Что такое косметический ремонт арендованного помещения

Текущий и косметический ремонт в арендуемом помещении

Добрый день!
Ситуация следующая: арендатор снимает помещение 1,5 года. Сейчас планирует съезжать. По договору отдельным пунктом выделено:
п. 3.2.8. «арендатор обязуется производить за СВОЙ счет текущий и косметический ремонт арендуемого помещения согласно графика проведения текущего ремонта, указанного в приложении 3, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора». Приложение 3 состоит из таблицы — адрес арендуемого помещения; дата проведения текущего ремонта («последующие ремонты производить один раз в год»), и примечание (поле пустое).
На протяжение 1,5 лет никто о ремонте не говорил. Предполагается, что могут обязать сделать его ]:-
Можно ли как-то этого избежать? На какие законы ссылаться? *FLAG* Или все-таки придется это делать? Что тогда вкладывается в понятие текущий и косметический ремонт? *WALL*

В договоре также написано: «По окончании срока аренды сдать помещение по акту приемки-передачи в исправном состоянии со всеми переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями. В случае невыполнения текущего ремонта арендуемого помещения, предусмотренного п. 3.2.8 договора, арендатор компенсирует затраты на ремонт освобождаемых помещений согласно сметы, составленной и утвержденной арендодателем и согласованной с арендатором».
Какой-то минимум-максимум по этой «смете» должен быть? Если вообще не устроит эта смета, что делать?
Могу скинуть на электронку договор.
Помогите, пожалуйста =@

Цитата
Best mam@ пишет: Добрый день!

Ситуация следующая: арендатор снимает помещение 1,5 года. Сейчас планирует съезжать. По договору отдельным пунктом выделено:

п. 3.2.8. «арендатор обязуется производить за СВОЙ счет текущий и косметический ремонт арендуемого помещения согласно графика проведения текущего ремонта, указанного в приложении 3, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора». Приложение 3 состоит из таблицы — адрес арендуемого помещения; дата проведения текущего ремонта («последующие ремонты производить один раз в год»), и примечание (поле пустое).

На протяжение 1,5 лет никто о ремонте не говорил. Предполагается, что могут обязать сделать его

Можно ли как-то этого избежать? На какие законы ссылаться? Или все-таки придется это делать? Что тогда вкладывается в понятие текущий и косметический ремонт?

В договоре также написано: «По окончании срока аренды сдать помещение по акту приемки-передачи в исправном состоянии со всеми переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями. В случае невыполнения текущего ремонта арендуемого помещения, предусмотренного п. 3.2.8 договора, арендатор компенсирует затраты на ремонт освобождаемых помещений согласно сметы, составленной и утвержденной арендодателем и согласованной с арендатором».

Какой-то минимум-максимум по этой «смете» должен быть? Если вообще не устроит эта смета, что делать?

Могу скинуть на электронку договор.

Помогите, пожалуйста

понятие косметический ремонт отсутствует даже в методических пособиях. текущий — фактически восстановление внешнего облика помещения на момент получения его в аренду. у Вас в 3-м приложении должен быть указан перечень работ по текущему ремонту помещения и как раз смета работ, либо (хотя бы) указан какой нибудь гост, снип, инструкции о текущем ремонте, на основании которых проводится ремонт именно этого или подобных помещений. иначе у вас в понятие текущий ремонт входит переклейка обоев, а у хозяина — полная замена покрытия отделочными материалами своего помещения, смена лакокрасочного покрытия полов, побелка потолков, смена оконных рам, покраска, восстановление лепнины )) в общем, бояться нечего. на вопрос: почему не сделали — ответ: а что именно я должна сделать ?
договор не содержит перечня обязательных положений. статья 616 ГК обязывает Вас содержать помещение в исправном состоянии и проводить текущий ремонт своими силами. для этого в договоре или приложении к нему указывается перечень работ.
кстати, кое какие инструкции и госты есть. каждый в отношении определенного помещения. к сожалению, Вы не написали,что за помещение. жилой, нежилой фонд, какое нибудь техническое помещение.

в общем, смысл — если арендодатель подаст в суд, то он должен будет указать цену иска, а ее как то рассчитать. если как то рассчитает — то будет ссылаться и на договор,в котором этих цифр нет.

к тому же сначала Вам должны претензию отправить. если юр лицо, конечно. в ответе на претензию это и укажите.

но ! если помещение реально приведено в непотребный вид, что явно видно, то делать ремонт придеться. иначе он простыми свидетельскими показаниями докажет, что состояние помещения ухудшено. и тогда просто посчитает причиненный вред.

Источник

Как оформить и учесть ремонт в арендованном помещении

Сделаем его работу от 1666 руб/мес.

Многие организации чаще предпочитают брать необходимые им помещения в аренду, чем покупать собственные. Рано или поздно любой арендатор сталкивается с необходимостью проведения ремонта в снятом помещении и тут же появляется вопрос — как правильно оформить документы и учесть понесенные расходы? Об этом рассказывает Полина Бондарь, бухгалтер компании Ascour

Сделаем его работу от 1666 руб/мес.

Документальное оформление

Учет понесенных расходов

• Если ремонт был связан с поддержанием текущего состояния арендуемого помещения и после такого ремонта его характеристики принципиально не поменялись, то проведенные улучшения считаются текущим ремонтом.
• Если во время ремонта у помещения появились новые или значительно изменились имеющиеся характеристики, а также если возникшие улучшения нельзя отделить от арендованного помещения, не причинив ему ущерб, такие ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями в арендованное имущество.

Учет текущего ремонта

Учет неотделимых улучшений

Что делать при расторжении договора аренды?

Автоматизируем ваш учёт и отчётность за 10 минут.

Источник

Правовые аспекты текущего ремонта арендованного имущества

Обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на арендатора ст. 616 ГК РФ. Норма не содержит определения термина. В статье отсутствует перечень работ, которые должны выполняться в арендуемых помещениях. Абстрактность формулировок нередко становится причиной острых споров между участниками договора. Разрешать такие конфликты позволяет комплексный анализ законодательной базы.

Общие положения

Первостепенной задачей юристов становится поиск четкого определения текущего и капитального ремонтов. Разграничение объема работ и установление различий приобретает ключевое значение для урегулирования конфликтов. Письмом № 16-00-1410 Минфин России предписал руководствоваться актуальными стандартами технических служб. Однако “свежих” нормативных актов так и не было издано.

При аренде зданий и прочих сооружений опираться можно на постановление Госстроя РФ № 15/1 от 05.03.04. Пункт 3.8 этого акта дает подробную характеристику каждому виду ремонта:

Капитальный

Текущий

К таковому относят восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования. Работы могут проводиться из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта. Капитальным ремонтом признается замена канализации, водопровода, газоснабжения, озеленение придомовой территории, отделка фасадов, организация проездов, благоустройство тротуаров и пешеходных дорожек

Этот вид работ включает устранение мелких повреждений и недостатков, а также мероприятия, направленные на исключение преждевременного износа. Основной задачей здесь становится профилактика резкого ухудшения состояния объекта

Положения методики МДС 81-35.2004 применяются преимущественно к производственным нежилым помещениям. Похожие определения дает ст. 2 закона 185-ФЗ. Термины даны в контексте правил эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Перечень работ, отнесенных к текущему ремонту, содержится в ВСН 58–88 (Р). В список включены:

• устранение деформации фундамента местного характера путем укрепления стен и усиления несущих опор;
• восстановление гидроизоляции;
• реставрация облицовки;
• заделка трещин в стенах;
• ликвидация сырости;
• укладка отдельных выпавших элементов на скрепляющие растворы;
• частичная замена деревянных перекрытий;
• пропитка материалов антисептиками;
• укрепление водосточных труб и мн. др.

При составлении сметной документации подрядчики могут использовать государственные стандарты (например, приказ Росстандарта № 469-ст). Однако суды на такие регламенты не ссылаются. Технические нормативы остаются обязательными для строительных организаций, независимых экспертов. Понятийный же аппарат формируется с опорой на советские акты.

Если предметом соглашения является транспорт, опираться также потребуется на документы минувшей эпохи. Формально они не были отменены, а потому могут использоваться в качестве терминологической базы. Так, положение Минавтотранса СССР от 20.09.1984 содержит полную характеристику технического обслуживания и предупредительно-профилактических работ. Общий смысл определений сводится к следующему:

• капитальный ремонт – замена частей, агрегатов, устранение серьезных повреждений, восстановление утраченной работоспособности.
• текущее обслуживание – ликвидация мелких отклонений, заправка горюче-смазочными материалами, настройка и отладка систем.

Таким образом, при составлении договора аренды следует максимально точно разграничить обязанности сторон. Абстрактная ссылка на закон грозит длительными судебными разбирательствами. Искать определения придется в различных нормативных актах, ряд из которых принят еще в период существования СССР.

Возложение обязанности ремонта на арендатора

Статья 616 ГК РФ вводит правило, согласно которому обе стороны контракта несут обязанность по содержанию арендованного имущества. Текущее обслуживание ложится на плечи непосредственного пользователя. Арендатор должен за свой счет производить мелкий ремонт, поддерживать работоспособность и эксплуатационные характеристики объекта. Иные правила стороны могут закрепить соглашением.

Следование классической схеме распределения обязанностей, упрощает списание затрат. Расходы на текущий ремонт арендатор принимает к бухгалтерскому и налоговому учету. Проводки выглядят следующим образом:

Наименование операции	Дебет	Кредит
Затраты на проведение работ	26 (44)	60
Начисление НДС с их стоимости	19	60

Списать издержки в состав коммерческих расходов арендатор вправе при выполнении ряда условий (ПБУ 10/99):

• первичные документы оформлены на имя налогоплательщика;
• сумма четко определена;
• соглашением текущий ремонт возлагается на арендатора;
• работы проводились реально;
• имущество используется в хозяйственной деятельности.

Учитывать суммы следует под видом прочих издержек. Соответствующий вывод можно сделать из ст. 260 НК РФ.

В практике встречаются иные схемы распределения обязанностей. Так, арендодатель может пойти на уступки и зачесть издержки на ремонт в счет договорной платы. В этом случае проводки у арендатора будут выглядеть иначе.

Наименование операции	Дебет	Кредит
Отражение стоимости работ	76	90
Начисление на сумму НДС	90	68
Себестоимость ремонта	90	20
Списание в счет арендной платы	76	76

Напрямую включить издержки в расчет прибыли не удастся. Списать разрешат лишь прямые затраты на материалы и оплату труда специалистов. Наценку к себестоимости придется отражать в составе реализационных доходов.

Ряд проводок составит и арендодатель:

Наименование операции	Дебет	Кредит
Формирование задолженности по арендной плате	62	90
Приемка ремонтных работ	20	60
Взаимный зачет требований	60	62
Получение остатка долга по арендной плате (при наличии)	51	62

Анализ судебной практики

Вопросы технического обслуживания и содержания арендованного имущества часто становятся предметом споров. Юристы выделили наиболее значимые позиции по направлению.

1. Объем обязательств. Если стороны не утвердили четкого перечня работ, который должен выполнять арендатор, применению подлежат действующие стандарты и регламенты. Так, суды активно используют разъяснения Госстроя СССР № 279. Упоминание советского документа содержится, например, в постановлении Северо-Кавказского окружного ФАС по делу А63-11768/2012. Служители Фемиды опираются на него при разграничении капитального и текущего ремонта, а также при разрешении споров о неотделимых улучшениях (постановление 9 ААС № 09АП-17354/14).
2. Коммунальные услуги. Если участники придерживаются классической схемы распределения обязанностей (ст. 616 ГК РФ), в договоре аренды стоит прописать порядок работы с обслуживающими организациями. Такой вывод следует из Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 год. Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения. Сотрудничество с фактическим пользователем допускается лишь при заключении отдельного договора.
3. Поддержание в надлежащем состоянии. Нормативные акты и судебная практика не отождествляют термин с текущим ремонтом. Так, коллегия 18 ААС в постановлении 18АП-15153/15 от 30.12.15 ограничила обязанность арендатора работами по сохранению объекта в том состоянии, в котором он был передан по соглашению. Объем обязательных работ определяется судами индивидуально в ходе комплексного анализа договорных отношений.
4. Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери. Их определение содержится в методике ВСН 53-86(р). Естественным износом, например, являются потертости пола, ухудшение состояния внутренней отделки, незначительные царапины. Признаками старения оконных блоков признают трещины, расслоение древесины, сколы, увеличение подвижности креплений. На обоях допускаются загрязнения, выгорание и обесцвечивание рисунка. Естественный износ – оценочная категория. Единого определения ее в нормативных актах не содержится. При возникновении споров значение имеет период эксплуатации имущества, поэтому обойтись без помощи экспертов не удается. При этом проявление нормального старения имущества не может служить доказательством недобросовестного исполнения соглашения (решение АС Ростовской области по спору № А53-4101/16).
5. Отказ от проведения ремонта. Уклонение от выполнения договора является основанием его расторжения. Арендодатель вправе настаивать на прекращении отношений в одностороннем порядке и возмещении убытков (ст. 619 ГК РФ). В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно. Суд потребует привести доказательства существенного ухудшения состояния по вине арендатора (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3602/04ГК, решение Орджоникидзевского суда Перми по делу № 2-1933/17).

В заключение отметим, что регулирование вопросов технического обслуживания и содержания имущества строится на диспозитивном принципе. Если стороны не желают принимать базовые правила ГК РФ, они могут согласовать собственные. Закон не запрещает включать в текст договора аренды перечни обязательных работ. Такие списки разрешено оформлять в виде приложений к контракту. При возникновении споров они станут приоритетными.

Источник