Что делать если управляющая компания не делает ремонт дома

Что делать если управляющая компания не делает ремонт дома

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Текущий ремонт многоквартирного жилого дома при наличии задолженности по оплате услуг управляющей организации

Необходим ремонт в подвале дома, подъезде, грозят обрушением балконы дома, а управляющая организация не делает ремонт ссылаясь на наличие задолженности за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт общего имущества ряда собственников квартир. Правомерно ли бездействие управляющей организации в такой ситуации. Что-то можно и нужно сделать для разрешения указанной проблемы?

Плата за жилое помещение для собственника включает в себя плату за коммунальные услуги, плату за содержание и ремонт и, с 2013 года, — взнос на капитальный ремонт.

Задолженность ряда собственников за потребленные коммунальные услуги не является основанием для непроведения работ по текущему ремонту, если проведение таких работ обусловлено неудовлетворительным состоянием элементов общего имущества многоквартирного жилого дома. Оказание управляющей организацией услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома также не может ставиться в зависимость от задолженности собственников жилья и по строке «содержание и ремонт».

Таким образом, ни Жилищный, ни Гражданский кодекс РФ, не ставят исполнение обслуживающей дом организации своих обязанностей по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме в зависимость от наличия денежных средств на эти цели.

Как указано в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170).

Ответственность управляющей организации

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Кодексом об администравных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).

Ссылки управляющей организации в суде на тот факт, что у ряда собственников помещений дома имеется задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а потому, не хватает денежных средств на ремонт, отвергаются судами со ссылкой на то, что управляющая организация не лишена возможности обращения в суд с иском о взыскании указанной задолженности с должников в судебном порядке.

Бездействие управляющей организации. Куда следует обращаться?

На бездействие управляющей организации следует подать жалобу в Главное управление жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, в которой указать на состояние общего имущества жилого здания и неприяние мер по текущему ремонту со стороны управляющей компании.

Если управлением жилищного контроля установлен факт нарушений обслуживающей дом организации правил содержания и ремонта жилых домов, однако предписания управления компания не исполнила, следует обращаться в суд с иском об обязании устранить выявленные нарушения — провести ремонт элементов общего имущества собственников.

Рекомендуем обзор: Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика

Примеры из судебной практики

Суд правомерно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на управляющую организацию обязанности провести ремонтные работы — ремонт полов в подвальном помещении, ремонт перекрытий и несущих конструкций в подвале дома, ремонт наружной обшивки дома, ремонт кирпичной кладки в подвале дома — в жилом доме, поскольку установлено ненадлежащее выполнение управляющей организацией обязанностей по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 4 сентября 2012 года по делу N 33-6483/2012).

В. обратилась в суд с иском к управляющей организации о понуждении к проведению ремонта балкона. Судом установлено, что ранее, жилищной инспекцией ООО «УК «Стабильность» было выдано предписание, согласно которого ответчик должен был в срок до 1 июля 2011 года незамедлительно принять меры по обеспечению безопасности граждан, выполнить ремонт балконов квартир дома в соответствии с нормативными требованиями. Судом принято решение об удовлетворении заявленных требований, поскольку на управляющую организацию, как компанию, осуществляющую управление многоквартирного дома, возложена обязанность по осуществлению текущих, неотложных, обязательных сезонных работ и услуг по содержанию дома, в виду заключенного между компанией и собственниками договора управления (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 26 января 2012 г. по делу N 33-716/2012).

См. также по теме: Жалоба на действия (бездействия) управляющей организации (пример, образец)

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 24.03.2013г.

Источник

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

– Каким образом обязать домоуправляющую компанию выполнять текущий ремонт? Кто контролирует их деятельность? Куда обращаться при систематическом неисполнении ДУКом своих обязанностей и выполнении работ ненадлежащего качества? Регион – Нижний Новгород. Субъект – ДУК Приокского района.

Отвечает эксперт в теме ЖКХ, основатель онлайн-системы «Домсканер», председатель совета многоквартирного дома Константин Орлов:

Давайте по порядку. Вообще договор управления включает в себя минимальный перечень работ и услуг, которые УК должна выполнять. Тут надо посмотреть в целом – есть ли в конкретном договоре те услуги, которые хотят получать жители. Например, по закону УК должна раз в неделю мыть подъезд, а жители хотят, чтобы мыли ежедневно. Нужно проверить, есть ли такие услуги в договоре управления и как часто их должны оказывать.

Текущий ремонт УК делает только по решению общего собрания, то есть нужно либо всем собраться во дворе, либо пройти через процедуру поквартирного обхода, либо проголосовать онлайн. Затем необходимо принять решение о проведении текущего ремонта и конкретно указать, что нужно сделать, в какие сроки, определить смету и стоимость этих работ. Смета и стоимость работ определяется до собрания. Например, жители хотят провести ремонт подъездов. Алгоритм следующий: прийти в УК, по заявлению попросить УК составить смету на проведение ремонта подъезда. УК в течении 30 дней дает ответ со сметой: например, что потребуется 100 тысяч рублей. Если жители с ней соглашаются, необходимо провести собрание, осветить все эти вопросы и заодно уточнить у УК, есть ли деньги на счете дома, сколько денег накоплено сейчас на текущий ремонт, хватает ли этих денег. Может быть, накоплено всего 20 тысяч, и их не хватит. После этого в рамках тех средств, которые есть на балансе дома, делают ремонт. Если денег мало, а жители хотят сделать более дорогой ремонт, можно поступить следующим образом. Достаточно часто жители увеличивают тариф, например, на один год на 2 рубля с кв. метра. Соответственно, эти деньги дополнительно копятся и позволяют сделать ремонт раньше.

Деятельность УК контролируют надзорные органы жилищной инспекции, прокуратура, но мы рекомендуем в первую очередь сначала разобраться, что прописано в договоре, за что жители платят.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае ненадлежащего исполнения управляющей компанией ее обязательств Вы вправе обратиться в органы местного самоуправления, осуществляющие муниципальный жилищный контроль, а также в Управление административно-технического и муниципального контроля по Нижнему Новгороду и Нижегородской области, а также в Государственную жилищную инспекцию Нижегородской области.

Однако самым эффективным способом защиты права является обращение в суд, поскольку законной силой, обязательной к исполнению, являются в первую очередь судебные акты.

Кроме того, поскольку управляющая компания оказывает услуги не бесплатно, жильцы являются потребителями данных услуг и имеют право на свою защиту, в связи с чем, руководствуясь нормами ФЗ «О защите прав потребителей», Вы подлежите освобождению от уплаты государственной пошлины при подаче иска.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Жилищная инспекция регулирует деятельность управляющей компании и защищает права собственников. Собственнику квартиры или председателю совета дома необходимо написать заявление в жилищную инспекцию. Результатом ее воздействия на УК станут достаточно серьезные штрафы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Как бороться с управляющей компанией?

– Как бороться с управляющей компанией, которая ничего не делает по ремонту и содержанию многоквартирного дома? Имею ли я право в данной ситуации не платить УК за ремонт и содержание общедомового имущества?

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Не платить за содержание — не выход. Став должником, вы можете подвергнуться санкциям: та же УК может отключить вам электричество или даже ограничить водоотведение. Прежде всего следует изучить договор с управляющей компанией, понять все нюансы ваших взаимоотношений и провести общее собрание жителей. Если большинство проголосует за смену управляющей компании, надо ее менять. Если же случится так, что большинство жителей всем довольны, а сложившаяся ситуация не устраивает меньшую часть ваших соседей, в дальнейшем надо действовать с ними сообща.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Платить за ремонт и содержание общедомового имущества все-таки придется. Однако вы можете пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, которая вправе оштрафовать управляющую компанию.

Отвечает член Общественного Совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов:

Вопрос о том, как повлиять на УК, обычно возникает, когда у жильцов заканчивается терпение. Регулярно не вывозится мусор, запах и грязь на лестничных клетках вынуждает пользоваться лифтом, но и тот систематически ломается. Из-за неполадок общедомового оборудования возникают перебои с подачей электричества, затруднено теплоснабжение, напор и качество воды оставляет желать лучшего. С подобными казусами в управлении домом сталкиваются даже в новостройках, что уж говорить о проблемах старого фонда, когда поломка ветхих систем может привести к порче личного имущества и нанесению вреда здоровью жильцов.

Помимо технических огрехов в управлении, деятельность УК может сопровождаться неправомерным завышением тарифов. Нередко жильцы вынуждены платить в двойном размере за услуги ненадлежащего качества, а то и за полное их отсутствие. При этом суммы за поставку ресурсов, электричества, газа, воды и тепла устанавливают местные органы власти. Прочие услуги, в том числе работа сантехников, электриков, дворников, оплачивается исходя из тарифов УК. Дополнительные расходы, к примеру на установку новых входных дверей или организацию велопарковки, должны согласовываться с жильцами на общедомовом собрании.

УК бывают государственные и коммерческие. Деятельность и тех, и других строго лицензируется, а обязанности должны перечисляться в договоре с собственниками многоквартирного дома. Государственных УК в России большинство. Они работают по строгим стандартам и обязаны утверждать все тарифы в префектуре. Частные компании конкурентоспособнее. Они охотнее идут на пересмотр списка услуг и выполнение дополнительных работ. Основные обязанности всех УК регламентированы 162 статьей Жилищного кодекса и Постановлением Правительства «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Перед тем, как подавать жалобу на свою УК, помимо договора и законодательных актов, не лишним будет ознакомиться и с сайтом «Реформа ЖКХ». Каждая компания обязана вносить туда подробные сведения о своей деятельности. Перечень услуг, ремонтно-хозяйственные работы, тарифы и другие данные должны регулярно обновляться и на сайте УК. В случае сокрытия отчетности или ее недостоверности УК может быть подвергнута административному взысканию. За двойное взыскание компания лишается возможности управлять домом. Если в истории УК окажется более 15% таких домов, она потеряет лицензию.

Перед обращением в вышестоящие органы лучше пожаловаться в саму УК. Заявление от одного или группы собственников подается в 2-х экземплярах и должно рассматриваться в течение 30 дней. Второй экземпляр с пометкой УК остается у заявителя до разрешения конфликта. Если проблема не будет устранена, можно приступать к следующему этапу борьбы с нерадивыми управленцами.

Список претензий к работе УК обычно составляют на общедомовом собрании собственников жилых помещений. Согласно Постановлению Правительства, УК обязана организовать встречу своими силами. Для этого инициативной группе необходимо собрать подписи 10% жильцов и направить запрос в компанию на проведение собрания. На встрече обсуждаются проблемы, проводится голосование, составляется протокол для предоставления его в течение 10 дней в вышестоящие органы.

Если УК регулярно не выполняет обязанности, указанные в договоре, не отчитывается перед собственниками, нарушает лицензионные требования, законодательные акты и постановления, то жалобу нужно подавать в Госжилинспекцию. Случаи несоблюдения санитарных норм, нарушения прав собственников и правил содержания имущества рассматриваются в Роспотребнадзоре. При бездействии контролирующих органов, нанесении вреда здоровью или имуществу жильцов можно смело идти в прокуратуру и суд.

В любом случае собственникам помещений важно помнить, что они имеют полное право не мириться с произволом УК, а путем голосования на общедомовом собрании выбрать более ответственную компанию для управления своим домом.

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:

Собственники многоквартирного жилого дома имеют право сменить управляющую компанию (УК). Для этого, согласно указаниям нормативных актов, необходимо провести ряд действий: организовать собрание собственников, принять соответствующее решение о расторжении договора со старой УК, выбрать способ управления, утвердить новую УК. При этом не платить вы лично не можете, так как такой способ борьбы с УК законом не предусмотрен.

Отвечает первый заместитель генерального директора УК «Капитал инвест» Лариса Пономаренко:

Если звонки в диспетчерскую УК не помогают, нужно фотографировать нарушения, например, грязь в подъездах и на придомовой территории, трещины фасадов. Далее следует направить жалобу в УК, дополнительно указав, что при отсутствии действий с ее стороны жалоба будет направлена в ГЖИ.

