Договор аренды квартиры ремонт за счет арендатора

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Ремонт в счет аренды: подробная инструкция

Очень часто на рынке аренды встречаются «убитые» квартиры, ремонт в которых в лучшем случае производился в начале нулевых годов. Обои в цветочек, потертый линолеум, старая мебель и подержанная бытовая техника – аренда такого жилища относительно недорога, а соответствующих предложений достаточно. БН разбирался, как наниматель может сделать «убитую» квартиру комфортной – в счет арендной платы.

Всё, но не сразу

Предположим, вы нашли квартиру в хорошем районе, недалеко от метро. При этом стоимость ее аренды ниже среднерыночной, так как состояние этого объекта далеко от идеального. Конечно, можно выбрать более качественный вариант, но это будут уже совсем другие деньги. Но и в «убитой» квартире приятного мало – особенно, если вы планируете снимать ее несколько лет. Поэтому имеет смысл задуматься об улучшениях – в счет арендной платы.

Говорить об этом с собственником сразу, в течение первых двух-трех месяцев после заключения договора найма, не стоит. Для начала он должен убедиться, что вы – аккуратный квартиросъемщик. Прежде всего своевременно, без проволочек вносите арендную плату, а также поддерживайте порядок в доме.

Через несколько месяцев можно завести разговор о том, что, дескать, неплохо бы обновить ремонт или какой-нибудь бытовой прибор, предмет мебели. Причем хозяину не придется тратиться – просто надо будет включить соответствующие расходы в счет арендной платы.

И не пугайте квартировладельца – не нужно требовать всё и сразу. Предложение заменить протертый линолеум, старую раковину, а заодно – кухонный гарнитур и холодильник, скорее всего, не найдет понимания у собственника. Старайтесь, чтобы сумма единовременных затрат на проводимые улучшения не превышала половину ежемесячной ставки аренды. И будьте готовы самостоятельно нести часть расходов на ремонт – хотя бы по минимуму.

К примеру, вы снимаете квартиру за 20 тыс. руб. и условились с собственником о замене кафельной плитки в ванной комнате. Предположим, стоимость материалов – 10 тыс., а работы – 3 тыс. руб. Договоритесь, что затраты на материалы пойдут в счет арендной платы. И скажите собственнику, что расходы на проведение работ вы оплатите самостоятельно.

Не нужно требовать всё и сразу. Предложение о замене линолеума, сантехники, кухонного гарнитура и холодильника не найдет понимания у собственника

Владелец жилья поймет, что вы готовы частично нести затраты на ремонт и настроены на долгое и доверительное сотрудничество. Поверьте, после этого договориться о замене кухонного гарнитура, сантехники или линолеума будет гораздо проще. Главное – начать.

По соглашению сторон

Теперь выясним, как закрепить подобные отношения на бумаге. Конечно, в идеале лучше сразу договориться с собственником о возможности сделать ремонт, купить мебель или технику в счет платы за наем. И сразу прописать соответствующие условия в договоре найма, определив объем будущих работ и цену.

Но, как показывает практика, найти общий язык нанимателю удается с хозяевами лишь спустя несколько месяцев после знакомства. Поэтому придется заключать дополнительное соглашение к договору. В нем следует указать, что именно вы собираетесь ремонтировать и покупать, определив стоимость работ и товаров. А также подчеркнуть, что все расходы нанимателя на ремонт, покупку техники или мебели идут в счет арендной платы.

Зачем все это нужно фиксировать на бумаге? Дело в том, что 681-я статья Гражданского кодекса РФ обязывает нанимателей проводить ремонт в арендованном жилье за их счет, если иное не определено договором найма или дополнительным соглашением сторон. То есть, как поясняет старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова, по общему правилу наниматель должен за свой счет проводить ремонт инженерного и сантехнического оборудования квартиры, а также делать косметический ремонт.

Снять квартиру без риска Любого потенциального нанимателя волнует, как обезопасить себя от мошенников, а также от сюрпризов со стороны собственника жилья – неожиданного повышения арендной платы или досрочного расторжения договора. >> Бывают случаи, когда собственник сдает абсолютно непригодную для проживания квартиру. Но согласен на минимальную арендную плату, а также – на полный ремонт, покупку новой мебели и техники в счет стоимости найма (автору известен случай, когда большую двухкомнатную квартиру с «бабушкиным» ремонтом около станции метро «Озерки» собственник сдавал на таких условиях всего за 15 тыс. руб.). Если вы решитесь на подобное предложение, нужно оговорить все нюансы проведения будущего ремонта и прописать их в договоре найма. Для начала нужно оценить стоимость необходимых улучшений и понять, сколько времени это займет. Разумеется, в период проведения работ вы вряд ли будете проживать в квартире. Поэтому в договоре прописываем пункт, по которому наниматель освобождается от уплаты арендной платы на срок ремонта. Для того чтобы ваши труды не пропали даром, есть смысл заключить соглашение о найме на максимально возможный срок. В противном случае, после того как квартира будет приведена в порядок, собственник может решить увеличить стоимость аренды. Или, хуже того, найти другого арендатора.

Источник

Как оформить ремонт квартиры в счет платы за аренду

Ремонт в счет аренды — распространенная схема отношений владельца квартиры и арендодателя. Часто собственник предоставляет жильцу арендные каникулы за то, что тот выполняет какие-то работы в квартире по договоренности с ним. Но что если наниматель что-то выполнит не так? Или будет специально затягивать ремонт? А если арендодатель передумает или захочет что-то изменить, сделать по-другому? Здесь может возникнуть масса конфликтов.

Но можно избежать осложнений, если все договоренности фиксировать документально, утверждает Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость». Эксперт дает ряд советов, полезных обоим сторонам.

Чаще всего недоразумения сопряжены с доверчивостью. Заключение договора найма обычно проходит в доверительной атмосфере, люди присматриваются друг к другу, стараются показать себя с наилучшей стороны и к договору относятся формально, допуская промахи, которые в последующем приносят массу неприятностей.

Ошибка № 1

Происходит, когда проведение ремонтных работ было согласовано сторонами в устной форме, в договоре условия никак не зафиксированы, письменное дополнительное соглашение не составлялось. Такая беспечность может закончиться для нанимателя существенными материальными убытками.

Во-первых, учитывая, что нет письменных договоренностей, его могут обязать, в том числе в судебном порядке, оплатить владение и пользование квартирой, начиная с первого дня пользования, несмотря на то, что жилец тратил личные денежные средства на ремонт.

То есть арендатор, выполнив в квартире ремонт за свой счет, еще и обязан будет оплатить аренду.

Во-вторых, в особо сложных случаях нанимателя могут обязать привести квартиру в прежний вид, а если это невозможно, то возместить убытки собственника. К тому же не стоит рассчитывать на свидетельские показания, так как они не могут лечь в основу решения суда в силу закона.

Ошибка № 2

Происходит, если не составлена смета ремонта. Участники сделки прописывают в договоре условие о проведении ремонта силами квартирантов, но лишь в общих чертах, не разделяя общую стоимость на оплату фактической работы и материалов, не указывая сроков исполнения. Например, в договоре сказано: «Наниматель обязуется произвести ремонт в комнате (переклеить обои и заменить напольное покрытие на ламинат) на сумму 50 000 рублей в счет платы за найм».

При этом не указывают, сколько будет стоить работа, а сколько – материалы, и когда все должно быть выполнено.

Наниматель в этом случае может 10 000 рублей потратить на самые дешевые материалы, а на 40 000 рублей сделать работу руками недобросовестных компаний, которые в договоре укажут 40 000 рублей, а по факту оплата составит, например, 20 000 рублей. Таким образом, собственник получает отделку на общую сумму 30 000 рублей, и никаких претензий к нанимателю предъявить не может. Кроме того, если не указан срок исполнения ремонта, он умышленно может растянуться на весь период найма.

Ошибка № 3

В договоре не указывается ответственность нанимателя в случае, если ремонт не будет произведен, если он будет выполнен не до конца, а также за досрочное расторжение соглашения о найме.

Источник

Договор аренды квартиры ремонт за счет арендатора

Ситуация: Между Медицинским центром (арендатор) и Собственником помещения (арендодатель) заключен договор аренды. Условиями договора на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта. Виды и объемы работ, относящиеся к текущему ремонту договором не перечислены.

После очередного осмотра помещения Арендодатель направил Арендатору требование о проведении текущего ремонта, перечислив в нем работы, которые необходимо выполнить. Арендатор отказался выполнять эти работы, сославшись на их высокую стоимость. Арендатор указал, что текущий ремонт по существу является «косметическим» и не подразумевает больших затрат.

Вопросы:

1. Что такое «текущий ремонт»? Какие виды работ он в себя включает?
2. Что делать арендодателю, если арендатор не исполняет обязанность по проведению текущего ремонта?

Ответ: Федеральные законы не дают определения текущего ремонта. Судебная практика также не однозначна. По нашему мнению, следует руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Если арендатор не проводит текущий ремонт, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации убытков (стоимости восстановительных работ).

Обоснование ответа: Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии, и по проведению в помещении текущего ремонта возлагается на арендатора. Это правило действует, если договором аренды не предусмотрено иное. Однако Гражданский кодекс не дает определения термину «текущий ремонт». И если стороны не договорились о составе работ по текущему ремонту, могут возникнуть споры о том, какие работы делать арендатору, а какие арендодателю.

Можно конечно «идти от противного»: все что не является капитальным ремонтом, относится к текущему. В свою очередь понятие капитального ремонта раскрыто в Градостроительном кодексе РФ.

Под капитальным ремонтом следует понимать замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

подп. 14 ч. 1 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ

По нашему мнению, требуется более однозначное толкование этих терминов. Ведь даже проанализировав норму Градостроительного кодекса, возникает множество вопросов. Например, если речь идет о системах инженерно-технического обеспечения, является ли замена смесителя в санузле капитальным или все же текущим ремонтом? А если речь идет о разбитом стеклопакете, о входной двери?

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

абз. 3 п. 3.8. Постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1

Таким образом, текущий ремонт зданий и сооружений основной своей целью имеет предупреждение износа конструкций, отделки, инженерного оборудования. Нормативно перечень работ по текущему ремонту установлен Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Этот документ содержит весьма обширный перечень планово-предупредительных (текущих) ремонтных работ. Например, ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков), смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности), смена отдельных секций отопительных приборов и небольших участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах, ремонт (в том числе набивка сальников) и замена в отдельных помещениях регулировочной и запорной арматуры, смена отдельных участков электропроводки (до 10%).

Справедливо будет сказать, что суды при вынесении решений по спорам «о текущем ремонте помещений» все же руководствуются положениями Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279. Это подтверждается следующими судебными актами: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу № А63-11768/2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу № А18-875/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Но даже определившись с составом планово-предупредительных работ по текущему ремонту, не совсем ясно, что в этой ситуации делать собственнику помещения – арендодателю. Если арендатор будет уклоняться от проведения текущего ремонта, дефекты строительных конструкций вскоре будут иметь «капитальный» характер. Действующий Гражданский кодекс РФ, прямо не перечисляет последствия неисполнения арендатором своей обязанности по проведению текущего ремонта.

По нашему мнению, в этой ситуации к отношениям сторон должен применяться п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Под убытками в этой ситуации следует понимать расходы, которые арендодатель вынужден понести в связи с восстановлением помещения. Смотри, например, Определение ВАС РФ от 14.04.2014 г. № ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 или Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Таким образом, арендодателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Включить в договор аренды условие о видах и составе работ по текущему ремонту арендованного помещения;
2. Если договор не определяет понятия «текущий ремонт», руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279);
3. Письменно уведомить арендатора о необходимости проведения текущего ремонта, перечислив виды работ, которые необходимо провести. Конечно, при перечислении видов работ соотносить их с конкретными дефектами в помещении;
4. Если арендатор уклоняется от исполнения своей обязанности по проведению текущего ремонта, требовать расторжения договора в судебном порядке и взыскания убытков (стоимость работ по восстановлению помещения).

Нужна консультация? Оставьте заявку

Источник