Аудит ремонта многоквартирных домов

Аудиторская проверка компаний ЖКХ по желанию жителей: реальность или миф?

Желание вывести управляющую организацию (в том числе ТСЖ) на «нечистую» руку может привести к желанию провести аудиторскую проверку такой организации. Усиливается такое желание еще и отписками жилищной инспекции. В статье рассмотрел: могут ли жители провести аудиторскую проверку управляющей организации?

Предыстория

Житель дома в Иркутске обратился в Службу Государственного жилищного надзора Иркутской области с жалобой и просьбой провести проверку соответствия израсходованных денежных средств, которые были обозначены в отчете управляющей организации, размещенном в ГИС ЖКХ.

В ответ надзорный орган указал, что проверка финансово-хозяйственной деятельности УК, а также проверка законности и целевого расходования денежных средств не входит в полномочия ГЖИ. Также вмешиваться в самостоятельную хозяйственную жизнь УК контролирующий орган не имеет полномочий.

Ну и не забыла ГЖИ добавить приписку:

В итоге, возникает вопрос: на каком основании собственники могут провести аудиторскую проверку? Так и возникла идея написания данной статьи.

Что такое аудиторская проверка?

Понятия аудиторской проверки на законодательном уровне нет, но такому понятию соответствует определение аудитора, данное в ст. 1 ФЗ Об аудиторской деятельности:

Аудит — независимая проверка бухгалтерской (финансовой) отчетности аудируемого лица в целях выражения мнения о достоверности такой отчетности.

При этом указано, что под бухгалтерской (финансовой) отчетностью аудируемого лица понимается отчетность (или ее часть), предусмотренная ФЗ «О бухгалтерском учете» или изданными в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, аналогичная по составу отчетность (или ее часть), предусмотренная другими федеральными законами или изданными в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами, а также иная финансовая информация.

Может ли аудиторская проверка выявить факты хищения или мошенничества со стороны аудируемой организации?

С таким вопросом я обратился к аудиторам, которые работают на рынке оказания аудиторских услуг долгое время.

Генеральный директор ООО «Национальная Гильдия Бухгалтеров и Аудиторов» Мария Стажкова ответила, что аудит может выявить факты хищения, но при наличии документов, которые в соответствии с запросом аудитора представлены к проверке. При этом, факт непредоставления документов также позволяет как минимум предположить, а нередко и установить хищения и факты мошенничества. Например, заключён договор с одной организацией, а фактически расчёты ведутся с другой. Или есть факт списания денег со счета, но нет подтверждающих оказанную услугу или выполненную работу документов.

Руководитель аудиторской компании «Форос Аудит» Елена Васильева, что аудиторские компании могут проводить процедуры, направленные на выявление факта хищения, но компании не имеют право выносить какие-либо обвинения в адрес ответственных лиц, поскольку это входит в компетенцию правоохранительных органов. Вопрос того, возбуждать ли расследование по факту хищения, решает руководитель компании по результатам аудиторской проверки.

В целом аудиторские компании проводят:

• проверку эффективности работы системы внутреннего контроля компаний;
• процедуры, подтверждающие достоверность расчётов между контрагентами.

Какие документы подлежат изучению при проведении аудита?

Мария Стажкова:

Зависит от вида и цели проверки, пожеланий заказчика, иных факторов. Обычно аудиторы изучают бухгалтерскую и налоговую отчетность, регистры бухгалтерского и налогового учёта, первичные учётные документы, договоры, правоустанавливающие, разрешительные документы.

Елена Васильева:

Список достаточно большой. Например, аудиторская организация запрашивает: учредительные и регистрационные документы, все протоколы заседаний, все решения. Также, запрашивает данные о структуре бухгалтерии, компании, учетную политику, методики и стандарты ведения бухгалтерского учета, налоговые регистры. Документы, регламентирующие выдачу заработной платы, кадровые документы, материалы проверок в налоговых органах, данные о расчетных счетах, документы по разделам бухучета, трудовые договоры и материалы судебных дел.

Могут ли граждане заказать аудит управляющей организации, если в такой организации они не являются учредителями, а являются лишь потребителями услуг такой организации?

Мария Стажкова отмечает, что собственники могут повести аудит УК исключительно по согласованию с УК. Однако если УК является акционерным Общество, она в силу закона подлежит обязательному аудиту. Есть и иные случаи, когда аудит надо будет пройти по требованию закона.

Мой комментарий и вывод — потребители не вправе понудить УК представить документы для аудиторской проверки, если такую проверку хотят сделать жители дома, поскольку аудиторская проверка является одной из услуг, которая оказывается на основании договора об оказании аудиторских услуг. Наличие такого договора, где на стороне будет УК в качестве заказчика и возлагает на УК определенные обязанности, в том числе по представлению документов аудитору для проведения проверки (ст. 14 ФЗ Об аудиторской деятельности). В отсутствии такого договора между УК и аудиторской компанией, УК ничем не обязана последней.

Источник

Экспертиза капитального ремонта

А-ЭКСПЕРТ предлагает проведение независимой негосударственной экспертизы капитального ремонта на любых объектах строительства.

Экспертиза капремонта может включать как обследование зданий и конструкций перед началом работ (для обоснования), так и проверку объема и качества уже выполненных ремонтных работ. Особое внимание мы уделяем проверке обоснований и составленных на их основе смет.

Аудит капремонта – востребованная и необходимая работа, которая включает в себя экспертизу проектной, сметной документации на капитальный ремонт и визуально-инструментальные исследования самого объекта.

Содержание данных документов трудно проконтролировать несведущим работникам. Именно в них недобросовестные исполнители часто скрывают различные злоупотребления.

Что такое строительная экспертиза капитального ремонта зданий

Договор на капремонт, заключаемый между подрядчиком и заказчиком, физически не может учесть множество деталей и нюансов. Это провоцирует хозяйственные споры и недоразумения.

Экспертиза капитального ремонта позволяет ответить на ряд важных вопросов:

• Соответствуют ли произведенные работы требованиям заказчика, которые изложены в договоре?
• Насколько адекватно было составлено обоснование капитального ремонта?
• Насколько корректно составлена смета?
• Качественно ли выполнен капремонт?
• Соответствуют ли объемы и стоимость затраченных материалов необходимым работам?

Все эти вопросы находят ответ в ходе работы наших специалистов и отражаются в техническом заключении на капитальный ремонт.

Порядок анализа проведения капремонта

Как и другие исследования от А-ЭКСПЕРТ, экспертиза капитального ремонта зданий проводится в два этапа:

1. Обследование отремонтированного помещения или здания: документирование и фотофиксация состояния, забор проб, инструментальные обследования и пр. Для проведения этих работ нужен доступ на объект.
2. Экспертиза (анализ) проектно-сметной документации на капитальный ремонт. Для этой части аудита могут понадобиться все имеющиеся документы: помимо смет и договора, также эксплуатационные документы, проект и пр.

В итоге заказчик проверки получает заключение, с которым можно обратиться в любые инстанции, в том числе в суд.

Обоснования и сметы

В распоряжении профессиональных сметчиков есть масса уловок для завышения стоимости строительных работ, которые оплачиваются напрямую заказчиками либо из фонда капитального ремонта. Работы должны начинаться с составления обоснования затрат. Любое обоснование должно базироваться на обследовании объекта перед реконструкцией или капремонтом независимыми специалистами. Иначе злоупотребления весьма вероятны, да и доказать их будет непросто.

В сметах наши аудиторы чаще всего находят следующие нарушения:

• Завышение (часто удвоение) расценок.
• Завышение объемов предполагаемых работ.
• Неоправданное повышение норм расхода стройматериалов.
• Неверно применяемые коэффициенты инфляционного удорожания и индексы пересчета.
• Игнорирование понижающих коэффициентов (в частности, на сметную прибыль, накладные расходы).
• Завышения цены работ за счет необоснованных логистических и складских расходов.

Кто заказывает исследование уже произведенного капремонта или документов на капремонт

А-ЭКСПЕРТ работает с самым широким кругом лиц, заинтересованных в строительном аудите отремонтированных помещений: с юр. и физ.лицами, а также с бюджетными организациями.

Например, крыша, протекшая сразу после капремонта, – это повод для назначения экспертизы капитального ремонта кровли.

К нам обращаются владельцы частных домов и коттеджей, которые недовольны произведенным ремонтом или подозревают подрядчиков в хищениях.

Также жильцы, неудовлетворенные качеством капитального ремонта многоквартирных домов, часто подряжают А-ЭКСПЕРТ для обнаружения скрытых дефектов или завышенных сумм в сметной документации.

Мы работаем и по заказу строителей, желающих отстоять свои права в судебных спорах. В любом случае, проверка капремонта:

• обеспечивает необходимый контроль объемов и качества проделанных работ,
• обнаруживает нарушения градостроительных правил и несоблюдения нормативов,
• вскрывает различные дефекты, незаметные для неспециалистов,
• дает возможность сопоставить объем и прочие характеристики сделанной работы с содержанием проектно-сметной документации.

Как заказать экспертизу капитального ремонта

Наша компания имеет многолетний опыт проведения исследований после капремонта и проверок обоснований и смет в Москве, Петербурге и на всей территории РФ.

Экспертиза достоверности сметной стоимости капитального ремонта, как и проверка состояния самого объекта, начинается с заключения договора. Стоимость работ зависит от расположения и размеров объекта, поставленной заказчиком задачи и пр. Свяжитесь с А-ЭКСПЕРТ, чтобы узнать приблизительную цену аудита капремонта в вашем случае.

Источник

Вводится аудит и контроль над закупками региональных операторов капитального ремонта

В законодательство о капитальном ремонте внесены изменения, которые вводят новый вид контроля над деятельностью региональных операторов капитального ремонта.

Постановлением Правительства РФ от 12 апреля 2019 г. № 437 “О внесении изменений в Положение о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме” введён новый раздел «VIII. Аудит и контроль закупок» .

Согласно этому новому разделу, аудит закупок будет осуществляться уполномоченным на проведение аудита закупок органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

При этом орган аудита в пределах своих полномочий будет проводить экспертно-аналитические мероприятия по анализу и оценке результатов закупок, включая исполнение обязательств по договорам о проведении капитального ремонта .

План проверок будет разрабатываться и утверждаться органом аудита самостоятельно с учетом результатов экспертно-аналитических мероприятий, а также на основании поручений законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации (в Москве — Мосгордума), предложений и запросов высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (в Москве — мэр Москвы), органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

В полномочия Органа аудита будет входить обобщение результатов осуществления экспертно-аналитических мероприятий, в том числе установление причины выявленных отклонений, нарушений и недостатков. Также к полномочиям будет относиться подготовка предложений, направленных на их устранение и на совершенствование порядка осуществления закупок. Помимо этого будет проводиться систематизация информации о реализации указанных предложений и размещение на официальном сайте обобщенной информации о таких результатах.

При осуществлении контроля закупок будет проводиться проверка законности действий (бездействия) заказчика (ФКР Москвы), органа по ведению реестра, комиссий по проведению предварительного отбора и их членов, комиссий по осуществлению закупок и их членов, операторов электронных площадок при проведении предварительных отборов, осуществлении закупок, заключении договоров о проведении капитального ремонта по их результатам.

В Москве Органом аудита станет скорее всего либо Департамент города Москвы по конкурентной политике, либо Главное контрольное управление города Москвы.

Подписывайтесь на наш канал «Дом и Двор» , здесь уже есть и будет ещё много интересного, например:

Источник

Управление и особенности аудита процесса ремонтов

Автор: Дмитрий Демиденко, руководитель СВКиА АО «СУЭК-Кузбасс»,
член Ассоциации «Институт внутренних аудиторов»

Повышением эффективности управления процессом ремонтов и совершенствованием организацией контролей в группе компаний СУЭК занимаются уже достаточно давно. В 2017 году СУЭК первой в РФ и СНГ получила сертификат ISO 55001 «Управление активами» – это основной стандарт ISO, описывающий лучшие практики управления производственными активами на всем жизненном цикле; его наличие говорит о соответствии качества организации процесса четко определенным критериям. Одним из значимых результатов совместной работы менеджмента и внутреннего аудита по реинжинирингу процесса стала Программа (по сути — стратегия) оптимизации планирования и осуществления ремонтов, принятая в конце 2017 года и описывающая ключевые направления развития управления процессом на среднесрочную перспективу.

Ремонты для СУЭК – это более 41 тыс. единиц оборудования и прочих объектов, затраты на поддержание и обслуживание которых могут доходить до 20% в структуре себестоимости товарной продукции. Деньги огромные, сопоставимые с затратами на строительство двух новых шахт. Кроме того, качественный и своевременный ремонт – один из краеугольных камней в обеспечении непрерывности производственных процессов горнодобывающих предприятий. Поэтому и внимание менеджментом процессу уделяется соответствующее. В то же время, по мере усиления интереса к процессной области, растут и ожидания со стороны Комитета по Аудиту и Совета директоров в отношении результатов работы Службы внутреннего контроля и аудита (далее – СВКиА, внутренний аудит) по данному направлению. За последние 3-4 года СВКиА СУЭК приобретен обширный опыт аудита ремонтов. Программы проверок при этом составлялись с учетом того факта, что эффективность и результативность процесса зависит от качества построения системы внутреннего контроля в сопряженных областях, таких как: инвестиции и закупка оборудования, закупка услуг, бюджетирование и учет. Таким образом, проекты представляют собой сквозные кроссфункциональные аудиты, охватывающие несколько процессных областей, объединенные одной общей ключевой тематикой. Описание наиболее полезных рекомендаций в части построения системы внутреннего контроля представлены ниже.

1. Инвестиции и закупка оборудования.

Экономика процесса во многом зависит от того, насколько верным, а точнее сказать обоснованным и проработанным будет решение по приобретению оборудования. Что именно имеется ввиду? Если коротко, то перед принятием решения о выборе производителя нужно рассчитывать совокупную стоимость владения или стоимость жизненного цикла (Total Cost of Ownership) оборудования. Причем анализ в идеале должен основываться на собственной статистике за предыдущие годы, а если ее нет, то уже тогда на информации, которую предоставляют потенциальные контрагенты. Еще совет – посчитать стоимость всех связанных затрат на единицу произведенной продукции (на один тонна/километр, машино-час и так далее). Цель процедур и контролей проста – минимизировать случаи покупки «недорогой» по первоначальной стоимости, но крайне недешевой в реальной жизни техники. Согласитесь, не очень хочется, покупая Ford Focus получать счет из сервисного центра, сопоставимый со счетом за обслуживание Porsche Cayenne.

2. Бюджетирование.

Оно же – планирование затрат на ремонты. В данном случае речь идет о годовом планировании, когда до ремонтов еще далеко, а деньги закладывать в бюджет уже нужно. Во-первых, составлять плановые сметы на ремонт абсолютно всех позиций не рекомендуем – трудозатратно и малоэффективно, да и высока вероятность того, что к процессу в ряде случаях подойдут формально (хотя бы по той причине, что прогнозировать техническое состояние на месяцы, а то и год вперед – сложно). Что можно сделать? Выделить ключевые, наиболее дорогостоящие объекты, на которые приходится большая часть затрат (принцип Парето в действии) и по ним планировать ремонты детально с составлением плановой сметы (к наиболее критичным позициям можно подойти как к проектам с использованием соответствующих принципов управления), по остальным – на уровне макроконтролей: установление лимитов. По этому пути в настоящее время и двигается наша компания. Важный момент, который должен быть встроен в ERP-систему, — сопоставление плановых затрат на ремонты со стоимостью новых единиц соответствующего оборудования – полезно и для контроля разумности бюджетируемых цифр, и для своевременного выявления позиций, которые уже проще поменять на новые, чем ремонтировать.

3. Закупка услуг.

В этой части все относительно просто, если есть несколько альтернативных поставщиков, предоставляющих ремонтные услуги (тогда можно и нужно проводить тендер), и существенно сложнее, если сервисное обслуживание осуществляет специализированный сервисный центр, де-факто являющийся безальтернативным источником в регионе или иногда и во всей стране. Проблем с проведением тендера тогда, конечно, нет (закупка у единственного источника), но как в таких условиях понять, что вы сильно не переплачиваете и контрагент не злоупотребляет своим монопольным положением на рынке? 100%-ой уверенности, конечно, вы не получите, но можно провести ряд аналитических процедур, которые предоставят определенный уровень комфорта и минимизируют риски существенного завышения цен:

Бенчмарк стоимости одного человеко-часа по сравнению с другими контрагентами, оказывающими ремонтные услуги (в конце концов, все ремонты делаются вполне конкретными человеческими руками). В случае, если цена на услуги нас не удовлетворяет, а сервисант на снижение не идет, альтернативным решением может быть организация работ собственными силами, но здесь важно оценить, какой процент от стоимости ремонта приходится на услуги, а какой – на запасные части, и сопоставим ли в конечном счете эффект с затратами (то есть по большому счету рассчитываем эффект от реализации инвестиционного проекта).

Поузловое сравнение стоимости крупных запасных частей. Предположим, у вас есть парк техники разных производителей, которая выполняет идентичные функции и имеет сопоставимую первоначальную стоимость, в таком случае стоимость идентичных комплектующих вряд ли должна отличаться в разы. Если все-таки она отличается в разы (а в жизни такое случается), маловероятно, что подобные факты обусловлены объективными причинами. Если подобные случаи выявлены, то это предмет для общения с контрагентом на предмет снижения цены и проведения аналогичного анализа по другим приобретенным у контрагента позициям (в отдельных случаях стоит задуматься о дальнейшей целесообразности работы с контрагентом).

4. Выполнение ремонтных работ.

Как и любой другой порядок, процедуру приемки ремонтных работ у подрядчика необходимо описать в соответствующем положении, с которым должны быть ознакомлены сотрудники, непосредственно участвующие в процессе. Одной из ключевых контрольных процедур является совместное подписание дефектной ведомости заказчиком и исполнителем (контрагентом, оказывающим ремонтные услуги) по результатам совместной оценки целесообразности замены комплектующих. То есть свой специалист (как правило, механик) подтверждает тот объем работ, который наметил к исполнению себе контрагент. Важной составляющей процесса является организация системы учета б/у запасных частей. Это позволит как снизить риски завышения объемов оказанных услуг (когда замена фактически не осуществляется), так и потенциально снизить стоимость будущих ремонтов за счет повторного использования отдельных б/у запасных частей (после восстановительного ремонта, если он возможен).

В целом, результат контрольных процедур в значительной степени зависит от добросовестности сотрудника, который будет подтверждать запланированные и фактически выполненные работы. Сговор, к сожалению, никогда не исключен, но выявление подобных вещей – это уже работа службы безопасности. На уровне же аналитики ловятся зачастую наиболее существенные случаи, незначительные хищения увидеть сложно.

Необходимо отметить, что если внутренний аудит хочет собственными силами протестировать фактическое выполнение ремонтных работ, то для качественного выполнения подобной процедуры критически важным является наличие специализированной компетенции (например, опыт работы механиком – в идеале, с механизмами, работы по которым собираетесь проверять). При этом экспертиза может быть как внутренняя, так и привлеченная со стороны. Без этого проверить или доказать собственные выводы будет гораздо сложнее.

5. Учет затрат на ремонты и наработок оборудования.

Здесь можно выделить два уровня организации аналитики, которая способна существенно повысить эффективность процесса. Пообъектный учет, организация которого является ключевой задачей создания понятной и прозрачной системы учета затрат на ремонт оборудования (про точность и своевременность отражения затрат не говорим, поскольку данные критерии являются обязательными для соблюдения всегда). Достоверная и детализированная пообъектная статистика необходима при принятии решений о том, какого производителя выбрать в будущем (о чем говорилось выше), когда целесообразнее приобретать новое оборудование, а не ремонтировать старое, а также при планировании ремонтной программы (результаты анализа фактической статистики могут служить основой для определения размеров бюджетных лимитов).

Если же в вашей компании пообъектный учет уже полноценно функционирует, то следующим шагом повышения эффективности может стать внедрение поузловой системы учета. Особенно это критично при применении агрегатно-узловых методов ремонта, когда узлы могут быть использованы на разных единицах оборудования. При корректной интеграции на уровне ERP-системы подобное построение системы внутреннего контроля может позволить выявлять работы ТОиР, планируемые повторно или до истечения сроков нормативной наработки узлов.

Примеры аудиторских процедур

Процесс

Аудиторские процедуры

Закупка оборудования
Инвестиции

1. Проверка наличия категорийных стратегий по закупке соответствующего вида оборудования.
2. Проверка осуществления расчетов общей стоимости владения оборудованием на период всего жизненного цикла (включая анализ источников данных для подобного анализа).
3. Анализ статистики затрат на ремонты единицы/групп единиц оборудования в горизонте на 2-3 года.
4. Анализ удельных расходов на ремонты в пересчете на единицу производительности оборудования (например, рубль на 1 тонна/километр).

1. Анализ алгоритма формирования плановых затрат на ремонт оборудования.
2. Проверка наличия установления лимитов на ремонты в разрезе единиц оборудования.
3. Проверка наличия актов оценки технического состояния по ключевым и наиболее дорогостоящим ремонтам.
4. Выявление признаков формального подхода к бюжетированию плановых затрат (например, наличие идентичных плановых сумм на ремонты по единицам техники с разными периодами эксплуатации).
5. Анализ соотношения бюджета на плановые и аварийные ремонты.
6. Сравнение плановых затрат на ремонты со стоимостью новой единицы оборудования.

1. Проверка исполнения закупочных процедур (конечно, при условии их адекватности).
2. Проверка наличия альтернативных поставщиков (в случае, если закупка осуществлена у единственного источника).
3. Анализ существующих контролей, минимизирующих риски осуществления закупки по завышенным ценам (в случае, если поставщик является единственным источником).
4. Проверка стоимости ставки за ч/час (как возможный вариант проведение бенчмарка с другими ремонтными компаниями или компаниями, осуществляющими ремонт аналогов имеющегося оборудования).

5. Оценки возможности осуществления ремонтных работ собственными силами.

Выполнение ремонтных работ

1. Анализ существующих порядков приемки ремонтных работ (при их наличии, при отсутствии такой порядок должен быть разработан).
2. Анализ наличия дефектных ведомостей (подписанных представителем заказчика).

3. Проверка факта присутствия представителя заказчика при проведении процедуры дефектовки и фактической приемки работ.
4. Анализ приемки работ представителем заказчика.
5. Проверка фактической приемки работ представителем заказчика (при наличии соответствующей компетенции).
6. Проверка соблюдения процедур (включая документальное оформление) приемки/передачи оборудования в ремонт.

1. Проверка наличия пообъектного учета затрат в системе.
2. Проверка корректности отражения информации по ремонтам (период, сумма, объект, узел).
3. Сверка идентичной аналитики из разных систем (в случае если есть разные системы, эксплуатируемые разными подразделениями, но в которых может отражаться идентичная информация).

Источник