Анализ технической документации для капитального ремонта

ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Для производства капитального ремонта проектными и проектно-изыскательскими организациями разрабатывается проектно-сметная документация.

Разработка такой документации на капитальный ремонт зда­ния предусматривает:

— проведение технического обследования, определение фи­зического и морального износа объекта проектирования;

— составление проектно-сметной документации для всех про­ектных решений по перепланировке, функциональному переназ­начению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;

— технико-экономическое обоснование капитального ре­монта и реконструкции;

— разработку проекта организации капитального ремонта и ре­конструкции, а также проекта производства работ, который раз­рабатывается подрядной организацией.

Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не дол­жен превышать 2 лет.

Техническое обследование для проектирования капитального ремонта зданий состоит из следующих этапов: подготовительного, общего и детального обследования здания, составления тех­нического заключения.

На подготовительном этапе проводятся изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование, сбор ис­ходных и иллюстративных материалов.

Целью общего обследования является предварительное озна­комление со зданием и составление программы детального обсле­дования конструкций.

При общем обследовании здания выполняют следующие работы:

— определяют конструктивную схему здания, выявляют несу­щие конструкции по этажам и их расположение;

— анализируют планировочные решения в сочетании с кон­структивной схемой;

— осматривают и фотографируют конструкции крыши, двер­ные и оконные блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад;

— намечают места выработок, вскрытий, зондирования кон­струкций в зависимости от целей обследования здания;

— изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод;

— устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных геоло­гических явлений;

— оценивают расположение здания в застройке с точки зрения подпора в дымовых, газовых и вентиляционных каналах.

Детальное обследование зданий выполняется для уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов, состояния материала и конструкций в целом.

При детальном обследовании выполняют работы по вскрытию конструкций, испытанию отобранных проб, проверке и оценке деформаций, определению физико-механических характеристик конструкции, материалов, грунтов и т.п. с использованием ин­струментов, приборов, оборудования для испытаний.

В техническом заключении по детальному обследованию зда­ния для проектирования его капитального ремонта содержится перечень документальных данных, на основе которых составле­но заключение: история сооружения; описание окружающей ме­стности и общего состояния здания по внешнему осмотру; опре­деление физического и морального износа здания; описание конструкций здания, их характеристик и состояния; чертежи кон­струкций здания с деталями и обмерами; расчет действующих на­грузок и поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов; обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин; чертежи вскрытии; геологические и гидро­геологические условия участка; строительная и мерзлотная харак­теристика грунтов основания (при необходимости); условия экс­плуатации; анализ причин аварийного состояния здания (если таковые имеются); фотографии фасадов и поврежденных конст­рукции; выводы и рекомендации.

Вместе с заданием на проектирование объектов заказчик вы­дает проектной организации исходные данные:

— разрешительный документ на выполнение ремонта;

— задание от инспекции по охране памятников архитектуры (при необходимости):

— разрешения (или технические условия) на присоединение ремонтируемого здания или сооружения к источникам снабже­ния, инженерным сетям и коммуникациям;

— материалы по ранее проведенным техническим обследова­ниям;

— акт эксплуатирующей организации о техническом состоя­нии конструкций здания, конструктивных элементов и инженер­ного оборудования по данным последнего осмотра;

— инвентаризационные поэтажные планы (в кальке) с указа­нием площадей помещении и объема здания поданным Бюро тех­нической инвентаризации (БТИ), проведенной не ранее 3 лет до начала проектирования;

— паспорт строения с указанием величины физического изно­са конструкций и инженерного оборудования, объемов, сроков и видов ранее выполнявшихся ремонтов;

— справку о состоянии газовых сетей и оборудования;

— акт эксплуатационной организации, утвержденный район­ным (городским) жилищным управлением, на замену санитар­но-технического оборудования и поквартирную опись ремонтных работ (для объектов, ремонтируемых без прекращения эксплуа­тации);

— справки эксплуатирующих организаций о состоянии лиф­тов, объединенных диспетчерских систем (ОДС), центральных тепловых пунктов (ЦТП) и т.д.;

— задание на проектирование технологии встроенных нежи­лых помещении;

— разрешение на закрытие движения и отвод транспорта, вскрытие дорожного покрытия.

Генеральная проектная организация на основании полученного от заказчика задания на проектирование составляет строительный

паспорт на капитальный ремонт зданий. Этот паспорт утверждает­ся заказчиком. В строительный паспорт включается следующее:

— задание на проектирование и исходные данные для проек­тирования;

— принципиальное решение по виду ремонта;

— предложения по организации площадки ремонта, использо­ванию механизмов, промежуточных складов (при необходимости);

— предложения (при необходимости) о сносе строений, зеле­ных насаждений, отселении жильцов и арендаторов, проведении дополнительного технического обследования здания;

— ситуационный план М 1:2000 и геоматериалы М 1:500. В проектно-сметную документацию входят разделы:

1) общая пояснительная записка;

2) архитектурно-строительные решения;

3) технологические решения по встроенным нежилым помещениям;

4) решения по инженерному оборудованию;

5) проект организации капитального ремонта;

6) техническая эксплуатация здания;

7) сметная документация.

Неотъемлемую часть утвержденной проектно-сметной докумен­тации на капитальный ремонт составляет проект организации ка­питального ремонта; он разрабатывается параллельно с другими разделами проектно-сметной документации в целях взаимоувязки объемно-планировочных, конструктивных и технологических ре­шений с условиями и методами осуществления ремонта объектов.

Проект организации капитального ремонта разрабатывается проектной организацией, выполняющей строительное проекти­рование ремонта. При разработке отдельных разделов проектно-сметной документации субподрядными проектными организаци­ями эти организации при необходимости должны разрабатывать соответствующие решения для включения их в проект организа­ции капитального ремонта.

Исходными материалами для разработки такого проекта служат:

• материалы инженерных изысканий для объекта капиталь­ного ремонта (технического обследования);

• материалы схем (проектов) районной планировки, гене­ральных планов городов и населенных пунктов;

основные решения по применению строительных матери­алов и конструкций, средств механизации ремонтно-строитель­ных работ, согласованные с генеральной подрядной организаци­ей, а также данные об использовании источников и порядке обес­печения ремонта энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями и коммуникациями, а также местными строительными материалами;

• разбивка ремонтируемого объекта на очереди (комплексы);

• сведения об условиях обеспечения объекта ремонта рабочи­ми кадрами и о возможности использования на период ремонта существующих помещений и строений;

• данные о наличии производственно-технической базы под­рядных организаций, возможностях и условиях ее использования;

• сведения о наличии у подрядных организаций инвентарных передвижных или сборно-разборных производственно-бытовых помещений;

• данные о плановой и фактической среднегодовой (средне­месячной) выработке строительных машин, средств транспорта, рабочих подрядных организаций на аналогичных объектах;

• данные о возможности и сроках освобождения жилых зда­ний от проживающих и арендаторов (при ремонте с отселением жильцов).

В состав проекта организации капитального ремонта вклю­чаются:

а) календарный план капитального ремонта, в котором должны быть определены сроки выполнения ремонта, приведено распределение затрат на ремонт и объемов ремонтно-строительных работ по срокам (включая работы подготовительного периода), а при разбивке ремонта на очереди (комплексы) — сроки выполнения этих очередей или комплексов;

б) строительный генеральный план с расположением существующих и сносимых строений, эксплуатируемых зданий, сооружений и инженерных сетей, не подлежащих ремонту, разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций; постоянных и временных проездов для транспортирования материалов, конструкций и изделий, путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей; источников обеспечения стройплощадки электроэнергией, водой, теплом и мест подключения
временных инженерных сетей к действующим сетям; мест примыкания новых сетей к существующим; складских площадок, основных монтажных кранов и других строительных машин и зон их действия; механизированных установок; временного ограждения; безопасных проходов строителей и лиц, проживающих или работающих в смежных зданиях или в здании, ремонтируемом без
отселения жильцов и арендаторов;

в) ведомость объемов основных ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ, определенных проектно-сметной документацией, с выделением объемов работ подготовительного периода и при необходимости — по очередям (комплексам);

г) ведомость потребности в основных строительных конструкциях, деталях, материалах и оборудовании, составляемая на объект в целом, включая работы подготовительного периода, и при необходимости — на отдельные очереди (комплексы) исходя из объемов работ и действующих норм расхода строительных материалов;

д) график потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по объекту ремонта в целом, составленный на основе физических объемов работ, объема грузоперевозок и норм выработки строительных машин и средств транспорта;

е) график потребности в рабочих кадрах по категориям, составленный в соответствии с объемами ремонтно-строительных работ по основным организациям, участвующим в капитальном ремонте, и плановых норм выработки на одного рабочего этих организаций;

ж) пояснительная записка.

В проекте организации капитального ремонта приводятся сле­дующие технико-экономические показатели:

• полная сметная стоимость капитального ремонта, в том числе ремонтно-строительных работ;

• нормативная продолжительность капитального ремонта (месяцы или рабочие дни);

• максимальная численность работающих, чел.;

• затраты труда на выполнение ремонтно-строительных ра­бот, чел.-дни.

При капитальном ремонте жилых зданий без отселения жиль­цов необходимо устанавливать очередность и порядок совмещен­ного выполнения ремонтно-строительных работ с указанием по­мещений, в которых на время производства работ отключаются питающие сети, запрещается проход проживающих и (или) арен­даторов.

Проект производства работ по капитальному ремонту жилого здания, ремонтируемого без отселения жильцов, согласовывает­ся с руководителем эксплуатирующей организации.

Утвержденный проект производства работ должен быть пере­дан производственному участку за два месяца до начала работ.

ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА

Под текущим ремонтом инженерного оборудования зданий и сооружений понимают ремонт с целью восстановления его ис­правности (работоспособности), а также поддержания эксплуата­ционных показателей.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечиваю­щей эффективную эксплуатацию инженерного оборудования с мо­мента пуска систем в эксплуатацию или капитального ремонта до очередного капитального ремонта. Текущий ремонт выполняет­ся по пятилетним планам с определением заданий по годам и по годовым планам с распределением заданий по кварталам. Пери­одичность текущего ремонта принимается в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, их физического из­носа и местных условий.

Текущий ремонт подразделяется на профилактический, зара­нее планируемый, и непредвиденный (аварийный), выполняе­мый в срочном порядке.

Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий осу­ществляется комиссией, в которую входят представители жилищ­но-эксплуатационной и ремонтно-строительной организаций, а также домового комитета, правления ЖСК и ТСЖ и т.д.

Приемка законченного текущего ремонта объектов коммуналь­ного и социально-культурного назначения производится комис­сией в составе представителей эксплуатационной службы, ремон­тно-строительной организации и соответствующего вышестояще­го органа управления.

Организация текущего ремонта жилых зданий производится в соответствии с техническими указаниями по организации и тех­нологии текущего ремонта жилых зданий и техническими ука­заниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядны­ми организациями.

Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремон­та в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, теку­щий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими норма­тивные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

При выполнении текущего ремонта производятся работы по ремонту ограждающих конструкций (фундаментов, стен, пере­крытий, полов, крыш, окон, дверей, перегородок), лестниц и бал­конов, печей и очагов, по восстановлению внутренней и наруж­ной отделки, по ремонту инженерного оборудования. В текущий ремонт также входят работы по внешнему благоустройству.

Источник

Анализ технической документации для капитального ремонта

Для производства капитального ремонта проектными и про ектно-изыскательскими организациями разрабатывается проект-но-сметная документация.

Разработка такой документации на капитальный ремонт здания предусматривает:
— проведение технического обследования, определение физического и морального износа объекта проектирования;
— составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;
— технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции;
— разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции, а также проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не должен превышать 2 лет.

Техническое обследование для проектирования капитального ремонта зданий состоит из следующих этапов: подготовительного, общего и детального обследования здания, составления технического заключения.

На подготовительном этапе проводятся изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование, сбор исходных и иллюстративных материалов.
Целью общего обследования является предварительное ознакомление со зданием и составление программы детального обследования конструкций.

При общем обследовании здания выполняют следующие работы:
— определяют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции по этажам и их расположение;
— анализируют планировочные решения в сочетании с конструктивной схемой;
— осматривают и фотографируют конструкции крыши, дверные и оконные блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад;
— намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в зависимости от целей обследования здания;
— изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод;
— устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных геологических явлений;
— оценивают расположение здания в застройке с точки зрения подпора в дымовых, газовых и вентиляционных каналах.

Детальное обследование зданий выполняется для уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов, состояния материала и конструкций в целом.

При детальном обследовании выполняют работы по вскрытию конструкций, испытанию отобранных проб, проверке и оценке деформаций, определению физико-механических характеристик конструкции, материалов, грунтов и т.п. с использованием инструментов, приборов, оборудования для испытаний.

В техническом заключении по детальному обследованию здания для проектирования его капитального ремонта содержится перечень документальных данных, на основе которых составлено заключение: история сооружения; описание окружающей местности и общего состояния здания по внешнему осмотру; определение физического и морального износа здания; описание конструкций здания, их характеристик и состояния; чертежи конструкций здания с деталями и обмерами; расчет действующих нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов; обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин; чертежи вскрытий; геологические и гидрогеологические условия участка; строительная и мерзлотная характеристика грунтов основания (при необходимости); условия эксплуатации; анализ причин аварийного состояния здания (если таковые имеются); фотографии фасадов и поврежденных конструкций; выводы и рекомендации.

Вместе с заданием на проектирование объектов заказчик выдает проектной организации исходные данные:
— разрешительный документ на выполнение ремонта;
— архитектурно-планировочное задание;
— задание от инспекции по охране памятников архитектуры (при необходимости);
— разрешения (или технические условия) на присоединение ремонтируемого здания или сооружения к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
— материалы по ранее проведенным техническим обследованиям;
— оценочные акты;
— акт эксплуатирующей организации о техническом состоянии конструкций здания, конструктивных элементов и инженерного оборудования по данным последнего осмотра;
— инвентаризационные поэтажные планы (в кальке) с указанием площадей помещений и объема здания по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), проведенной не ранее 3 лет до начала проектирования;
— паспорт строения с указанием величины физического износа конструкций и инженерного оборудования, объемов, сроков и видов ранее выполнявшихся ремонтов;
— справку о состоянии газовых сетей и оборудования;
— акт эксплуатационной организации, утвержденный районным (городским) жилищным управлением, на замену санитар-но-технического оборудования и поквартирную опись ремонтных работ (для объектов, ремонтируемых без прекращения эксплуатации);
— справки эксплуатирующих организаций о состоянии лифтов, объединенных диспетчерских систем (ОДС), центральных тепловых пунктов (ЦТП) и т.д.;
— задание на проектирование технологии встроенных нежилых помещений;
— разрешение на закрытие движения и отвод транспорта, вскрытие дорожного покрытия.

Генеральная проектная организация на основании полученного от заказчика задания на проектирование составляет строительный паспорт на капитальный ремонт зданий. Этот паспорт утверждается заказчиком.

В строительный паспорт включается следующее:
— задание на проектирование и исходные данные для проектирования;
— принципиальное решение по виду ремонта;
— предложения по организации площадки ремонта, использованию механизмов, промежуточных складов (при необходимости);
— предложения (при необходимости) о сносе строений, зеленых насаждений, отселении жильцов и арендаторов, проведении дополнительного технического обследования здания;
— ситуационный план М 1:2000 и геоматериалы М 1:500.

В проектно-сметную документацию входят разделы:
1) общая пояснительная записка;
2) архитектурно-строительные решения;
3) технологические решения по встроенным нежилым помещениям;
4) решения по инженерному оборудованию;
5) проект организации капитального ремонта;
6) техническая эксплуатация здания;
7) сметная документация.

Неотъемлемую часть утвержденной проектно-сметной документации на капитальный ремонт составляет проект организации капитального ремонта; он разрабатывается параллельно с другими разделами проектно-сметной документации в целях взаимоувязки объемно-планировочных, конструктивных и технологических решений с условиями и методами осуществления ремонта объектов.

Проект организации капитального ремонта разрабатывается проектной организацией, выполняющей строительное проектирование ремонта. При разработке отдельных разделов проектно-сметной документации субподрядными проектными организациями эти организации при необходимости должны разрабатывать соответствующие решения для включения их в проект организации капитального ремонта.

Исходными материалами для разработки такого проекта служат: – материалы инженерных изысканий для объекта капитального ремонта (технического обследования); – материалы схем (проектов) районной планировки, генеральных планов городов и населенных пунктов; – основные решения по применению строительных материалов и конструкций, средств механизации ремонтно-строительных работ, согласованные с генеральной подрядной организацией, а также данные об использовании источников и порядке обеспечения ремонта энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями и коммуникациями, а также местными строительными материалами; – разбивка ремонтируемого объекта на очереди (комплексы); – сведения об условиях обеспечения объекта ремонта рабочими кадрами и о возможности использования на период ремонта существующих помещений и строений; – данные о наличии производственно-технической базы подрядных организаций, возможностях и условиях ее использования; – сведения о наличии у подрядных организаций инвентарных передвижных или сборно-разборных производственно-бытовых помещений; – данные о плановой и фактической среднегодовой (среднемесячной) выработке строительных машин, средств транспорта, рабочих подрядных организаций на аналогичных объектах; – данные о возможности и сроках освобождения жилых зданий от проживающих и арендаторов (при ремонте с отселением жильцов).

В состав проекта организации капитального ремонта включаются:
а) календарный план капитального ремонта, в котором должны быть определены сроки выполнения ремонта, приведено распределение затрат на ремонт и объемов ремонтно-строительных работ по срокам (включая работы подготовительного периода), а при разбивке ремонта на очереди (комплексы) — сроки выпол нения этих очередей или комплексов;
б) строительный генеральный план с расположением существующих и сносимых строений, эксплуатируемых зданий, сооружений и инженерных сетей, не подлежащих ремонту, разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций; постоянных и временных проездов для транспортирования материалов, кон
струкций и изделий, путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей; источников обеспечения строй площадки электроэнергией, водой, теплом и мест подключения временных инженерных сетей к действующим сетям; мест примыкания новых сетей к существующим; складских площадок, основных монтажных кранов и других строительных машин и зон их действия; механизированных установок; временного ограждения; безопасных проходов строителей и лиц, проживающих или работающих в смежных зданиях или в здании, ремонтируемом без отселения жильцов и арендаторов;
в) ведомость объемов основных ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ, определенных проектно-сметной документацией, с выделением объемов работ подготовительного периода и при необходимости — по очередям (комплексам);
г) ведомость потребности в основных строительных конструкциях, деталях, материалах и оборудовании, составляемая на объект в целом, включая работы подготовительного периода, и при необходимости — на отдельные очереди (комплексы) исходя из объемов работ и действующих норм расхода строительных материалов;
д) график потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по объекту ремонта в целом, составленный на основе физических объемов работ, объема грузоперевозок и норм выработки строительных машин и средств транспорта;
е) график потребности в рабочих кадрах по категориям, составленный в соответствии с объемами ремонтно-строительных работ по основным организациям, участвующим в капитальном ремонте, и плановых норм выработки на одного рабочего этих организаций;
ж) пояснительная записка.

В проекте организации капитального ремонта приводятся следующие технико-экономические показатели: – полная сметная стоимость капитального ремонта, в том числе ремонтно-строительных работ; – нормативная продолжительность капитального ремонта (месяцы или рабочие дни); – максимальная численность работающих, чел.; – затраты труда на выполнение ремонтно-строительных работ, чел.-дни.

При капитальном ремонте жилых зданий без отселения жильцов необходимо устанавливать очередность и порядок совмещенного выполнения ремонтно-строительных работ с указанием помещений, в которых на время производства работ отключаются питающие сети, запрещается проход проживающих и (или) арендаторов.

Проект производства работ по капитальному ремонту жилого здания, ремонтируемого без отселения жильцов, согласовывается с руководителем эксплуатирующей организации.

Утвержденный проект производства работ должен быть передан производственному участку за два месяца до начала работ.

Источник