Брачный договор ремонт квартиры

Как составить брачный договор на квартиру купленную в браке?

Покупка квартиры – дорогостоящее мероприятие. Часто на нее копят годами или берут ипотеку, которую нужно выплачивать 15 и более лет. Но если на момент приобретения жилья супруги состояли в браке, то через несколько лет они могут развестись и им придется делить имущество. А здесь без разногласий обойтись сложно. Чтобы не спорить в будущем, есть смысл оформить брачный договор на квартиру.

Для чего заключается брачный договор на квартиру?

Сразу стоит сказать, что многие негативно относятся к любым брачным договорам. Они считают, что если этот документ подписывают, то это значит, что супруги изначально друг другу не доверяют. Но разумный человек понимает, что в жизни может быть всякое, и брачный договор при покупке квартиры – это возможность сохранить хорошие отношения после развода. Ведь именно этот документ определяет право пользования и раздела совместного имущества.

Последствия брачного договора при покупке квартиры:

• защитить имущественные интересы мужа жены в различных ситуациях;
• провести при необходимости раздел имущества без судебных слушаний;
• избежать конфликтных ситуаций при разводе.

В конце концов, брачный договор даст каждому из супругов чувство стабильности, что в будущем проблем с жилплощадью не будет.

Если на момент подписания брачного договора у супругов (или одного из них) есть несовершеннолетние дели, то в документе необходимо закрепить и их права на недвижимость.

В каких ситуациях нужно составлять брачный договор на квартиру

Вот основные ситуации, когда желательно заключение такого соглашения.

1. Жилье приобретено с помощью ипотечного кредита. Когда супруги прибегают к такой возможности обзавестись недвижимостью, они становятся созаемщиками. Соответственно при разводе встает вопрос о том, кто будет в дальнейшем собственником квадратных метром и как решать проблемы с долгом перед банком. Договор позволит установить право собственности в соответствии с тем, кто именно вносил платежи. А если у мужа/жены будут трудности с погашением займа, то взыскание будет обращено на имущество именно этой стороны.
2. Квартиру купили родственники одного из супругов. Иногда родители (или другие родственники) жениха или невесты дарят жилье, которое полностью приобрели на свои средства. Но если сделка была оформлена после заключения брака, то квартира становится совместно нажитым имуществом и в случае развода подлежит разделу. Чтобы такого не произошло, следует заключить брачный контракт, в котором будет указан единственный владелец недвижимости.
3. Квартира куплена до вступления в брак. По закону такое имущество считается собственностью супруга, на которого оно было оформлено. Однако возникают ситуации, когда люди, проживающие в гражданском браке, купили жилье, вкладываясь материально оба. При разводе квартира автоматически отойдет тому супругу, на которого была записана изначально. Чтобы устранить такую несправедливость, нужно пописать брачный договор. Семейный кодекс РФ в статье 41 дает такую возможность людям, которые не состоят в официально зарегистрированных отношениях. Однако необходимо учесть, что такой документ вступит в силу только с заключением семейных уз. Вообще в том случае могут быть оформлены брачный договор или дарственная, но второй случай более сложный в плане процедуры.
4. Покупка за счет материнского капитала. В подобной ситуации недвижимость должна быть разделена на доли, которые распределяют между супругами и детьми. Такая квартира не может быть переписана на одно физическое лицо. Даже в случае, когда заемщиком выступает только один супруг, доли обязательно выделяются.

Доли, принадлежащие детям, не могут быть перераспределены.

Условия заключения договора

Основные условия для подписания документа таковы.

1. Оба супруга должны быть согласны с заключением договора. Перед тем, как составить соглашение, они могут обговорить основные моменты, принять взаимовыгодное решение. Если мнения по поводу отдельных пунктов расходятся, то обязательно следует найти компромисс. В противном случае заключить договор не получится.
2. Дееспособность сторон. Как и при подписании любого значимого документа, стороны должны быть дееспособны. Если же один из супругов таковым не является, то соглашение не будет юридически значимым.

После подписания договора его можно расторгнуть также только при обоюдном согласии. В одностороннем порядке документ аннулировать нельзя.

Какие моменты нужно отразить в контракте

В обязательном порядке в договор необходимо включить следующую информацию:

• сведения о супругах (включая дату рождения, паспортные данные, регистрацию по месту проживания);
• подробное описание объекта недвижимости (в том числе адрес, метраж, дата вступления в право собственности);
• права на квартиру во время брака;
• права после развода (единоличное владение недвижимостью одним из бывших супругов либо выделение долей);
• основание, на котором принято решение оставить жилье мужу или жене либо разделить на доли именно указанным в договоре образом;
• указание конкретных ситуаций, в которых право на жилье может быть передано ребенку (детям);
• указание на то, что имущество не является обремененным, не находится под арестом, в залоге и т.п.

Также в договор необходимо включить формулировку о том, что на момент подписания супруги не имеют друг к другу претензий, а при возникновении споров в будущем они будут решаться переговорами либо в судебном порядке.

При покупке жилья в ипотеку в договор необходимо внести дополнительные пункты. Здесь возможны два варианта:

• квартира была приобретена до момента заключения брака;
• это произошло в браке.

В первом случае, если супруги планируют выплачивать кредит вместе, можно указать, доли, которые достанутся каждому из них в случае развода. Во втором случае следует установить режим собственности. Если он общий, то супруги будут созаемщиками, а после развода будут выплачивать кредит и получать/не получать недвижимость по указанным в соглашении условиям. При раздельном режиме кредит будет выдан тому из супругов, который указан в брачном контракте. Кредит также выдадут только на его имя.

В брачном договоре на квартиру следует указывать только те условия, которые относятся непосредственно к объекту недвижимости. Предметом соглашения не являются детали завещания, места жительства детей после развода, прочие имущественные или личные права мужа и жены, права перехода собственности в случае смерти мужа или жены и т.п.

Процедура

В первую очередь для подписания контракта нужно собрать пакет документов, в который входят:

• паспорта сторон;
• свидетельство о заключении брака;
• документы, подтверждающие вступление в право владения указанной недвижимостью;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Кроме того, такое соглашение должно быть заверено нотариально. Поэтому потребуется документ, подтверждающий оплату услуг нотариуса.

В нотариальную контору необходимо прийти с подготовленным пакетом документов. Договор можно составить самостоятельно либо обратиться за этой услугой к специалисту, в том числе к нотариусу. Однако государственная пошлина покрывает только само заверение. За составление документа придется заплатить отдельно. Также образец брачного договора на квартиру, купленную в браке, можно найти в интернете. Однако лучше ее также проверить на соответствие нормам закона у юриста.

В разных регионах установлена своя цена за составление брачного договора на квартиру. В среднем она равна 5 тыс. руб.

Госпошлина составляет 500 рублей. Эта сумма указана в Налоговом кодексе РФ (статья 333.24 ). В обязанности нотариуса входит проверка договора на подлинность и на соблюдение требований, установленных российскими нормативно-правовыми актами, идентификация сторон, установлена факта наличия указанной в соглашении объекта недвижимости, проведение общей консультации в целом по договору (не по отдельным пунктам!).

Поскольку данный документ устанавливает взаимоотношения супругов по вопросам совместной недвижимости, он подлежит регистрации в Росреестре. Это необходимо сделать, если ранее право собственности принадлежало только одной стороне (брачный договор при покупке квартиры одним из супругов), а теперь владельцами становятся оба. В обратной ситуации регистрация также необходимо. Данное требование связано с тем, что любые сделки, касающиеся недвижимости, должны быть отражены в ЕГРН, поскольку изменяются права собственности.

Порядок изменения (расторжения)

В брачный договор по желанию сторон могут быть внесены изменения, но лишь по обоюдному желанию. Для этого потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на проведение таких действий. Та сторона, которая предлагает изменить отдельные пункты документа, должна составить такой список. Как и договор, его можно подготовить самому либо обратиться к специалисту.

Если муж и жена не могут прийти к единому мнению, то правки могут быть внесены через суд. Тогда именно эта инстанция будет устанавливать, выполняет ли истец свои обязательства по соглашению и не ущемлен ли в правах ответчик.

Расторжение также возможно по обоюдному согласию. Оба супруга должны быть дееспособными. Если же одна из сторон считает, что ее права нарушены, то возможно обращение в суд.

Также причиной изменения или расторжения брачного договора на квартиру является существенное изменение обстоятельств, по которым выполнение его условий не представляется более возможным. При изменении/расторжении через суд можно указать и другие причины, которые, по мнению одного из супругов, могут быть признаны существенными. Так это или нет – решит суд.

Как признать недействительным

В первую очередь договор может быть признан недействительным, если он заключен с нарушениями закона (например, недееспособность одного их супругов). Также есть специальные основания, которые указаны в Семейном кодексе РФ (статья 44 часть 2 ). Это означает, что условия, указанные в документе, ставят одну из сторон в неблагоприятное положение.

Если при заключении договора одна из сторон видела нарушение своих прав, но пошла на подписание соглашения, то в дальнейшем по этой причине признать его недействительным будет сложно. Однако все зависит от конкретной ситуации: иногда суд соглашается с доводами истца.

Источник

Брачный контракт на квартиру

Учитывая тот факт, что для многих российских семей или будущих молодожёнов недвижимость является самым ценным имущественным активом, который может быть в их распоряжении, брачующимся либо супругам целесообразно задаться вопросами о том, как правильно составляется брачный контракт при покупке квартиры или как верно оформить брачный договор на уже приобретённое жильё.

Содержание статьи

Разграничение обязанностей и прав по брачному контракту преимущественно зависит от того, каким способом стороны соглашения приобретают квартиру. В основном жильё покупается 4 способами:

1. Стоимость квартиры выплачивается наличными или деньгами, имеющимися на счетах, без привлечения заёмных средств.
2. Жильё приобретается полностью или частично на ипотечный кредит.
3. Часть денежной суммы, требуемой для приобретения квартиры, выплачивается при помощи материнского капитала.
4. Квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ).

Что касается покупки по ДДУ, то не имеет значения, строится ли многоэтажный дом во время заключения ДДУ, или же застройщик только планирует начать строить дом. Супругам нужно указать в брачном контракте один важный нюанс, заключающийся в том, что их обязанности и права в отношении квартиры начнут действовать только с момента регистрации прав на неё в Росреестре. Это связано с тем, что до момента регистрации жилья супруги не являются официальными собственниками недвижимости, а значит, не имеют на неё имущественных прав, которые они прописали в брачном соглашении.

Определение брачного договора на квартиру

Это документ, представляющий собой письменное соглашение между мужем и женой или будущими супругами по поводу распределения имущественных прав и обязанностей на квартиру. Также в брачном договоре может быть прописан порядок её раздела на случай, если брак будет расторгаться.

Обстоятельства оформления и правовые особенности договора

Брачный контракт могут заключить между собой невеста и жених до свадьбы, а также законные супруги в любое время до развода. Необходимо иметь в виду, что договор, удостоверенный нотариусом до свадьбы, начинает действовать только после того, как брачный союз будет зарегистрирован. Что же касается контракта, удостоверенного нотариусом в браке, то он вступает в силу в день удостоверения.

Если стороны будущего договора собираются приобрести квартиру на собственные деньги, не используя кредиты и меры государственной помощи (материнский капитал), то им нужно сделать следующее:

1. Решить, когда они будут составлять договор: до приобретения жилья или после него.
2. Обговорить условия будущего контракта.
3. На следующем этапе необходимо составить текст контракта. В связи с высокой загруженностью нотариусов маловероятно, что они будут помогать сторонам брачного соглашения в написании юридически правильных формулировок договора, поэтому нужно обратиться за помощью к квалифицированным юристам или попытаться написать текст самим, воспользовавшись этим образцом.
4. Далее нужно подготовить:
   1. Паспорта обеих сторон контракта.
   2. 3 экземпляра договора.
   3. Денежные средства для оплаты нотариальных услуг (около 5000 – 10000 руб.). Нотариусы сами определяют полную цену услуги, исходя из размера нотариального тарифа (500 руб.), канцелярских затрат, оплаты труда помощников, аренды помещения и других расходов.
   4. Брачное свидетельство, если официальные отношения уже зарегистрированы.
   5. Правоустанавливающие документы на квартиру. Во-первых, это свидетельство о праве на собственность, во-вторых, это договор по купле-продаже, договор долевого участия, договор по ипотеке.
5. После того, как будут собраны необходимые документы, всё, что остаётся сделать сторонам договора, — это посетить нотариуса лично и удостоверить договор.

Брачные контракты на ипотечную квартиру и на квартиры, купленные с помощью материнского капитала, оформляются по алгоритму, описанному выше, с учётом нескольких особенностей, указанных в таблице.

Брачные соглашения на ипотечную квартиру

Брачные соглашения на квартиры с маткапиталом

Если супруги ещё не заключали брачный контракт, то большинство банковских учреждений перед выдачей ипотеки будет настаивать на его составлении и удостоверении. Интерес банков состоит в том, что они хотят письменно определить, кто будет основным заёмщиком, а кто – созаёмщиком, кто из супругов будет погашать кредит, какова доля каждого брачного партнёра в ежемесячном платеже, как будет разделена квартира при прекращении брака. Кроме этого банки обычно оставляют себе возможность оспорить действия супругов, идущие вразрез с условиями договора. Супруги, как правило, вольны самостоятельно определять правовое регулирование других имущественных вопросов кроме вопросов, указанных в пункте выше. Если у мужа и жены уже есть заверенный брачный договор, то банк может потребовать изменить некоторые его условия перед принятием окончательного решения по поводу предоставления кредита. Не следует безоговорочно соглашаться с предложениями банка, поскольку они соответствуют только его интересам. Необходимо пытаться найти компромиссное решение или попробовать продавить свои условия. По этой ссылке находится образец главы брачного соглашения, который можно включить в готовый брачный контракт или использовать для написания отдельного брачного договора.

Использование материнского капитала на приобретение недвижимости предусматривает обязательную передачу детям в собственность части квартиры. Желательно указать в тексте договора, что квартира куплена на материнский капитал, а также прописать доли, которые находятся в распоряжении каждого собственника, включая несовершеннолетних детей. Таким образом, можно облегчить работу нотариуса во время изучения договора и работу судьи, если одна из сторон захочет оспорить договор. Правовой режим квартиры, купленной на маткапитал, — только долевая собственность. Доли детей не могут выступать в качестве предмета контракта. Иными словами, супруги не имеют права распоряжаться ими по своему усмотрению (продать или обменять), определить порядок их разделения во время расторжения брака и другими способами ограничивать детей в их правомочиях. Закон не допускает, чтобы супруги прописывали в контракте, как именно они будут использовать маткапитал, например, на покупку жилья, на обучение детей и т.д.

Предмет договора, права, обязанности и ответственность сторон

Предметом договора являются правоотношения сторон, которые могут быть урегулированы им согласно действующему законодательству. Семейный кодекс определяет перечень правоотношений, которые входят в предмет брачного контракта. Это права и обязанности в отношении:

1. Расходов на содержание квартиры, например, оплата коммуналки, текущий либо капитальный ремонт, траты на замену сантехники и т.д.
2. Режима собственности на квартиру. Жильё может быть поделено на доли, остаться в совместной собственности или перейти в полное владение одного из брачных партнёров.
3. Приобретения квартиры в будущем. Супруги вправе прописать в контракте точный срок, когда они будут покупать недвижимость, указать доли их взносов или их размер, определить величину расходов на квартиру, к примеру, стоимость ремонта, и распределить указанные расходы между ними.
4. Раздела квартиры на случай развода.
5. Возможного использования квартиры в целях заработка. Например, распределение полученных доходов между супругами от сдачи квартиры в аренду.
6. Выписки из жилища после развода.

Законом категорически запрещено устанавливать в брачном контракте условия, которые касаются:

• Гражданской правоспособности участника соглашения, например, установление запрета для супруга-собственника свободно владеть своей долей недвижимости.
• Гражданской дееспособности стороны сделки, к примеру, ограничение права на распоряжение квартирой, которое выражается в запрете на продажу, обмен, дарение, завещание собственности иным лицам.
• Неимущественных личных правоотношений. Например, муж не имеет права требовать от жены рождения двоих детей и предлагать за это свою долю квартиры.
• Ограничения права на обращение в судебные органы.
• Раздела квартиры в случае смерти одного из брачных партнёров. Для этих целей нужно составлять завещание.

Мерами гражданской ответственности, которые могут быть возложены на сторону, не соблюдающую положения договора, являются:

1. Штраф. Это единовременная выплата определённой денежной суммы за однократное нарушение обязательства. Например, муж по договору обязан каждый год покупать сыну спортивную форму и обувь для занятий в секции. Если он по каким-либо причинам не сделал этого, и вместо него данную проблему решила жена, то при наличии соответствующего условия в контракте она имеет право потребовать с него уплаты штрафа.
2. Возмещение убытков или компенсация. Она применяется, если допущенное стороной нарушение имеет серьёзные последствия. К примеру, жена и муж договорились платить ипотеку в следующей пропорции: муж платит 75%, а жена – 25%. После полной оплаты стороны получают право собственности на квартиру в следующих долях: муж – 3/4 доли, жена – 1/4 доли. Если, например, жена по любой причине не может выплатить свою часть кредита, а муж берёт обязательство жены на себя, то по договору супруга может быть лишена своей доли квартиры.
3. Неустойка. Она применяется для длящихся правонарушений. Например, в обязанности мужа по контракту входит полная оплата коммуналки. Если он не делает этого до наступления крайнего срока, указанного в коммунальных счетах, то выплачивает в пользу жены определённый договором процент от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Особенности процедуры расторжения

При обоюдном согласии сторон

Для того чтобы контракт прекратил своё действие, супруги должны составить и нотариально удостоверить соглашение о расторжении. Образец этого соглашения можно найти здесь.

Помимо соглашения о расторжении в количестве трёх экземпляров партнёры по браку обязаны подготовить перед личным визитом к нотариусу:

1. Паспорта обеих сторон договора.
2. Оригиналы брачного контракта в количестве 2 экземпляров по одному на каждого супруга.
3. Свидетельство о браке.
4. Денежные средства. Точную цену услуги следует узнавать у нотариуса.

Расторжение договора допускается законом только тогда, когда оба супруга лично пришли к нотариусу и подтвердили свою волю, изложенную в соглашении. После удостоверения соглашения о расторжении брачный контракт признаётся утратившим юридическую силу.

В одностороннем порядке

По единоличному заявлению стороны сделки, подаваемому в суд, брачный контракт расторгается, если:

• Сторона договора нарушила его условия, причём нарушение должно быть признано существенным. Это означает нанесение потерпевшей стороне такого ущерба, что в результате она лишается тех преимуществ и прав, на которые могла рассчитывать в момент заключения контракта.
• Он признаётся недействительным вследствие применения насилия, обмана или угроз в отношении одной из сторон; наличия нарушений гражданского и семейного законодательства; существенного заблуждения одной из сторон; мнимости договора; притворности договора; выявления судом крайне неблагоприятных условий для одной стороны контракта.
• Изменение обстоятельств, имеющее существенный характер для участников контракта. Это означает, что если бы стороны брачного соглашения могли предвидеть наступление таких обстоятельств, они бы не заключали контракт или заключали бы его на иных условиях.

Перед тем, как передавать спор в суд, следует попытаться урегулировать разногласия без привлечения государственных органов. Это нужно сделать, имея в виду 2 цели:

1. Если со второй стороной договора удастся договориться без посредников, то данный факт позволит сэкономить денежные ресурсы и время.
2. Если со второй стороной договора не удастся договориться, то у будущего истца на руках будут доказательства, прямо подтверждающие, что он пытался решить проблему без привлечения суда.

В случае, если ответ отсутствует или вторая сторона отказывается от предложения, вернувшиеся по почте уведомление и опись выступят в суде доказательствами того, что:

1. Письмо действительно было.
2. Письмо действительно содержало предложение расторгнуть контракт.
3. Ответчик действительно его получал.

Иск разрешается в судебной инстанции, находящейся в месте жительства ответчика или в месте, определённом соглашением сторон о подсудности. Дела разбираются районными или мировыми судами. Подведомственность дел зависит от заявленных истцом требований.

Мировой суд	Районный суд
Все споры, связанные с брачным договором и носящие неимущественный характер. Все споры, связанные с брачным договором и в которых цена иска ниже 50000 руб.	Имущественные споры, связанные с брачным договором и в которых цена иска выше 50000 руб.

Образцы заявлений для различных категорий исков представлены в списке ниже:

1. Заявление, в котором указано требование о расторжении брачного соглашения на основании изменения обстоятельств или нарушения норм договора ответчиком, находится здесь.
2. Заявление, в котором указано требование о том, чтобы суд признал недействительным брачный контракт, находится здесь.

Дополнительными документами, которые необходимо приложить к иску, являются:

1. Свидетельство о браке.
2. Оригинал брачного договора.
3. Доказательства доводов, приведённых истцом в заявлении (письменные документы, например, справки из медицинских организаций, справки из госорганов, договоры, переписка; свидетельские показания; результаты экспертиз).
4. Чек об оплате госпошлины.

Размер пошлины за неимущественные требования, к примеру, за признание недействительности договора, составляет 300 руб. Пошлина за имущественные требования считается по формуле, описанной в п.1) ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса России. Пошлину можно перечислить следующими способами:

• Наличными в любом банке.
• Наличными через банкоматы.
• В Интернет-банке.
• На сайте Госуслуги (раздел «Оплата»).
• На сервисах электронных денег, например, Яндекс.Деньги.

После того, как пошлина будет оплачена, а документы будут подготовлены, бумаги нужно передать в суд. Это делается при помощи одного из описанных ниже способов:

1. Отправка заказным письмом с описью через почтовое отделение.
2. Истец лично передаёт документы в судебную канцелярию.
3. Исковые документы пересылаются электронным способом через ГАС «Правосудие».
4. Представитель истца передаёт документы в судебную канцелярию.

Если документы будут приняты, и судья начнёт судопроизводство по делу, следует приходить вовремя на каждое заседание и защищать на нём свою точку зрения. Если по какой-либо причине прийти на заседание не получается, то необходимо:

• Передать судье письменное ходатайство о том, чтобы он рассмотрел спор без присутствия истца.
• Отправить вместо себя представителя на суд.

Если дело закончится вынесением решения, которое будет благоприятным для истца, то со дня его вступления в силу брачный договор признаётся прекратившим своё действие и расторгнутым.

После завершения бракоразводного процесса

Применяются те же 2 способа, описанные выше:

1. Супруги приходят к единой точке зрения на возникшую в их жизни ситуацию и решают расторгнуть брачное соглашение. Затем ими или нанятыми юристами составляется соглашение о расторжении. Это соглашение необходимо заверить у нотариуса. Только после этого оно наделяется юридической силой, а договор прекращает своё действие.
2. Если муж и жена не пришли к единой точке зрения по поводу дальнейшей судьбы брачного договора, их разногласия решаются в суде по алгоритму, описанному в главе «В одностороннем порядке».

Порядок раздела имущества по договору

Имущество делится по брачному контракту в соответствии со следующими правилами:

• Условия договора имеют бесспорный приоритет перед нормами законодательства о разделе семейного имущества. Если разделение активов происходит в суде, то судья будет исходить при решении спорных вопросов из положений договора, а не из положений Семейного кодекса.
• Часть совместного имущества, которую супруги решили не делить по брачному договору, распределяется между ними в ходе развода согласно нормам Семейного кодекса.
• Если контракт на 100% признан недействительным или же признаны недействительными нормы контракта, касающиеся раздела супружеского имущества, то разделение активов происходит по нормам семейного законодательства.

Судебная практика

В практике российских судов есть дело, по фабуле которого одна сторона согласно брачному контракту должна была приобрести квартиру в пользу другой стороны после расторжения брака. Однако, по мнению бывшего мужа, его супруга не исполнила своё обязательство. В октябре 2016 г. это дело было рассмотрено в Майкопском городском суде Республики Адыгея.

Итак, бывший супруг потребовал в суде принудить бывшую супругу исполнить обязательство, принятое ею по брачному контракту, и передать ему квартиру, соответствующую условиям договора. Квартира должна быть однокомнатной, находиться не на последнем этаже и не ниже 2 этажа.

В свою очередь, бывшая супруга заявила, что у истца нет никаких оснований требовать квартиру, потому что она выполнила своё обязательство. Ответчица предъявила суду договор по купле-продаже, по условиям которого бывший муж получал в единоличную собственность 1-комнатную квартиру, соответствующую условиям, закреплённым в брачном контракте.

Учитывая этот факт, суд принял решение о том, что ответчица выполнила свои обязательства. Поэтому причины, по которым суд должен принимать сторону истца, отсутствуют. В связи с этим иск бывшего мужа был отклонён.

Источник