- Капремонт – кому это нужно и зачем?
- Тоже про то же
- Что такое капремонт
- И как за него не переплатить
- Матчасть и история
- Кто не платит за капремонт
- Как копят деньги: фонд
- Как копят деньги: личный счет
- Как собрать деньги на капремонт
- Можно не дождаться ремонта
- Собранные в фонде деньги могут пропасть
- Ваш платеж почти не связан с конкретно вашим ремонтом
- Сколько стоит капремонт дома на 24 квартиры
- Если дом старый — платите фонду
- Если дом новый, храните деньги на своем счете
- Вопросы к Управляющей компании
Капремонт – кому это нужно и зачем?
Жилье ветшает и время от времени ему необходим ремонт. Когда недвижимость целиком и полностью принадлежала государству, оно было вынуждено брать эти расходы на себя. С появлением собственности на жильё эта обязанность перешла к собственникам. И в платежных квитанциях отдельной графой появились сначала «обслуживание территории» и «текущий ремонт», а затем и «ремонт капитальный».
Региональная программа капремонта базируется на ст. 168 ЖК РФ. «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» — так полностью называется этот документ, его последняя редакция — от 29.07.2017, которая с изменениями и дополнениями вступила в силу с 10.08.2017.
Иллюстрация: Евгения Ремизова
Региональная программа определяет только предельные сроки проведения капитального ремонта, роль и степень государственной и муниципальной поддержки, а вот своевременность ремонта – уже забота регионального оператора.
Первоначально сбор средств был добровольным, его необходимость должны были определять на общем собрании сами собственники дома (можем поспорить, что вы этого и не замечали, потому что в большинстве случаев этим занимались формально). Но потом по инициативе депутатов Госдумы Жилищном кодексе появился новый раздел, устанавливающий прямую обязанность собственников жилья софинансировать затраты на капитальный ремонт. И с тех пор каждый собственник помещения, вне зависимости от того, жилое оно или нет, обязан вносить регулярную плату за капитальный ремонт дома.
Общий котел или специальный счёт
Деньги на капремонт можно собирать двумя способами. Первый – «общий котел» регионального оператора, который финансирует программу домов во всём городе. Второй – специальный счёт собственников конкретного ТСЖ и управляющей компании, по которому все собранные деньги идут на капремонт только конкретного дома. При этом уйти от неочевидного «общего котла» в пользу своей собственной «коробочки с накоплениями» не так просто – например в Москве должно пройти два года с того момента, как собственники ТСЖ решат, что им следует оформить собственный счёт. В то же время вернуться за «региональный стол» легко и просто всего за месяц.
Разумеется, «общий котёл» наиболее выгоден собственникам квартир домов с уже планируемым в ближайшие годы капремонтом. Есть ещё один нюанс: специальный счёт ТСЖ может быть аннулирован, если образовалась задолженность в течение 5 месяцев с момента получения владельцем спецсчёта уведомления о долге, который составляет не менее 50% от выставленной суммы счетов, предъявленных к оплате.
В каждом городе – свой капремонт
Городские и областные программы капительного ремонта есть в каждом регионе. Чтобы узнать, что написано в программе вашего населенного пункта, достаточно зайти на сайт регионального правительства и найти материалы профильного министерства.
Какие услуги мы оплачиваем по статье «капремонт»:
- полная или частичная замена систем жизнеобеспечения (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения);
- ремонт или замена основных узлов и механизмов оборудования лифта, обеспечивающих его безопасность;
- капремонт крыши;
- ремонт подвального помещения (стен, пола, потолка, гидроизоляция подвала);
- ремонт фасада в целях повышения его защитных технических характеристик, утепление фасада здания;
- ремонт фундамента, его усиление в целях недопущения деформации стен;
- установка коллективных приборов учёта (счетчиков теплоэнергии и воды).
Чем отличается капитальный ремонт от текущего?
Понятно, что капитальный ремонт подробнее и основательнее, чем текущий. Подробности определяет местное законодательство и его регламенты. Вот что говорит об этом московский «Регламент на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме»: «Если при ремонте удельный вес замены изношенных элементов составляет менее 50% для кровельных покрытий и менее 15% для остальных инженерных и конструктивных элементов, то это текущий ремонт». Соответсвенно, всё что больше этих цифр – ремонт капитальный.
Следовательно, наболевший для многих ремонт подъездов обычно является задачей текущего ремонта: это также заделка трещин, восстановление облицовки фундамента, укрепление трубопроводов, устранение течей и т.д., что делается один раз в 3-5 лет или при экстренной ситуации.
Важно! В программу капремонта не входят дома, признанные аварийными, подлежащими сносу или реконструкции; дома, в которых три и менее квартиры; а также дома, в отношении которых принято решение о сносе или реконструкции (например, проходящие по программе реновации в Москве).
Капремонт входит в состав платы за жилое помещение, поэтому на него распространяются все действующие льготы и субсидии.
Новая редакция ст. 168 ЖК РФ от 29.07.2017 определила плановый период осуществления капремонта в срок от одного до трёх лет. Капитальный ремонт – не беременность, никогда не знаешь, когда закончится. Вам желательно узнать, когда планируется ближайший капремонт в вашем доме и, исходя из этого, строить собственные планы. Это позволит, например, не менять трубы самостоятельно, а подождать замены стояка. Или отправить наиболее чутких к шуму и вторжению посторонних членов семьи на дачу или в отпуск. Ремонт, даже если его делает кто-то другой, всегда вносит изменения в наши планы, привычный образ жизни и уровень уюта. Это также следует учесть. Вы можете отказаться от некоторых видов работ, если это не влияет, например, на общую систему подачи энергоресурсов. Так, если в рамках капремонта вам планируют заменить окна, а вы их только что поставили самостоятельно, то можно от этого вида работ по факту отказаться. Подробности лучше уточнять с юристом, аффилированным с ТСЖ.
Также новая редакция уточнила, что если в краткосрочный план реализации региональной программы капремонта вносятся какие-то изменения (например, из-за аварии, чрезвычайной ситуации, или потому, что на счету остались средства, не использованные за отчётный период), согласование с собственниками помещений не требуется.
Алиса Орлова
Тоже про то же
Совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова рассказала главном тренде деревянного домостроения России.
Источник
Что такое капремонт
И как за него не переплатить
Этим летом у москвичей увеличится платеж на капитальный ремонт.
Сейчас за небольшую однушку платят примерно 600 Р в месяц, или 7200 Р в год. Если для вас это небольшие деньги, то можете платить дальше и не переживать.
Мы расскажем, что делать, если вы хотите следить за этими тратами. Тем более что эти деньги можно расходовать эффективнее.
Матчасть и история
Чтобы в многоэтажке было чисто, а дом не разрушался, нужно делать тысячу мелких дел: убирать подъезд, чинить сломавшийся лифт, заделывать трещины в стенах. Всем этим занимается управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), смотря какую организацию выбрали в доме. За свою работу организация получает деньги.
Большинство управляющих компаний мало-мальски умеют делать уборку, но качественный ремонт удаётся не всем. Из-за плохого ремонта дома ветшают: по оценкам правительства, изношенность жилищного фонда в России — 60%. Чтобы дома не начали сыпаться сами, в правительстве решили ремонтировать многоквартирные дома, не спрашивая мнения жильцов — то есть в принудительном порядке.
Раньше жильцы платили за капитальный ремонт управляющим компаниям. Тариф устанавливали сами собственники, а платеж был необязательным. Жильцы на собрании могли решить, что не будут собирать деньги на ремонт, и у них в квитанции не было такой строки.
Раньше жильцы сами решали, делать ли капремонт. Теперь это обязательно
Теперь капремонт обязательный. Новый платеж появился у москвичей с июля 2015 года. Тариф — 15 Р за м², с 1 июля 2017 года — 17 Р за м².
Кто не платит за капремонт
Правительство обязало платить за капремонт не всех. Не платят льготники, жители новостроек и аварийных домов.
Льготники — это инвалиды боевых действий, дети-сироты, одинокие пенсионеры старше 80 лет . Полный список льготных категорий смотрите на сайте московского фонда капремонта. В других регионах перечень может отличаться.
Жители новостроек. Если здание ввели в эксплуатацию после того, как в регионе приняли программу капремонта (в Москве — июль 2015 года ), то жильцов могут временно освободить от платежей. Максимальный срок каникул — 5 лет со дня внесения дома в программу. Решение о каникулах принимают региональные власти. Каникулы уже действуют в Оренбургской и Вологодской областях.
Жители аварийных домов. Здания, которые собираются сносить или реконструировать, не включают в региональные программы капремонта. Если дом признали аварийным после того, как программа начала действовать, то фонд капремонта должен передать взносы «на цели сноса или реконструкции дома». То есть деньги, заплаченные за капремонт, в любом случае освоят.
Жителям хрущевок, которые собираются массово сносить в Москве, деньги за капремонт не вернут.
Как копят деньги: фонд
Деньги на капремонт копят двумя способами: в общей кассе фонда капитального ремонта или на индивидуальном счете дома.
Фонд — это «общий котел» : копилка, в которую складывают деньги жильцы всех домов региона. Каждый год из этой копилки берут сумму и тратят на ремонт. Сегодня вашими деньгами оплачивают ремонт соседского дома, а завтра соседи оплачивают ваш.
Фонды принадлежат регионам: средства москвичей идут на обновление зданий только в Москве. Московская область — формально другой регион, там дома ремонтирует уже другой фонд.
В какой очередности ремонтируют здания, указано в региональной программе капитального ремонта. Московская программа рассчитана до 2044 года .
Фонд обязан делать почти всю организационную работу . Перед ремонтом он должен определить, что именно ремонтировать в доме, выбрать подрядчиков, проконтролировать их, принять работы и подписать акты.
В приемке могут участвовать представители УК и собственников квартир. Жильцы могут участвовать в определении того, что фонд будет ремонтировать.
Фонд — это государственная организация. Московский фонд создан правительством Москвы. Поэтому каждый год он отчитывается о проделанной работе: сколько и каких именно домов отремонтировал, сколько денег потратил.
Как копят деньги: личный счет
Личный счет — это индивидуальная копилка конкретного дома . Жильцы выбирают банк, открывают счет и каждый месяц перечисляют туда деньги. Средствами по поручению собственников распоряжается владелец счёта: представитель УК, ТСЖ или фонда капремонта, смотря кого назначили жильцы.
Просто так снять деньги и потратить их владелец счёта не сможет: для каждой операции банк попросит обоснование.
Деньгами на личном счете распоряжаются собственники
Чтобы перевести деньги подрядчику за выполненный ремонт, придется предоставить протокол общего собрания собственников, договор об оказании услуг и акт приемки. Списывать деньги со счёта можно только на оплату работ по капремонту или на оплату целевого кредита.
Собственники сами решают, когда ремонтировать дом . Они выбирают подрядчиков, контролируют их и принимают работы. Но ремонт всё равно придется провести до окончания региональной программы капремонта — до 2044 года.
Растягивать программу ремонта до 2044 года необязательно, можно собрать средства раньше. Для этого установите повышенный тариф: не 17 Р за м², а, например, 30 Р за м².
Хотя деньги на спецсчете принадлежат всем собственникам, забрать свою долю при переезде вы не сможете. Она перейдет по наследству к тому, кто заселится в вашу квартиру.
Как собрать деньги на капремонт
| Платить фонду | Копить на счете дома |
|---|---|
| Деньги идут в общий котел | Деньги идут на ремонт конкретного дома |
| Срок ремонта определяет фонд. |
Работы нужно закончить до 2044 года
Можно не дождаться ремонта
По умолчанию деньги с вашего дома идут в региональный фонд капитального ремонта. Очередность работ определяется программой, в начале списка — наиболее изношенные дома. Если вы живете в крепкой многоэтажке, ремонт вашего дома запланируют на какой-нибудь 2030 год.
Никто не знает, что будет через 15 лет. Сбережения могут сгореть, бюджет фонда могут пустить на строительство какого-нибудь стадиона или моста. Поэтому жильцам хороших крепких домов выгоднее копить деньги на счете дома, а не в региональном фонде.
Собранные в фонде деньги могут пропасть
Деньги на спецсчете никак не защищены. Закон разрешает открывать спецсчета только в тех кредитных учреждениях, где величина собственного капитала не менее 20 млрд рублей. Это единственное требование к банку, и, кажется, его недостаточно.
В Татарстане члены ТСЖ могут потерять деньги, которые они копили с 2014 года, потому что их банк обанкротился. Они хранили деньги в «Татфондбанке», 3 марта у него отозвали лицензию. Средства вкладчиков будут выплачивать в первую очередь физлицам и индивидуальным предпринимателям и только после них — юридическим лицам. Когда именно это произойдет, непонятно.
Деньги на счете регионального оператора якобы защищены государством. Если региональный фонд не исполняет свои обязательства перед собственниками или исполняет их плохо, субъект несет «субсидиарную ответственность», сказано в законе. Но не у всех регионов будут деньги, чтобы возместить потерянные накопления.
Ваш платеж почти не связан с конкретно вашим ремонтом
Сумма платежа за капремонт не привязана к техническому состоянию дома, его рассчитывают исходя из общей площади квартиры. Поэтому владелец квартиры в новостройке и собственник квартиры в старой хрущевке платят одинаково, хотя затраты на ремонт отличаются.
А если старый дом еще и маленький, на 20 квартир , то жильцы за время действия программы не успеют возместить затраты на ремонт. То есть частично за обновление дома заплатят жильцы других домов, которые копят деньги в общей кассе фонда.
Сколько стоит капремонт дома на 24 квартиры
Фонд капремонта Москвы планирует до конца 2017 года отремонтировать дом по адресу Варшавское шоссе, д. 145 корп. 3.
Стоимость работ — 7 172 616 Р . В доме 24 квартиры, их общая площадь — 954 м². В месяц жильцы суммарно платят за капремонт 14 310 Р , в год — 171 720 Р .
Программа капремонта рассчитана на 30 лет. За это время жильцы накопят только 5 151 600 Р . Еще 2 021 016 Р — это дефицит. Его покроют из платежей других собственников.
| Ремонт | Стоимость |
|---|---|
| Система электроснабжения | 918 207 Р |
| Система холодного водоснабжения | 424 419 Р |
| Система горячего водоснабжения | 654 175 Р |
| Канализация | 372 604 Р |
| Система отопления | 1 332 786 Р |
| Фасад | 1 073 420 Р |
| Крыша | 1 549 274 Р |
| Подвал | 506 177 Р |
| Разработка проектной документации | 341 554 Р | Итого | 7 172 616 Р Р Если дом старый — платите фондуЖильцам старых домов выгодно копить деньги в региональном фонде. Если в вашем доме осыпается крыша, а лифт работает два через два — положитесь на фонд. Самостоятельно вы не накопите на ремонт до того, как здание окончательно разрушится, а фонд починит ваш дом в первую очередь (вероятно, в ближайшие лет десять). По такому принципу устроена программа. Убедитесь, что ваш дом участвует в программе капремонта на сайте repair.mos.ru. Если дом в списке — всё ок. Если дома нет в списке, то стоит обратиться в фонд. Проще всего отправить запрос через электронную приемную. Сотрудники обязаны ответить в течение 30 дней. После того как нашли свой дом на сайте, проверьте, куда идут ваши платежи: в фонд или на специальный счет. Список домов, где решили завести собственный счет, выложен на сайте регионального фонда двумя файлами:
Если вашего адреса там нет, значит, ремонтом занимается фонд. Убедитесь, что у фонда правильные данные о доме: год постройки и общая площадь, а ремонт действительно запланировали на ближайшие 5—10 лет. Если дом новый, храните деньги на своем счетеЖильцам новых больших домов выгодно копить деньги самостоятельно. Откройте специальный счет в банке, чтобы не тратить сбережения на ремонт чужих зданий. Для этого нужно провести собрание собственников, чтобы жильцы договорились об открытии счёта и решили перевести на него деньги, которые копились в региональном фонде. Самостоятельно провести собрание сложно и затратно. Придется обращаться в УК за информацией о собственниках квартир и размере общей площади помещений, высчитывать доли каждого из жильцов, печатать бланки для собственников — и это только подготовительная организационная работа. Чтобы принятое решение было легитимным, проголосовать за должны две трети жильцов. Значит, каждого собственника нужно пригласить на собрание, а когда он всё-таки не придет, отправляться к нему домой. Если вашим домом управляет ТСЖ, это облегчает процесс. Значит, собственники достаточно организованны, чтобы самостоятельно контролировать процесс капремонта. Узнайте, кто руководитель ТСЖ, познакомьтесь с ним и предложите перевести деньги на индивидуальный счет дома. Если вашему дому выгодно копить деньги таким образом, скорее всего, вам не откажут. Тогда собрание жильцов организуют представители ТСЖ, которые знают, как это делать. Если домом управляет УК, попросите управляющую организацию провести собрание жильцов. Вопросы к Управляющей компанииВопросы, которые нужно утвердить на общем собрании:
После собрания итоговый протокол направляют в региональный фонд капитального ремонта. Через три месяца после этого фонд перестанет собирать взносы и в течение пяти дней передаст накопленные деньги на счет дома. После жильцы будут платить на свой счет. Фонд может отказать в переводе денег на личный счет, если в доме уже был ремонт и собранные платежи еще не покрыли его стоимость. В таком случае нужно сначала погасить долг и только потом уходить из фонда. Источник  Рецепта идеального и универсального ремонта бетонной |
