Что выбрать специальный счет для капитального ремонта или счет регионального оператора

Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор?

Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор?

Что входит в перечень услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома?

Перечень работ по капитальному ремонту установлен ЖК и включает ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и ремонт фундамента многоквартирного дома.

Собственники могут принять решение увеличить размер взноса и, таким образом, расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту, в том числе, повышая энергоэффективность дома и, таким образом, снижая свои расходы на коммунальные ресурсы.

Как выбрать способ формирования фонда капитального ремонта?

Существуют два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: на специальном счете или на счете (счетах) регионального оператора .

Для того чтобы оформить спецсчет на дом, собственники должны принять соответствующее решение на общем собрании.

Собственники квартир в каждом доме самостоятельно принимают решение — как копить деньги на капитальный ремонт. Но, если жильцы не хотят участвовать в управлении собственным домом, государство берет организационную часть на себя. Деньги будут перечисляться на счет регионального оператора, который отвечает за ремонт домов в регионе.

В чем особенности/преимущества каждого способа?

Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.

Средства, которые уплачивают собственники регоператору, идут исключительно на проведение капремонтов. Даже содержание регоператора осуществляется за счет средств бюджетов субъектов — ни одна копейка из платежей граждан не будет потрачена ни на что, кроме ремонта.

Что касается спецсчета, его главное преимущество — это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки. На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами — они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.

При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме. Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться за консультационной поддержкой к регоператору.

Как оплачиваются взносы на капремонт через регионального оператора, а как на спецсчет?

И в том и в другом случае взносы на капитальный ремонт оплачиваются через квитанции, которые собственники получают ежемесячно. После оплаты квитанции взноса на капремонт, средства попадают либо на спецсчет, либо на счет регоператора, открытый им для формирования фондов капремонта. На эти средства оператор организует и проводит ремонты по утвержденному краткосрочному плану.

Кто будет отвечать за распоряжение средствами спецсчета, если дом управляется ТСН?

За распоряжение средств в этом случае будут отвечать собственники. ТСН — лишь номинальный владелец счета.

Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта. Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСН.

Как проконтролировать, что собранные средства используются по целевому назначению?

По расходованию средств на специальном счете банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику. Также по требованию любого собственника банк предоставит выписку по всем операциям.

Средства капитального ремонта нашего дома накапливаются на счете регионального оператора, если собственники не примут решение о переводе их на спецсчёт, и будут расходоваться в следующие сроки:

Источник

Переход на специальный счет по капитальному ремонту: противодействие регионального оператора собственникам и механизмы борьбы с ним

Многие собственники стремятся формировать фонд капитального ремонта не в общем котле, а на специальном счете. Особенно это актуально для собственников новых домов, поскольку региональная программа капитального ремонта предполагает проведение самого ремонта в них очень нескоро. И здесь мы часто сталкиваемся на противодействие регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, который под надуманными предлогами отказывается принимать и регистрировать протоколы общих собраний о переходе на спецсчет.

Причины противодействия регионального оператора

В 2020 году в большей части регионов страны был введен мораторий на оплату взносов на капитальный ремонт. Его продолжительность составила три месяца, апрель, май и июнь 2020 года. Таким образом, региональная программа капитального ремонта недофинансирована примерно на четверть. Отсутствие денег влияет на реализацию программы проведения капитальных ремонтов: их приходится секвестрировать, в итоге люди недополучают те работы, которые фактически уже были ими оплачены.

Несмотря на то, что учредителем регионального оператора является субъект РФ (п. 1 ст. 178 ЖК РФ), а субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах (п. 6 ст. 178 ЖК РФ), фактически региональные власти не компенсируют региональным оператором период моратория.

С 1 января 2021 года произошло повышение платы за капитальный ремонт. И если в Москве рост был не очень значительный (было 18,86 р., стало 19,52 р., т.е. +3,5%), то в регионах ситуация хуже. Например, в Пензенской области плата за капитальный ремонт с начала года выросла с 7,5 р. до 9,5 р. (прирост почти что 30%).

В отдельных регионах рост существенно ниже, примерно на величину инфляции. Например,
— Башкирия: было 6,90 р. – стало 7,18 р.;
— Ярославская область: было 4,46 р. – стало 4,8 р.;
— Новосибирская область: было 7,72 р. – стало 8,03 р.;
— Приморский край: было 8,10 – стало 8,45 р.

Те регионы, где рост является необъяснимым и взрывным (как в Пензенской области) пытаются компенсировать резким повышением платы выпадающий недосбор за период моратория, поскольку субвенций из регионального бюджета не предвидится. В такой ситуации региональные операторы пытаются изыскивать любые способы для аккумулирования дополнительных ресурсов, чтобы региональная программа капитального ремонта не была сорвана.

Когда собственники принимают решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и доставляют в установленном порядке копию протокола общего собрания с решениями региональному оператору, последний отказывает в регистрации протокола по причине неких замечаний к оформлению данного документа. При таком подходе придраться к протоколу общего собрания можно по любому поводу и это становится распространенной практикой, прежде всего, в отношении новостроек, которые формируют основной приток денежных средств для финансирования региональной программы капитального ремонта.

Например, в одном из писем регионального оператора в январе 2021 года мы получили следующие замечания:
«- К****н., расписавшаяся как член счетной комиссии общего собрания, согласно решению, принятому по Вопросу № 2 повестки дня общего собрания, не наделен такими полномочиями, т. к. согласно приложенным Бюллетеням голосования, собственникам его кандидатура не предлагалась;
— общее оформление представленного пакета документов не отвечает требованиям пункта 21 части II Требований».

На основании этих замечаний региональный оператор возвращает заявителю направленный протокол. Поскольку региональный оператор отказывается регистрировать протокол общего собрания – решение собственников о смене способа формирования фонда капитального ремонта считается нереализованным.

Почему действия регионального оператора незаконны

Порядок смены способа формирования фонда капитального ремонта МКД регулируется федеральным и региональным законодательством.

ветствии с п. 3 ст. 170 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

В соответствии с п. 4 ст. 170 ЖК РФ, в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ данные решения принимаются не менее, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
В соответствии с п. 1 ст. 173 ЖК РФ, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 5 ст. 173 ЖК РФ, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Никаких дополнительных действий от заявителя (собственников или управляющей организации как владельца специального счета), кроме «направления» протокола, действующим законодательством не предусмотрено.

Из системного толкования норм федерального и регионального законодательства следует исключительно уведомительный порядок и характер сообщения региональному оператору о принятых решениях. В законе сказано лишь про обязанность уполномоченных лиц направить в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания.

Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить заявителя о том, что с даты направления документов многоквартирные дома переведены на специальные счета по капитальному ремонту (с вступлением решения в силу через год).

Однако чаще всего, вместо осуществления данных действия региональный оператор считает для себя необходимым брать некие полномочия по анализу правильности оформления протоколов, хотя данные полномочия не следуют из нормативных актов, регулирующих деятельность регионального оператора.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Таким образом, решения собственников, оформленные протоколом, являются обязательными к выполнению региональным оператором (пока протокол не будет оспорен и в суде не будет доказано иное).

Вне зависимости от ошибок правильности оформления протоколов, принятые решения должны исполняться региональным оператором в силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ, а также п. 1 ст. 183.1 ГК РФ. У регионального оператора прямо отсутствуют какие-либо полномочия, проводить некую оценку и правильность оформления отдельных частей протоколов общих собраний.

Чаще всего, данная деятельность также не предусмотрена уставом регионального оператора. И фактически такие действия регионального оператора являются внеправовой неуставной деятельностью и злоупотреблением служебными полномочиями.

О том, что действия регионального оператора, отказывающему в переходе на спецсчет, являются незаконными, говорит и судебная практика.
В решении по делу № А14-17412/2019 суд указал, что возражения фонда капитального ремонта относительно заявленных требований сводятся к замечаниям по оформлению протокола общего собрания собственников многоквартирного дома подлежат отклонению судом, так как, учитывая заявительный характер смены порядка формирования фонда капитального ремонта и в силу частей 5, 7 статьи 173 ЖК РФ, протокол № 2 общего собрания собственников помещений от 01.09.2018 является основанием для регионального оператора перечислить денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет, а также передать документы и информацию, связанные с формированием фонда капитального ремонта.
Суд также указал, что государственный орган по контролю в сфере жилищных отношений обязан руководствоваться при принятии решений, прежде всего, интересами собственников помещений и не должен чинить им препятствия в реализации выбранного способа аккумулирования их денежных средств на специальном счете.

В решении по делу № А47-13265/2016 суд указал, что не осуществление заинтересованным лицом в отношении требования общества установленной процедуры принятия решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счетах регионального оператора нарушило право общества на управление денежными средствами собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем управляющая компания не имела возможности реализовать волеизъявление собственников жилья на изменение формирования фонда капитального ремонта.

В решении по делу № А53-20701/2019 суд указал, что денежные средства фонда капитального ремонта принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме и не могут быть присвоены региональным оператором или любыми другими лицами, в том числе собственниками помещений в другом многоквартирном доме. Региональный оператор или владелец специального счета вправе лишь контролировать начисление и уплату взносов в фонд и распоряжаться средствами фонда капитального ремонта с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие протокола собственников многоквартирного дома также влечет обязанность фонда передать все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта.

Аналогичные вывод суд делает в решениях по делу № А53-20701/2019, № А04-3518/2019, № А43-40794/2019, № А40-180214/2018.

Что делать собственникам, если их протокол о переходе на спецсчет не принят

Необходимо реализовать два направления работы с региональным оператором.
Первое. Судебная защита нарушенных прав. Поскольку региональный оператор является органом с публично-правовыми полномочиями, его незаконные действия подлежат оспариванию в порядке ст. 199 АПК РФ.
Второе. Поскольку у регионального оператора нет полномочий для неисполнения решений общего собрания, неправомерный отказ в регистрации протоколов является злоупотреблением полномочиями и самоуправством руководителя регионального оператора. В таком случае мотивированная жалоба в прокуратуру со ссылками на нормы действующего законодательства позволит помочь региональному оператору объективно взглянуть на свои действия и устранить допущенные нарушения во внесудебном порядке.

Источник