Что можно ремонтировать при капитальном ремонте

Капремонт вместо реконструкции: учесть расходы стало проще

Теперь понятие «капитальный ремонт» закреплено законодательно. Кроме того, более подробно прописан перечень работ, которые относятся к реконструкции. Это поможет компаниям избежать ошибок при разграничении расходов на такие виды работ в учете.

Недавно в законодательство были внесены поправки 1 , благодаря которым станет легче отличить строительные работы, которые относятся к капитальному ремонту, от реконструкции. Кроме того, некоторые виды работ, традиционно относимые налоговиками к реконструкции, компаниям станет проще учесть в качестве расходов на ремонт.
Это имеет важное значение, так как учет расходов на эти виды работ ведется по-разному, а тема классификации строительных работ в учете до сих пор остается одной из самых спорных.

Почему невыгодна реконструкция?

Расходы на ремонтные работы в налоговом учете компания имеет право списать единовременно в размере фактических затрат (при условии, что она не создает резерв по этому виду расходов). Причем это касается как текущего, так и капитального ремонта 2 .
С расходами на реконструкцию другая ситуация. Эти расходы увеличивают первоначальную стоимость имущества и впоследствии могут быть списаны только через амортизацию 3 .
В результате очень часто списание таких расходов растягивается на долгие годы, особенно если речь идет о реконструкции здания. Дополнительные сложности вызывает еще и то, что в бухгалтерском и налоговом учете амортизация объекта после реконструкции рассчитывается по-разному, в результате чего фирме приходится вести еще и учет временных разниц в соответствии с ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций».
Кроме того, если реконст­рукция длится более 12 месяцев, то на весь период проведения этих работ приостанавливается начисление амортизации по объекту 4 .

Пример. Компания произвела строительно-монтажные работы (СМР) в здании на сумму 900 000 руб. (без НДС), которые были завершены в сентябре (срок проведения работ не превысил 12 месяцев). Первоначальная стоимость здания — 3 000 000 руб., оно входит в 8-ю амортизационную группу со сроком полезного использования 21 год (252 месяца) Компания использует линейный метод начисления амортизации и не применяет амортизационную премию. Рассмотрим отражение расходов на СМР в налоговом учете.
Вариант 1: расходы учтены как ремонт.
Всю сумму расходов (900 000 руб.) компания может списать единовременно в периоде завершения работ, т. е. в сентябре, на дату подписания акта приемки (при условии, что фирма не создает резерв по расходам на ремонт).
Соответственно, вся сумма расходов на ремонт будет полностью учтена в декларации по налогу на прибыль за сентябрь (9 месяцев).
Вариант 2: расходы учтены как реконструкция.
Фирма обязана на всю сумму расходов по СМР увеличить перво­начальную стоимость здания.
При этом ежемесячная сумма амортизации по нему до реконструкции была рассчитана так:
1 : 252 мес. x 100% x x 3 000 000 руб. = 11 905 руб.
Допустим, до реконструкции здание эксплуатировалось 60 месяцев, поэтому сумма амортизации, начисленная за этот период в налоговом учете, составила:
11 905 руб. x 60 мес. = = 714 300 руб.
Предположим, что после реконструкции срок службы здания фирма увеличивать не стала, в связи с этим новая сумма ежемесячной амортизации была рассчитана так (см. письма Минфина России от 29.03.2010 № 03-03-06/1/202, от 12.02.2009 № 03-03-06/1/57):
1 : 252 мес. x 100% x x (3 000 000 руб. + 900 000 руб.) = = 15 476 руб.
То есть срок, в течение которого будет начисляться новая амортизация, составит:
(3 900 000 руб. – 714 300 руб.) : : 15 476 руб. = 206 мес.
В отличие от первого варианта, когда компания имеет право полностью списать расходы уже в сентябре, при классификации СМР в качестве реконструкции расходы будут полностью списаны только через 17 лет.

Итак, вполне очевидно стремление большинства компаний списать, как правило, немалые расходы на строительно-монтажные работы в качестве ремонтных. В свою очередь, налоговики при каждом удобном случае пытаются признать подобные работы реконструкцией, а значит, исключить их стоимость из состава расходов.
Самое большое количество споров возникает по поводу капитального ремонта, ведь это довольно дорогостоящее мероприятие, которое иногда можно легко принять за реконструкцию.

Капремонт или реконструкция: есть ли четкие критерии?

До недавнего времени определение понятия «ремонт» можно было встретить только в строительных нормативах времен СССР.
Что касается определения термина «реконструкция», то оно хотя и содержится в Нало­говом кодексе, но носит слишком общий характер и указывает лишь на целевую направленность работ, поэтому компаниям часто бывает сложно применить его на практике, чтобы классифицировать конкретные виды строительно-монтажных работ.
Поэтому для отделения работ по реконструкции от ремонтных Минфин России рекомендовал компаниям использовать советские строительные нормативы 5 (см. таблицу на с. 19).
Несмотря на то что работы по капремонту и реконструкции описаны в этих документах достаточно подробно, вопросы все равно остаются.
Ведь грань, отделяющую экономически целесообразную модернизацию, которая проводится в рамках капремонта, от реконструкции, порой увидеть крайне сложно. Об этом свидетельствует и обширная судебная практика 6 .
В частности, интересно недавнее постановление ВАС РФ 7 , в котором судьи сделали вывод, что одни и те же работы могут являться и капитальным ремонтом, и реконструкцией. Все зависит от обстоятельств, при которых они проводились.
Так, компания, занимающаяся добычей нефти, провела работы «по вырезанию части эксплуатационной колонны, предназначенной для подъема нефти от забоя к устью скважины, и забуриванию с этого места бокового ствола». Налоговики часть этих затрат признали реконструкцией, поскольку в результате забуривания некоторых скважин добыча нефти увеличилась.
Но в Президиуме ВАС РФ посчитали, что увеличение объема добычи нефти еще ни о чем не говорит, поскольку зависит от нескольких факторов, а значит, на основании только этого показателя нельзя квалифицировать строительные работы как реконструкцию.
В данном случае определять работы нужно было в зависимости от состояния скважины: если она была технически неисправна и работы проводились с целью устранения неисправностей, это капитальный ремонт (именно при таких обстоятельствах эти работы указывались в качестве ремонтных и в отраслевых нормативных документах). Но если те же работы проводились в исправных, но бездействующих скважинах, это уже реконструкция.

Капремонт «узаконили»

Теперь в связи с принятием Закона № 215-ФЗ разграничить капитальный ремонт и работы по реконструкции станет намного легче. Наиболее существенные изменения внесены в положения Градостроительного кодекса.
Обратите внимание: этот документ является одним из важнейших в регулировании вопросов строительства, реконструкции, ремонта 8 .
Обновленная редакция Градостроительного кодекса действует с 22 июля 2011 года.
Теперь в нем содержится официальное определение ка­питального ремонта, а также более подробно описан перечень работ, относящихся к реконструкции.
До внесения поправок понятие «реконструкция» в Градостроительном кодексе было слишком общим, но теперь отдельные определения терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» даны для объектов капитального строительства (т. е. зданий, сооружений и др.) и для линейных объектов (линий связи или электропередачи, дорог, трубопроводов и др.) 9 .
Так, теперь к реконструкции капитальных объектов, кроме изменения параметров объекта (высоты, этажности, площади, объема), относятся еще и следующие виды работ:
надстройка, перестройка или расширение объекта;
замена или восстановление его несущих строительных конструкций (за исключением отдельных элементов этих конструкций).
Капитальный ремонт зданий, сооружений — это замена или восстановление:

• строительных конструкций объекта (кроме несущих);
• систем инженерно-техни­ческого обеспечения и их сетей;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций.

Что касается ремонта и реконструкции линейных объектов, то здесь главный критерий отличия — это изменение класса, категории, изначальных показателей функционирования или границ полос отвода, а также охранных зон объекта.
Иными словами, если хотя бы один из этих признаков изменился, значит, проведена реконструкция, если нет — капитальный ремонт.
Кроме того, незначительные изменения затронули и положения Налогового и Земельного кодексов. Но эти поправки, по сути, носят лишь уточня­ющий характер (в частности, из некоторых положений НК РФ с 2012 г. исключено отдельное упоминание работ по «расширению» объекта).
При этом в основных положениях Налогового кодекса, которые регулируют учет расходов на ремонт и реконструкцию, никаких изменений не произошло.

Подведем итоги

Несмотря на то что советские строительные нормативы не прекратили действовать, все-таки при разграничении видов строительных работ в учете компаниям имеет смысл в первую очередь руководствоваться нормами Градостроительного кодекса.
Например, при ремонте зданий расходы, связанные с внутренней перепланировкой помещений в них, станет проще признать капитальным ремонтом (при условии, что несущие конструкции в здании полностью не менялись).
Но обратите внимание: если строительные работы направлены на увеличение производственных мощностей компании, то независимо от их вида они все равно будут считаться реконструкцией с точки зрения налогового учета. То есть целевая направленность работ в данном случае имеет решающее значение.
Ведь при отражении расходов в налоговом учете фирмы в первую очередь должны руководствоваться Налоговым кодексом. Такой вывод, в частности, сделали судьи в уже упоминавшемся Постановлении ВАС РФ № 11495/10.

Пример. Компания имеет в собственности офисное здание. На одном из этажей произведена перепланировка (вместо 10 кабинетов сделано 12). При этом несущие конструкции здания не менялись, увеличения его площади не произошло, а назначение осталось прежним.
Ситуация 1: перепланировка произведена в связи с расширением штата работников.
С учетом положений ст. 257 НК РФ расходы на перепланировку помещения в связи с увеличением числа сотрудников, скорее всего, будут признаны реконструкцией. Особенно, если от этого напрямую зависит увеличение объемов производства или сбыта продукции (например, если компания дополнительно приняла на работу менеджеров по продажам).
Ситуация 2: перепланировка произведена для увеличения числа помещений архива.
В данном случае у фирмы гораздо больше шансов учесть расходы на перепланировку в качестве ремонтных, так как эти затраты не связаны с расширением деятельности компании.

Подведем итоги

Капитальный ремонт включает в себя: устранение неисправностей всех изношенных элементов; их восстановление или замену на улучшенные (в данном случае допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории).
Перечень конкретных видов работ содержится в приложении № 8 к Положению МДС 13-14.2000.

Обратите внимание:
не является ремонтом полная замена основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов)

п. 5.1 ВСН 58-88(р), утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312; п. 3.11 Положения МДС 13-14.2000, утв. пост. Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279

Реконструкция — это пере­устройство объекта, связанное с совершенствованием производства и повышением его техни­ко-экономических показателей для увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

При реконструкции могут проводиться следующие работы:

• изменение планировки помещений;
• возведение надстроек, встроек, пристроек (при необходимости — их частичная разборка);
• повышение уровня инженерного оборудования (в т. ч. реконструкция наружных сетей, кроме магистральных);
• улучшение архитектурной выразительности объекта;
• благоустройство прилегающих территорий;

расширение существующих и строительство новых обслуживающих объектов (или строительство основных объектов вместо ликвидируемых)

п. 2 ст. 257 НК РФ; п. 5.3. ВСН 58-88(р); письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80*

* В данном письме речь идет о реконструкции предприятий (т. е. понятие «реконструкция» дано в более широком смысле).

Экспертиза статьи:
Вячеслав Горностаев,
служба Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор

1 Федеральный закон от 18.07.2011 № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ)
2 подп. 2 п. 1 ст. 253, п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ
3 п. 2 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ
4 п. 3 ст. 256 НК РФ
5 письма Минфина России от 24.03.2010 № 03-11-06/2/41, от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794
6 пост. ФАС УО от 27.06.2011 № Ф09-9075/10, ФАС СКО от 15.06.2011 № Ф08-3120/11; определение ВАС РФ от 03.03.2011 № ВАС-173/11 и т. д.
7 пост. Президиума ВАС РФ от 01.02.2011 № 11495/10 (далее — Постановление № 11495/10)
8 п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 5 ГрК РФ
9 подп. 14-14.3 ст. 1 ГрК РФ

Источник

Всё, что нужно знать жильцам многоквартирных домов о видах работ, которые входят в капитальный ремонт

Согласно жилищному законодательству РФ под управлением многоквартирным домом подразумевается содержание общего имущества собственников в надлежащем состоянии, а также периодическое проведение ремонта, который делится на текущий и капитальный.

Итак, что подразумевает под собой капитальный ремонт? Каких бывает видов? Какие работы относятся к данной категории?

Какое определение дано этому понятию в НПА?

Так, в общем понимании под капитальным ремонтом подразумевается:

• проведение комплексного восстановления или замены изношенных элементов жилого дома на более прочные и долговечные;
• совершенствование его эксплуатационных характеристик;
• осуществление экономически целесообразной и реальной с технической точки зрения модернизации, включая установку приборов для ведения учета потребления воды, газа, электричества и т.д.

В данном случае капитальный ремонт предполагает замену и восстановление отдельных элементов здания или целых конструкций, пришедших в негодность под влиянием времени, а также устранение негативных последствий, вызванных в результате износа.

Периодичность проведения капитального ремонта в МДК определяется исходя из его технического состояния, а также с учетом рекомендуемых сроков эффективной эксплуатации жилого здания, его отдельных элементов и систем (о том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье).

Что включают в себя входящие в КП виды: комплексный и выборочный

Согласно п.1.3 раздела 1 Приказа Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.02.2013 года классификация капитального ремонта МКД включает в себя два вида:

1. Выборочный – предусматривает восстановление или замену отдельных элементов жилого дома, что направлено на возмещение их износа.
2. Комплексный — в его рамках обязаны сделать вот что: ремонт или обновление конструктивных элементов и инженерного оборудования, включая их модернизацию. При этом комплексный капитальный ремонт может затрагивать весь дом или его отдельные крупные участки.

В целом же отнесение к тому или иному виду ремонта зависит от следующих факторов:

• технического состояния МКД;
• разновидности планировки;
• степени благоустроенности внутри дома.

Что входит в перечень ремонтных услуг для жилого МКД в 2019 году?

В состав выполняемых работ входят следующие:

• комплексное обследование МКД, а также подготовка проектно-сметой документации;
• ремонт или замена отдельных элементов здания (за исключением фундамента, изготовленного из бетона или камня, а также несущих ограждающих конструкций и каркасов);
• модернизация жилых домов (например, перепланировка, сооружение дополнительных кухонь или санузлов и т.д.);
• проведение утепления;
• обновление распределительных сетей водо-, газо-, теплоснабжения и т.д.;
• установка устройств, предназначенных для учета потребляемого тепла, воды и т.д.;
• ремонт помещений, относящихся к категории встроенных в дом;
• переустройство крыш.

Что относится ко внутридомовым инженерным системам?

Одним из направлений капитального ремонта является проведение восстановительных работ в отношении внутридомовых инженерных систем. Вот что входит в эту категорию: холодное и горячее водоснабжение, канализация и водоотведение, газоснабжение и т.д.

К примеру, капитальный ремонт трубопровода и канализации предполагает выполнение следующих работ:

• утепление;
• гидроизоляция;
• замену изношенных труб, стояков и вытяжек;
• устранение протечек и др.

Установка приборов учета, относящихся к общедомовым

В частности, сюда относится оснащение дома устройствами, позволяющими учитывать объем потребления:

• тепловой энергии (для отопления помещений и подачи в квартиры горячей воды);
• холодной воды;
• электроэнергии;
• газа.

Помимо приборов учета, в жилых домах также могут устанавливаться устройства, позволяющие дистанционно управлять и учитывать объемы потребляемых ресурсов.

Лифтовое оборудование

Капитальный ремонт лифтового оборудования предполагает восстановление или обновление его составных частей, пришедших в негодность, а также проведение модернизации. В рамках данного направления могут выполняться следующие виды работ:

• ремонт или полная замена лифта, который официально был признан непригодным для использования;
• проведение восстановительных работ в шахтах, включая замену приставных;
• приведение в рабочее состояние машинных помещений;
• ремонт либо оснащение кабин системами автоматизации и диспетчеризации.

Крыша

1. Деревянные конструкции – в этом случае производится восстановление или замена отдельных элементов (стропильных ног, мауэрлатов и др.), антисептическая обработка древесины, утепление чердачного покрытия.
2. Изготовленные с использованием железобетонных стропил и кровельных настилов – тут осуществляются работы по устранению выявленных повреждений, утеплению перекрытия, а ремонту стяжки.

Помимо вышеперечисленного, капитальный ремонт крыши также может включать:

• замену покрытий;
• восстановление систем водоотвода;
• устранение повреждений надкровельных элементов и др.

Больше о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома можно узнать здесь.

Фасад

В данной области все виды ремонтных работ капитального характера делятся на следующие группы:

1. В отношении фасадов, не требующих утепления – восстановление плитки, покраска стен, герметизация стыков панелей, покраска оконных проемов, ремонт или обновление окон и дверей, ведущих на балконы и др.
2. Для фасадов, нуждающихся в утеплении – установка окон и балконных дверей, обладающих энергосберегающими характеристиками, а также последующее их утепление, ремонт входных дверей с обеспечением их теплоизоляции.
3. Общие виды работ, производимые независимо от вида фасада – восстановление карнизов, замена водосточных труб, устранение повреждений и утепление цоколя и др.

О том, каковы нормативы проведения капитального ремонта фасада многоквартирного дома, читайте тут.

Фундамент

В список работ по капитальному ремонту фундамента МКД входит следующее:

• устранение трещин и различных дефектов, выявленных в отдельных элементах фундамента;
• заделывание швов;
• наложение защитного слоя;
• усиление фундамента с целью устранения возникших деформаций.

Вентиляция

К основным из них можно отнести:

• установку специальных решеток на вентиляционные каналы для обеспечения защиты от грызунов (мыши, крысы);
• регулярная прочистка каналов;
• создание дополнительных вентиляционных отверстий;
• восстановление и утепление дымовентиляционных блоков и т.д.

Отмостки

Для начала необходимо отметить, что под отмосткой подразумевается асфальтовая полоса, расположенная по периметру жилого дома. Основное ее предназначение заключается в отводе от фундамента поверхностных вод.

При отнесении ремонта отмостки к категории капитального необходимо учитывать один важный нюанс. Подобные работы будут считаться капитальными только в том случае, если восстановление отмостки будет затрагивать более 20% от ее общей площади. В иных случаях это будет текущий ремонт (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?).

Подвал

Капитальный ремонт подвального помещения многоквартирного дома предполагает выполнение следующих видов работ:

• утепление стен и пола такими материалами, как: каменная вата, пенополистирол и т.д.;
• проведение гидроизоляции ограждающих конструкций подвала;
• увеличение несущей способности бетонного покрытия подвала;
• ремонт окон, размещенных в подвальном помещении;
• ремонт отмостки и дренажной системы.

Ограждение

Следует отметить, что согласно действующему законодательству ограждения, расположенные по периметру жилого дома, также относятся к его общему имуществу и должны содержаться в надлежащем состоянии. Это означает, что и в отношении ограды в определенное время должен производиться капитальный ремонт.

Капитальный ремонт ограды МКД производится в случае возникновения необходимости в ее полной замене или же восстановлении большого участка. К подобным видам работ можно отнести:

• покраску;
• замену всего ограждения или отдельных его участков;
• установку ограды, там где ее раьше не было и т.д.

Стены

Особое внимание при проведении капитального ремонта уделяется стенам жилого здания. В рамках данного направления производятся следующие виды работ:

• укрепление и утепление наружных стен и стеновых конструкций;
• гидроизоляция стен в подвалах;
• герметизация стыков стеновых панелей;
• отделка и покраска;
• осуществление герметизации проходов, размещенных в наружных стенах и предназначенных для ввода и выпуска инженерных сетей;
• работы по выравниванию поверхности стен.

В завершение следует отметить, что периодическое проведение капитального ремонта является обязательным условием содержания МКД. При этом в ходе восстановления конструкций и инженерных систем должна быть произведена замена не менее 50% от их объема. Об этом написано в примечаниях к Приказу Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.02.2013 года.

Источник