Что такое текущий ремонт по законодательству

Особенности текущего ремонта помещения — это должен знать каждый

Для поддержания нормального состояния любых объектов недвижимости требуется проведение работ по их содержанию, а также ремонту.

При серьезных повреждениях имущества требуются капитальные ремонтные работы. В иных случаях будет достаточно работ текущего характера. Далее разберемся с понятием текущего ремонта и что это такое по закону.

Текущий ремонт помещения — что это по законодательству

Что относится к текущему ремонту? Текущий ремонт квартиры — что это по закону?

Ремонт это что? Любое имущество должно содержаться его собственниками (владельцами) в надлежащем состоянии.

Положения Гражданского и Жилищного кодексов говорят о том, что собственники помещений несут бремя его содержания. Следовательно, при необходимости они должны осуществлять в них требуемые ремонтные работы.

Кроме того, они участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоэтажном доме (далее – МКД).

В их число входит и плата за производимый обслуживающими организациями текущий плановый ремонт. Лица, занимающие помещения по договорам найма, наделяются обязанностью производить их поточный ремонт.

Более серьезные капитальные работы производит собственник. В связи с этим большое значение имеет разграничение этих мероприятий.

При распределении обязанностей по ремонту помещений важно определиться, какие действия к какому виду ремонта относятся. Гражданское и жилищное законодательство ответ на этот вопрос не дает.

Соответствующие сведения можно почерпнуть из нормативных документов Госстроя РФ:

1. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
2. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту помещения

Что такое текущий ремонт жилого помещения?

Следует отметить, что конкретного перечня текущих ремонтных работ внутри квартир (иных жилых помещений) нет. По своему определению такие действия связаны с устранением возникших неполадок, улучшением состояния помещения.

Такие работы не должны вносить серьезных изменений в помещения, затрагивать несущие конструкции, предполагать полную замену инженерного оборудования.

К поточным можно отнести покраску полов, стен, поклейку обоев, побелку потолков, замену сантехники, замену окон, батарей, замену труб, ремонт проводки, розеток. Что касается ремонта общих помещений и иного имущества в МКД, то здесь установлен примерный перечень таких работ.

Согласно Правилам, утвержденным Госстроем 27.09.2003, поточными признаются следующие виды работ:

• штукатурка и покраска стен, потолков;
• восстановление покрытия полов;
• ремонт лестниц, ограждений, перил;
• замена и ремонт дверных, оконных заполнений;
• заделка выбоин, трещин и щелей;
• утепление отдельных частей помещений при промерзании;
• ремонт и частичная замена труб, кранов, смесителей, насосов;
• восстановление газового оборудования;
• ремонт элементов мусоропроводов;
• укрепление имеющихся перегородок;
• замена и ремонт вентиляторов и иного вентиляционного оборудования;
• замена светильников в подъездах, на общих площадках;
• ремонт неисправностей в электрических сетях.

И это далеко не все предусмотренные указанными правилами работы. Их полный список можно увидеть в Приложении № 7 данных Правил, Приложении № 2 МДК 2-04.2004.

При этом собственники квартир в МКД при заключении договоров с УК могут определить конкретные виды работ.

Периодичность работ

Как часто должен проводиться текущий ремонт многоквартирного дома?

Для удовлетворительного состояния помещений важно периодически проводить его оценку и своевременно выполнять работы по его поддержанию.

Большая часть действий выполняется планово с профилактической целью. Их объем и перечень определяется в ходе осмотров конкретных помещений исходя из имеющегося на момент осмотра состояния.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 периодичность проведения поточных ремонтных работ определяется в пределах 3-5 лет.

При этом важно учитывать технические характеристик самих помещений (зданий) и влияющие на их состояние внешние условия.

Как правило, план выполнения таких действий составляется заранее на основании полученных в результате осмотров сведений. С этим планом, а также сметой предполагамых работ, жильцы МКД должны быть ознакомлены.

Однако необходимость в проведении таких мероприятий может возникнуть и ранее предусмотренной в плане даты. Такая необходимость может возникнуть при аварийных ситуациях, при поступлении заявлений от жильцов МКД о каких-либо неисправностях.

Кто должен осуществлять текущий ремонт?

Что касается работ текущего характера внутри квартир (иных помещений), то их собственники (наниматели) должны самостоятельно производить такие работы. Для этих целей они могут привлекать и сторонние организации, но ремонт все равно будет осуществляться за их счет.

Ремонтом имущества МКД должны заниматься обслуживающие организации и (или) привлеченные ими подрядчики.

В зависимости от выбранного способа управления, ТСЖ или УК:

• разрабатывают план поточных ремонтных работ;
• определяют порядок их осуществления;
• заключают договоры на их проведение;
• уведомляют собственников о стоимости, объемах работ.

Ответы на наиболее часто задаваемые вопросы

Ответы на вопросы

Действия обслуживающих организаций по текущему ремонту общего для МКД имущества всегда вызывают много вопросов. Далее разберем встречающиеся наиболее часто вопросы.

Какие поточные работы должны производиться управляющими компаниями? Следует повторить, что примерные перечни работ в МКД, относящихся к текущим, содержатся в Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, МДК 2-04.2004. Кроме того, конкретный перечень работ включается в договор с УК. Поэтому, для начала следует изучить заключенный с УК договор, а потом уже иные нормативные документы.

Могут ли жильцы МКД запрашивать у УК сведения о расходах на поточный ремонт, проводивших его организациях? Это возможно в силу положений статьи 161 ЖК РФ. Она предусматривает открытость сведений о деятельности УК, в том числе о ремонте общего имущества. Собственники вправе получать информацию о стоимости, исполнителе и других характеристиках производимых работ.

В чем разница между капитальными и текущими ремонтными работами? Текущие работы направлены на поддержание удовлетворительного состояния помещений, профилактику их преждевременного износа. Они включают в себя восстановление или ремонт отдельных элементов помещений, устранения несущественных повреждений. Капитальные работы затрагивают несущие конструкции, подразумевают полную замену инженерных систем, оборудования, других основных элементов.

Что делать, если УК не производит поточный ремонт? Если УК не производит требуемые текущие работы, не стоит оставлять это без внимания. Никто не хочет платить за услуги, которые фактически не выполняются. При выявлении такого факта сначала стоит написать претензию в саму УК. Если это не помогло, то можно пожаловаться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Конечной инстанцией в решении этого вопроса может стать суд. Можно попробовать решить данный вопрос и через Прокуратуру.

Выводы

Проведение текущих ремонтных работ необходимо для поддержания удовлетворительного состояния имущества, предупреждения его порчи и износа.

Примерные перечни таких работ устанавливаются нормативными документами Госстроя. Остальные вопросы собственники решают самостоятельно, заключая договоры с УК или подрядными организациями.

Прослушать семинар на тему «Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД» вы можете в данном видео:

Источник

Текущий ремонт

Текущий ремонт – это перечень работ, нацеленных на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии ( п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ). Сюда входит устранение различных дефектов и неполадок, которые могут препятствовать нормальному проживанию граждан. Помимо этого, управляющая организация, ТСЖ, ЖК и ЖСК, которые ответственны за проведение своевременного текущего ремонта, должны регулярно проверять состояние имущества общего пользования и своевременно проводить восстановительные работы (МДК 2-04.2004).

Цель текущего ремонта – устранение вновь появившихся недостатков.
В зданиях, в которых запланирован капитальный ремонт или которые подлежат сносу, текущий ремонт должен обеспечить нормативные условия проживания: подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования.
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в МКД ( п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ).

Выполнять работы может сама УО или специализированные организации, с которыми заключается договор ( пп. «д» п. 4 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).
Согласно методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004) в состав работ по текущему ремонту входят:

• устранение частичных деформаций, укрепление части фундамента или фасада, продухов вентиляции и подвальных помещений;
• обновление архитектурных элементов здания, герметизация стыков;
• покраска фасада, стен и потолка внутри помещения;
• восстановление элементов окон (замена стекол, рам, ручек, петель и т.д.);
• ремонт подъезда;
• усиление или устранение межквартирных перегородок;
• замена или восстановление оборудования, обеспечивающего подачу коммунальных услуг (замена насоса, устранение протечек, засоров и т.д.);
• устранение неисправностей электрических сетей, в том числе и квартирных (исключение – электрические плиты);
• обеспечение нормальной работы вентиляционной вытяжки;
• восстановление покрытия пола;
• замена или приведение в порядок почтовых ящиков;
• покраска труб;
• мелкий ремонт перил;
• замена осветительных приборов;
• ремонт электрических щитков и их замена на этажах;
• замена козырьков зданий, не являющихся капитальными сооружениями;
• ремонт мусоропровода.

В состав работ по текущему ремонту не входят ( п. 19 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

• ремонт дверей в жилое или нежилое помещение, которое не является местом общего пользования;
• двери и окна, расположенные внутри жилого или нежилого помещения.

Такие работы осуществляют сами собственники этих помещений.

Источник

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник