Что такое общий котел капитальный ремонт

​«Общий котел» или спецсчёт – в чем разница

Ниже приведён сравнительный анализ способов накопления средств на капитальный ремонт. Напомним, что собственник вправе самостоятельно принять решение, что более выгодно: «общий котёл» или спецсчет. Более того решением общего собрания вы можете перейти с одного способа на другой.

Способ формирования фонда на счёте регионального оператора

Способ формирования фонда на специальном счёте

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ.

Всю ответственность за организацию проведения капитального ремонта своего многоквартирного дома несут собственники.

Ответственность перед собственниками за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями несет региональный оператор.

Ответственность за ненадлежащее качество проведенного ремонта несут собственники помещений.

Контроль за целевым расходованием денежных средств, размещенных на счете регионального оператора, осуществляют федеральные и региональные контрольно-надзорные органы. При этом денежные средства в первую очередь выделяются на капитальный ремонт домов, которые требуют немедленного восстановления. Это позволяет ускорить темпы проведения капитального ремонта.

Контролировать целевое использование средств фонда капремонта должны сами собственники. При этом рассчитывать на использования средств регионального оператора невозможно.

Более подробную информацию о способах накоплений средств на капитальный ремонт вы можете почитать в методических рекомендациях «Азбука капитального ремонта».

Источник

Взносы на капремонт в « » признаны конституционными

Долгое время в новостях и СМИ муссировалась тема о конституционности взносов на капитальный ремонт при формировании их на счёте регионального оператора. Две группы депутатов посчитали, что при формировании средств капремонта в “общем котле” региональный оператор может распоряжаться ими по своему усмотрению и распределять на капитальный ремонт других МКД.

В итоге был сделан вывод о несоответствии данного положения жилищного законодательства Конституции РФ. На что Конституционный Суд РФ 12 апреля 2016 года вынес Постановление №10-П “По делу о проверке конституционности положений ч.1 ст.169, ч.4 и 7 ст.170 и ч.4 ст.179 ЖК РФ в связи с запросами групп депутатов Госдумы”. В этом Постановлении говорится о том, что все оспариваемые статьи Жилищного Кодекса РФ соответствуют и не противоречат Конституции России.

Оспариваемые положения ЖК РФ

Две группы депутатов Госдумы оспаривали конституционность ряда статей ЖК РФ, регулирующих отношения по проведению и финансированию капитального ремонта общего имущества в МКД:

• ч.1 ст.169 ЖК РФ об общей обязанности собственников уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества (кроме установленных законом случаев);
• ч.4 ст.170 ЖК РФ о перечне вопросов, решения по которым должны быть приняты на ОСС в тех домах, которые выбрали спецсчёт МКД как способ формирования фонда капремонта общего имущества;
• ч.7 ст.170 ЖК РФ о принятии органом местного самоуправления решения о формировании фонда капремонта на счёте регионального оператора, если собственники в установленный законом срок не выбрали или не реализовали определенный ими способ формирования фонда капремонта;
• ч.4 ст.179 ЖК РФ о средствах, полученных региональным оператором от собственников в одних МКД, используемых на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других МКД, собственники помещений в которых также формируют фонды капремонта на счетах того же регионального оператора.

Кроме того, Конституционный Суд РФ обязал федерального законодателя предусмотреть правовой механизм функционирования региональных операторов. Этот механизм должен гарантировать непрерывность исполнения обязательств по капремонту перед собственниками помещений, если какой-либо региональный оператор прекратит свою деятельность.

Также федеральный законодатель должен выработать дополнительные меры для информирования собственников и УО о содержании региональной программы капремонта и критериях оценки состояния МКД, на основании которых определяется очередность проведения капремонта.

Мнение депутатов Госдумы

Депутаты Госдумы просят признать ч.4 ст.179 ЖК РФ не соответствующей Конституции России, поскольку она позволяет использовать средства фонда капремонта собственников одних МКД на его проведение в других домах без учёта мнения этих собственников.

Обоснуют они тем, что оспариваемые положения ЖК РФ по сути возлагают на собственников, формирующих фонд капремонта на счёте регионального оператора обязанность по содержанию не принадлежащего им имущества. Согласно ст.210 и 249 ГК РФ и ч.1 ст.39 ЖК РФ бремя содержания общего имущества в МКД несёт собственник этого имущества. Иными словами, собственник должен сам исполнять возложенную на него законом обязанность, а не перекладывать её исполнение на третьих лиц.

Кроме того, содержание ч.1 ст.174 и ч.3 ст.179 ЖК РФ гласит, что региональный оператор сам не формирует фонд капремонта, поэтому может использовать его средства для финансирования услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества только в конкретном многоквартирном доме. Но, направляя эти средства без согласия собственников одного МКД на капитальный ремонт общего имущества в другом МКД, региональный оператор использует их не по целевому назначению.

В итоге собственники, формирующие фонд капремонта на счёте регионального оператора, оказываются в неравном положении с теми собственниками, которые накапливают средства капремонта на спецсчёте дома. Поскольку у последних средства капремонта расходуются исключительно на проведение работ по их дому.

Что касается ч.1 ст.169 ЖК РФ, то её положения также противоречат Конституции России. Поскольку возложенная законом обязанность также и на лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в МКД в результате приватизации, по сути освобождает бывших наймодателей от исполнения сохранённой за ними обязанности по осуществлению капитального ремонта (ст.16 ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Обоснование Конституционного Суда РФ

В ч.1 ст.35 Конституции России сказано, что право частной собственности охраняется законом. В ч.2 ст.35 Конституции РФ говорится также, что каждый гражданин России имеет право на имущество в собственности, которым может владеть, пользоваться и распоряжаться единолично или вместе с другими лицами.

Наличие права собственности на помещения в МКД обусловливает и наличие права общедолевой собственности на общее имущество в доме (ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ). Участники общедолевой собственности обязаны соразмерно с своей доли платить налоги, сборы и прочие платежи по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (ст.249 ГК РФ). Бремя расходов по содержанию общего имущества в МКД, в том числе расходы на капитальный ремонт, для каждого собственника является обязанностью (ст.210 ГК РФ).

Органы госвласти и местного самоуправления должны установить правовые механизмы для сохранности жилищного фонда (ч.1 ст.15 и ч.1 ст.19 ЖК РФ). Поскольку МКД подвержены естественному износу. Надлежащее содержание МКД предполагает постоянный контроль их технического состояния и своевременное проведение ремонтных работ.

По жилищному законодательству органы государственной власти и местного самоуправления должны контролировать содержание и сохранность жилищного фонда, проводить капитальный ремонт общего имущества в МКД за счёт взносов собственников, бюджетных средств и других не запрещённых законом источников финансирования (п.6, 6.1 и 8 ст.2 ЖК РФ).

Исполнение выше указанных обязанностей предполагает правовое регулирование проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Жилищный Кодекс предусматривает участие собственников в расходах на содержание общего имущества посредством оплаты за содержание и ремонт жилых помещений, включая плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту (п.1 ч.2 ст.154 и ч.1 ст.158 ЖК РФ).

До вступления в силу ФЗ №271 от 25.12.2012 капитальный ремонт проводился за счёт средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ, направляемых субъектам РФ и муниципальным. Внесённые законом изменения установили для всех собственников обязанность по содержанию общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности посредством ежемесячной платы (ч.3 ст.30, ч.1 и 3 ст.158 ЖК РФ).

271-ФЗ наделил субъекты РФ полномочиями по самостоятельному решению вопросов, связанных с созданием и функционированием региональных фондов капремонта, включая учреждение региональных операторов и программ, определение минимального размера взноса на капитальный ремонт. Органы местного самоуправления наделены полномочиями по утверждению краткосрочных планов реализации региональной программы капремонта, выбору собственниками способа формирования фонда капремонта, обеспечению его формирования и проведения.

Проведение капитального ремонта возможно при своевременном и полном участии собственников в расходах на выполнение соответствующих ремонтных работ. Из-за высокой стоимости работ по капитальному ремонту его проведение силами самих собственников невозможно. Поэтому исполнение ими обязанности по содержанию общего имущества должно сводиться к финансированию ремонтных работ, проводимых третьими лицами. Это предполагает накопление для такого финансирования денежных средств.

Таким образом, действующее правовое регулирование проведения капитального ремонта общего имущества в МКД направлено на его поддержание в надлежащем состоянии и на защиту конституционно значимых ценностей, что согласуется с ч.3 ст.17 и ч.2 ст.40 Конституции РФ. Также не противоречит Конституции России формирование фонда капитального ремонта на счёте у регионального оператора, поскольку этим не нарушаются конституционные гарантии защиты собственности, вытекающие из её ч.2 ст.8 и ч.1 и 2 ст.35.

Обязанность по оплате взносов на капремонт общего имущества возлагается на всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, предусмотренных другими положениями данного Кодекса (ч.1 ст.169 ЖК РФ). Вводя данную обязанность федеральный законодатель учёл положения Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. В частности, ст.16 Закона сохраняет за бывшими наймодателями обязанность по проведению капремонта в отношении МКД, требующих капитального ремонта.

Положение ч.1 ст.169 ЖК РФ не освобождает собственников приватизированных жилых помещений в МКД, в отношении которых у бывшего наймодателя сохраняется выше указанная обязанность, от уплаты взносов на капремонт. Поэтому положение ч.1 ст.169 ЖК РФ по своему конституционно-правовому смыслу предполагает совместное и равное участие всех собственников независимо от даты возникновения права собственности, основания его приобретения и формы собственности в формировании фонда капремонта и не противоречит Конституции России.

Все функции, связанные с распоряжением средствами капремонта на счёте регионального оператора и его проведением в объёме и в сроки, предусмотренные региональной программой, возложены на регионального оператора (ч.1 и 2 ст.178, ч.1 и 2 ст.182 ЖК РФ).

К функциям регионального оператора капремонта относятся аккумулирование взносов собственников, осуществление функций технического заказчика, финансирование расходов на капремонт, взаимодействие с органами госвласти субъекта РФ и местного самоуправления для своевременного проведения капитального ремонта (ч.1 ст.180 ЖК РФ).

Следовательно, положение ч.7 ст.170 ЖК РФ о принятии органом местного самоуправления решения о формировании фонда капремонта на счёте регионального оператора в отношении МКД, в котором собственники не выбрали или не реализовали способ накопления денежных средств, согласуется и не противоречит ч.3 ст.17 и ч.2 ст.40 Конституции РФ.

Таким образом, основываясь на выше изложенном, Конституционный Суд РФ признал все оспариваемые статьи Жилищного Кодекса в отношении организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД конституционными.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник

Капремонт дома: общий котел или спецсчет

До 1 августа собственники многоквартирных домов должны определиться со способом формирования фонда капитального ремонта — на общем счете регионального оператора или на специальном счете. По истечении этого срока решение за них примет муниципалитет. В прошлом номере «ГЧ» мы опубликовали несколько актуальных вопросов и ответов, прозвучавших на встрече с общественностью Череповца специалистов НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области». Сегодня продолжаем тему. На вопросы отвечает Мария Чижова, ведущий специалист отдела фонда по работе с собственниками, ТСЖ и УК.

Об изменении решения

— Выбор, сделанный в пользу того или другого способа формирования фонда капремонта дома, окончательный? Или впоследствии собственники могут поменять свое решение?

— Решение об изменении способа формирования фонда капремонта дома собственники могут принять в любое время. Если фонд формируется на общем счете регионального оператора, но собственники готовы перейти на специальный счет, то им необходимо провести общее собрание и принять решение. Через полгода денежные средства, накопленные в «общем котле», будут переведены на специальный счет в той кредитной организации, которая была выбрана решением общего собрания. В обратном случае, если собственники приняли решение на общем собрании формировать фонд капремонта на общем счете регионального оператора, то средства со спецсчета будут переведены в «общий котел» в течение месяца после принятия решения.

— Если в доме ранее целенаправленно собирались деньги на капремонт, допустим, по 8 рублей с квадратного метра, а теперь собственники решили перечислять взносы на общий счет регионального оператора, что произойдет с деньгами, которые уже собраны?

— Собственники вправе сами решить, что делать с этими средствами. Есть несколько вариантов. Во-первых, можно перевести их в фонд капремонта дома на общий или специальный счет. Во-вторых, можно засчитать их в будущие платежи и какое-то время не платить взносы (6 рублей 60 копеек). В-третьих, можно на эти деньги провести ремонт. А можно перевести на текущее содержание и ремонт дома.

— При накоплении средств в «общем котле» можно ли поменять вид капремонта, если срок по областной программе подошел, допустим, для ремонта крыши, а собственники хотят прежде отремонтировать, например, электросети?

— Собственники могут предложить региональному оператору поменять виды работ по капремонту, если оба вида включены в областную программу. Но при рассмотрении такого предложения региональный оператор будет учитывать, достаточно ли у него средств для предоставления займа на проведение другого вида работ. И конечно, для перенесения срока ремонта собственникам нужно будет доказать, что данный вид работ сейчас необходим, то есть потребуется провести экспертизу, привлечь организацию для ее выполнения. Экспертиза будет оплачиваться за счет собственников, а не из средств фонда капремонта.

О функциях УК и собственников

— Кто будет выставлять квитанции при том и другом способе формирования фонда, а также вести работу с должниками?

— Если фонд капремонта формируется на общем счете, этим будет заниматься региональный оператор. Если собственники выбрали спецсчет, то Жилищный кодекс на этот случай никаких разъяснений не дает. Но в соответствии с методическими рекомендациями Государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ эти функции выполняет не владелец спецсчета, а организация, обслуживающая дом. То есть собственникам в этом случае целесообразно обратиться в обслуживающую организацию, чтобы наделить ее полномочиями для печати квитанций и работы с должниками. Естественно, поскольку это все-таки коммерческие организации, какую-то плату за данную работу они могут взимать, чтобы покрыть расходы.

— Каковы функции управляющих компаний и собственников при проведении капремонта?

— При формировании фонда капремонта на общем счете функции управляющей компании будут ограничиваться только тем, чтобы сотрудничать с региональным оператором в части предоставления полной информации о состоянии дома и документов, касающихся данного дома. Функции собственников будут заключаться в том, чтобы своевременно уплачивать взносы на капитальный ремонт, согласовывать предложения по капремонту, которые региональный оператор будет им представлять в установленные Жилищным кодексом сроки, участвовать в процедуре выбора подрядчика. И естественно, собственники будут участвовать в приемке работ по капремонту, подписывать акты выполненных работ.

При формировании фонда на спецсчете функции УК расширяются. УК обязана за шесть месяцев до планового срока, установленного областной программой, представить собственникам предложения по капремонту, касающиеся срока его проведения, перечня, объема и стоимости работ. Отмечу, что УК вправе предлагать собственникам свои услуги по капремонту в качестве подрядчика. Функции собственников — своевременно выплачивать взносы на капремонт, принимать решения о необходимости проведения капремонта, выбирать подрядчика, контролировать качество работ и принимать их.

О контроле

— При формировании фонда на спец-счете кто будет проверять смету на капремонт? И в каком порядке будет осуществляться контроль за расходованием денег?

— Контроль будет вести, во-первых, кредитная организация, в которой открыт специальный счет: прежде чем перечислить деньги подрядчику, она обязана проверить целевое расходование денежных средств на работы по капремонту. Также контроль за выполнением работ и расходованием денежных средств со спец-счета будет осуществлять Государственная жилищная инспекция по Вологодской области. И, разумеется, собственники вправе принять решение и направить смету на экспертизу.

— Можно ли проконтролировать, как ведется учет средств, собранных собственниками дома на общем счете?

— Региональный оператор по запросу собственников предоставит сведения о формировании и расходовании средств фонда капремонта дома. На сайте регионального оператора будут организованы виртуальные личные кабинеты, где будет храниться и обновляться необходимая информация. Собственник всегда сможет узнать, сколько денег накопил дом и сколько он сам перевел.

— Как будет осуществляться контроль над региональным оператором?

— За деятельностью регионального оператора и целевым использованием им средств осуществляется всесторонний контроль — со стороны собственников, общественных организаций, органов местного самоуправления, ГЖИ, Контроль-счетной палаты Вологодской области, Росфиннадзора, прокуратуры, учредителя (департамент строительства и ЖКХ области), попечительского совета. Жилищным законодательством РФ предусмотрены различные механизмы для обеспечения открытости деятельности регионального оператора: обязательный аудит финансовой отчетности, размещение в обязательном порядке информации на сайте, направление собственниками запросов о формировании фондов капремонта и др. Внутренний надзор за деятельностью регионального оператора осуществляет коллегиальный орган — попечительский совет, в состав которого включены представители органов законодательной и исполнительной власти области, а также члены Общественной палаты Вологодской области.

О льготах и комиссиях

— Распространяются ли те меры социальной поддержки, которые есть по оплате жилищно-коммунальных услуг, на взносы в фонд капремонта? И нужно ли прописывать этот вопрос в договоре?

— В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса взносы на капремонт включены в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, поэтому меры соцподдержки будут распространяться и на них. Поскольку этот вопрос решен федеральным законодательством, прописывать его в договоре нет необходимости. Речь идет, уточню, о выплате ЕДК (ежемесячной денежной компенсации) льготникам, а также о субсидии, предоставляемой малоимущим гражданам, когда расходы на оплату ЖКУ в общей сумме превышают 22 % совокупного дохода семьи.

— В каких банках можно открывать специальные счета? И будут ли начисляться проценты на средства, находящиеся на спецсчете?

— Закон разрешает обращаться в банки, величина собственных средств которых составляет не менее 20 млрд рублей. Список разрешенных кредитных организаций размещается на официальном сайте Центробанка РФ. Будут ли они начислять проценты или, наоборот, требовать плату за обслуживание счета, зависит от конкретного банка и договора. Собственники сами должны искать банк с наиболее выгодными условиями.

Что касается общего счета регионального оператора, то ситуация неоднозначная. Региональный оператор направил предложения банкам о том, чтобы платежи принимались без комиссии; положительного ответа пока не получено, ведем работу. А также направлен запрос в налоговую службу по вопросу о том, будут ли считаться прибылью проценты, начисленные банками на неснижаемый остаток средств. Когда придет ответ, мы опубликуем его на нашем сайте.

Источник