Для нежилых помещений содержание текущий ремонт

Для нежилых помещений содержание текущий ремонт

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Собственник нежилого помещения платить за содержание и ремонт обязан

«Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из данной нормы права следует, что вне зависимости от того, какие расходы по содержанию несет собственник помещения, он обязан платить также и за содержание и ремонт общего имущества всех собственников помещений жилого дома.

Более того, как следует из сложившейся судебной практики, в предмет доказывания по делам о взыскании с собственника помещения платы за обслуживание и ремонт не входит подтверждение фактических расходов ТСЖ или управляющей организации. По данному вопросу Высший Арбитражный Суд РФ сформировал правовую позицию в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, где указал следующее:

«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса».

Таким образом, если, например, общим собранием членов ТСЖ или органом местного самоуправления (в случае если управляющая организация отобрана по конкурсу) установлен размер оплаты за содержание и ремонт в 15 рублей с одного метра, то собственник хоть жилого, хоть нежилого помещения обязан оплачивать ежемесячно сумму равную площади принадлежащего ему помещения умноженную на тариф (в нашем случае, равный 15). При рассмотрении дела по иску ТСЖ или управляющей организации о взыскании к должнику, суд мало будут интересовать детали оказания услуг.

Из судебной практики

Суд указал, что представленные в подтверждение факта несения ответчиком расходов договоры об оказании охранных услуг, услуг по демеркуризации ртутьсодержащих ламп и утилизации металлической ртути, на обслуживание узла учета тепловой энергии и ИТП, на электроснабжение, на теплоснабжение на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ, на оказание услуг по вывозу мусора свидетельствуют о несении ответчиком расходов в целях эксплуатации собственных нежилых помещений, и, следовательно, данные расходы являются собственными расходами истца (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по делу N А33-3364/2010). Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А33-3364/2010 судебные акты оставлены без изменения, при этом суд указал, что Индивидуальный предприниматель не доказала тот факт, что она понесла расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По другому делу суд указал следующее:

«Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома» (см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 N 07АП-11319/2010 по делу N А27-10487/2010)

По данному вопросу можно также привести и извлечение из письма Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»:

«. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

Источник

Оплата текущего ремонта в МКД для нежилого помещения

Обязан ли собственник офиса или магазина (нежилого помещения) в многоквартирном доме вносить оплату ТСЖ или УК за текущий ремонт? Иначе эта плата может называться как «компенсация за содержание общего имущества в МКД». А если помещение имеет отдельный вход, водовод и прочее изолированное имущество, словом формально независимо от МКД?

Текущий ремонт в МКД для нежилого помещения

Хотелось бы мне данной публикацией обрадовать всех собственников нежилых помещений — но увы, закон и судебная практика не позволяют этого сделать. Оплачивать содержание общего имущества в доме — это обязанность, прописанная в ЖК РФ. Даже если у собственника помещения есть прямые договоры на поставку холодного, горячего водоснабжения, воды, электричества.

Смысл статей 39, 158 в ЖК РФ, предписывающей собственникам общего имущества нести бремя расходов по содержанию имущества пропорционально их доле — однозначно понятен. Нельзя быть частью многоквартирного дома и ничего не вкладывать в его содержание. Главное, о чем следует знать, плата для нежилых помещений не может быть выше платы, установленной для обычных жильцов . Об этом еще в 98 году говорил Конституционный суд.

Если общим собранием собственников МКД было принято решение о взымании с нежилых помещений повышенного размера взносов — решение собрания можно успешно оспорить в суде. Поэтому я рекомендую собственникам нежилых помещений не пропускать годовые собрания МКД — именно на них принимаются важные решения. В том числе выражать на них свою волю путем голосования. Если же собрание пропущено — запросить в УК\ТСЖ протокол для ознакомления.

А если я не являюсь членом ТСЖ или у меня нет договора с УК?

Значит вы не будете оплачивать членские взносы, но плату на содержание общего имущества вносить все равно обязаны. Принципиального значения не имеет являетесь вы членом ТСЖ или нет, заключен договор с управляющей компанией или нет. Кстати, даже если вы производили расходы по ремонту общего имущества МКД, например, улучшили территорию, отремонтировали козырек входной группы и так далее — это не является уважительной причиной не оплачивать текущий ремонт. Об этом как то высказывался Президиум ВАС.

А если я вообще не пользуюсь общим имуществом дома, имею отдельный вход, у меня свой договор на вывоз мусора?

Пока существует минимальный перечень услуг УК — до тех пор плата за эти услуги будет законна. Вывоз ТБО входит в графу содержание общего имущества — поэтому суд признает законным начисление данной платы. И даже если помещение совершенно изолировано от МКД, у него своя лестница, вход и прочее — все равно платить придется. Вот практика совсем свежая. И вот здесь суд приводит подробное обоснование позиции.

Можно ли снизить размер платы?

Как я указывала выше, это можно сделать в случае, если УК\ТСЖ установила плату для нежилых помещений выше, чем для физ лиц. Кстати, такие случаи довольно распространены и почему то мало кто оспаривает незаконные начисления. Видимо, срабатывает привычка — если счет выставлен, значит все правильно.

Также плату можно снизить если в счет включены расходы на услуги, которые УК по факту не оказывает. Например, УК или ТСЖ включает в счет холодную воду — хотя у нежилого помещения есть прямой договор с Водоканалом. Но! Речь НЕ идет о расходах на ОДН — этот платеж обязателен и теперь он вносится управляющей компании, а не ресурсоснабжающей. Об этом я написала здесь.

Ну и конечно, плату можно снизить или вовсе не вносить, если управляющая компания или товарищество не выполняют свои обязанности. Факт невыполнения услуг должен фиксироваться актами. Нельзя просто прекратить оплату потому что «управляющая компания не подметает крыльцо». Как составить такой акт я напишу в другой статье.

Источник

Вправе ли УО ввести отдельную плату за содержание нежилых помещений

Согласно законодательству, размер платы за содержание жилья в МКД одинаков для всех собственников. Но на деле бывает по-другому. Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов на основе судебной практики рассказал, когда УО вправе использовать дифференцированный размер платы за содержание жилых и нежилых помещений.

Жилищное законодательство предусматривает один размер платы за содержание помещений для всех собственников

В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» Павел Кузнецов коснулся непростой темы: может ли управляющая организация использовать разные размеры платы за содержание для жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Эксперт Ассоциации «Р1» объяснил это на примерах из судебной практики:

Как рассказал Павел Кузнецов, дифференцированный размер платы за содержание используется только в одном случае: если такие работы для помещений одной категории стоят больше, чем для другой. В таком случае, как правило, собственники нежилых помещений платят больше, чем владельцы квартир в МКД.

Это противоречит п. 31 ПП РФ № 491, где указано, что размер платы за содержание устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Но судебная практика показывает, что допустимо использовать разные размеры платы для разных категорий помещений в МКД.

КС РФ и арбитражные суды допускают отдельный размер платы за содержание нежилого помещения в МКД

Конституционный суд РФ в постановлении от 29.01.2018 № 5-П допустил возможность применять разные тарифы для разных категорий собственников, исходя из назначения их помещений. КС РФ указал, что одним из оснований таких действий может считаться «соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений».

Главное при этом соблюсти интересы всех категорий собственников: не допускать ситуации, когда собственники нежилых помещений обязаны платить за содержание больше, чтобы размер платы для владельцев жилья был меньше.

Если содержание нежилых помещений экономически более затратно, чем жилых, то для них ОСС может утвердить отдельный размер платы – выше, чем для владельцев квартир. Установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений не противоречит закону (решение Арбитражного суда Пензенской области от 10.06.2019 по делу № А49-1779/2019). Больше примеров из судебной практики по данной теме вы найдёте в видеоролике.

Отдельный размер платы за содержание нежилых помещений утверждает ОСС

Павел Кузнецов в выпуске онлайн-журнала рассказал о том, что если УО считает, что на содержание нежилых помещений в доме требуется больше средств, им нужно выйти с таким вопросом на общее собрание собственников. Но сначала следует рассчитать такой размер платы, обосновать его – и только после этого включить в повестку ОСС.

В случае, если домом управляет ТСЖ, товариществу нужно утвердить на общем собрании смету доходов и расходов, где будут прописаны затраты на содержание разных категорий помещений в отдельности. Тогда при оспаривании сметы и дифференциации стоимости содержания помещений ТСЖ сможет обосновать разницу в цене своих услуг и работ для жилых и нежилых помещений.

В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, размер платы за содержание жилья и смета доходов и расходов ТСЖ принимаются простым большинством: 50%+1 голос от числа голосов участников собрания. Как правильно сформулировать вопросы об этом в повестке дня, узнайте из видеоролика.

На заметку

Делая выводы из норм НПА и судебной практики по установлению размера платы за содержание разных категорий помещений, Павел Кузнецов указал, что:

1. Размер платы за содержание любого помещения должен быть просчитан и обоснован. Произвольное установить тарифа недопустимо.
2. Утверждать разные цены содержания квадратного метра жилого и нежилого помещений следует только в том случае, если разница в стоимости таких услуг для них значительна: например, на содержание жилья по экономически обоснованным расчётам нужно 18 рублей за 1 кв.м, а нежилых помещений – 35 рублей за 1 кв.м.
3. При необходимости установить два размера платы в одном доме УО должна суметь обосновать свою позицию и договориться с собственниками как жилых, так и нежилых помещений в МКД.

Эксперты Ассоциации «Р1» и РосКвартала регулярно разъясняют в онлайн-журналах вопросы управления МКД, содержания и ремонта общего имущества собственников. Подписывайтесь на канал Ассоциации «Р1» в YouTube и следите за обновлениями.

Источник

Новости ЖКХ

Сегодня редкий владелец нежилого помещения не осознает, почему он должен нести расходы в отношении общего имущества в МКД. Управляющие организации (далее-УО) выигрывают суды и взыскивают задолженность за нежилые помещения не только по коммунальным услугам, но и за текущий ремонт и содержание МКД.

В начале пути «борьбы» собственников нежилых помещений с УО в судах применялись более примитивные доводы по типу «я имею отдельные договора на уборку придомовой к помещению (в частности, магазину) территории, коммунальные услуги, не пользуюсь входом в подъезд, не мусорю в подъездах дома, не езжу на лифте…».

Судебные решения различных инстанций по вышеуказанным вопросам поставили жирную точку.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 было указано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги. К тому же, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Чёткое определение по поводу обязательств по оплате следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме»:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ)».

Вывод о том, что обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией можно найти в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017 года.

При этом данный Обзор подтверждает обязанность любого владельца нежилого помещения нести такие расходы, даже если таковым является муниципальное образование, субъект РФ или в целом Российская Федерация.

Нередким средством судебной защиты владельца нежилого помещения являлось указание на наличие отельного от подъезда (двора МКД) входа. Постановлением ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу №А56-56016 был подтвержден факт, согласно которому наличие отдельного входа в нежилое помещение не является основанием для освобождения его собственника от расходов на содержание общего имущества дома.

Аналогичные доводы содержатся в Постановлениях Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 года по делу №А48-4560/2012 и Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 года №06АП-2128/2012 по делу №А37-1985/2011.

В настоящее время распространенным доказательством собственников нежилых помещений в свою пользу являются экспертные заключения о том, что нежилое помещение по установленным экспертами параметрам не является частью МКД, поэтому начисление платы в отношении него неправомерно. Однако и здесь стоит отметить, что не все суды соглашаются с такими доводами.

В решении Арбитражного суда Иркутской области, суд счел заключение эксперта об автономности нежилого помещения незаконным по причине его принадлежности к общему зданию (МКД) и отмёл иные основания в пользу собственника нежилого помещения. При этом в основу решения суд заложил нормы, охраняющие интересы иных собственников помещений МКД и возможные неблагоприятные последствия для дома в целом.

В настоящей статье расскажем об относительно свежем (применительно к нашей теме) Определении Верховного суда РФ от 01 октября 2019 года № 301-ЭС19-16635.

Суд высшей инстанции указал, что если проектной документацией МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного дома.

Данный вывод стал решающим в споре о том, является ли нежилое встроенно-пристроенное помещение МКД его частью либо является самостоятельным объектом недвижимости.

Второе утверждение было рассмотрено по следующим критериям:

жилой дом и спорное помещение имеют отдельные входы,

жилой дом и спорное помещение не связаны общими коммуникациями и какими-либо проходами;

между жилым домом и нежилыми помещениями отсутствуют общие лестничные клетки;

спорные нежилые помещения имеют собственные точки подключения к магистралям инженерных сетей. Электроснабжение первого и цокольного этажей встройки проложено отдельно от системы электроснабжения МКД; система разводки труб отопления также является отдельной от верхних этажей МКД;

у нежилых помещений и жилого дома нет общих стен с сообщением между частями жилых и нежилых помещений при наличии общей несущей конструкции — фундамента;

у нежилых помещений и помещений дома разное функциональное назначение и различные архитектурные решения;

регистрация прав на недвижимость проведена при наличии отдельных технических паспортов с присвоением отдельных кадастровых номеров нежилым помещениям первого и цокольного этажа.

Несмотря на широкий спектр кажущихся относимых и допустимых доказательств, у Верховного суда РФ не возникло сомнений в принадлежности спорной пристройки к МКД по следующим основаниям:

пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к МКД, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

однако если при этом в МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома;

из технического паспорта исследуемого здания следует, что спорные нежилые изначально предусматривались как встроенно-пристроенные помещения указанного МКД;

МКД и встроенно-пристроенное помещения имеют общие несущие конструкции — часть фундамента, часть крыши, монолитные колонны, простенки и балки перекрытий на первом и цокольном этажах;

между нежилым помещением и помещениями МКД имеются общие ограждающие несущие конструкции: наружные несущие ограждающие стены нежилого помещения со стороны двора, стены, ограничивающие лестничный марш в подъезде дома и межэтажное перекрытие первого этажа нежилого помещения.

Таким образом, приведенная судебная практика указывает на правомерность исковых требований УО, в помощь которым при судебном разбирательстве мы посоветуем учесть следующие положения для вынесения решения в пользу управляющего:

нежилое помещение и МКД имеют одинаковый адрес;

нежилое помещение в качестве такового указано в сведениях Росреестра;

нежилое помещение расположено на придомовой территории МКД;

собственник нежилого помещения не платит земельный налог;

в проектной документации нежилое помещение изначально указано в качестве встроенно-пристроенного к МКД;

собственники помещений МКД не давали 100-процентного согласия на уменьшение общего имущества МКД;

собственник нежилого помещения платит либо не платит, но имеет обязанность по внесению взносов на капремонт.

Источник