Ремонт квартиры во вторичном фонде: нюансы
Особенности капитального ремонта во «вторичке»
На рынке недвижимости различают понятие «старый фонд». Сюда относят дореволюционные дома, построенные до 1917 года. Для них характерны массивные наружные стены, узкие окна, деревянный пол и дощатые перекрытия.
Полы
То, что быстрее всего приходит в негодность. Рассохшийся паркет практически невозможно отреставрировать, лучше всего целиком менять.
Стены
Проводится очистка от всех слоёв обоев, газет, краски и штукатурки.
Для выравнивания стен применяется реставрационный гипсокартон или штукатурка на минеральной известковой или глиняной основе.
Потолок
Работы начинаются с расчистки множества слоёв шпаклёвки и белил. Чаще всего для таких случаев устанавливают подвесной потолок из двух слоев гипсокартона.
Окна
Деревянные рамы заменяют на пластиковые, или двойные: внутренняя часть — деревянная со стеклопакетом, и наружная — с одинарным стеклом.
Двери
Заказывают новые из схожего или аналогичного материала.
Квартиры старого фонда: капитальный ремонт
Многие участники рынка недвижимости сегодня называют квартирами старого фонда практически все жилье, которое не расположено в новостройках. Это несколько неверный подход, ведь реальный старый фонд – это дома, построенные до революции 1917 года. Их очень мало, от 2 до 10%, в зависимости от региона, но они есть, и квартиры в подобных домах встречаются в объявлениях!
© vereshchagin-dmitry-shutterstock.com.jpg
Если вы попали на подобное предложение, и рассматриваете его в качестве покупки, следует понимать технические характеристики и особенности зданий старого фонда. Это дома с массивными стенами из керамического кирпича, с небольшими и узкими окнами, металлическими или деревянными балками перекрытий, а также дощатыми полами. В некоторых подобных домах сегодня проведен капремонт. И после завершения мероприятий от первичной конструкции в них остались лишь наружные стены. Другие конструкционные элементы заменены на новые, в том числе, установлены сборные железобетонные перекрытия. В случае выполнения выборочного недорогого ремонта, когда в обновление недвижимости вкладывались минимальные средства, частично укреплены или заменены балки перекрытий!
По большому счету, это практически дома под снос, ведь им более 100 лет. Да, качественная кирпичная постройка может выдержать куда больше, но не с современным образом эксплуатации и обслуживания. Во времена строительства данных домов, проектировщики закладывали совсем другие нагрузки. Но сегодня здесь заменено отопление, конструкции перегородок, полы и обшивка стен, двери и окна, что увеличивает вес на стены и фундамент, а также вводит новые правила эксплуатации. Касается это и стен без утепления, и чердачных перекрытий, основой заполнения которых является строительный мусор или шлак. Здесь, с учетом повышения внутренней температуры в здании и неутепленной крыши, развивается плесень и грибок, постоянно присутствует сырость, а в подкровельном пространстве накапливается конденсат, на поверхности старого шифера или черепицы постоянно образуется наледь. Данные факторы серьезно отражаются на безопасности жилья, и с каждым годом все быстрее снижают продолжительность его службы!
Совет: Начало ремонта – это глубокое обследование не только поверхностей, но и всего конструктива недвижимости. Нужно вскрыть стены и полы, перекрытия и внутренние полости перегородок, обратить внимание на примыкания окон к проемам, а также несущих балок к стенам. Стоит проверить полы и стены на кухне и в ванной, где увеличена влажность, в области входной двери!
«Сталинки» VS Хрущёвки
Главное отличие — высота потолков: в хрущёвках 2,5-2,7 м, в «сталинках» 3-3,2 м.
В сталинках нет смежных комнат, помещения просторные, из-за чего большинство из них впоследствии превратили в коммуналки.
Сталинские постройки строили «на века». Удивительно, что у обоих видов построек срок службы по нормативным документам составляет 150 лет.
Полы
Лучше всего постелить новые.
Электропроводка
Потребуется полная замена для обеспечения соответствия современной бытовой технике.
Газовая колонка в ванной
Прежде всего, согласно современному законодательству вам предстоит перенести ее на кухню, но возможно придётся и вовсе избавиться. Современным требованиям СНиПов такое расположение не соответствует. Если вы захотите ремонт с легальной
перепланировкой, газовщики потребуют перенести её на кухню.
Капитальный ремонт стандартной сталинки
В данную группу современными продавцами и покупателями недвижимости принято вносить и постройки 30-х годов прошлого века, и довоенные, и сразу послевоенные сооружения. Интересно, что они могут значительно отличаться друг от друга. Серьезным ухудшением качества страдают здания послевоенного времени, которые ударно строились по советским планам. Именно в таких случаях можно встретить не классические дома из кирпича, а сооружения из шлакоблока, в которых жить вообще не рекомендуется, а также из более качественных и теплых керамзитобетонных блоков.
Такие дома могут быть объединены конструкцией перекрытий – деревянными или стальными балками, или отличаться, ведь в послевоенных объектах недвижимости нередко устанавливались железобетонные сборные перекрытия.
Конструкции, внешний вид и общее состояние таких домов сегодня во многом идентичны. Поэтому здесь следует разделить сталинки и хрущевки, которые покупатель может перепутать!
- Сталинские дома облицованы силикатным кирпичом, когда стены хрущевских домов полностью состоят из керамического;
- В сталинках практически нет смежных комнат, и помещения являются более просторными, чем в хрущевках;
- В сталинках большие кухни и просторные прихожие, холлы, которые пространственно ограничены в хрущевских сооружениях;
- Дополнительные отличия – высокая презентабельность конструкции и парадных, а также высокие, до 3,20 метра потолки в сталинках, когда хрущевки, в большей степени, это типовые здания с высотой потолков до 2,50-2,70 м!
Независимо от названия, внешний облик и начинка, а главное, конструкционная основа во многом совпадает. Это кирпичные сооружения с железобетонными перекрытиями. В такой композиции, при правильной эксплуатации и своевременном ремонте, недвижимость может прослужить 120-150 лет. Несмотря на данный факт, жилье в этих домах чаще ветхое, малопригодное к жизни в том состоянии, в котором предлагается. Поэтому ремонт необходим!
Ремонт квартиры во вторичном фонде: нюансы
Что нужно знать при ремонте вторички? Что стоит отремонтировать в первую очередь, а что прослужит ещё долгие годы? Что не стоит трогать категорически?
Покупатели вторичного жилья находят множество плюсов в обжитых районах с транспортной доступностью. Как правило, эта категория покупателей переделывает жильё, не щадя ни ремонта, ни планировки. Но есть и те, кто в целях экономии стараются вложиться в ремонт по минимуму, обойтись только косметическим.
Ценители исторического фонда, как правило, покупают квартиру не только из-за её близости к центру города, но и из-за эстетической ценности постройки. Их привлекает архитектура, история здания. Менять планировку в таких квартирах – нарушения техники безопасности.
Рассмотрим все варианты, чтобы найти пути решения сложных ситуаций. Как правило, полученный результат ремонта находится в прямой зависимости от исходных данных. Это тип дома, перспективные возможности квартиры, цели ремонта, представления о комфорте, бюджет, выделяемый на ремонт, а также команда, которая берется за его осуществление.
«Кирпич» и «каркасный монолит» 80-90-х годов прошлого века громко назывался «улучшенная планировка» и, как правило, строился в 9-14 этажей. По сравнению с предыдущим массовым вариантом — «хрущевками» — здесь действительно налицо прогресс: кухни достигают 8 м2, комнаты становятся раздельными, как и санузлы. Если это действительно «улучшенная планировка», то даже без глобальной реконструкции в ней вполне можно жить. А если не пожалеть денег на капремонт, получить вполне комфортное жилье.
«Старая панель» — 9-этажка. Технология панельного домостроения родилась в 1960-х годах. Что касается первенцев индустриальной застройки, они страдают плохой теплоизоляцией, единообразием планировок, что при сложности частичного демонтажа панели становится непоправимым. Путь к улучшению внутреннего пространства квартир: кладовка при входе демонтируется и ее пространство увеличивает кухню до 12 м2. Можно рискнуть объединить смежные санузлы и в результате получить один, но довольно просторный.
«Сталинки» возводились в 30-50 годах XX века и первоначально задумывались как «советский ампир». Дома пользовались заслуженным спросом благодаря высоким потолкам и приличным размерам комнат и кухонь. Существенный недостаток — длинные коридоры, которые можно обратить на пользу дела. Проблемные места — старые коммуникации, столярка, перекрытия. Однако тем, кто предпочитает жить рядом с историческим центром и готов затратить определенные средства, можно попытаться и обжить заново эти дома «с историей». Любой «исторический» стиль будет уместен.
«Хрущевки» и «брежневки» — кирпичные 4-5-этажки, возведенные в 60-70-х годах для массового решения квартирного вопроса. Как правило, на первых этажах холодно и нет балконов/лоджий, а на верхних жарко и протекает крыша. Кухни — всего 5-6 м2, раздельный санузел и несмежные комнаты — редкость. Плюсы все же есть, по сравнению с панелью тех же лет постройки. Материал внешних стен — кирпич, дающий хорошую тепло- и звукоизоляцию, несущие стены — только по периметру, между комнатами — легкие гипсовые перегородки. Самый радикальный и эффективный подход к ремонту — снести все до основания, а затем построить заново. Из 1-2-комнатной квартиры получается неплохая «студия». Из 3-4-комнатной — достойная «двушка» с просторной кухней-столовой. Лучше всего поддаются перепланировке прямоугольные в плане и угловые квартиры. В стилевом отношении спокойная классика и современный стиль без излишества мебели и декора.
Совет руководителя студии
Создайте интерьер своей мечты с дизайнерами нашей студии
Каждый наш проект отражает потребности, вкус и образ жизни нашего клиента
«Старая панель» в 5-этажках гораздо худший вариант, чем кирпич. Это проблема межплиточных швов и принципиальная сложность демонтажа панельных конструкций, а в таких домах даже межкомнатные стены могут быть несущими.
«Старый фонд» делится на две категории. Первая сродни антиквариату, если довести его до ума. Жилье дореволюционной постройки в историческом центре — это бывшие частные особняки и доходные дома в 2-3 этажа. В таких квартирах заложен потенциал для создания роскошных классических интерьеров. Но приготовьтесь к тому, что инженерные системы, возможно, придется менять во всем доме по причине крайней ветхости. Вторая категория старых зданий никакой ценности, кроме высоких потолков, не представляет.
Старые дома, несмотря на износ и недостатки планировки, имеют большое преимущество — проверенную временем стабильность конструкции. За долгие годы стены дали усадку и после сделанного ремонта жилье может прослужить довольно долго. Что еще нужно учесть при планировании работ?
Приступая к ремонту во вторичном фонде, обязательно выясните, какая проводка. Чем старше здание, тем больше вероятность, что проводка медная. В этом случае можно не беспокоиться ещё долгое время. Если же проводка алюминиевая, то она уже устарела, не рассчитана на современные нагрузки и не отвечает требованиям безопасности. Алюминий встречается в постройках 1970-1980 гг., он быстрее изнашивается и истончается. В старых квартирах это чревато замыканиями и выбитыми пробками.
В первую очередь разберите щиток, смените проводку в стенах. Все провода на обоях должны находится в стене, если это не стилистическая особенность интерьера. Если проводки на обоях нет, придётся переделывать всю скрытую, а это чревато полным ремонтом.
Неработающая розетка или моргающая люстра, перебои в работе бытовой техники или неполадки с компьютером и ноутбуком – не самое страшное, гораздо опаснее вероятность возгорания.
Оконные, дверные конструкции и приточная вентиляция
Ремонтируя вторичку, в первую очередь хочется сменить старые деревянные оконные рамы со слоями краски, щелями и ржавыми щеколдами. При этом многие покупатели стеклопакетов забывают о приточной вентиляции, то есть о поступлении свежего воздуха с улицы. В старом фонде она не предусмотрена; воздух поступал в помещение дозировано через щели в оконных рамах, а выходил через вытяжки в кухне и туалете.
Современные окна в старых квартирах создают парилку, благоприятную для развития грибков, плесени и клещей в перекрытиях, в стенах и под полом. Все дело в строительных смесях того времени, которые имели в составе органические примеси. Замена окон и дверей в исторической застройке ухудшает естественный воздухообмен. Сначала на окнах образуется конденсат, потом появляется запах сырости в санузлах, затем и во всей квартире.
Решение такой проблемы – установка клапанов приточной вентиляции. Установка допускается оконная или настенная. Специфика выбора оборудования зависит от типа дома и планировки квартиры.
Планировка за час! Закажите консультацию дизайнера и разработку индивидуальной планировки всего за 3000 руб.
Если затеяли ремонт, обязательно смените трубы, сливы, обвязки. В большинстве старых домов водопровод и канализация находятся в удручающем состоянии. Старые трубы забиты накипью, ржавчиной, отложениями. Возможны утечки в местах стыков. У этих изделий ограниченный срок службы, и он давно истёк. Стоят они намного дешевле ремонта квартиры залитых снизу соседей, да и после завершения отделки стен доступ к ним будет закрыт.
Замена коммуникаций — трудоемкая и грязная работа, поэтому ее нужно проводить в первую очередь и желательно с привлечением профессионалов.
Практически любое вторичное жилье требует основательных работ по выравниванию стен и пола. Стяжка или шпаклевка необходимы для качественной последующей укладки напольного покрытия, плитки, наклейки обоев.
Запахи сырости и плесени – верный показатель необходимости ремонта. Чаще всего большинство этих запахов копятся под полом – его следует незамедлительно сменить. И не только верхний слой (ламинат или паркет), но и весь «пирог» подпольной отделки.
В квартире первого этажа стоит сменить пол до самого основания. Необходима гидроизолированная стяжка, чтобы не дышать подвальными испарениями. Если запаха нет, квартира в хорошем состоянии, а паркет является достоянием эпохи, его можно циклевать и лакировать. Но в этом случае придётся смириться со скрипом половиц. Если местами паркетная доска вздулась от сырости – заменить придётся всё напольное покрытие.
Длительность и стоимость таких работ зависит от конструкции перекрытий в здании. В дореволюционных и довоенных домах под черновым полом скопились межбалочные заполнения – уголь, мусор, грунт, грибок и плесень – всё это необходимо вычистить.
В хрущёвках и брежневках также стоит снять верхний слой и вычистить весь мусор. Бетон под половицами следует загрунтовать. В панельках 90х достаточно выровнять пол и положить новое покрытие.
В старых советских квартирах легко обнаружить наклеенные в несколько слоёв обои и под ними газету. Если добраться до основания такого пирога и выровнять бетон, можно обойтись бюджетным косметическим ремонтом. Меловую побелку потолков снимаем, выравниваем под краску. В старом фонде часто встречаются неточности геометрии пространства. Заваленные углы, стены, скосы, перепады высот. Если вы не перфекционист и видите в этом эстетику, с этим можно мириться. Если вас это раздражает, будьте готовы – это самая трудозатратная часть ремонта.
Особенности ремонта квартиры в старом жилом фонде
Если речь идет не о косметическом ремонте, где более-менее понятен алгоритм действий, а о полноценном капитальном ремонте, то, скорее всего, понадобится перепланировка.
Большинство квартир в старых домах, которые строились в прошлом столетии или еще раньше, с трудом отвечают потребностям современных семей: маленькие кухня и комнаты, узкие прихожие, нефункциональный коридор т.д. Конечно, осталась и та часть жилого наследия, которая по площади квартир во многом превосходит современное жилье, но речь сейчас не о ней.
Если вы задумали полностью или даже частично переделать вторичное жилье в старом фонде, будьте готовы к тому, что это обойдется значительно дороже, чем отремонтировать новостройку. В новых квартирах редко требуется демонтаж полов, окон, дверей, замена всех коммуникаций, тогда как в старом фонде – это неизбежный этап на пути к обновлению, а каждый этап – это серьезный расход денежных средств.
Также есть еще один важный нюанс, о котором не стоит забывать. В новостройках соседи к ремонту относятся с большим пониманием, ведь все жители дома заинтересованы сделать его как можно быстрее. Однако в старом фонде царит другая атмосфера, здесь не привыкли жить в хаосе строительных работ. Поэтому придется на какое-то время вооружиться терпением и вам, и вашим соседям.
Коммуникации. В старом фонде это отдельная «песня». Зачастую в хитросплетении труб и проводов, которые прокладывались, менялись, добавлялись на протяжении десятков лет, не могут разобраться даже специалисты управляющей компании. А иногда коммуникации находятся в таком удручающем состоянии, что без их замены сразу и у соседей примыкающих квартир не обойтись.
При таком раскладе нужно нанимать только профессионалов, которые имеют большой опыт работы со старым фондом, тогда шансы получить качественный результат на долгие годы резко возрастут.
Источник
