Дду с ремонтом от застройщика

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.
   (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
6. Копию справки о доходах по форме 2- НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации ( БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Ваша задача — посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли»

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

Источник

Застройщик на сайте обещает качественный ремонт в квартире, а в ДДУ это не прописано

Я собираюсь купить квартиру в новостройке с готовой отделкой. На сайте застройщика отделка описана очень подробно и красиво: обещают натяжные потолки, покрашенные стены, полностью готовый санузел. Также указаны конкретные производители краски, плитки, ванны, раковины, полотенцесушителя, светильников, розеток и т. д.

Но в приложении к ДДУ про отделку говорится уже скромнее: «Потолок натяжной или оштукатуренный», «Застройщик имеет право использовать как указанные, так и иные сходные материалы» и пр.

Такое несоответствие информации на сайте и в договоре — это законно или меня вводят в заблуждение? Если я попрошу застройщика прописать в допсоглашении все подробности ремонта так, как они указаны на сайте, обязан ли он будет это сделать?

Артем, обещания застройщика на сайте — это еще не договор, а только реклама. Товар, как известно, не всегда соответствует рекламным обещаниям. А вот можно ли обещать одно, а предлагать другое и не будет ли это нарушением закона, расскажу подробнее.

Что такое оферта

Когда производитель предлагает товар — а квартира, безусловно, товар, — он может как рекламировать его, так и предлагать заключить конкретный договор, или оферту. Оферта бывает адресной и публичной. Публичная оферта — это предложение неопределенному кругу лиц, то есть всем, кто ознакомится с данной офертой, в том числе в форме рекламы, приобрести товар на строго определенных условиях. Адресная оферта — это не ваша история.

Между рекламой товара и публичной офертой есть разница. Реклама не содержит всех существенных сведений о продаваемом товаре и существенных условий договора. Даже если вы подписали договор, но не согласовали с другой стороной его существенные условия, он будет считаться незаключенным. Допустим, если вы подписали договор купли-продажи, в котором нет цены товара, такой договор считается незаключенным и никаких последствий для сторон не несет.

Например, застройщик пишет: «Покупайте квартиры с отличной отделкой в нашем красивом доме». Это реклама. Вы не знаете ни площади квартиры, ни ее цены, ни сроков сдачи дома — все это существенные условия договора долевого участия. Застройщик просто привлекает ваше внимание.

Почему полноценные публичные оферты в строительстве невозможны

Публичную оферту обычно предлагают на товары массового спроса, одинаковые по сути. Квартиры же уникальны по характеристикам. Скажем, застройщик пишет примерно следующее: «Предлагаем всем желающим приобрести однокомнатные квартиры площадью 50 м² в жилом доме, расположенном по адресу такому-то . Цена — 5 млн рублей. Срок ввода дома в эксплуатацию — 1 июня 2022 года». В теории такое предложение имеет признаки публичной оферты, но офертой все равно не будет, и вот почему.

Долевое строительство — жестко отрегулированная сфера, в которой есть свой отдельный закон. Он устанавливает закрытый и строгий перечень существенных условий договора долевого участия, куда входит не только цена и площадь, но и многое другое: гарантийный срок, сведения об энергоэффективности дома, план или чертеж и т. д.

Если нет любого из существенных условий, договор долевого участия считается незаключенным. А значит, и реклама, которая не содержит всех этих сведений, офертой не будет. А вот отделка помещений — несущественное условие договора, поэтому, даже если о ней не упоминается в договоре, ДДУ все равно действителен.

В чем разница между рекламой и публичной офертой

До сих пор не существует четкой позиции по этому вопросу. Сфера продаж слишком подвижна и креативна, чтобы строго регулировать ее законом. Продавцы придумывают, как продвигать товар. Законодатель смотрит, но старается не вмешиваться, пока речь не заходит о явном обмане потенциальных покупателей.

Стоит еще заметить, что реклама, имеющая признаки оферты, не может быть признана офертой, если прошло больше двух месяцев с момента ее публикации. Исключение: если в самой рекламе не указан иной, более продолжительный срок.

Как подстраховываются застройщики

Существует вариант, когда можно и указать все точные сведения о товаре, и при этом не подпасть под действие оферты. Для этого, как правило, все продавцы отдельно дописывают в рекламе мелким шрифтом: «Предложение не является публичной офертой». Скорее всего, в вашем случае такое указание на сайте застройщика есть. Проверьте.

Допустим, такого указания нет, а на сайте застройщика представлена не только реклама, но и, например, образец договора долевого участия и ссылка на проектную декларацию. В этих документах как раз есть все существенные условия договора, и суды могут расценить такое рекламное предложение как оферту. Получается, что ее можно принять и потребовать от застройщика заключить с вами договор на всех условиях, которые указаны на сайте, включая обещания по отделке. Но мне такие случаи в реальности неизвестны.

К тому же если на сайте нет указания, что предложение не оферта, то это ошибка продавца. Скорее всего, он просто откажется заключать договор на нужных вам условиях. Заставить его сделать это можно будет только в суде. Это процесс небыстрый, проблемный и дорогостоящий. Стоит ли с ним связываться, решать вам.

Иногда кажется, что слов «не оферта» нет, но на самом деле они просто написаны слишком мелким шрифтом или спрятаны. За это только наказывают. Так, например, произошло с застройщиком из Ленинградской области, который написал информацию о себе нечитаемым шрифтом. Его оштрафовали на 100 000 Р .

Если описание на сайте резко отличается от действительности, это может быть недостоверной рекламой

Как вы поняли, принудить застройщика заключить с вами договор на тех условиях, которые указаны на сайте, скорее всего, не выйдет. И на допсоглашение застройщик, конечно, не согласится. Поскольку реклама на сайте не считается офертой, то и заставить застройщика нельзя.

Стороны свободны в заключении договора. Если вас не устраивают условия застройщика в договоре, вы можете его не заключать. Переделывать договор для вас застройщик не обязан. Более того, поскольку сейчас застройщики по закону должны размещать проект договора долевого участия на сайте наш.дом.рф, проект одинаков для всех.

Но вот по поводу того, не являются ли действия застройщика недобросовестной рекламой или введением в заблуждение и обманом покупателя, нужно подумать. Под недостоверной рекламой закон понимает рекламу, в которой сведения не соответствуют действительности. И недостоверными могут быть любые характеристики товара, а также сведения о его комплектации. Теоретически отделка квартиры — это характеристика товара, а наименования производителей и конкретные отделочные материалы — его комплектация. Допускаю, что подробное описание отделки на сайте может содержать признаки недостоверной рекламы, за что вы и можете зацепиться.

Для этого можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или антимонопольную службу — все они уполномочены проводить проверки по подобным вопросам. За недостоверную рекламу застройщику, как юридическому лицу, грозит штраф от 100 000 до 500 000 Р .

Но тут нужно понимать, что крупные застройщики заранее закладывают расходы на штрафы в рекламный бюджет, потому что доходы от недобросовестной рекламы больше, чем расходы на штрафы за нее.

Есть еще ответственность за введение в заблуждение относительно потребительских свойств товара. Но чтобы использовать эту статью закона, нужно заключить договор и получить товар, не соответствующий обещаниям. И тут мы возвращаемся к первому вопросу: является ли реклама на сайте обещанием, которое надо соблюдать? Ответ будет такой: нет, потому что в разделе про отделку в ДДУ наименований производителей нет, а значит, вас и не обманули.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник