Договор аренды помещения оплата за счет ремонта

Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Дополнительное соглашение к договору аренды
о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [ вписать нужное ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование организации ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ вписать нужное ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

[ полное наименование организации ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ вписать нужное ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [ жилого/нежилого ] помещения, расположенного по адресу: [ вписать нужное ] (далее по тексту — Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [ цифрами и прописью ] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [ значение ] договора аренды от [ число, месяц, год ] N [ значение ], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [ цифрами и прописью ] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [ Указать иное ].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [ значение ] дней с даты окончания работ, установленной [ вписать нужное ], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [ указать кем ].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [ значение ] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [ вписать нужное ], он обязан в течение [ значение ] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [ жилого/нежилого ] помещения от [ число, месяц, год ] N [ вписать нужное ].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Источник

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Образец договора аренды нежилого помещения с условием расчета путем проведения ремонта помещения

Опубликовал admin, 04.05.2015 . Категория: 1.

ДОГОВОР АРЕНДЫ N ______

«__» ___________ 200_ года г.Минск

____________________________________ именуемое далее «Арендодатель», в лице ____________________________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны и _______________________________, именуемое далее «Арендатор», в лице __________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор принять в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение, именуемое в дальнейшем «Имущество», расположенное по адресу: _______________________________________________. План (копия технического паспорта) Имущества являются неотъемлемым приложением к настоящему договору. Общая площадь Имущества, передаваемого в аренду по настоящему договору составляет ________________ кв.м.
2. Арендуемые помещения передаются Арендатору для использования в следующих целях: __________________________________.
3. Арендодатель гарантирует, что передаваемое в аренду имущество свободно от любых прав третьих лиц, под арестом и залогом не состоит, спора о праве на имущество не имеется.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4. Арендодатель обязан:
4.1. передать указанные в пункте 1 настоящего договора (далее — договор) площади Арендатору в пятидневный срок после вступления настоящего договора в силу по акту приемки-передачи.
4.2. в случае аварии немедленно принимать все необходимые меры по ее устранению и в установленном порядке ставить вопрос о возмещении ущерба, причиненного аварией, если ущерб причинен по вине Арендатора.
4.3. не вмешиваться в деятельность Арендатора.
4.4. по истечении срока аренды принять по передаточному акту имущество от Арендатора с учетом его износа и в пригодном для эксплуатации состоянии.
5. Арендатор обязан:
5.1. своевременно исполнять свои обязательства по настоящему договору.
5.2. использовать имущество по назначению, указанному в пункте 2 договора.
5.3. производить расчет норм (в пределах уровней) расхода топливно-энергетических ресурсов и утверждать их в Комитете по энергоэффективности Совета министров Республики Беларусь (его территориальных управлениях) при отсутствии вышестоящего республиканского органа государственного управления.
5.4. являясь собственником отходов, получать необходимое разрешение на размещение отходов, производить их вывоз, захоронение, вносить плату в бюджетные фонды охраны природы за размещение отходов.
5.5. производить текущий и капитальный ремонт имущества в соответствии с условиями настоящего договора.
5.6. содержать и эксплуатировать полученное в аренду имущество в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности.
5.7. обеспечить представителям коммунальных, эксплуатационных и иных служб свободный доступ к сетям водопровода, канализации и другому сантехническому, электрическому и телефонному оборудованию.
5.8. согласовывать с Арендодателем график работы и пропускной режим своего персонала и студентов.
5.9. известить Арендодателя не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества и передать его Арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами договора, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
6. Арендодатель имеет право:
6.1. в случае выявления нарушений со стороны Арендатора обязать его устранить данные нарушения.
6.2. осуществлять проверку порядка использования, имущества в соответствиями с условиями договора.
7. Арендатор имеет право:
7.1. производить установку и осуществлять техническое обслуживание пожарной сигнализации, радиовещания и телевизионного вещания, приборов учета тепла и электроэнергии и прочих технических средств с последующим возмещением Арендодателем расходов, понесенных на указанные цели.

8. Арендатор производит арендную плату за имущество в виде, порядке и сроки, установленные в настоящем договоре.
9. Арендная плата является договорной. В целом арендная плата за занимаемое помещение составляет __ базовых величин в месяц, в том числе НДС по ставке 20%.
10. По соглашению сторон, в соответствии со ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в связи с возложением на Арендатора обязательств, предусмотренных пунктом 5.5. настоящего договора, арендная плата за владение и пользование имуществом в период с ___ по ___ вносится Арендатором в виде проведения работ по текущему и капитальному ремонту имущества. Общая стоимость работ по ремонту имущества, производимых за счет Арендатора составляет ____________ и подтверждается сметой на проведение строительно-монтажных работ, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.
11. Арендатор обязуется обеспечить окончание работ по текущему и капитальному ремонту имущества (в соответствии с перечнем работ, указанным в смете) в срок не позднее ___ и передать Арендодателю копии документов, подтверждающих расходы на оплату товаров (работ, услуг), необходимых для проведения текущего и капитального ремонта имущества.
12. При передаче документов, указанных в пункте 11 настоящего договора, стороны составляют акт приема-передачи, в котором отражается перечень копий передаваемых документов и общая стоимость товаров (работ, услуг), направленных на проведение текущего и капитального ремонта имущества. Подписание сторонами вышеуказанного акта является подтверждением факта исполнения Арендатором обязательства перед Арендодателем по внесению арендной платы за владение и пользование имуществом в период с ___ по ___.
13. По соглашению сторон, в соответствии со ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь, арендная плата за владение и пользование имуществом в период с ___ по ___ вносится Арендатором в виде денежных средств в размере, указанном в пункте 9 настоящего договора на расчетный счет Арендодателя. Основанием для внесения арендной платы за прошедший месяц является счет Арендодателя, предъявленный Арендатору не ранее 10 числа текущего месяца.
14. В течение всего срока действия настоящего договора Арендодатель обязуется ежемесячно, не позднее ___ числа месяца, следующего за отчетным направлять Арендатору счет на оплату в соответствии с пункте 9 настоящего договора.
15. Оплата за отопление, электроэнергию, холодную воду и канализацию, а также иные платежи, связанные с эксплуатацией имущества не включается в установленную сумму арендной платы. Арендатор возмещает расходы Арендодателя по оплате коммунальных услуг, указанных в настоящем пункте, в соответствии с расчетами, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора. Арендатор до 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца производит авансовые платежи в счет возмещения расходов Арендодателя по коммунальным услугам в размере произведенной оплаты коммунальных услуг в прошлом месяце.
Окончательный расчет по коммунальным и иным платежам за прошедший месяц производится Арендатором не позднее 18 числа месяца, следующего за оплачиваемым. Основанием для окончательного расчета является счет, составленный Арендодателем. Арендодатель обязан учитывать произведенные Арендатором авансовые платежи в счете, составляемом в соответствии настоящим пунктом.

16. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
17. Арендатор несет имущественную ответственность за повреждение арендованного имущества.
18. В случае использования имущества не в соответствии с условиями договора Арендатор обязан уплатить штраф в размере одной базовой величины.
19. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленные в настоящем договоре сроки, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
20. Уплата пени и штрафа, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения ими обязательств или устранения нарушений, а также возмещения причиненных убытков.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

21. Договор считается заключенным с момента его подписания его сторонами и действует по «__» ___________ 20__ года.
22. Изменение условий договора и его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон.
23. Договор может быть расторгнут по только решению суда в соответствии с действующим законодательством.
24. Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Арендатора путем направления им соответствующего уведомления в адрес Арендодателя в порядке, предусмотренном в пункте 5.9. настоящего договора.
25. По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
26. При принятии акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые предусмотрены после заключения и до прекращения действия договора, условия договора приводятся в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

27. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
28. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Арендодателя (вне зависимости от причин расторжения) и превышения суммы денежных средств, направленных Арендатором на проведение текущего и капитального ремонта имущества, над размером арендной платы за период с даты передачи имущества в аренду до даты расторжения настоящего договора, Арендодатель обязуется в месячный срок с даты расторжении договора оплатить на расчетный счет Арендатора вышеуказанную сумму превышения.
29. Все изменения и дополнения к договору производятся по соглашению сторон в письменной форме.
30. По соглашению сторон право подачи и подписания заявления, а также других документов, необходимых для государственной регистрации настоящего договора в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» предоставляется Арендатору.
31. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

С уважением, юрист Заблоцко-Горький Дмитрий Александрович

Источник