Договор аренды помещения зачет ремонт

Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Дополнительное соглашение к договору аренды
о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [ вписать нужное ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование организации ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ вписать нужное ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

[ полное наименование организации ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ вписать нужное ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [ жилого/нежилого ] помещения, расположенного по адресу: [ вписать нужное ] (далее по тексту — Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [ цифрами и прописью ] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [ значение ] договора аренды от [ число, месяц, год ] N [ значение ], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [ цифрами и прописью ] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [ Указать иное ].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [ значение ] дней с даты окончания работ, установленной [ вписать нужное ], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [ указать кем ].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [ значение ] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [ вписать нужное ], он обязан в течение [ значение ] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [ жилого/нежилого ] помещения от [ число, месяц, год ] N [ вписать нужное ].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Источник

Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

Образец документа:

Дополнительное соглашение N _____ к Договору аренды от «___»__________ ____ г. N _____ (о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы)

_________________________, именуем___ в дальнейшем «Арендодатель», в лице _________________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и _________________________, именуем___ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________________, действующ___ на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды от «___»__________ ____ г. N _____ (далее — Договор) о следующем:

1. Арендатор обязуется:

1.1. В период с «___»__________ ____ г. по «___»__________ ____ г. произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого объекта, расположенного по адресу: _________________________, по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему Соглашению проектно-сметной документации (смете) общей стоимостью _____ (__________) рублей.

1.2. С «___»__________ ____ г. и до «___»__________ ____ г. ежемесячно в порядке, установленном Договором, вносить арендную плату в размере минимальной месячной арендной платы, а именно _____ (__________) рублей.

1.3. При выполнении работ обеспечить технический надзор за производством работ.

1.4. В срок не позднее _________________________ с даты окончания работ, установленной пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, представить Арендодателю следующие документы:

— акт выполненных работ с приложением актов на скрытые работы, если последние производились;

— платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы, с отметкой банка.

1.5. В случае если размер произведенного зачета расчетной стоимости затрат Арендатора в счет арендной платы на день окончания работ, установленный пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, превышает стоимость фактических затрат Арендатора на их проведение, принятых к зачету, в месячный срок погасить задолженность по арендной плате с начисленной пеней на просроченную сумму с момента полного зачета стоимости фактических затрат.

2. Арендодатель обязуется:

2.1. С «___»__________ ____ г. и до «___»__________ ____ г. осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению объекта в размере _____ (__________) рублей.

2.2. По окончании срока исполнения работ по улучшению объекта, установленного пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, производить перерасчет сроков длительности периода, в который осуществляется зачет в счет арендной платы стоимости затрат Арендатора на выполнение работ, если размер произведенного зачета затрат Арендатора превышает стоимость фактически осуществленных затрат, на основании документов, представляемых Арендатором согласно пункту 1.4 настоящего Соглашения.

2.3. В период действия настоящего Дополнительного соглашения не изменять размер арендной платы, установленный на день его заключения, при добросовестном исполнении Арендатором его условий.

3. Особые условия:

3.1. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в пункте 2.1 настоящего Дополнительного соглашения, а также стоимость работ, не предусмотренных согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы _________________________ (принимаются/не принимаются).

3.2. При непредставлении или представлении Арендатором документов позднее _________________________ с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается, и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего Соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

4. Приложения, составляющие неотъемлемую часть настоящего Дополнительного соглашения:

а) проектно-сметная документация (смета) на проведение капитального ремонта арендуемого объекта;

б) план-график проведения работ по капитальному ремонту объекта;

в) расчет длительности периода зачета в счет арендной платы стоимости затрат Арендатора на производство работ по улучшению арендуемого объекта.

5. Во всем остальном условия Договора остаются неизменными.

6. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания (или: с «___»__________ ____ г.) и является неотъемлемой частью Договора.

7. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в _____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Источник

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Ремонт арендованного имущества. Зачет расходов в счет арендной платы

«Главбух», N 10, 2004

Фирма, снимающая помещение, ремонтирует его в счет будущей арендной платы. Вроде бы весьма распространенный случай, но и у арендатора, и у арендодателя он вызывает множество вопросов. Спору нет — некоторые из них чиновники освещают. Так, совсем недавно они объяснили, как учитывать «входной» НДС, когда расходы предприятия оплачивает другая фирма. И традиционно истолковали эту ситуацию не в пользу налогоплательщика. Поэтому данной проблемой занялись мы: в предлагаемой статье рассказано, как организации отстоять свою точку зрения.

Вы найдете здесь ответы и на другие вопросы, возникающие у бухгалтеров как арендатора, так и арендодателя. Например, в какой момент определять доходы и расходы, как их учитывать — сразу или по мере сдачи ремонтных работ. Мы расписали, как отражать подобный ремонт в бухгалтерском и налоговом учете, а также посоветовали, как лучше оформлять документы.

Ремонт проводит арендатор

Ремонтировать помещение арендатор может либо своими силами, либо с помощью подрядной организации. Понятно, что в любом случае он тратит на это свои деньги. Но при этом он не будет перечислять арендную плату до тех пор, пока не окупится стоимость ремонта.

Документально это может быть оформлено по-разному. Например, стороны предусматривают ремонт прямо в договоре аренды. А если необходимость отремонтировать здание возникла спустя какое-то время после заключения договора, то подписывают еще одно соглашение. Впрочем, как бы то ни было, каждая сторона оказывает другой платные услуги. А именно:

1. арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду;
2. арендатор в свою очередь выполняет для арендодателя ремонтные работы;
3. потом стороны проводят зачет взаимных однородных требований.

Только так и следует понимать эту сделку — иначе она будет отражена неправильно. Ну а как именно надо показывать эти операции в бухгалтерском и налоговом учете, мы рассказали ниже.

Учет у арендодателя

Итак, стороны договорились, что фирма, снимающая помещение, перестает перечислять арендную плату с того момента, когда начнется ремонт. В этом случае до тех пор, пока не подписан акт выполненных работ, владелец здания будет показывать у себя в учете неоплаченную выручку (доходы) от аренды. При этом если он определяет выручку «по отгрузке», то ему придется перечислять в бюджет НДС с арендной платы. Понятно, что это невыгодно. Поэтому соглашаться на такие условия целесообразнее тем арендодателям, которые учитывают НДС «по оплате».

То же самое с налогом на прибыль: если фирма применяет метод начисления, то неоплаченную арендную плату она вынуждена относить к облагаемым доходам. Ну а при кассовом методе таких сложностей не возникнет — пока стороны не проведут взаимозачет, арендную плату включать в доходы не надо (п.2 ст.273 Налогового кодекса РФ).

В момент, когда подпишут акт выполненных работ, арендодатель отразит у себя в бухучете расходы на ремонт. Одновременно с этим будет проведен взаимозачет на ту сумму арендной платы, которую его партнер не перечислял во время ремонтных работ.

И если арендодатель рассчитывает НДС «по оплате», то в день взаимозачета ему необходимо включить эту сумму в налоговую базу. Кроме того, если собственник здания рассчитывает налог на прибыль кассовым методом, то данную сумму ему надо включить в облагаемые доходы.

И еще: проводя взаимозачет, арендодатель сможет принять к вычету из бюджета «входной» НДС по ремонтным работам. Но, конечно, только ту сумму, которая соответствует величине зачтенной арендной платы.

Далее, если стоимость ремонта перед владельцем помещения еще не погашена, стороны каждый месяц подписывают акт зачета взаимных требований на сумму арендной платы. И ежемесячно же НДС по ремонтным работам, соответствующий этой сумме, арендодатель вправе принять к вычету.

Пример 1. ООО «Енисей» сдает ООО «Ладья» офисное здание. При этом для ООО «Енисей» сдача помещений в аренду является одним из основных видов деятельности. Ежемесячная арендная плата — 59 000 руб. (в том числе НДС — 9000 руб.). В целях расчета НДС ООО «Енисей» определяет выручку «по оплате».

В договоре прописано, что ООО «Ладья» в счет арендной платы будет проводить ремонт здания. При этом с месяца, в котором начнутся работы, ООО «Ладья» перестанет перечислять арендную плату ООО «Енисей».

В январе 2004 г. ООО «Ладья» начало ремонтировать здание и с этого же месяца прекратило платить ООО «Енисей» за аренду. Ремонт был завершен в июне 2004 г. В этом же месяце был подписан акт выполненных работ, стоимость которых 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.). Также в июне фирмы подписали акт взаимозачета за период с января по июнь 2004 г. на сумму 354 000 руб. (59 000 руб. х 6 мес.).

Таким образом, по состоянию на конец июня 2004 г. ООО «Енисей» оказалось должно фирме «Ладья» за ремонт еще 236 000 руб. (590 000 — 354 000). Эта сумма будет погашаться в течение четырех месяцев (236 000 руб. : 59 000 руб.). То есть с июля по октябрь 2004 г. ООО «Ладья» не будет платить за аренду фирме «Енисей». Вместо этого организации станут каждый месяц подписывать акт зачета взаимных требований.

Покажем, как эти операции должны быть отражены в бухгалтерском учете арендодателя — ООО «Енисей».

Ежемесячно с января по май 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»

• 59 000 руб. — отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

• 9000 руб. — выделена сумма неоплаченного НДС.

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»

• 59 000 руб. — отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

• 9000 руб. — выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 26 Кредит 60

• 500 000 руб. (590 000 — 90 000) — отражена стоимость ремонта, проведенного ООО «Ладья»;

Дебет 19 Кредит 60

• 90 000 руб. — отражен «входной» НДС по ремонтным работам;

Дебет 60 Кредит 62

• 354 000 руб. — проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) — начислен к уплате в бюджет НДС с арендной платы за январь — июнь 2004 г.;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 54 000 руб. — принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»

• 59 000 руб. — отражена в составе выручки сумма арендной платы за месяц;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

• 9000 руб. — выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

• 59 000 руб. — проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 9000 руб. — начислен к уплате в бюджет НДС по арендной плате за месяц;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 9000 руб. — принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Налог на прибыль ООО «Енисей» рассчитывает методом начисления. Поэтому по 50 000 руб. арендной платы нужно включать в облагаемые доходы этой компании с января по октябрь 2004 г. независимо от даты взаимозачета.

Учет у арендатора

Начнем с учета самой арендной платы. Допустим, согласно договору компания, снимающая здание, перестала платить за аренду еще до окончания ремонта. Тогда в учете у нее образуется кредиторская задолженность. При этом если компания рассчитывает прибыль методом начисления, то она вправе включить в расходы стоимость неоплаченной аренды. При кассовом методе этого сделать нельзя — ждать придется до тех пор, пока стороны договора не проведут взаимозачет.

И естественно, «входной» НДС по арендной плате тоже можно возместить только после того, как будет подписан акт о зачете взаимных требований.

Теперь о ремонтных работах. В данной ситуации у арендатора происходит реализация ремонтных работ. Их стоимость — это выручка арендатора, которую в бухучете надо показать, когда фирмы оформят акт выполненных работ. И конечно, эта выручка облагается НДС и налогом на прибыль.

При этом, если арендатор утвердил в учетной политике метод «по отгрузке», НДС нужно начислить в тот момент, когда подписан акт выполненных работ. Если же выбран метод «по оплате», то налогом следует облагать ту сумму, на которую стороны провели взаимозачет.

При расчете налога на прибыль все также зависит от выбранного метода. При методе начисления всю сумму выручки надо включить в доходы, когда будет подписан акт выполненных работ. При кассовом же методе в доходы входит только та часть выручки, на которую проведен взаимозачет.

Пример 1 (продолжение). ООО «Ладья» в целях расчета НДС определяет выручку «по оплате», а налог на прибыль подсчитывает кассовым методом.

В бухгалтерском учете арендатора — ООО «Ладья» — были сделаны следующие записи.

Ежемесячно с января по май 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 50 000 руб. — списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

• 9000 руб. — отражен НДС по арендной плате.

Дебет 26 Кредит 60

• 50 000 руб. — списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

• 9000 руб. — отражен НДС по арендной плате;

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»

• 590 000 руб. — отражена выручка от реализации ремонтных работ;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

• 90 000 руб. — выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

• 354 000 руб. — проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 54 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 18%) — начислен НДС к уплате в бюджет в части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) — принят к вычету НДС по арендной плате за январь — июнь 2004 г.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 50 000 руб. — списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

• 9000 руб. — отражен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 62

• 59 000 руб. — проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 9000 руб. (59 000 руб. : 118% х 18%) — начислен НДС к уплате в бюджет в той части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 9000 руб. — принят к вычету НДС по арендной плате за месяц.

Так как налог на прибыль ООО «Ладья» рассчитывает кассовым методом, то арендную плату в январе — мае 2004 г. включать в расходы нельзя. А в июне фирма отнесет на расходы сразу 300 000 руб. (50 000 руб. х 6 мес.). Затем ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в расходы будет входить по 50 000 руб.

В июне 2004 г. в доходы может войти лишь та часть выручки от ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет, то есть 300 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 100%). А потом ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в доходы будет включаться по 50 000 руб.

Ремонтом занимается арендодатель

Если у собственника помещения не хватает денег на ремонт, он может обратиться к расположившейся там фирме — попросить, чтобы она возместила расходы в счет своих будущих платежей. То есть, оплатив ремонт (или какой-то из его этапов), фирма не станет платить хозяину здания до тех пор, пока его задолженность не будет погашена.

В этом случае возникает вопрос: как такую операцию оформить? Если предприятия дополнительно не будут заключать никакого соглашения, то сумма, поступившая арендодателю, считается авансом. А следовательно, с нее необходимо заплатить НДС (пп.1 п.1 ст.162 Налогового кодекса РФ). Понятно, что арендодателю это невыгодно.

Чтобы не платить НДС, можно заключить отдельный договор — договор займа. Но тут нужно помнить, что если заем будет беспроцентным, то на него наверняка обратят внимание налоговые инспекторы. И скорее всего они попытаются включить в облагаемый доход арендодателя выгоду, рассчитанную исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Конечно, это неправомерно — ведь Налоговый кодекс таких требований не содержит. С этим соглашаются и суды. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 октября 2003 г. N А56-11085/03, а также в Постановлении ФАС Уральского округа от 13 января 2004 г. N Ф09-4787/03-АК.

В ряде случаев арендодатель предпочитает, чтобы деньги на ремонт поступали не ему, а прямо подрядчику или поставщикам материалов. При этом арендатору сообщается, на какой расчетный счет и согласно какому договору надо перечислить деньги. Однако в такой ситуации арендодателя поджидает новая неприятность. Дело в том, что 1 марта 2004 г. Минфин России выпустил Письмо N 04-03-11/28, касающееся вычета НДС по товарам (работам, услугам), которые оплатило не само предприятие, а его кредитор. Так вот, по мнению чиновников, в данном случае зачесть НДС можно только после того, как долг перед кредитором будет погашен. Тут специалисты финансового ведомства ссылаются на п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, где говорится, что к вычету можно принять только суммы налога, «предъявленные налогоплательщику и уплаченные им. «. Из этого сделан вывод, что НДС должен уплатить именно сам покупатель (в нашем случае — арендодатель).

С этой точкой зрения можно поспорить. Согласно ст.807 Гражданского кодекса РФ деньги переходят в собственность к заемщику. А значит, при заключении договора займа поставщику или подрядчику перечисляются уже деньги не арендатора, а владельца здания. Значит, можно смело считать, что материалы или работы оплатил сам арендодатель.

Тем же фирмам, которые не хотят вступать в спор с чиновниками, лучше «прогонять» деньги через свой расчетный счет или кассу.

Пример 2. ООО «Аист» имеет в собственности здание, часть которого сдается под офис ООО «Ласточка». Аренда для ООО «Аист» не является основным видом деятельности.

Ежемесячная арендная плата, поступающая от ООО «Ласточка», — 118 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.).

ООО «Аист» решило заменить в здании коммуникации. Чтобы оплатить работы подрядчика, ООО «Аист» заключило с ООО «Ласточка» договор беспроцентного займа на 1 300 000 руб. Деньги ООО «Аист» получило в апреле 2004 г. Тогда же эта сумма была перечислена подрядчику, так как ремонтные работы к тому времени уже закончились и был подписан соответствующий акт. При этом от подрядчика поступил счет-фактура на 1 300 000 руб. (в том числе НДС — 198 305,08 руб.).

Согласно договору займа начиная с апреля 2004 г. ООО «Ласточка» перестает перечислять ООО «Аист» арендную плату. Таким образом, постепенно ООО «Аист» погашает заем.

ООО «Аист» в целях расчета НДС определяет выручку «по отгрузке».

В бухгалтерском учете ООО «Аист» были сделаны следующие проводки.

В апреле 2004 г.:

Дебет 51 Кредит 66

• 1 300 000 руб. — получен заем от ООО «Ласточка»;

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

• 118 000 руб. — отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 18 000 руб. — начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

• 118 000 руб. — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 26 Кредит 60

• 1 101 694,92 руб. (1 300 000 — 198 305,08) — отражена в расходах стоимость ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

• 198 305,08 руб. — отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

• 1 300 000 руб. — оплачены работы подрядчика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 198 305,08 руб. — принят к вычету НДС по работам подрядчика.

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

• 118 000 руб. — отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 18 000 руб. — начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

• 118 000 руб. — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа.

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

• 118 000 руб. — отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 18 000 руб. — начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

• 2000 руб. (1 300 000 руб. — 118 000 руб. х 11 мес.) — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 51 Кредит 62

• 116 000 руб. (118 000 — 2000) — получена от ООО «Ласточка» часть арендной платы, которая в марте не была погашена займом.

Бухгалтер ООО «Ласточка» в учете сделал следующие записи.

В апреле 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

• 18 000 руб. — учтен НДС по арендной плате;

Дебет 58 Кредит 51

• 1 300 000 руб. — предоставлен заем ООО «Аист»;

Дебет 60 Кредит 58

• 118 000 руб. — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 18 000 руб. — принят к вычету НДС по арендной плате.

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

• 18 000 руб. — учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

• 118 000 руб. — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 18 000 руб. — принят к вычету НДС по арендной плате.

Дебет 26 Кредит 60

• 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

• 18 000 руб. — учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

• 2000 руб. — проведен зачет части арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 60 Кредит 51

• 116 000 руб. (118 000 — 2000) — доплачена часть арендной платы, которая не была погашена займом;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 18 000 руб. — принят к вычету НДС по арендной плате.

Источник