Договор капитальный ремонт может производить

Договор капитальный ремонт может производить

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?

На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Особенности правового регулирования договора строительного подряда на капитальный ремонт

Правовое регулирование отношений, связанных с капитальным ремонтом, может осуществляться как в соответствии с правилами, установленными главой 37 «Подряд», так и положениями главы 39 «Возмездное оказание услуг» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В отличие от строительной деятельности прямой диспозиции, непосредственно регламентирующей отношения сторон, связанные с выполнением капитального ремонта, в действующем законодательстве не предусмотрено.

Поскольку выполнение ремонта, в том числе капитального, по своей природе относимо к возмездному оказанию услуг, в случае если сторонами при заключении договора будет исключено применение параграфа 3 главы 37 «Строительный подряд» Гражданского кодекса РФ, договор на выполнение работ по капитальному ремонту может регулироваться в соответствии с нормами, установленными для возмездного оказания услуг. Иными словами, правило, в силу которого к выполнению работ по капитальному ремонту применяются нормы о строительном подряде, представляет лишь легальную презумпцию, отступление от которой возможно по соглашению сторон .

Богачева Т.В. Договор строительного подряда // Закон. 2004. N 8. С. 75.

Таким образом, следует отличать договорные отношения на выполнение капитального ремонта, заключенные в рамках бытового, строительного подряда, а также возмездного оказания услуг.

При этом общие положения о подряде применяются как к договорам строительного подряда, так и к договорам оказания услуг. Общие положения о подряде и положения о бытовом подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит условиям регулирования договора возмездного оказания услуг, предусмотренного главой 39 ГК РФ.

Особенностью выполнения ремонтных работ является то, что его результатом не может стать созданная вещь, подрядчик (исполнитель) осуществляет работы лишь в отношении уже имеющегося объекта, который полностью или частично утратил признаки качественного имущества, с целью приведения его в соответствие с назначением. Основываясь на нематериальном характере услуги, Е.Д. Шешенин сделал вывод, что предметом подрядных договоров являются результаты, воплощающиеся в товарах (вещах), а предметом договоров, порождающих обязательства по оказанию услуг, — результаты деятельности, не существующие отдельно от исполнителей и не являющиеся вещами .

Шешенин Е.Д. Классификация гражданско-правовых обязательств по оказанию услуг // Гражданское право и сфера обслуживания. Свердловск, 1984. С. 42 — 44.

Однако зачастую на практике при осуществлении капитального ремонта согласно положениям о строительном подряде результат работы в преобладающей степени непосредственно связан с созданием вещи, предназначенной для обслуживания другой, главной, вещи — здания, сооружения. К примеру, при капитальном ремонте систем горячего, холодного водоснабжения или отопления ранее установленные коммуникации, не подлежащие восстановительному ремонту, нуждаются в полной замене.

Таким образом, результатом работы по капитальному ремонту может стать созданная вещь, но никогда не главная, а следующая ее судьбе (ст. 135 ГК РФ).

Поэтому не случайно выполнение капитального ремонта зданий и сооружений регламентируется правилами строительного подряда (ст. 740 — 757 ГК РФ). Стадии выполняемых работ, их виды и объемы, обязанности и степень ответственности сторон вполне сопоставимы со строительной деятельностью. В соответствии с п. 5.1 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

В современных условиях реализация капитального ремонта осуществляется сторонами путем заключения договора строительного подряда, с применением, следовательно, общих положений о подряде и правил, установленных для строительного подряда. На практике при необходимости выполнения капитального ремонта зданий, сооружений нормы главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг), хотя и не противоречат действующему законодательству, в основу отношений сторонами договора не принимаются, поскольку ее применение (главы 39) может способствовать утрате смысла значимой части рассматриваемого договора, в первую очередь это ответственное качество работ, требующее соответствующего контроля и режима построения взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, затрагивающих жизнь и здоровье граждан, защиту имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества и т.д.

К числу существенных условий договора строительного подряда на капитальный ремонт относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.

Работы по договору должны выполняться в согласованные сроки. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также промежуточные сроки выполнения отдельных видов работ. При этом существенным является условие о конечном сроке выполнения работ (ст. 740 ГК РФ) .

Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Цена работы устанавливается свободно, по усмотрению сторон — непосредственно соглашением либо сметой. Ввиду значительного объема и сложности работы ее цена обычно определяется на основании сметы, неразрывно связанной с технической документацией.

Предмет договора детально характеризует задание заказчика. Оно содержится не только в тексте договора, но и главным образом в технической документации, где устанавливаются объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Особенностью в данном случае является право заказчика в одностороннем порядке вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов от суммы договора и не меняют характера работ (ст. 743, 744 ГК РФ).

Нередко на практике цена работ и техническая документация на капитальный ремонт отражаются в единой для сторон форме — проектно-сметной документации, где для каждого вида работ, находящегося в составе капитального ремонта, определена своя стоимость.

В строительном подряде при выполнении капитального ремонта используются немаловажные нормативно-технические акты, регулирующие отношения сторон, а в первую очередь обязанности подрядчика. Прежде всего это СНиП — строительные нормы и правила, государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ), технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали, конструкции и др.

При ссылке на нормативно-технические акты стоит отметить, что в связи с введением в действие с 1 июля 2003 г. Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» определена единая форма показателя качества к продукции, процессам производства работ и т.д. в виде технических регламентов, которые должны содержать исчерпывающий перечень продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, в отношении которых устанавливаются его требования, и правила идентификации объекта технического регулирования для целей применения технического регламента.

С принятием Закона «О техническом регулировании» в России начинается процесс создания четкой системы технического регулирования. Если раньше требования к продукции разрабатывались в различных ведомствах, которые выпускали множество зачастую дублирующих друг друга документов, то теперь техническое регулирование будет осуществляться на самом высоком уровне: все обязательные нормы к продукции, процессам производства будут прописаны в законах, указах Президента или постановлениях Правительства РФ. Основная цель Закона — обеспечить создание двухуровневой системы нормативных документов: технических регламентов, которые содержат обязательные требования, и добровольных стандартов. Технический регламент определен как документ, который принят международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации) .

Гусева Т.А., Чапкевич Л.Е. Федеральный закон «О техническом регулировании»: достоинства и недостатки // Законодательство и экономика. 2004. N 5.

В связи с этим согласно ст. 46 Федерального закона «О техническом регулировании» со дня его вступления в силу впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства и т.д., установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей социально-общественным целям (защита жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охрана окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей).

В настоящее время действие СНиП, ГОСТ, ОСТ, ТУ и др. ограничены по своему применению, а также по периоду, поскольку технические регламенты должны быть приняты в течение семи лет со дня вступления в силу Закона, а обязательные требования, в отношении которых технические регламенты в указанный срок не были приняты, прекращают действие по его истечении (п. 7 ст. 46 Федерального закона «О техническом регулировании»).

Таким образом, принимая во внимание возможность строения связи заказчика и подрядчика (исполнителя) в сфере капитального ремонта, в соответствии с нормами, установленными для подряда и услуг, основу действующего законодательства о строительном подряде в первую очередь составляют правила, закрепленные главой 37 Гражданского кодекса РФ, а именно параграфом 3 «Строительный подряд». При этом согласно ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг.

В связи с этим реализация капитального ремонта, выполняемая независимо в рамках подряда либо услуг, осуществляется с учетом применения общих положений о подряде. Заключение договора возмездного оказания услуг на капитальный ремонт целесообразно лишь в том случае, если результат работы будет носить нематериальный характер.

Как было выше замечено, при осуществлении капитального ремонта по договору строительного подряда результатом работы может стать создание вещи. Данное обстоятельство свидетельствует о непосредственной связи капитального ремонта зданий и сооружений со строительством объекта. Поэтому возможность равного применения положений о строительном подряде, когда требуется осуществление строительства, капитального ремонта зданий и сооружений, вполне логична.

В этой связи распространение правил о договоре строительного подряда на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений в особой форме выделено неоправданно (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Учитывая характер капитального ремонта недвижимого имущества, применение правил, установленных для возмездного оказания услуг, следует отнести к выполнению ремонтных работ, а также капитального ремонта вещи, не являющейся объектом строительного подряда.

Источник