за некачественный ремонт перед собственниками несет УО.
Обратите внимание: перед началом работ совет МКД или уполномоченный представитель собственников (если он выбран решением ОСС) могут договориться с УО о порядке контроля за проведением работ.
Это выгодно обеим сторонам:
— представители УО физически не могут постоянно следить за работой подрядчика, и помощь собственников очень пригодится;
— у собственников будет возможность влиять непосредственно на качество ремонта при непрерывном контроле за работой подрядной организации.
Если работы производятся в отсутствие представителя УО, обо всех нарушениях в работе нужно сообщить в УО и проследить, чтобы обращения были зафиксированы. Тогда выявленные недостатки УО сможет предъявить подрядчику. Характер недостатков не имеет значения (они могут быть как явными, так и скрытыми), но если вовремя не сообщить о них, возникнет риск, что в будущем суд не примет от УО ссылки на такие недостатки.
Оплата выполненных работ по текущему ремонту производится на основании актов выполненных работ.
Любая организация, управляющая МКД, обязана оформлять акты оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД.
Важно: акты приемки результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта входят в состав технической документации на МКД (п. 24 Правил содержания общего имущества).
Для проведения текущего ремонта ОИ управляющая организация зачастую заключает договор с подрядной организацией. По окончании работ подрядная организация совместно с УО составляют и подписывают акт приемки выполненных работ в соответствии с заключенным договором. А потом уже УО составляет и подписывает такой акт с уполномоченным представителем собственников.
Обратите внимание: в обоих случаях объемы работ и финансовые затраты на эти работы не должны различаться.
Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД составляется по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр.
В акте фиксируются:
— виды работ, выполненных по договору управления, договору оказания услуг по содержанию и (или) ремонту ОИ МКД либо по договору подряда на такой ремонт;
— единица измерения работы (услуги);
— количественный показатель;
— стоимость (за единицу) и цена выполненной работы (оказанной услуги).
(Данные указываются за определенный период времени исполнения соответствующего договора.)
В реквизитах акта фигурируют две стороны:
1) уполномоченный представитель собственников помещения в МКД;
2) лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту ОИ в МКД.
Требование об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплено в п. 9 Правил оказания услуг.
Правомочие собственника на подписание акта приемки выполненных работ подтверждается решением ОСС либо выданными собственниками помещений доверенностями.
Если в МКД выбран совет, то подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
От имени ТСЖ такой акт подписывает председатель правления ТСЖ или иное лицо на основании доверенности, выданной ТСЖ.
Если периодичность составления актов не установлена договором, то сроки оформления актов приемки должны определяться в соответствии с фактическими сроками проведения работ.
Несоблюдение формы акта может стать поводом для привлечения организации, ее должностных лиц к административной ответственности (см. решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.10.2016 N А43-23068/2016).
Если УО нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта или производит работы некачественно, следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников (совету МКД) необходимо внести свои замечания в акт приемки работ и потребовать бесплатного устранения недостатков.

Источник

Текущий ремонт многоквартирного дома: что входит, оплата и сроки проведения

Текущий ремонт многоквартирного дома предусматривает внесение платы жильцами. Такие мероприятия представлены определенным перечнем работ. Ответственность за некачественное исполнение обязанностей ложится на управляющие компании (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Понятие текущего ремонта

Проведение восстановительных работ в МКД подразумевает, что уполномоченная компания реализует комплекс мероприятий, которые направлены на поддержание помещений дома в таком состоянии, чтобы в нем можно было жить.

Кроме того, это работы, связанные с образовавшимися неполадками, способных повлиять на безопасность граждан. Указанные действия реализуются организациями, которые взяли обязательства по поддержанию здания в надлежащем состоянии.

Работы по ремонту могут быть связаны с:

• реализацией работ восстановительного значения;
• производством ремонта части коммуникаций инженерного типа;
• заменой некоторых элементов.

Все работы, проводимые в МКД, регламентированы документами технического и нормативного значения. Данные акты выступают основанием для принятия решения о замене коммуникаций.

Законодательное регулирование вопроса

Законодатель четко определяет перечень работ, которые должны проводиться в конкретном доме, сроки их реализации и финансы, используемые при восстановлении.

К этим документам отнесены:

• Жилищный кодекс РФ. Данный акт описывает правила разработки норм, перечисление средств, предназначенных для реализации данных работ;
• методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004;
• Постановление Госстроя № 170 от 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Отражается, кем производится ремонт подъездов, уборка после его завершения.

Собственники помещений в МКД после изучения перечисленных актов получают представление о том, сколько средств нужно для ремонта дома.

Проведение восстановительных мероприятий в МКД

Основанием производства восстановительных работ выступает проведение мероприятий по осмотру, а также отражение оценки состояния МКД с технической точки зрения. Кроме того, сотрудники уполномоченной организации устанавливают степень изношенности разных коммуникаций, которые используются жильцами дома.

Предусматриваются конкретные сроки производства планового осмотра:

• весной, после того, как прекращается отопительный период;
• осенью перед началом подключения системы отопления.

Данное мероприятие реализуется комиссией. В нее включаются сотрудники управляющей компании и владельцы помещений в доме. По завершении осмотра формируется акт, который является основанием для реализации мероприятий.

Перечень работ

Говоря о том, что входит в текущий ремонт, нужно учесть, что полный список отражается в Методических рекомендациях МКД 2-04.2004.

К ним отнесены:

• работы, направленные на восстановление участков МКД, которые имеют повреждения;
• покраска стен и потолков в подъезде;
• восстановление окон и рам;
• усиление перегородок, расположенных между квартирами;
• замена частей в отопительной системе;
• обеспечение постоянной работы вентиляции;
• установка ящиков, предназначенных для корреспонденции;
• восстановительные работы пола в подъездах;
• замена лампочек и светильников;
• устранение неполадок в системе освещения.

Все работы должны соответствовать законам.

В чем отличие от капитального ремонта

Ремонт жилого дома может быть текущим или капитальным. В таблице приведены значимые отличия между указанными мероприятиями.

Основание	Текущий	Капитальный
Проводимые работы	Производятся мероприятия по поддержанию помещений дома в удовлетворительном состоянии. Для примера, когда частично ремонтируется инженерная коммуникация	Реализуются масштабные работы. Целью выступает предотвращение разрешения здания. К примеру, смена системы канализации или электричества
Финансирование	Средства поступают из фонда, куда ежемесячно жильцы МКД переводят финансы. Иногда дотации производятся со стороны государственных, муниципальных органов	Учитываются только деньги лиц, владеющих правами собственности на помещения в доме. Эта плата производится каждый месяц по соответствующей квитанции
Длительность	Месяц и более	От нескольких дней до нескольких недель
Стоимость	Отражается в отдельной квитанции. Тарифы утверждаются органами власти регионов	Прописывается в единой квитанции. Тариф устанавливается ТСЖ или УК

Важно! Организация, отвечающая за производство текущего ремонта, должна реализовать указанные мероприятия несколько раз за 12 месяцев. Об этом предоставляется отчет собственникам квартир.

План проведения ремонта

Производство ремонта в многоквартирном доме подразумевает необходимость составления плана. Главный фактор, который сказывается на выборе объектов для ремонта, — осмотр. Это помогает выявить проблемные моменты и дать оценку степени износа здания.

Работы проводятся, если:

• подходит время для косметического или профилактического ремонта;
• некоторые части коммуникаций пришли в негодный вид и требуется провести восстановление;
• случилась неожиданная поломка.

Проведением осмотров занимаются сотрудники УК или члены ТСЖ. В ходе данного мероприятия формируется план по производству текущего ремонта. Если действует товарищество собственников жилья, то готовый план подлежит утверждению на общем собрании.

Проведение текущего ремонта

Закон указывает на то, что ремонтные работы должны совершаться в определенной последовательности.

В том числе:

• осмотр помещений в МКД;
• формирование плана конкретных мероприятий;
• производство тендера. Это нужно для того, чтобы выбрать организацию, выступающую подрядчиком по восстановительным работам;
• оформление соглашения. В нем прописываются правомочия и обязательства сторон, сроки реализации ремонта;
• ремонт здания;
• прием выполненных работ. Реализуется данное мероприятие комиссией, в состав которой входят собственники квартир и сотрудники УК. По итогу приема работ формируется соответствующий акт.

Если четко следовать указанному алгоритму, это даст гарантию на возможность обжалования результата ремонта, когда работы будут исполнены некачественно. В этом случае расходы на доработку ложатся на ответственную организацию.

Ремонт подъезда

Содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме затрагивает, в том числе, и помещение подъездов. Средства на эти мероприятия предоставляются собственниками квартир в МКД. При этом оплата реализуется каждый месяц на основании квитанции, сформированной УК.

К моменту производства ремонта дополнительные средства оплачивать не потребуется. Ответственность в этом случае ложится на управляющую компанию. Жильцы вправе обжаловать некачественно проведенные работы.

У граждан есть возможность отразить свои пожелания при формировании перечня запланированных работ. Убраться по завершении рассматриваемых мероприятий обязана организация, проводившая ремонт.

Период проведения ремонта

В законодательстве нет четко определенных сроков для производства ремонтных работ.

К примеру, при замене части кровли потребуется неделя, некоторые мероприятия могут быть выполнены за день-два. Кроме того, есть факторы, сказывающиеся на сроках производства таких работ.

К ним отнесены:

• объект, требующий восстановления;
• сезон производства ремонта;
• возможности подрядчика.

Одни и те же работы, проводимые зимой и летом, в первом случае требуют больше времени для реализации. Периоды исполнения конкретных мероприятий, прописаны в соглашении, оформленном с подрядчиком.

Важно! Если установленные сроки нарушаются, лицо вправе обжаловать данное действие. Обратиться следует в жилищную инспекцию или прокуратуру, суды.

Тарифы

Управляющая компания при производстве рассматриваемых работ использует средства, внесенные собственниками квартир. Каждый месяц жильцам поступают квитанции, где прописана сумма, предназначенная для проведения ремонтных мероприятий.

Определение тарифов происходит так:

• сотрудники УК формируют суммы, необходимые для внесения в качестве оплаты текущего ремонта;
• владельцы квартир на общем собрании утверждают установленные значения;
• представители УК направляют данные на рассмотрение регионального жилищного департамента для одобрения;
• члены данного органа утверждают и публикуют тарифы, если нужно меняют.

Когда в результате рассмотрения тарифов департаментом происходит повышение цен, позицию требуется обосновать. Это говорит о том, что в разных регионах устанавливаются отличающиеся друг от друга тарифы.

Таким образом, текущий ремонт направлен на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии. Ответственность по исполнению этих работ ложится на организацию, проводящую восстановление МКД. Тариф на оплату разрабатывается на основании действующего законодательства.

Источник