Что такое капитальный ремонт осс

Изменения в Жилищном кодексе РФ о капитальном ремонте в МКД

29 июля был подписан Федеральный закон от 29.07.2017 N 257-ФЗ. Он внёс изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся проведения капитального ремонта в МКД.

Сегодня мы расскажем, как собственникам нежилых помещений в МКД вносить плату за капитальный ремонт, переходят ли обязательства по расходам на капремонт к новому владельцу помещения в МКД и какие новые полномочия появились у общего собрания собственников.

Об обязанностях собственников и полномочиях ОСС

Пункты 1.1 и 1.1-1 части 2 статьи 44 ЖК РФ теперь излагаются в новой редакции. В этой статье перечислены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников.

ОСС может принимать решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Может выбирать уполномоченного на открытие спецсчёта в банке, совершать операции с денежными средствами, находящимися на таком счёте.

Кроме того общее собрание собственников имеет право принимать решения о размере взноса на капитальный ремонт, о минимальном размере фонда, о размещении временно свободных средств фонда.

N 257-ФЗ установил порядок уплаты взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений в МКД. Они могут платить за капремонт один раз за предстоящий календарный год или каждый месяц равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 ЖК РФ).

Взносы на капитальный ремонт собственники платят на основании платёжных документов. Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, квитанция доставляется по адресу места нахождения постоянно действующего исполнительного органа ЮЛ.

Платить за проведение капитального ремонта в МКД должны все собственники помещений в таком доме. Вместе с правом собственности на помещение новому владельцу переходит и обязанность выплачивать взносы на капитальный ремонт.

Не переходит такая обязанность по наследству, если её не исполнила Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Это положение относится ко всем правоотношениям, которые возникли с 1 января 2013 года.

О региональных операторах и региональных программах капремонта

Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений по:

• переносу установленного срока капитального ремонта на более поздний период,
• сокращению планируемых видов услуг или работ по капремонту

осуществляется при наличии соответствующего решения ОСС.

Такого решения не нужно получать в нескольких случаях, все они перечислены в ч. 4 ст. 168 ЖК РФ. Теперь к ним добавился ещё один пункт – 4. Получать решение ОСС не нужно, если была определена невозможность оказания услуг или работ по капитальному ремонту из-за воспрепятствования со стороны собственников или управляющей организации.

Что такое воспрепятствование? Это значит, что перечисленные лица не допустили подрядную организацию в помещения МКД или к строительным конструкциям дома, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому или другому оборудованию.

В связи с этим у регионального оператора появляется новая обязанность (п. 4.1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Он должен обеспечить установление фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту.

N 257-ФЗ установил возможность вносить изменения в региональную программу капитального ремонта – изменять сроки оказания услуг или выполнения работ по капитальному ремонту. Переносить сроки можно только тогда, когда нет возможности их своевременно оказать из-за вмешательства собственников или лиц, которые управляют МКД (ч. 4.2 ст. 168 ЖК РФ).

Дополнен перечень принципов, исходя из которых формируются краткосрочные планы реализации региональной программы. Теперь к ним относится принцип актуализации в связи с проведением капитального ремонта МКД в объёме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.

О фонде капитального ремонта

Поменялась формулировка ч. 1 ст. 170 ЖК РФ, которая касается фонда капремонта и способов его формирования. Уточнены источники средств, из которых формируется фонд капитального ремонта. К ним относятся:

• взносы на капремонт;
• пени;
• проценты, начисленные за пользование деньгами, находящимися на спецсчёте, счёте, счетах регионального оператора;
• доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта;
• средства финансовой поддержки;
• кредитные и заёмные средства, привлечённые собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

Новая редакция п. 9.1 ст. 173 ЖК РФ рассказала, как региональным операторам бороться с задолженностью. Если владелец специального счёта – региональный оператор и его выбрали на общем собрании собственников, он не позднее пяти дней после получения уведомления от ГЖИ информирует в письменной форме управляющую организацию и должников о необходимости погашения задолженности.

Если задолженность не гасят за два месяца до истечения срока, установленного ГЖИ, управляющая организация инициирует проведение общего собрания собственников помещений для принятия решения о порядке погашения задолженности.

Дополнен список операций, которые можно совершить со специального счёта (ст. 177 ЖК РФ):

• списание денег по решению суда;
• списание ошибочно зачисленных на спецсчёт денег при представлении владельцем специального счёта заявления на возврат денежных средств и документа, подтверждающего оплату.

Если ОСС решает, что фонд КР формируется счете регионального оператора, то нужно определить и утвердить:

• перечень услуг и работ;
• предельно допустимую стоимость услуг и работ по капитальному ремонту;
• уполномоченное лицо, которое будет участвовать в приёмке оказанных услуг и выполненных работ.

Тоже самое, а ещё сроки проведения капитального ремонта и источники финансирования нужно утвердить, когда фонд капитального ремонта по решению собственников МКД формируется на специальном счёте.

Источник

Всё о нём: капитальный ремонт общего имущества в МКД

В сегодняшней статье мы хотим рассказать вам об инициативе Законодательного собрания Кировской области, предложившем уточнить перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, о разъяснениях Минстроя России, касающихся контроля за качеством капремонта. А также напомнить, как оформляется акт приёмки выполненных работ по капитальному ремонту.

Перечень работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме

Когда кто-то говорит вам, что субъекты ничего не решают на федеральном уровне, вспоминайте про проект Федерального закона о внесении изменений в ЖК РФ, предложенный Законодательным собранием Кировской области.

На проект Федерального закона N 1033588-6 уже составило положительный отзыв Правительство РФ, а предлагает он внести изменения в ст. 174 ЖК РФ – указать, что средствами из фонда капитального ремонта могут оплачиваться:

• работы, указанные в п.1 ст.166 ЖК РФ;
• работы, выбранные НПА субъектов РФ;
• кредиты и займы, взятые на проведение подобных работ.

Согласно ч.1 ст. 166 ЖК РФ, средствами из фонда капитального ремонта можно оплатить ремонт:

• внутридомовых инженерных систем;
• лифтового оборудования;
• крыши;
• подвальных помещений, если они входят в состав ОИ в МКД;
• фасада и фундамента МКД.

Правительство РФ считает, что такая поправка поможет конкретизировать перечень работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме и поспособствует их единому применению.

Средства фонда капитального ремонта

Сейчас, по мнению Законодательного собрания Кировской области, в ст. 174 ЖК РФ нет определённости по использованию средств фонда капитального ремонта. В пояснительной записке отмечается, что, согласно ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, перечень работ и услуг по капитальному ремонту ОИ В МКД можно дополнить НПА, принятыми в регионах РФ.

В то же самое время ч. 1 ст. 174 ЖК РФ указывает, что деньги из фонда капитального ремонта можно потратить только на проведение работ, указанных в ч.1 ст.166 ЖК РФ, и погашение кредитов и займов, взятых с целью проведения таких работ.

Контроль за качеством капремонта

Минстрой России опубликовал разъяснительное письмо от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04 по вопросу осуществления контроля за качеством капитального ремонта. Содержание документа касается капитального ремонта в тех МКД, в которых собственники выбрали способом формирования фонда капремонта спецсчёт.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте ОСС принимает решение по следующим вопросам:

• привлечение подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества;
• порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;
• выбор лица, уполномоченного осуществлять контроль от имени собственников;
• условия договора с подрядными организациями: стоимость услуг и (или) работ, гарантийный срок и иные существенные условия.

Соответствующие компетенции ОСС утверждены ст.44 ЖК РФ.

Выбор уполномоченного

Как мы писали выше, лицо, уполномоченное на контроль капремонта общего имущества МКД, выбирают собственники помещений на общем собрании.

В письме Минстроя на этот счёт добавлен комментарий, что решение о выборе уполномоченного лица принимается по согласованию с таким уполномоченным лицом. В данном случае, в соответствии со ст. 7 ЖК РФ, действует аналогия права и учитываются положения ч.3.1 ст. 175 ЖК РФ.

Акт приёмки работ по капитальному ремонту

Согласно пп.5 п.5 ст.189 ЖК РФ, уполномоченное лицо также имеет право принимать участие в приёмке работ по капитальному ремонту и подписывать соответствующие акты. Правила оформления актов приёмки работ по капитальному ремонту описаны в Приказе Минстроя РФ от 26.10.2015 N 761/пр «Об утверждении формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ».

В акте приёмки работ в первую очередь указывается информация о заказчике (данные уполномоченного представителя интересов собственников помещений МКД: ФИО, номер квартиры, в которой он проживает) и исполнителе (лицо, производившее работы по капитальному ремонту).

Следующий блок сведений:

• вид работы или услуги (в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290);
• единица измерения;
• количество раз, когда оказывалась услуга;
• стоимость по смете;
• цена услуги.

Сметная стоимость берётся из договора подряда по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД.

Акт приёмки работ составляется в двух экземплярах, стороны расписываются в том, что работы по капитальному ремонту выполнены надлежащим образом.

Напоминаем, что акты о приёмке работ по капитальному ремонту входят в состав технической документации по МКД, так что храните их бережно.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ N 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник

Вопросы капитального ремонта

Капитальный ремонт – это проведение работ по устранению недостатков, замене изношенных конструктивных элементов и инженерных сетей и повышению эксплуатационных характеристик здания в целом. Для проведения таких работ каждый МКД создает фонд капитального ремонта.

Общее собрание собственников помещений уполномочено принимать решения по вопросам капитального ремонта и формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме:

• капитальный ремонт общего имущества в МКД и вопросы использования фонда капитального ремонта;
• выбор способа формирования фонда капитального ремонта ( п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
• о размере взноса на капремонт, если он превышает установленный минимальный размер такого взноса;
• и минимальном размере фонда капремонта, если он превышает минимальный установленный размер фонда ( п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
• о выборе лица, которое уполномочено на открытие спецсчёта и операции с денежными средствами; находящимися на спецсчёте ( п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
• о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт;
• о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта ( ч. 3 ст. 175 ЖК РФ );
• о получение кредита или займа на капремонт ОИ в МКД
• об определении лица, которое уполномочено получить кредит или займ на капремонт;
• определении существенных условий кредитного договора или договора займа;
• о погашении за счёт фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт, и об уплате процентов за пользование таким кредитом или займом ( п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ).

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Источник

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник