Делает ли ремонт квартир управляющая компания

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

Должна ли УК делать ремонт в квартире?

— В моей квартире в МКД (последний 3 этаж) на стене трещина, которая тянется от пола до потолка. Квартиру я приобрела в собственность менее полугода назад и после начала ремонта (сняла старые обои) увидела трещину. Кроме того, батарея в одной из комнат периодически бьет током. Сами батареи тоже требуют замены. Что мне делать? Самой ремонтировать, менять или обращаться в управляющую компанию?

Отвечает юрист Роман Бархаев:

В первую очередь, нужно обратиться в управляющую компанию. В соответствии с законодательством УК является организацией, которая на основании договора управления предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, услуги по управлению домом, а также коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме.

Может быть так, что дом старый и требуется капитального ремонта. В этом случае ремонт проводится УК. Поэтому нужно вызвать их специалиста для того, чтобы он осмотрел квартиру и составил акт осмотра, где будет отражен характер нарушений и причины возникновения.

Если УК не видит причин для проведения капитального ремонта, следует обратиться в экспертное учреждение для проведения экспертизы, которая установит характер образования повреждений и степень аварийности дома. После получения заключения эксперта необходимо приложить к нему акт УК и обратиться в суд (а перед этим в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор) с целью обязания УК в принудительном порядке провести ремонт, в том числе и батареи.

Если на этапе экспертизы или в суде будет установлено, что в допущенных нарушениях виноват продавец, здесь можно пойти двумя путями: либо подать на продавца в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате всего, что получено по договору, либо сначала произвести ремонт за свой счет и только после этого подать в суд на продавца с требованием о возмещении причиненного ущерба в размере понесенных расходов на восстановление имущества.

Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:

Содержание жилья, принадлежащего на праве собственности, является обязанностью собственника. Ремонт и содержание он производит за свой счет. Таким образом, замену батареи и трубы в квартире оплачивать нужно вам. А вот заделать трещину в стене дома должна ваша УК в соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ № 491. Кроме того, в течение 5 лет покупатель может заявить о скрытом дефекте недвижимости и потребовать у продавца снижения цены либо расторжения договора и возврата денег.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Если этот дом является новостройкой, как правило, гарантия на элементы его конструкции составляет не менее 5 лет. Вам следует обратиться к застройщику или в управляющую компанию, а в случае их нежелания идти навстречу — в суд.

Если же дом старый, то, подписав документы при покупке квартиры, вы как ее владелец приняли на себя обязательства содержать этот объект в порядке и нести все связанные с этим статусом риски.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы она провела проверку и определила причину появления трещины, а также ее степень (внутри комнаты она проходит или насквозь до улицы, по несущей стене или второстепенной). Если окажется, что дело в естественных движениях дома (дает усадку после строительства), тогда УК обязана отремонтировать это место.

По батареям, бьющим током, также обязательно нужно провести проверку.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Ни в коем случае не ремонтируйте квартиру самостоятельно!

Необходимо обратиться в управляющую компанию для установления причины возникновения трещины и почему батарея отопления бьет током. Замену батарей необходимо также поручить УК, поскольку они находятся под давлением воды, а у УК имеются соответствующие допуски на производство таких работ.

Кроме того, бывший собственник квартиры отвечает перед вами за дефекты, которые не были оговорены при заключении договора купли-продажи квартиры в течение общего срока исковой давности, который составляет 3 года. Но для этого потребуются доказательства, и акт УК о перечисленных недостатках как раз будет являться таким доказательством.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Что в квартире можно отремонтировать за счет управляющей компании?

Какие неполадки в квартире собственник должен устранять за свой счет, а за что должна платить управляющая компания? Давайте разберемся!

То, какие услуги оказывает управляющая компания, определяются договором управления МКД (многоквартивным домом).

Обязательными элементами такого договора всегда являются:

• То, какие услуги оказывает управляющая компания, определяются
• коммунальные услуги, а также иная, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор этот, согласно п. 6 Постановления Правительства РФ № 354, является возмездным. То есть, какого-то перечня «бесплатных» услуг не существует.

В случае оказания услуг ненадлежащего качества жильцы вправе требовать уменьшения суммы квартплаты и отчета по произведенным компанией тратам.

Что в квартире должно быть отремонтировано силами УК, за счет ежемесячной платы за содержание и ремонт жилья?

Это общедомовое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений, или для обслуживания всего многоквартирного дома:

• Стояки отопления, а также холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;
• Газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
• Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
• Приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

Т.е. аварийный ремонт всего перечисленного должен производиться за счет средств, которые вы, как собственник, ежемесячно вносите, оплачивая жилищно-коммунальные услуги.

• Должно быть бесплатным восстановление в квартире лепных деталей и розеток, если здание, в котором расположена данная квартира, находится под охраной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры (согласно документу «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» МДК 2-04.2004 (утв. приказом Госстроя СССР в 2004 г.), а именно Приложению 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья» (текущий ремонт).

Гражданин должен самостоятельно оплачивать ремонт того, что является его частной собственностью. Для собственников квартир это:

• Индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества).
• Газовые и электрические плиты.
• Батареи центрального отопления.
• Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура).
• Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками.
• Домофоны.
• Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, которые находятся в квартире.

Важно. Эти перечни распространяются как на собственников приватизированного жилья, так и на нанимателей муниципального.

Как отстоять свои права?

Пригласите специалиста УК, чтобы он описал повреждения и выдал акт. После этого можно требовать у УК компенсации повреждений.

Если же УК отказывается признавать свою вину, получите заключение независимых экспертов относительно того, по какой причине произошла авария.

Соберите доказательства. Например, получите в УК справку, что по вашему вызову к вам был направлен специалист. Также составьте опись имущества, пострадавшего в результате аварии. Возьмите, если это возможно, в свидетелей соседей.

После этого можно писать претензию на имя руководителя УК, отправьте ее заказным письмом с уведомлением о вручении. В претензии перечислите свои требования, приложите к ней доказательства. Вы также можете требовать компенсацию морального ущерба.

Если статья оказалась вам полезна, ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал!

Источник

Как отремонтировать квартиру за счет управляющей компании?

Часто в случае проблем с канализацией, замыкания электропроводки, утечки газа и т.д. мы вызываем специалистов для устранения неполадок и оплачиваем их услуги. Между тем, устранять неполадки в квартире в некоторых случаях должна управляющая компания, за счет ежемесячной оплаты собственником жилищно-коммунальных услуг. За что не стоит переплачивать?

Для справки:

Управляющая компания ответственна за организацию работы аварийно-диспетчерской службы. Данная служба должна круглосуточно принимать заявки от жильцов дома и в случае поломки какой-либо из систем снабжения дома, оперативно устранять поломку.

Для начала определимся, какие услуги и работы должна оказывать управляющая компания, чем регулируется перечень таких услуг.

Перечень услуг определяется договором управления МКД (многоквартирным домом). Обязательными элементами такого договора всегда являются:

• услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
• коммунальные услуги, а также иная, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор этот, согласно п.6 Постановления Правительства РФ № 354, является возмездным. То есть, какого-то перечня «бесплатных» услуг не существует.

Что в квартире должно быть отремонтировано силами УК, за счет ежемесячной платы за содержание и ремонт жилья?

Это общедомовое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений, или для обслуживания всего многоквартирного дома:

• Стояки отопления, а также холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;
• Газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
• Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
• Приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

Т.е. аварийный ремонт всего перечисленного должен производиться за счет средств, которые вы, как собственник, ежемесячно вносите, оплачивая жилищно-коммунальные услуги.

• Должно быть бесплатным восстановление в квартире лепных деталей и розеток, если здание, в котором расположена данная квартира, находится под охраной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры (согласно документу «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» МДК 2-04.2004 (утв. приказом Госстроя СССР в 2004 г.), а именно Приложению 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья» (текущий ремонт).

Гражданин должен самостоятельно оплачивать ремонт того, что является его частной собственностью. Для собственников квартир это:

• Индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);
• Газовые и электрические плиты;
• Батареи центрального отопления;
• Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);
• Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;
• Домофоны;
• Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, которые находятся в квартире.

Важно. Эти перечни распространяются как на собственников приватизированного жилья, так и на нанимателей муниципального.

Из каждого правила существуют исключения. Представьте, что в сети произошел скачок напряжения. Свет замигал, вы вызвали электрика, а после устранения неисправности обнаружили, что какая-то бытовая техника, которая была подключена к сети, перестала работать, перегорела. Вы вправе требовать от управляющей компании заплатить за пришедшие в негодность электроприборы.
Или от заискривших приборов загорелись другие вещи, оказались повреждены обои, полы и т.д. УК обязана не просто починить розетку, но и компенсировать все сгоревшее.
То же и в случае прорыва воды из батареи, залившей квартиру.

Обратитесь в управляющую компанию, для составления акта осмотра поврежденного имущества. Требуйте компенсировать ущерб, затраты на ремонт.

Внимание! Зачастую в подобной ситуации коммунальные службы уходят от ответственности, говоря, что авария произошла по вине владельца квартиры, который сделал, например, перепланировку, или поменял проводку, радиатор и т.д. Либо упирают на то, что сеть не выдержала перегрузок, что у жильцов оказалось одновременно включено слишком много электроприборов. Либо грешат на ремонтные работы теплосети, говорят, что виновны изношенные трубы отопления. Не верьте. Именно недоработки УК, неготовность систем к повышению давления, приводят к срыву радиаторов и кипяток льется из труб отопления во все стороны.

Прямая задача УК — обеспечить качественное функционирование систем.

• Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
• Если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники в соответствии с п. 149 Постановления Правительства РФ №354 вправе требовать ремонта или возмещения понесенных расходов от управляющей организации.
• На вашей стороне и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 491, где указано, что управляющая компания является энергоснабжающей. (Имеется в виду не только электричество. Горячая вода, отопление, газ — это тоже вид энергии.)
• В соответствии со ст. 542 ГК РФ качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.
• В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Итак, возмещать ваши убытки должна именно управляющая компания вашего дома.

Важно. Если УК требует с вас дополнительную плату за устранение аварийной ситуации или за ремонт оборудования, которое находится в вашей квартире, но относится к общедомовому, вводит вас в заблуждение, отказывается оказывать необходимые услуги — то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

Соберите доказательства

• В любом случае у вас должны быть доказательства, что произошел сбой в электросети, или повышение давления в трубах и т.д. Если причиной аварии стали некомпетентные действия вызыванного вами специалиста (сантехника, электрика) — вам потребуется справка из УК, что он был направлен к вам в такое-то время по вашему вызову.
• Для начала надо пригласить из управляющей компании специалиста (инженера или техника), который должен описать повреждения и выдать акт. После этого потребовать у УК компенсации повреждений.
• Если УК отказывается признавать свою вину, оплачивать ремонт, компенсировать испорченные вещи — необходимо заключение независимых экспертов о том, что именно явилось причиной аварии.
• Также необходимо составить опись имущества пострадавшего от сбоев электричества или затопления. Нелишним будет пригласить свидетелей-соседей.

Напишите претензию

• Напишите претензию, перечислите все ваши требования приложите доказательства и отправьте на имя руководства вашей УК заказным письмом с уведомлением о вручении. Одновременно можно подать жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию.
• Если в течение 10 рабочих дней вами получен отказ, либо ответа вы вовсе не дождались, подавайте иск в суд. Приложите доказательства (заключение независимого оценщика, акт залива от техника из управляющей компании). В этом случае вы вправе требовать еще и компенсацию морального вреда, неустойку и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Сомневаетесь, что сможете правильно оформить претензию, составить исковое заявление — обратитесь к юристам.

Источник