Самый действенный способ обратить на себя внимание сотрудников и руководства УК — собрать жителей на информационную встречу, показать все фотографии и рассказать о возможных последствиях бездействия УК. На это собрание нужно пригласить и действующую УК. Как правило, они исправят все недочеты в работе в кратчайшие сроки. Если нет, то можно организовать проведение общего собрания и выбрать новую УК. Поддержка других жителей у Вас уже будет. На данную встречу пригласите управляющие компании, которые работают в вашем районе (соседних районах); они составят конкуренцию.

В случае, если иные собственники МКД пассивные, не готовы к смене УК, то решение Вашего вопроса возможно только путем обращения в контролирующие органы: ГЖИ, Роспотребнадзор. Они выдадут УК обязательное для исполнения предписание по устранению допущенных нарушений.

Отвечает частнопрактикующий юрист Оксана Варламова:

Первое и самое важное — по каждому случаю ненадлежащего качества предоставления услуг нужно письменное обращение. Оно направляется заказным письмом либо вручается сотруднику в канцелярии УК. Далее по ситуации: либо обращение в Жилинспекцию, прокуратуру, либо в ряде случаев — в суд.

Вопрос о возможности не платить является в известной степени дискуссионным. Коротко говоря, теоретически основания есть, а практически законно не платить за содержание и текущий ремонт еще сложнее, чем за отсутствие света или воды. Самый действенный способ борьбы с неугодной управляющей компанией — провести собрание собственников жилья и выбрать другой способ управления многоквартирным домом или другую управляющую организацию.

Отвечает генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова:

Здесь нужно отталкиваться от того, частная это УК или ГБУ «Жилищник». В зависимости от этого и способы решения проблем будут разными. Если это именно УК, с которой заключен договор и за услуги, которой вы исправно платите каждый месяц, пишите претензию. В этом случае работает тот же подход, что и с любой другой компанией, которая не выполняет своих обязательств. Пожаловаться на УК можно в Жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор и, если совсем ничего не помогает, в прокуратуру. Любую жалобу необходимо подкреплять доказательствами (копиями обращений, квитанций, фиксацией нарушений или бездействий и пр.). Уполномоченный орган надзора в случаях совершения правонарушений УК безучастным не останется.

Не платить УК вы не имеете права, хоть она и нарушает правила игры. Есть риск, что УК насчитает Вам пени и подаст встречный иск по задолженности. Лучше не рисковать.

Если УК совсем не нравится, вы можете поменять ее, как и любого другого подрядчика. Договор можно либо расторгнуть, либо ждать, пока закончится текущий. Выбирайте первый вариант – если договор не расторгнут, он автоматически продлится на тех же условиях, и ничего не изменится.

А на ГБУ Жилищник можно смело жаловаться в вышестоящие органы – это бюджетная организация. ГБУ Жилищник района имеет ведомственную подчиненность управе соответствующего района г. Москвы. Одновременно с жалобой в управу, например, можно написать сообщение на mos.ru – за работой таких организаций следят, поэтому, скорее всего, отреагируют. И далее, как описано выше: нужно обращаться в Жилинспекцию и в прокуратуру. Если все предпринятые попытки не увенчаются успехом, то финальной площадкой для подобных разбирательств станет зал судебных заседаний.

Отвечает генеральный директор «Граф3л» Петр Зинков:

В сложившейся ситуации необходимо обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением. В заявлении следует указать все проблемы, требующие устранения, и разумные сроки выполнения работ. Обратиться может как один собственник, так и все жильцы дома. Заявление должно быть составлено в двух экземплярах: один остается в УК, на другом представитель УК ставит печать и подпись, с указанием даты получения. Также можно отправить заявление по почте с уведомлением.

Если никаких действий со стороны УК не произошло, составляйте иск в суд. В иске можно требовать выполнение обязательств УК перед жителями многоквартирного дома, согласно договору. Если в результате невыполнения УК своих обязанностей образовался какой-либо имущественный ущерб собственникам дома, можно требовать возмещения данного ущерба.

Не платить УК за ремонт и содержание общедомового имущества в одностороннем порядке собственник не имеет права. Действовать нужно в соответствии с законодательством. При положительном решении в суде в пользу собственника многоквартирного дома УК придется заплатить еще и штраф.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник