Что такое текущий ремонт здания арендатора

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Текущий ремонт арендуемого здания

«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 46, 2003

Согласно ст.611 ГК РФ арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества. А также согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, или потребовать досрочного расторжения договора.

Источником финансирования текущего ремонта являются амортизационные отчисления, источники капитального ремонта, иные средства, включая амортизационные отчисления.

Текущий ремонт производственных зданий и сооружений включает работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В состав мероприятий по текущему ремонту включаются также работы по текущему осмотру помещений.

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.

Капитальный ремонт — это смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

Существующая в отдельных отраслях более дробная классификация ремонта (подъемный, средний и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до 1 года — к текущему, более 1 года — к капитальному (п.3.3 указанного Положения).

Рассмотрим понятия, приведенные в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденном Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р).

Текущий ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Физический износ здания (элемента) — величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.

Моральный износ здания — величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Определение вида ремонта (капитальный или текущий) или понятия «стройка» (строительство, расширение, реконструкция) зависит от содержания проводимых работ и достигнутых результатов.

Бухгалтерский учет

Расходы по капитальному и текущему ремонту организация относит на счета затрат или издержек в зависимости от вида деятельности.

Если по договору аренды текущий ремонт осуществляет арендодатель (обычно согласно ст.616 ГК РФ текущий ремонт осуществляет арендатор), то обоснованность ремонта не вызывает вопросов в том случае, если текущий ремонт вызван, например, аварией без вины третьих лиц, стихийными или форс-мажорными обстоятельствами либо иными внешними причинами.

Налоговый учет

Основным условием признания расхода для целей налогового учета является обоснованность расхода согласно ч.1 ст.252 НК РФ. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты. На наш взгляд, экономическая оправданность обусловлена сопоставимостью и соразмерностью доходов и расходов, которая может быть обоснована бизнес-планом организации на момент, когда доходы еще не получены, или фактическими доходами и фактическими расходами от операции, деятельности.

По мнению налоговых органов, наличие бухгалтерской прибыли позволяет считать расход по операции обоснованным.

При отнесении расходов по ремонту на расходы для целей исчисления прибыли необходимо анализировать каждую операцию на соответствие нормам ст.257 НК РФ.

После заключения договора аренды помещения составляется акт приема-передачи объекта.

Установка сантехники (или светильников) не может быть признана расходом, если такая работа не была проведена в рамках капитального ремонта, а может быть квалифицирована как дооборудование с отнесением расходов на увеличение первоначальной стоимости объекта. Арендатор может потребовать установки, например, дополнительных приборов, что должно быть отнесено на увеличение первоначальной стоимости.

С другой стороны, при наличии приборов, установленных при капитальном ремонте, что подтверждается документами, по просьбе арендатора производится замена на другие приборы. При этом возможны следующие варианты:

1. прибор числится как отдельный объект основных средств на балансе без цены (приобретено по стоимости до 10 тыс. руб. в 2002 г.). При замене прибора старый прибор приходуется по цене возможного использования или продажи и включается в состав дохода (внереализационный доход согласно п.13 ст.250 НК РФ) и учитывается новый расход как «материальные расходы» по установке нового прибора. Налоговое законодательство не содержит определения «инвентарный объект», а бухгалтерский учет допускает выделение инвентарного объекта при разных сроках полезного использования;
2. прибор учтен в стоимости затрат по капитальному ремонту (реконструкции). При этом замена прибора относится на расходы, связанные с реализацией, в составе прочих расходов как расходы по ремонту, а демонтированные приборы учитываются как внереализационный доход;
3. прибор числится как отдельный объект основных средств и является амортизируемым имуществом. Необходимо учитывать, что убыток от продажи основных средств (амортизируемого имущества) будет учитываться для целей налогообложения как расходы будущих периодов. А новый прибор будет учтен как амортизируемое имущество при соблюдении условий, приведенных в ч.1 ст.256 НК РФ.

Укладка ковролина, плитки, покраска стен, установка подвесных потолков могут быть отнесены на расходы на ремонт как работы по улучшению благоустройства помещений, изменению внешнего вида по просьбе арендатора. На наш взгляд, при этом в акте обследования помещения должно быть отражено, например, следующее: полы деревянные — покрыть ковролином, стены помещения N 1 покрашены голубой краской — покрыть мраморной крошкой, стены санузлов покрашены краской — положить плитку «Испания», цвет зеленый, потолки побелены — сделать подвесные розового цвета.

Таким образом, если работы в рамках текущего ремонта нельзя квалифицировать как работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции, техническому перевооружению, то обоснованность работ определяется двумя условиями:

фактической возможностью эксплуатации в том виде, который позволил признать обоснованным факт окончания капитального ремонта;

экономическими факторами, позволившими принять и признать условия арендатора обоснованными, а именно годовой доход от сдачи в аренду соизмерим с расходами на текущий ремонт.

Источник

Что такое текущий ремонт арендованного помещения и чем он отличается от капитального

Текущий ремонт арендованного помещения включает в себя работы по систематическому и своевременному предохранению его от износа, а также устранению мелких повреждений и неисправностей. В отличие от него капитальный ремонт — это более сложные работы, в рамках которых, в частности, изношенные детали и конструкции меняются на новые или происходит замена отдельных элементов на более прочные и экономичные. Например, замена оконного стекла является текущим ремонтом, а полная замена ветхих оконных блоков — капитальным.

Текущий ремонт не направлен на улучшение характеристик имущества. Этим он отличается от неотделимых улучшений.

Что такое текущий ремонт арендованного помещения

Текущий ремонт арендованного помещения — это систематический ремонт и (или) замена его отдельных частей, которые проводятся как для профилактики, так и для устранения недостатков, возникших при использовании помещения. В процессе такого ремонта устраняются мелкие повреждения и неисправности, например заменяются разбитые стекла, сломанные дверные ручки, плинтусы и т.д.

Такое определение можно сформулировать на основе определений текущего ремонта нежилых зданий и сооружений, которые содержатся в правовых актах. Представляется, что они применимы к помещениям, поскольку помещение является частью объема здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).

Как отличить текущий ремонт от капитального

Отличать текущий ремонт от капитального ремонта необходимо, так как по общему правилу их проведение является обязанностью разных сторон договора. По умолчанию текущий ремонт должен выполнить арендатор, а капитальный — арендодатель (ст. 616 ГК РФ).

Чтобы понять, к какому ремонту относятся конкретные работы, нужно определить их вид и цель проведения.

Цель ремонта

Цель текущего ремонта — устранение неисправностей (восстановление работоспособности) элементов и поддержание нормального уровня эксплуатационных показателей (см., например, определение текущего ремонта здания в абз. 12 ст. 1 Закона об эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области).

Цель капитального ремонта — устранение физического и морального износа объекта (см., например, определение капитального ремонта здания в абз. 13 ст. 1 Закона об эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области).

Виды работ

Работы, направленные на один и тот же объект (конструктивный элемент, инженерную систему), могут относиться как к текущему, так и к капитальному ремонту. Определить, к чему относится конкретная работа, вы можете с помощью Перечней, приведенных в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.

Указанные Перечни, а также п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ и п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции МДС 81-35.2004 обычно применяются при решении вопроса об отнесении работ к текущему или капитальному ремонту.

Примеры сравнения видов работ по текущему и капитальному ремонту:

Что ремонтируется	Текущий ремонт	Капитальный ремонт
Стена	Расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах	Заделка трещин в кирпичных или каменных стенах с расчисткой борозд, с перевязкой швов со старой кладкой
Окна, двери	Исправление перекосов, устройство новых форточек, смена разбитых стекол	Полная смена ветхих оконных и дверных блоков
Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы	Ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков)	Возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности
	Смена до 10% облицовки стен	Смена более 10% облицовки стен
	Окраска помещений и отдельных конструкций	Сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций
Вентиляция	Устранение подсосов в воздуховодах	Частичная или полная смена воздуховодов
Сооружения	Сплошная покраска металлических элементов сооружений	Ремонт или смена отдельных звеньев металлических дымовых труб

Как видно из примеров, при капитальном ремонте производятся более сложные и длительные работы, которые требуют больше затрат, чем при текущем ремонте.

Если арендованное помещение не относится к жилому фонду, либо к объектам коммунального или социально-культурного назначения, не рекомендуем в случае спора по поводу отнесения работ к текущему либо капитальному ремонту ссылаться для подтверждения позиции на следующие акты:

• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170;
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденное Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312.

Полагаем, что суды могут отклонить такие ссылки, поскольку речь в них идет об эксплуатации объектов только перечисленных категорий.

Источник