Трудности перевода: Нюансы капитального ремонта
К нам всё больше поступает вопросов от управляющих компаний по капитальному ремонту: кто должен собирать деньги и проводить капремонт, куда будут зачислять средства (на спецсчёт или на счёт регионального оператора), как выбрать спецсчёт дома и т. д. Некоторые стороны вопроса мы уже осветили в предыдущих статьях. И сегодня остановимся подробнее на особенностях капитального ремонта МКД.
Объект капитального ремонта
Для чтобы разобраться в специфике капитального ремонта, прежде всего, потребуется определить заказчика, эксплуатирующую организацию и принимающую сторону для оформления и приёмки актов выполненных работ. Эксплуатирующей организацией выступает управляющая компания, которая будет продолжать управлять МКД после капитального ремонта по договору с собственниками помещений.
Объектом капитального ремонта выступает не весь дом целиком, а один или несколько видов работ, проводимых в отношении общего имущества в МКД. Напоминаем, что капитальный ремонт проводится без расселения жильцов.
Статья 166 Жилищного кодекса определяет перечень работ и услуг по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД. К ним относятся ремонтные работы и замена следующих конструктивных элементов дома:
- внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
- лифтового оборудования и шахт, которые признаны непригодными для эксплуатации;
- крыши;
- подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в МКД;
- фасада;
- фундамента.
Нужно чётко различать, что объектом капитального ремонта является не весь многоквартирный дом целиком с комплексом различных типов работ, как это было раньше, а отдельные конструкции и инженерные системы МКД, которые подвергаются ремонту или замене.
Если мы рассматриваем выборочный капитальный ремонт МКД, то приходится говорить об оформлении сдачи в эксплуатацию конкретного отремонтированного или заменённого конструктивного элемента в доме. Когда в одном доме одновременно выполняется несколько видов работ, то их сдачу и приёмку необходимо оформлять отдельными актами.
При данном способе выполнения ремонтных работ многоквартирный дом не прекращает своей эксплуатации. Например, после замены водопроводных стояков или розлива их сразу наполняют водой и начинают эксплуатировать. Аналогичный алгоритм действий предусмотрен в отношении остальных инженерных систем МКД.
Капитальный ремонт крыши, подвала, фундамента и фасада производится поэтапно, частями. По окончании всего комплекса ремонтных работ данные конструктивные элементы дома продолжают эксплуатироваться. Исключение составляют разве что лифтовое оборудование и шахты, которыми не разрешается пользоваться во время проведения их ремонта или замены, так как это опасно для жизни и здоровья собственников помещений в МКД.
Акт сдачи-приёмки объекта капитального ремонта в эксплуатацию
Выделенные особенности выборочного капитального ремонта МКД определили важность грамотного оформления акта приёмки в эксплуатацию ремонтных работ отдельных конструктивных элементов. Помните, что акт приёмки объекта в эксплуатацию представляет собой один из самых важных отчётных документов. В данном случае нельзя оформлять обобщающий документ, объединяя в нём несколько выполненных ремонтных работ. Для каждой работы должен быть свой акт.
Акт об окончании ремонтных работ должен подтверждать их фактическую сдачу-приёмку в эксплуатацию. Например, при оформлении и передаче акта гидравлического испытания санитарно-технических систем должно быть указано, что система успешно прошла испытание и может быть принята в эксплуатацию. Тогда в договоре подряда нужно отметить, что акт приёмки выполненных работ подтверждает сдачу объекта в эксплуатацию.
Временем приёмки в эксплуатацию отремонтированного одного или нескольких конструктивных элементов МКД считается дата подписания акта приёмочной комиссии. Подписанный акт должен быть утверждён общим собранием собственников помещений в МКД либо специальной рабочей комиссией, смотря как определён порядок приёма работ органом местного самоуправления.
В составе рабочей комиссии могут участвовать представители со стороны заказчика капитального ремонта, подрядной организации, компании, которая осуществляет строительный контроль за выполнением ремонтных работ, инициативной группы, уполномоченной общим собранием собственников помещений в МКД.
Многоквартирный дом может быть признан капитально отремонтированным только после окончания всех видов ремонтных работ.
Заказчик капитального ремонта
Заказчиком капитального ремонта МКД может являться организация, располагающая возможностью заключения подрядного договора и необходимыми финансовыми средствами. Иными словами, заказчиком по сути выступает организация, на чьём счёте (специальном или региональном) формируется фонд капитального ремонта.
Согласно ч.2 ст.175 ЖК РФ и ч.1 п.1 ст.180 ЖК РФ владельцем счёта, на котором формируется фонд капитального ремонта, может выступать:
- ТСЖ, которое осуществляет управление МКД;
- ЖСК или другой специализированный кооператив, который осуществляет управление МКД;
- управляющая компания;
- региональный оператор.
Выбранный владелец счёта (заказчик) утверждает смету на капитальный ремонт, заключает договор подряда на выполнение ремонтных работ, принимает и оплачивает выполненные работы, подписывает акт о сдаче-приёмке в эксплуатацию отремонтированных конструктивных элементов дома.
Согласно ст.753 ГК РФ и ст.7 СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» приёмку в эксплуатацию выполненных ремонтно-строительных работ осуществляет заказчик.
Приёмку в эксплуатацию полностью завершённого капитального ремонта МКД, находящегося в управлении ТСЖ, УК или иного специализированного кооператива, при формировании фонда капремонта на спецсчёте осуществляют данные организации в роли заказчика.
Функцию заказчика может также выполнять и региональный оператор, если фонд капитального ремонта формируется на его счёте.
Перевод денежных средств со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД
Мы уже рассматривали данный вопрос подробно в статье Создание спецчёта капитального ремонта для МКД. Поэтому вновь останавливаться и дублировать этот вопрос не будем. Хочется лишь отметить, что во многих субъектах РФ срок перехода со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД сократили с 2 лет до 6 и 12 месяцев.
Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 1 года в следующих регионах и городах:
- Санкт-Петербург
- Республика Карелия
- Тульская область
- Приморский край
- Новосибирская область
- Челябинская область
- Республика Саха (Якутия)
- Костромская область
- Омская область
- Алтайский край
- Ненецкий автономный округ
- Томская область (с условием)
- Кировская область
- Челябинская область
- Ханты-Мансийский автономный округ
Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 6 месяцев в следующих регионах и городах:
- Москва
- Пермский край
- Калининградская область
- Астраханская область
- Мурманская область
- Псковская область
- Саратовская область
Это были основные особенности проведения и оформления капитального ремонта, которые следует знать и помнить управляющим компаниям. Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться за помощью к нам.
Мы помогаем управляющим компаниям вносить сведения на Реформу ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда готовы и рады вам помочь!
Источник
Договор капитального ремонта многоквартирного дома
Принуждают подписать договор о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома с целью формирования на счете некоммерческой организации фонда капитального ремонта-законно или нет.
Как правильно составить протокол разногласий на договор о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома?
Пожалуйста сколько должны платить жильцы многоквартирного дома на капитальный ремонт если дому более 50 лет? Почему в договоре между собственником и МУП УК прописана оплата взносов в фонд капитального ремонта? Почему фонд сам не заключает договор с жильцами? Являются ли подобные действия МУП правомерными?
В праве ЖКХ взыскать денежные средства за проведения капитального ремонта муниципального многоквартирного дома с собственника жилья, с которым не заключен договор об техническом обслуживании и проведении любых работ по ремонту?
Где можно найти проект договора между ТСЖ и строительной фирмой на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома?
Такой, почему договор не составляются Некоммерческой организации Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Республика Крым. Говорят надо платить, но не кто не дают 100 процентов что сделают ремонт. Мы даже не знаем когда начнётся ремонт?. Откуда нам знать что деньги уйдут по назначению. А когда не имея договора нам жаловаться не куда. Если заявление об отказе об оплате Регионального фонда капитального ремонта многоквартирного дома?
Домовладение находится в муниципальной собственности и по договору в соц найме у гражданина. Имеет ли право наниматель требовать капитального ремонта дома (крыши, фундамента, фасада)? Где нибудь написано про то, что относится к капитальному ремонту именно домовладения, а не многоквартирного дома? Что должен отремонтировать город.
Не плачу в фонд капитального ремонта многоквартирного дома. Не платил не разу договор никакой с ними не заключал. Будут ли какие нибудь проблемы при продаже квартиры из за этого?
Для проведения капитального ремонта многоквартирного дома по 185-ФЗ ТСЖ заключило договор на выполнение сметной документации с физическим лицом. Имеет ли право физическое лицо без лицензии выполнить эту работу?
Скажите, за чей счёт должен проводиться косметический ремонт в подъезде многоквартирного дома? Договор с УК продлевается ежегодно, уже в течение 8 лет. В доме с момента постройки, 1962 года, не было капитального ни капитального, ни косметического ремонта. Электро. Щитки в ужасном состоянии, провода все доступны. Окна полу разбитые. На призывы УК исправить ситуацию поступает ответ, что лишних средств на ремонт нет. Отчёты о проделанной работе за год не предоставляются. Удалось обнаружить отчёт, сделанный для администрации города: исходя из содержания наш дом в отличном состоянии. Как быть?
Вопросы по капитальному ремонту многоквартирного дома (новостройка).
1. Фонд капитального ремонта выставил нам квитанции за 1.5 года постфактум. Имеем ли мы равно не платить за такой период и начинать оплаты только с текущего месяца?
2. Дом находится еще на гарантии от застройщика. С какого времени жители новостроек обязаны платить за кап. ремонт и на основании какого закона?
3. У нас Управляющая компания. Можно ли обязать ее заключить договор с фондом и открыть отдельный счет на дом? Каким образом? Договора с фондом у нас нет.
Два дня назад пришла квитанция Оплата за капитальный ремонт многоквартирного дома. Собрание многоквартирного дома было, но ничего толком не решили. В квитанции указан банковский счет и реквизиты, а на обороте договор о формировании фонда. Исполнитель услуг: Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Брянской области. На данный момент у меня нет денег заплатить данный взнос, какой размер пени и могу ли я его не платить вообще?
Прислали счет на оплату расходов, предназначенных для капитального ремонта многоквартирного дома. Насколько это законно, если нет ни договора ни объяснений по этому поводу. До апреля 2016 года подобных счетов не приходило.
Хочу получить однозначный ответ, без ВАриантов и виляний. — Имею ли я право не платить в фонд капитального ремонта многокВАртирного дома, т.к. 1) я не буду заключать договор,2) не оплачу ни одной квитанции,3) я являюсь собственником своей кВАртиры, а не общедомовой площади, на ремонт которой я обязана перечислять ср-ВА. Считаю, что через 20-30 лет когда наступит срок капитального ремонта нашего дома деньги разворуют или съест инфляция. Реально ли в суде выиграть иск по данному делу. Спасибо.
Управляющая компания выполнила работы по капитальному ремонту отмостки многоквартирного дома, глядя на отмостку, хоть и не строитель, возникает много вопросов по качеству капитального ремонта отмостки. Как и какие документы можно попросить по факту капремонта (проект, договор, акт выполненных работ) что бы сверить, что там написано с фактическими работами. Спасибо!
Разве не является обязательным составление договора от Управляющей компании ЖКХ с собственником жилья по уплате вносов на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Ведь мы платим деньги на не оказанные услуги.
Между управляющей компаний (владельцем специального счета) и подрядной организацией был заключен договор на выполнение капитального ремонта в многоквартирном доме за счет средств формирования фонда капитального ремонта, расположенных на специальном счете. УК по условиям договора не выплатила денежные средства подрядчику, который выполнил работы по капитальному ремонту в многоквартирном доме. При этом претензий со своей стороны подрядчику не предъявляла. Подрядчик вышел в суд. Исковые требования подрядчика удовлетворены в полном объеме: взыскана сумма основного долга; неустойка, предусмотренная договором; услуги представителя; госпошлина. Выдан исполнительный лист.
В данном случае как будет происходить взыскание долга по решению суда? Правильно ли я понимаю, что и сумма основного долга, и неустойка, и услуги представителя должны быть взысканы со специального счета дома, на котором производился ремонт? Можно ли в этом случае считать, что управляющая компания своим бездействием причинила ущерб жителям многоквартирного дома?
Я житель г. Евпатория Крым. Обязан ли я платить взносы в фонд капитального ремонта многоквартирного дома если мне не предоставили никакого договора на оказание этой услуги а попросту стали присылать счет на оказание этой услуги?
Приходят периодически квитанции на оплату капитального ремонта многоквартирного дома. Старшая по дому предупреждает о том чтобы жильцы не оплачивали квитанции, т.к. договор с этой компанией не заключался. Куда обратиться с жалобой? Я расцениваю такое поведение как мошенничество. Рассчитывая на неосведомленность жильцов, компания пытается получить с них оплату по квитанциям.
На оплату капитального ремонта дома приходят квитанции, но кому эти деньги пойдут в дальнейшем никто не знает, так как нет управляющей компании, с которой был бы заключен договор. Могут ли без согласия хозяина квартиры многоквартирного дома заставить платить эти сборы? (7 р.20 коп. за 1 кв.м.)
Наша управляющая компания выдала доверенность директору другого предприятия на заключение от имени нашей управляющей компании договоров долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома с собственниками и арендаторами нежилых помещений. В этих договорах оплата должна производиться: 1. за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 2. за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Директор другого предприятия заключил такие договоры и индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами от имени своего предприятия, где указано, что оплата по п.1 и по п.2 производится на счет его предприятия.
Но оплата по п.2 – за капитальный ремонт общего имущества должна производиться нашей управляющей компании. И директор другого предприятия заключает соглашение о внесении дополнений в договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, который заключен между его предприятием – Исполнитель и Пользователем, где указывает, что Стоимость расходов по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома Пользователь перечисляет на счет нашей управляющей компании.
Но наша управляющая компания теперь не может выставить счета Пользователям на оплату капитального ремонта, и Пользователи не оплачивают стоимость расходов по капитальному ремонту. Создалась ситуация, когда Пользователи не оплачивают стоимость расходов ни Исполнителю, ни нашей управляющей компании.
Уважаемые юристы, подскажите как выйти из создавшейся ситуации – признавать сделку ничтожной? (оспорить эту сделку мы не можем, поскольку не являемся стороной в договоре); заключать отдельные договоры с Пользователями? Или есть другой способ выхода из сложившегося положения.
Директор нашей управляющей компании говорит, что такой договор — долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома должен быть заключен с нашей управляющей компанией и все платежи по 1 и 2 пунктам должны поступать на счет нашей управляющей компании, а мы в свою очередь должны заключить договор с этим предприятием и перечислять им средства за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Надеюсь Вы поможете разобраться в этом вопросе.
Заранее благодарю всех за помощь. Вячеслав.
Получили счет об оплате взноса на капитальный ремонт общего имущества МКД. В квитанции указана некоммерческая организация Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов, филиал ОАО БАНК ВТБ в г.Ростове-на-Дону, адрес территориального отдела Фонда для получения консультаций г.Анапа. Указано так же, что накопления средств кап. ремонта осуществляется: на счёт регионального оператора. Никакого договора с данной некоммерческой организацией никто не заключал, но дозвонившись туда по указанному телефону, мне сообщили, что на основании какого-то закона, они имеют право не заключив договор взимать с жильцов многоквартирного дома оплату неизвестно за что и куда пойдут наши деньги?
Во время проведения капитального ремонта крыши многоквартирного дома произошло затопление квартиры находящейся на верхнем этаже, нарушения технологии проведения кап. ремонта не было протечка произошла во время сильного ливня в период, когда на данном участке крыши велся ремонт (старый участок кровли был снят, а новый в момент начала ливня в процессе установления жесткой кровли). Обязана ли компания проводящая ремонт возместить материальный ущерб? По договору возмещение ущерба лежит на компании. Но протечка произошла во время действия обстоятельств непреодолимой силы. Освобождает ли этот факт компанию от возмещения ущерба?
Помогите, пожалуйста советом! Фонд капитального ремонта заключили Договор с Подрядчиком о ремонте крыши многоквартирного дома. Подрядчик работы начал в августе 2016 г. в сентябре крыша раскрыта — пошли дожди, мер по предотвращению попадания воды в квартиры, приняты не были должным образом. В итоге квартиры 3 этажа и места общего пользования были залиты, Несколько дней вода просто текла рекой, подставляли ведра, тазы и пр. Но ущерб был нанесен. Представители фонда были вызваны жильцами и факт зафиксирован. Как нам написать заявление и на кого, что б получить компенсацию затрат на ремонт, а так же заставить сделать ремонт в местах общего пользования? Заранее благодарю за ответ.
Пожалуйста-В связи с проведением капитального ремонта системы электроснабжения многоквартирного дома были выполнены работы по замене питающего ввода в квартиру, квартира является государственной, заключен договор социального найма с ГУ Жилищное агентство. Была снята пломба с электросчетчика при обращении в Петроэлектросбыт указано о замене электросчетчика так как срок эксплуатации с 1972 года. Кто должен заменить электросчетчик в квартире?
Проживаем в ЗАТО, в муниципальной квартире многоквартирного панельного дома с 1988 г по договору соц. найма. В течении всего срока проживания своевременно и в полном объеме оплачивали квартплату и все дополнительные сборы, в том числе за содержание и ремонт жилья. Подошло время переезда к ПМЖ. Мне (квартиросъемщику), как и всем остальным переезжающим и освобождающим жильё, представители МУП ЖЭУ выставляют требования по дополнительной оплате за ремонт в среднем в размере 30 тыс. руб. Нашему дому, к примеру, 35 лет. Ни одного капитального ремонта. И такие суммы за сдачу жилья?! Правомерно ли это? И чем обязаны руководствоваться представители ЖЭУ при выполнении подобных расчётов?
У меня такой вопрос: приходили извещения на оплату — на капитальный ремонт общего имущества в МКД — я по ним не платил. И если честно, не собираюсь, т.к. речь даже не о кап. ремонте, а об отсутствии элементарных условий во нашем многоэтажном доме — не горит свет в подъездах, уже много лет не менялись стояки в квартирах. В общем всеми этими житейскими проблемами, занимаются исключительно сами жильцы дома, своими силами. НО! Теперь в самом извещении, еще и пишут Претензию, дословно:
Настоящим сообщаем о том, что по состоянию на 15.12.15 г за Вами образовалась задолженность по взносам на капитальный ремонт в сумме, указанной в графе Долг.
Уплата взносов на капитальный ремонт в силу части 3 статьи 158 и части 1 статьи 169 Жилищного кодекса РФ является обязанностью каждого собственника помещения в многоквартирном доме, которая исполняется Вами ненадлежащим образом.
На основании изложенного, требуем погасить образовавшуюся задолженность до 10.01.16 г. В противном случае региональный оператор начислит пени и обратится в судебные органы для взыскания суммы долга в принудительном порядке.
Одновременно сообщаем, что обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт не зависит от наличия индивидуально заключенного договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Ген. директор. подпись
Унитарное некоммерческая организация Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ну и т.д.: адрес, е-mail, ОКПО, ОГРН, ИНН/КПП.
Подскажите пожалуйста, насколько правомерна данная претензия. Договор разумеется я даже в глаза не видел, но и доказать, что благоустройством в самом доме каждый жилец занимается по мере своих сил и возможностей — тоже нет. Очень интересует также правомерность, регулярно наклеиваемых на дверь предупреждений о неуплате обязательных взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, и изъятие долга принудительно через судебных приставов.
С недавнего времени обязали производить оплату в счет регионального оператора НКО «Фонд капитального ремонта» (Ростов-на-Дону). Собственники квартиры многоквартирного жилого дома. По слухам капремонт обещан в 2034 году. Счета-извещения с квитанциями приходят регулярно, за просрочку платежа грозят 1/300 ставки за каждой день неоплаты. Правильно ли это? Обязаны ли мы платить за неясные несуществующие услуги без договора?
Уже несколько месяцев с нас берут плату за кап. ремонт вполне нового нашего дома.
Руководителю Регионального фонда капитального ремонта (такого-то субъекта) адрес Волоколамска.
ЗАЯВЛЕНИЕ об отказе заключения договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта (в соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ) Я, Ф.И.О., являюсь собственником помещения по адресу. ….. (дата) в своем почтовом ящике мною была обнаружена квитанция с требованием уплаты взноса на капитальный ремонт на счет регионального фонда.
Я уведомляю вас об отказе от уплаты взноса на капитальный ремонт, указанного в представленной квитанции, в связи с нижеуказанным.
1. Квитанция, обнаруженная мной (такого-то числа) в моем почтовом ящике по адресу….. не позволяет мне однозначно установить легитимность данного документа, которым требуется произвести оплату на неизвестный мне расчетный счет. Я не вел переговоров по заключению договора с представителями фонда, я не уведомлялся фондом о сроках и порядке предоставления мне проекта договора, предусмотренного ст. 181 ЖК РФ. Кроме того, предоставление проекта договора одновременно (на одном листе) с требованием произвести по нему уплату взноса лишает меня законного права на обсуждение условий такого договора и составление протокола разногласий, предусмотренного ч.1 ст. 445 ГК РФ.
2. Решения об определении способа формирования фонда капитального ремонта (в соответствии с ч.5 ст.170 ЖК РФ) собственниками нашего МК не принималось.
3.Орган местного самоуправления (в соответствии с ч.6 ст. 170 ЖК РФ) общего собрания собственников помещений нашего дома для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта НЕ СОЗЫВАЛ.
4. Решения органа местного самоуправления (в соответствии с ч.7 ст. 170 ЖК РФ) о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в отношении ИМЕННО НАШЕГО МК не принималось.
5. Региональным оператором нарушены как сроки, так и основания направления собственникам помещений нашего МК проекта договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества, предусмотренные ч.3 ст. 181 ЖК РФ. число подпись: по просьбе остальных жильцов многоквартирного дома О.В.Либердовская, 16.02.2015. вопрос: куда надо отправить это заявление и будет ли НАСТОЯЩИЙ ответ. Мы все — пенсионеры, просто не силах платить такую бешеную квартплату, у меня она стала уже больше 11000 рублей, при мизерной пенсии и счётчиках, проживающих постоянно трёх человек. За свет фонарей мы платим, за свет в подвалах — куда никто из жильцов не вхож, теперь с января в 2 раза повысилась плата за отопление, при чём мы должны платить и за отопление ВСЕГО ДОМА, подъездов. Есть ПРЕДЕЛ?! КАК НАМ БЫТЬ, подскажите.
Источник
