Амортизация квартиры
«Налоговый вестник», 2017, N 5
Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут быть использованы исключительно для проживания граждан.
С учетом указанного ограничения каковы варианты использования жилой квартиры в бизнесе?
Как правило, их два. Во-первых, сдача жилья в аренду (например, в составе «доходного дома»). Во-вторых, приобретение квартиры как альтернатива гостиницы. Можно приобрести квартиру в другом городе для размещения командированных работников «туда», а можно приобрести квартиру в своем городе для размещения командированных работников «оттуда». (А можно и там и там.)
Имеет ли право владелец квартиры на амортизацию такого актива? Да, имеет. Но если в первом случае никаких трудностей, по идее, возникнуть не должно, то во втором случае — добиваться права на амортизацию придется «с боем».
Налоговая часть Квартира в аренду
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.
В п. 2 ст. 256 НК РФ перечислено имущество, не подлежащее амортизации. И жилые помещения, принадлежащие коммерческой организации, там не указаны. На основании п. 1 ст. 257 НК РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или для управления организацией.
Таким образом, если квартира соответствует критериям амортизируемого имущества, прописанным в ст. 256 НК РФ, и предоставляется для проживания граждан на платной основе, то по такому объекту начислять налоговую амортизацию можно.
Такой вывод был сделан еще в «древних» Письмах УМНС России по Санкт-Петербургу от 07.07.2003 N 02-05/13936, УМНС России по г. Москве от 17.05.2004 N 26-12/33266 и УФНС России по г. Москве от 23.06.2005 N 20-12/44942.
Позднее этот вывод был подтвержден в Письмах Минфина России от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231 и УФНС России по г. Москве от 12.03.2012 N 16-15/020628@.
Согласно п. 3 ст. 259 НК РФ независимо от сроков ввода в эксплуатацию начисление амортизации для целей налогообложения по зданиям, сооружениям, передаточным устройствам, входящим в восьмую — десятую амортизационные группы, производится линейным методом. Для целей налогообложения прибыли квартира включается в десятую амортизационную группу (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет) на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1.
Однако вот какая здесь есть важная и не самая приятная деталь. В Письме Минфина России от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231 чиновники посчитали, что налогоплательщик имеет право начислять амортизацию по таким помещениям не ранее чем станет использовать их для извлечения дохода. Для этого расходы в виде амортизации данных жилых помещений должны быть подтверждены договорами аренды, составленными в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.
Но главное даже не это. Предположим, что жилое помещение стало сдаваться в аренду не сразу, а спустя некоторое время после приобретения. (Возможно, довольно продолжительное.) Каков в этом случае должен быть размер и срок амортизации?
По мнению чиновников, амортизация может начисляться только начиная с момента аренды. Сумма амортизации должна рассчитываться исходя из первоначальной стоимости объекта без учета износа. А срок амортизации — начиная с момента аренды.
Пример. ООО «Магнолия» получило в качестве отступного жилую квартиру в 2014 году. Сумма отступного составила 3 112 780 руб. В 2016 году общество произвело ремонт квартиры на сумму 311 425 руб.
В мае 2017 года квартира стала сдаваться в аренду для проживания граждан.
По мнению чиновников, в этом случае амортизация квартиры возможна с 01.06.2017. Срок амортизации должен быть более 30 лет начиная с 01.06.2017. Амортизируемая сумма — 3 424 205 руб. (3 112 780 + 311 425).
Компания установила срок амортизации квартиры в течение 365 месяцев. Величина ежемесячной амортизации для целей налогового учета — 9 381,38 руб.
Амортизация против вычета
Предположим, что индивидуальный предприниматель приобрел жилую квартиру, а потом начал сдавать ее в аренду. Имеет ли он право начислять амортизацию по этой квартире для целей исчисления НДФЛ? Отчего же нет? Конечно, имеет. Раз мы выяснили, что при сдаче жилых квартир начислять амортизацию в налоговом учете на их стоимость можно, то на основании п. 1 ст. 221 НК РФ, п. 2 ст. 54 НК РФ и Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утв. Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002, амортизацию данной квартиры предприниматель может учесть в составе профессиональных налоговых вычетов.
С другой стороны, в силу п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных в ст. ст. 218 — 221 НК РФ.
Как указано в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение в том числе имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов, в частности на приобретение на территории РФ жилых домов или квартир.
В силу подп. 1, 6 и 7 п. 3 ст. 220 НК РФ указанный вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение этого имущества, не превышающем 2 000 000 руб.
Для подтверждения права на вычет налогоплательщик представляет налоговикам договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру.
При этом запрета на применение физическим лицом (а предприниматель тоже является в этом вопросе физическим лицом) имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья в случае его использования в предпринимательской деятельности в НК РФ нет. Получается, что предприниматель имеет право получить по рассматриваемой нами квартире имущественный вычет.
Однако при этом даже простая логика нам подсказывает, что он должен выбрать или амортизацию, или вычет, потому что использовать и то и другое для уменьшения одной и той же суммы НДФЛ ему явно никто не позволит.
Квартира-гостиница
А вот это самый спорный вопрос. В Письме Минфина России от 24.11.2014 N 03-03-06/2/59534 чиновники рассуждают так.
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.
На основании п. 1 ст. 257 НК РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или для управления компанией.
Чиновники полагают, что служебная квартира не является основным средством и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода. Следовательно, амортизационные отчисления по ней для целей налогообложения прибыли не учитываются.
Однако, как считают в Минфине России, служебная квартира, используемая для проживания работников, направленных в командировку, может быть отнесена к обслуживающим производствам и хозяйствам. Поэтому расходы на содержание такой квартиры могут быть включены в налоговую базу по налогу на прибыль с учетом положений ст. 275.1 НК РФ.
Вообще-то объекты жилищного фонда вполне могут подвергаться амортизации исходя из указанного нами выше Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2009 по делу N А33-14312/2006.
Это во-первых. Во-вторых, для целей гл. 25 НК РФ к обслуживающим производствам и хозяйствам относятся подсобное хозяйство, объекты жилищно-коммунального хозяйства и иные аналогичные хозяйства, производства и службы, осуществляющие реализацию товаров, работ, услуг как своим работникам, так и сторонним лицам.
Если же компания приобрела квартиру, чтобы в ней жили только ее командированные работники, о каких сторонних лицах и, соответственно, о каких обслуживающих производствах и хозяйствах вообще может идти речь?
На наш взгляд, приобретение служебной квартиры в указанных целях вполне отвечает и духу, и букве ст. 252 НК РФ. Этот объект может быть отнесен к основным средствам налогоплательщика и амортизироваться в обычном порядке. Но биться за это право налогоплательщикам придется в суде.
Бухгалтерский учет
В п. 6 ПБУ «Учетная политика организации», утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н, установлен приоритет содержания над формой — отражение в бухгалтерском учете фактов хозяйственной деятельности исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования.
Из этого, по нашему мнению, можно сделать вывод, что если квартира прямо используется в хозяйственной деятельности компании или в качестве гостиницы, или в качестве имущества, сдаваемого в аренду, то она должна быть признана для целей бухгалтерского учета амортизируемым объектом. (Тем более что в п. 17 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее — ПБУ 6/01), в настоящее время исключений для объектов жилищного фонда нет.)
Так, например, приобретенная квартира, предназначенная для проживания командированных работников компании, удовлетворяет условиям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01, и принимается к учету в качестве объекта основных средств согласно п. 5 ПБУ 6/01.
Объект принимается к учету по первоначальной стоимости, которой при приобретении актива за плату признается сумма фактических затрат компании на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов — пп. 7 и 8 ПБУ 6/01. На основании п. 17 ПБУ 6/01 стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации.
Согласно пп. 18 и 19 ПБУ 6/01 при линейном способе начисления амортизации сумма ежемесячных амортизационных отчислений рассчитывается исходя из первоначальной стоимости объекта и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.
В силу п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования квартиры устанавливается при принятии ее к учету исходя из ожидаемого срока ее использования. При этом можно использовать упомянутую выше Классификацию основных средств, включаемых в амортизационные группы.
Сложнее ситуация, когда квартира ранее не использовалась в хозяйственной деятельности, а потом начала предоставляться в аренду.
До начала аренды амортизировать квартиру, по нашему мнению, было нельзя. Дело в том, что в п. 17 ПБУ 6/01 особо оговорено, что «по объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке». Это явно означает, что по всем остальным объектам жилищного фонда амортизация начисляться не должна, иначе данное предложение просто теряет всякий смысл.
Но это означает, что квартира превращается в объект основных средств только в тот момент, когда она начинает использоваться как объект для аренды. И ровно в этот момент по квартире определяются ее первоначальная стоимость и срок службы как данные, необходимые для правильного исчисления амортизации.
По нашему мнению, первоначальная стоимость квартиры на указанную дату должна приниматься без учета ее фактического износа, а срок службы исходя из Классификации — отсчитываться с момента начала использования квартиры в хозяйственной деятельности.
Впрочем, это даже и неплохо. Учитывая позицию чиновников из Письма Минфина России от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231, такой порядок ведения бухгалтерского учета совпадет в данном случае с порядком ведения учета налогового, что исключает появление постоянных или временных разниц, формируемых по правилам ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утв. Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.
Источник
Естественный износ или кто платит за ремонт?
Очень часто между хозяевами квартир и их квартирантами бывают конфликты и сложные ситуации из-за необходимости мелкого ремонта в квартире. Давайте поговорим сегодня о том, как этих конфликтов избежать, кто за что платит и несет ответственность.
Естественный износ
Чаще всего в мире аренды действует принцип: если ремонт, не следствие естественного износа — платит квартиросъемщик и наоборот.
Что же такое естественный износ?
Это тот износ, который имущество претерпело бы, если бы использовалось по назначению в течение срока договора аренды.
Т.е. сюда входят: потертые полы, продавленный диван, засаленные обои, потекший кран/труба, сломавшаяся розетка и т.д — то, что изнашивается со временем.
Вся ответственность за такой ремонт лежит на хозяине квартиры. Конечно, бывают спорные и неоднозначные ситуации, к примеру, поломка бытовой техники, где вроде и вы не виноваты, но и хозяин не признает это как «нормальный износ». В таком случае, если договориться вообще не удается, можно ориентироваться не мнение ремонтников (или воспользоваться услугой многих ремонтных компаний по оценке износа), которые скажут был ли это естественный износ или же, это ваши кривые руки.
За что платит арендатор?
Все что касается механического износа — ответственность арендатора. Сюда входят: сколы/царапины на стенах, полу, дверях, мебели, технике, пятна везде и т.д. Если вы пролили кофе на диван или ковер — платите вы, если из-за вашего кота расцарапаны дверные косяки или содраны обои — платите вы. Поставили горячую сковородку на стол и осталось пятно — платите вы.
Также, если ремонт — это исключительно ваше желание: решили что то переделать/улучшить сами и хотите, чтобы арендодатель это вам оплатил — сначала обязательно обсудите с ним! Часто бывает, что жильцам не нравятся обои или же какая то мебель, они перекрашивают, переклеивают и думают, что им эти денежки возместят. Нет! Если вы это не обсудили заранее, хозяин квартиры ничего вам не должен! Его эти обои полностью устраивали. Мало того, если в процессе переклейки обоев вы заляпали клеем паркет — за ремонт паркета, тоже будете платить вы.
При съеме квартиры вы должны понимать, что все имущество здесь вам не принадлежит и обращаться с ним аккуратно.
Договаривайтесь на берегу
Чтобы у вас было как можно меньше проблем в будущем, когда вы нашли квартиру, которая вам нравится и, которую вы хотите арендовать, перед подписанием договора, обсудите с хозяином квартиры вопросы мелкого текущего ремонта, который может когда то потребоваться. Убедитесь, что вы одинаково понимаете такое понятие как «естественный износ» и адекватно разграничиваете зоны своих ответственностей. Обязательно укажите в договоре аренды кто за что платит в случае естественного и механического износов.
Во время подписания акта приема-передачи квартиры, зафиксируйте все особенности квартиры и вещей в ней: трещина на паркете, пятна на диване, сколы на бытовой техники и т.д. Все запишите и опишите, а лучше еще сфотографируйте и приобщите к договору. Поверьте, потом вам будет куда проще, если вы это сделаете.
Источник
