Что такое спецсчет регионального оператора при кап ремонте

Чем похожи и чем различаются спецсчёт и спецдепозит фонда капремонта

В ЖК РФ в статьях, которые касаются формирования фонда капитального ремонта используются два похожих термина: специальный счёт и специальный депозит. Это связанные, но разные явления. Разбираемся, в чём назначение спецсчёта и спецдепозита, чем они схожи, а чем различаются.

Спецсчёт и спецдепозит – счета со средствами фонда капремонта общего имущества

В статьях ЖК РФ о формировании фонда капремонта встречаются два схожих термина: специальный счёт и специальный депозит. Собственники и управляющие домами порой их смешивают, считая, что это одно и то же.

Если кратко, то специальный счёт – место, где собственники копят деньги на оплату капремонта. Спецдепозит – это временный вклад этих денег под проценты для получения доходов. Не все владельцы спецсчетов и жители МКД знают, какие преимущества даст им спецдепозит, на каких условиях и когда его можно открыть. Разберём подробнее их особенности согласно ст. ст. 175, 175.1 ЖК РФ.

Специальный счёт аккумулирует взносы собственников в фонд капремонта МКД

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать, как формировать фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома: в «общем котле» регионального оператора или на специальном счёте.

Спецсчёт открывается в банке только для одного конкретного дома (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ). Собственники помещений сами решают, когда проводить капитальный ремонт, и не зависят от решений регоператора и наличия у него средств. Решение об открытии спецсчёта принимается на ОСС большинством от всех голосов в доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч .1 ст. 46 ЖК РФ).

У спецсчёта дома обязательно есть владелец: управляющая домом организация, ТСЖ или кооператив (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Также владельцем такого счёта может быть региональный оператор, если собственники на собрании примут соответствующее решение (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ).

У дома может быть только один специальный счёт для формирования фонда капремонта (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ). Договор с банком на открытие и ведение такого счёта дома является бессрочным: банк не может ограничить собственников по времени пользования таким счётом (ч. 5 ст. 175 ЖК РФ).

Фонд капремонта на спецсчёте пополняется ежемесячно: собственники помещений уплачивают установленный на ОСС взнос в фонд по платёжным документам, которые формирует и направляет им владелец спецсчёта.

При этом деньги, которые находятся на таком счёте, могут использоваться только для оплаты работ и услуг по капремонту дома. Суд не может обратить на них взыскание иных долгов по обязательствам владельца счёта: только если подрядчики по капремонту не получили средства по договору и взыскивают их в судебном порядке (ч. 6 ст. 175 ЖК РФ). Также эти средства неприкосновенны в случае, если владелец спецсчёта признан банкротом.

Специальный депозит приносит доход с временно свободных средств фонда капремонта

Понятие специального депозита введено в ЖК РФ Федеральным законом от 03.07.2016 № 355-ФЗ: в кодексе появилась отдельная статья 175.1. По сути спецдепозит – это вклад средств в банк под проценты. Решение об открытии депозита принимается на ОСС не менее чем ⅔ от всех голосов в многоквартирном доме (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Это добровольное решение собственников: если на спецсчёте уже скопилась крупная сумма, а капремонт в ближайшее время не запланирован, они могут внести эти средства на депозит для получения дохода в виде процентов.

Пример повестки дня ОСС о создании спецдепозита

У спецдепозита в рамках формирования фонда капремонта есть свои особенности:

1. Такой вклад открывает владелец спецсчёта только по решению ОСС.
2. На депозит средства вносятся только со спецсчёта капремонта: на него не перечисляются взносы, которые ежемесячно делают собственники в фонд.
3. Средства на депозите размещаются временно, и только та часть суммы со спецсчёта, которая в данный момент не нужна для оплаты работ и услуг по капремонту.
4. Возврат денег с вклада и перечисление процентов происходит только на спецсчёт.
5. Доходы от размещения денег на вкладе могут использоваться только на оплату услуг и работ по капремонту, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ.

Согласно ч. 4 ст. 175.1 ЖК РФ, суд может взыскать деньги со спецдепозита в уплату долгов его владельца только в случае, если задолженность образовалась из-за неоплаты услуг и работ по договорам капремонта. Например, нельзя списать со такого вклада деньги в счёт долга УО перед поставщиком ресурсов за КР на СОИ.

Спецдепозит капремонта связан со спецсчётом и не может существовать без него

Спецсчёт и спецдепозит капремонта МКД взаимосвязаны, но не равны. Депозит не может существовать без открытия собственниками специального счёта для формирования фонда.

При этом у этих двух счетов есть общие признаки:

• создаются только по решению общего собрания собственников;
• у них один владелец, выбранный на ОСС;
• на них находятся деньги, которые собственники уплачивают в виде взносов в фонд капремонта;
• средства с них используются только на оплату работ и услуг по капитальному ремонту или по кредиту, взятому для этих целей;
• с них суд не может взыскать средства по долгам владельца, которые не касаются оплаты работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества.

Различия счёта и депозита со средствами собственниками, собранными на капремонт, мы объединили в таблицу.

При наличии спецсчёта собственники могут, но не обязаны создать спецдепозит для получения процентов по вкладу

Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать способ формирования фонда капремонта. Решив, что будут собирать средства отдельно, на своём счёте, они обязаны выбрать владельца счёта и кредитную организацию для его открытия.

При этом у владельцев помещений есть право получать доход с собранных уже на спецсчёт средств: принять на ОСС решение об открытии депозита. Собственники должны решить, какую сумму, на какой срок и на каких условиях они переведут на вклад для получения процентов. Согласно воле общего собрания владелец спецсчёта заключает договор с банком на открытие вклада.

Открытие вклада со свободными средствами фонда капремонта дома поможет собственникам и УО, ТСЖ увеличить сумму, уже накопленную для проведение капитальных работ в доме, расширить перечень таких работ за счёт дополнительных доходов.

Источник

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

• на специальном счете
• на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

• сумму ежемесячного взноса
• список услуг и/или работ
• сроки проведения
• владельца специального счета
• банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

• разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
• любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
• в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
• денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
• на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
• денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

Переход на специальный счет по капитальному ремонту: противодействие регионального оператора собственникам и механизмы борьбы с ним

Многие собственники стремятся формировать фонд капитального ремонта не в общем котле, а на специальном счете. Особенно это актуально для собственников новых домов, поскольку региональная программа капитального ремонта предполагает проведение самого ремонта в них очень нескоро. И здесь мы часто сталкиваемся на противодействие регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, который под надуманными предлогами отказывается принимать и регистрировать протоколы общих собраний о переходе на спецсчет.

Причины противодействия регионального оператора

В 2020 году в большей части регионов страны был введен мораторий на оплату взносов на капитальный ремонт. Его продолжительность составила три месяца, апрель, май и июнь 2020 года. Таким образом, региональная программа капитального ремонта недофинансирована примерно на четверть. Отсутствие денег влияет на реализацию программы проведения капитальных ремонтов: их приходится секвестрировать, в итоге люди недополучают те работы, которые фактически уже были ими оплачены.

Несмотря на то, что учредителем регионального оператора является субъект РФ (п. 1 ст. 178 ЖК РФ), а субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах (п. 6 ст. 178 ЖК РФ), фактически региональные власти не компенсируют региональным оператором период моратория.

С 1 января 2021 года произошло повышение платы за капитальный ремонт. И если в Москве рост был не очень значительный (было 18,86 р., стало 19,52 р., т.е. +3,5%), то в регионах ситуация хуже. Например, в Пензенской области плата за капитальный ремонт с начала года выросла с 7,5 р. до 9,5 р. (прирост почти что 30%).

В отдельных регионах рост существенно ниже, примерно на величину инфляции. Например,
— Башкирия: было 6,90 р. – стало 7,18 р.;
— Ярославская область: было 4,46 р. – стало 4,8 р.;
— Новосибирская область: было 7,72 р. – стало 8,03 р.;
— Приморский край: было 8,10 – стало 8,45 р.

Те регионы, где рост является необъяснимым и взрывным (как в Пензенской области) пытаются компенсировать резким повышением платы выпадающий недосбор за период моратория, поскольку субвенций из регионального бюджета не предвидится. В такой ситуации региональные операторы пытаются изыскивать любые способы для аккумулирования дополнительных ресурсов, чтобы региональная программа капитального ремонта не была сорвана.

Когда собственники принимают решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и доставляют в установленном порядке копию протокола общего собрания с решениями региональному оператору, последний отказывает в регистрации протокола по причине неких замечаний к оформлению данного документа. При таком подходе придраться к протоколу общего собрания можно по любому поводу и это становится распространенной практикой, прежде всего, в отношении новостроек, которые формируют основной приток денежных средств для финансирования региональной программы капитального ремонта.

Например, в одном из писем регионального оператора в январе 2021 года мы получили следующие замечания:
«- К****н., расписавшаяся как член счетной комиссии общего собрания, согласно решению, принятому по Вопросу № 2 повестки дня общего собрания, не наделен такими полномочиями, т. к. согласно приложенным Бюллетеням голосования, собственникам его кандидатура не предлагалась;
— общее оформление представленного пакета документов не отвечает требованиям пункта 21 части II Требований».

На основании этих замечаний региональный оператор возвращает заявителю направленный протокол. Поскольку региональный оператор отказывается регистрировать протокол общего собрания – решение собственников о смене способа формирования фонда капитального ремонта считается нереализованным.

Почему действия регионального оператора незаконны

Порядок смены способа формирования фонда капитального ремонта МКД регулируется федеральным и региональным законодательством.

ветствии с п. 3 ст. 170 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

В соответствии с п. 4 ст. 170 ЖК РФ, в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ данные решения принимаются не менее, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
В соответствии с п. 1 ст. 173 ЖК РФ, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 5 ст. 173 ЖК РФ, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Никаких дополнительных действий от заявителя (собственников или управляющей организации как владельца специального счета), кроме «направления» протокола, действующим законодательством не предусмотрено.

Из системного толкования норм федерального и регионального законодательства следует исключительно уведомительный порядок и характер сообщения региональному оператору о принятых решениях. В законе сказано лишь про обязанность уполномоченных лиц направить в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания.

Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить заявителя о том, что с даты направления документов многоквартирные дома переведены на специальные счета по капитальному ремонту (с вступлением решения в силу через год).

Однако чаще всего, вместо осуществления данных действия региональный оператор считает для себя необходимым брать некие полномочия по анализу правильности оформления протоколов, хотя данные полномочия не следуют из нормативных актов, регулирующих деятельность регионального оператора.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Таким образом, решения собственников, оформленные протоколом, являются обязательными к выполнению региональным оператором (пока протокол не будет оспорен и в суде не будет доказано иное).

Вне зависимости от ошибок правильности оформления протоколов, принятые решения должны исполняться региональным оператором в силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ, а также п. 1 ст. 183.1 ГК РФ. У регионального оператора прямо отсутствуют какие-либо полномочия, проводить некую оценку и правильность оформления отдельных частей протоколов общих собраний.

Чаще всего, данная деятельность также не предусмотрена уставом регионального оператора. И фактически такие действия регионального оператора являются внеправовой неуставной деятельностью и злоупотреблением служебными полномочиями.

О том, что действия регионального оператора, отказывающему в переходе на спецсчет, являются незаконными, говорит и судебная практика.
В решении по делу № А14-17412/2019 суд указал, что возражения фонда капитального ремонта относительно заявленных требований сводятся к замечаниям по оформлению протокола общего собрания собственников многоквартирного дома подлежат отклонению судом, так как, учитывая заявительный характер смены порядка формирования фонда капитального ремонта и в силу частей 5, 7 статьи 173 ЖК РФ, протокол № 2 общего собрания собственников помещений от 01.09.2018 является основанием для регионального оператора перечислить денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет, а также передать документы и информацию, связанные с формированием фонда капитального ремонта.
Суд также указал, что государственный орган по контролю в сфере жилищных отношений обязан руководствоваться при принятии решений, прежде всего, интересами собственников помещений и не должен чинить им препятствия в реализации выбранного способа аккумулирования их денежных средств на специальном счете.

В решении по делу № А47-13265/2016 суд указал, что не осуществление заинтересованным лицом в отношении требования общества установленной процедуры принятия решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счетах регионального оператора нарушило право общества на управление денежными средствами собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем управляющая компания не имела возможности реализовать волеизъявление собственников жилья на изменение формирования фонда капитального ремонта.

В решении по делу № А53-20701/2019 суд указал, что денежные средства фонда капитального ремонта принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме и не могут быть присвоены региональным оператором или любыми другими лицами, в том числе собственниками помещений в другом многоквартирном доме. Региональный оператор или владелец специального счета вправе лишь контролировать начисление и уплату взносов в фонд и распоряжаться средствами фонда капитального ремонта с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие протокола собственников многоквартирного дома также влечет обязанность фонда передать все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта.

Аналогичные вывод суд делает в решениях по делу № А53-20701/2019, № А04-3518/2019, № А43-40794/2019, № А40-180214/2018.

Что делать собственникам, если их протокол о переходе на спецсчет не принят

Необходимо реализовать два направления работы с региональным оператором.
Первое. Судебная защита нарушенных прав. Поскольку региональный оператор является органом с публично-правовыми полномочиями, его незаконные действия подлежат оспариванию в порядке ст. 199 АПК РФ.
Второе. Поскольку у регионального оператора нет полномочий для неисполнения решений общего собрания, неправомерный отказ в регистрации протоколов является злоупотреблением полномочиями и самоуправством руководителя регионального оператора. В таком случае мотивированная жалоба в прокуратуру со ссылками на нормы действующего законодательства позволит помочь региональному оператору объективно взглянуть на свои действия и устранить допущенные нарушения во внесудебном порядке.

Источник