Что ремонт не может считаться

ВС РФ: если во время ремонта здание продолжает функционировать – это не капитальный ремонт

Elnur_ / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации оставил в силе решения нижестоящих судов об отнесении ремонтных работ в медорганизации к текущим, а не капитальным, потому что ремонт проводился в условиях действующих лечебных учреждений, здания на капремонт не закрывались, и эксперты сочли спорные работы именно текущим ремонтом (Определение Верховного Суда РФ от 25 ноября 2019 г. № 304-ЭС19-20828).

Вопрос рассматривался в рамках спора между перинатальным центром и ТФОМС: последний требовал вернуть 24 млн руб. средств ОМС, израсходованных на спорный ремонт, потому что полагал их растраченными вопреки целевому назначению.

При рассмотрении дела выяснилось, что перинатальный центр заключил ряд контрактов на проведение ремонта:

• на ремонт целого ряда помещений,
• на выполнение работ по прокладке воздуховодов системы вытяжной вентиляции,
• на выполнение работ по устройству пандуса и ремонту асфальтобетонного покрытия,
• на выполнение работ по замене систем водоснабжения и водоотведения, на выполнение работ по замене стояков холодного, горячего водоснабжения, а также по прокладке выпуска канализации,
• на выполнение работ по ремонту кровли,
• на ремонт системы отопления, и т.п..

ТФОМС со ссылкой на нормы Градостроительного кодекса доказывал, что часть указанных работ является работами капитального характера, поскольку согласно капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций объектов капстроительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление инженерных систем и сетей или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или их восстановление.

Между тем судебный эксперт сослался на Ведомственные строительные нормы, которые являются обязательными для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий. В документе установлено, что текущий ремонт должен производиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта до его постановки на капитальный ремонт. При этом определен перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов, в состав которых входит: смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных, витражных или витринных заполнений, постановка доводчиков, пружин, упоров, смена оконных и дверных приборов, укрепление, усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок, заделка трещин в плитных перегородках, перекладка отдельных участков, замена отдельных участков покрытия полов, восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами, все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях, смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры центрального отопления, установка воздушных кранов, гидравлическое испытание и промывка системы, регулировка и наладка систем отопления, смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробок, шахт, камер, воздуховодов, замена вентиляторов, воздушных клапанов и другого оборудования, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий, восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов и др.

Однако в рассматриваемой ситуации ремонты проводились в условиях действующих лечебных учреждений, здания на капитальный ремонт не закрывались, что не оспаривалось и ТФОМСом. В том числе и на этом основании судебный эксперт отнес спорные работы к текущему ремонту.

В суде он пояснил, что:

• спорный ремонт проводился в процессе работы лечебных учреждений, без приостановления деятельности на время строительных работ;
• без использования документации, относящейся к понятию «капитальный ремонт»;
• ремонту подлежали только отдельные помещения или элементы здания, а не все здание в целом;
• целью такого ремонта являлось не восстановление или замена конструкций, а только поддержание их эксплуатационных качеств.

Суды приняли позицию эксперта и отказались признавать траты на спорный ремонт нецелевым расходованием средств ОМС. Верховный Суд РФ пересматривать дело не стал.

Источник

Какой ремонт квартиры считается некачественным — что вправе требовать заказчик

Ремонт в квартире – это всегда затраты денег, времени и сил. И нет никакой гарантии, что выбранная бригада проведет все работы качественно. Бывают случаи, когда владельцы при осмотре помещений выявляю дефекты и требуют их устранить. Если же и вовсе подрядчик выполнил некачественный ремонт квартиры, ее хозяин имеет все основания потребовать вернуть всю уплаченную сумму. Но для этого должны быть соблюдены определенные условия.

В чем необходимость составления договора подряда перед ремонтом квартиры

Прежде чем впускать в квартиру бригаду, стоит заключить с ней договор подряда. Это официальный документ, в котором четко прописаны условия выполнения работ подрядчиком.

Чтобы обезопасить себя от некачественного ремонта и в дальнейшем защитить свои интересы, собственник квартиры должен указать в договоре подряда такие положения:

• детально описать объект;
• стоимость ремонта;
• срок, за который подрядчик обязуется провести работы в помещении;
• порядок сдачи объекта и его приемки заказчиком;
• гарантию качества и гарантийного обслуживания;
• какая ответственность возлагается на подрядчика, если им будут нарушены условия договора, сорваны сроки сдачи объекта, а также, если ремонт будет проведен некачественно.

Собственник квартиры должен помнить, что, если он посетил объект, детально его изучил и выявил, что ремонт проведен некачественно, он вправе не ставить свою подпись в акте приема-сдачи и предоставить подрядчику претензию. То же самое можно сделать, если ремонтная бригада не сдала квартиру в надлежащем виде в установленные сроки.

Договор подряда – это официальный документ, который можно будет использовать в свою пользу в случае, если дело придется рассматривать в судебном порядке. Хозяин квартиры может потребовать от подрядчика не только вернуть ему уплаченные деньги, но еще и взыскать с него компенсацию морального вреда.

В случае, если выявлен некачественный ремонт квартиры, но без договора – суд может не удовлетворить требования по возмещению причиненного вреда. Чтобы доказать свою правоту, нужно будет предоставить более веские доказательства. Сюда входят:

• показания свидетелей;
• данные экспертизы;
• фото- и видеоматериалы.

Какой ремонт считается некачественным

Существенные дефекты обычно видны сразу. Это может быть неровная укладка плитки в ванной или на кухне, просевшее напольное покрытие, провисший натяжной потолок и прочее. Но иногда подобное владелец квартиры выявляет только в процессе эксплуатации.

Дефекты разделяют на 2 группы – видимые и невидимые. Но вне зависимости от того, к какой из них выявленные недостатки относятся, подрядчик должен их устранить.

Некачественный ремонт в квартире – тот, который проведен с нарушением:

• требований безопасности;
• условий, указанных в договоре подряда, которые затрагивают дизайнерский проект помещения, строительные материалы, а также объем работ;
• строительных нормативных документов – СниПов и ГОСТов.

Какие существенные недостатки чаще всего допускает ремонтная бригада, указано в таблице.

Что вправе требовать заказчик, если подрядчик сделал некачественный ремонт квартиры

Если собственник квартиры обнаружил, что ремонт проведен некачественно, он вправе обратиться к ЗОЗПП от 07.02.992 года № 2300-1, чтобы защитить себя. Согласно этому документу, хозяин помещения может требовать:

• выявленные дефекты устранить в оговоренные сроки;
• вновь провести ремонт, но уже качественно;
• снизить цену, так как оплата полной стоимости за некачественный ремонт недопустима;
• расторгнуть договор и требовать вернуть всю выплаченную сумму.

Еще один момент – если для устранения дефектов собственнику пришлось обратиться в другую компанию, подрядчик должен будет возместить ему все расходы.

Как вернуть деньги за некачественный ремонт квартиры

Когда обнаружен некачественный ремонт квартиры от застройщика, все выявленные недостатки следует сразу же зафиксировать. Хорошо пригласить подрядчика и вместе с ним провести осмотр объекта, указать ему на дефекты. После этого составляется официальная бумага – акт о наличии выявленных недостатков. Подписать его должны обе стороны.

В том случае, когда подрядчик не собирается устранять дефекты или возмещать ущерб, защитить свои права собственник должен в 2 этапа.

Этап 1 – Направление претензии

Владельцу квартиры нужно составить претензию на имя подрядчика и направить ее ему (лично или заказным письмом). Пишется бумага в произвольной форме, но нужно, чтобы в ней были освещены все моменты, касаемо проведенного некачественного ремонта квартиры.

• данные о подрядчике, включая его адрес и телефон;
• ФИО владельца квартиры, его адрес проживания, контактный телефон;
• данные о составленном договоре подряда (если такой имеется);
• что нарушил подрядчик. Например, просрочил сдачу объекта, сделал некачественный ремонт квартиры, использовал не те материалы, которые были оговорены;
• акт выявленных недостатков;
• требования со стороны владельца квартиры касательно устранения недостатков и сроков.

Юридической силой обладает и экспертиза некачественного ремонта квартиры, которую может заказать ее владелец. Во время судебного разбирательства она поможет восстановить справедливость. Данные экспертизы также прилагают к претензии.

Претензия на некачественный ремонт квартиры составляется в 2 экземплярах. Первый вручается непосредственно недобросовестному подрядчику. На втором он ставит отметку, что получил бумагу.

Ответ подрядчик должен дать в течение 10 дней. Если его нет или получен отказ на все требования владельца жилплощади – идут в суд.

Этап 2 – Обращение в суд

Чтобы повысить шансы на выигрыш дела, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на защите прав потребителей. Он поможет составить иск и собрать доказательную базу.

Согласно требованиям ГК РФ, исковое заявление должно включать следующие данные:

• наименование суда, куда подают документ;
• данные об ответчике и истце;
• информацию и составленном договоре – дата его заключения, сроки выполнения работы, условия;
• перечень дефектов, выявленных после проведенного ремонта подрядчиком;
• результате проведения экспертизы (если есть в наличии);
• ссылки правовые нормы, которые были нарушены подрядчиком;
• требования со стороны истца;
• перечень приложений;
• дата и подпись истца.

К иску нужно прикрепить еще пакет документов – договор, акты, заключение экспертизы, квитанции об уплате.

Потребовать вернуть деньги заказчик может только при определенных условиях. Так, во время судебного разбирательства ему нужно четко отстаивать свою позицию и доказывать, что все выявленные дефекты существенные, исполнитель нарушил или по своему желанию изменил условия составленного договора.

Наличие дефектов поможет подтвердить экспертиза, фотографии и видео с места.

Сложности, возникающие при возврате денег за некачественный ремонт квартиры

Распространенная проблема – подрядчик не заключает с заказчиком официальный договор на проведение ремонтных работ. Все условия оговариваются только устно. Но такой договор “на словах” не имеет юридической силы. Потому доказать свою правоту собственнику будет сложно.

В такой ситуации лучше сразу обращаться к юристу. Он поможет собрать доказательную базу, составить претензионное письмо или исковое заявление в суд. Важный момент, если юрист будет представлять интересы своего подзащитного в суде, на него оформляют доверенность.

С некачественным ремонтом квартиры сталкиваются многие. И чаще не предпринимают никаких действий, чтобы защитить себя от недобросовестного подрядчика. Но Закон на стороне потребителей. Поэтому нужно не бояться отстаивать свои права. Если нет знаний в правовой области – лучше обратиться за помощью к юристу по гражданским делам.

Сталкивались ли вы с недобросовестными подрядчиками? Как с ними справлялись? Расскажите в комментариях. Сохраните статью в закладках и поделитесь ею в социальных сетях.

Рекомендуем к просмотру видео: Некачественно сделали ремонт квартиры – что делать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 653-60-72 доб 583 (Москва) +7 (812) 426-14-07 доб 406 (Санкт-Петербург) 8 (800) 500-27-29 доб 255 (По России)

Источник

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник