Договор расторжения при капитальном ремонте

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2014 г. N Ф05-13716/14 по делу N А40-21199/2014 (ключевые темы: капитальный ремонт здания — договор аренды — нежилые помещения — одностороннее расторжение — основания для досрочного расторжения договоров)

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2014 г. N Ф05-13716/14 по делу N А40-21199/2014

09 декабря 2014 г.

Дело N А40-21199/14-155-178

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца — ООО ТПК «Софбогард и В» — Белобрыкина Е.И., доверенность от 15.10.2012 г., сроком на 3 года,

от ответчика — Департамента городского имущества города Москвы — Деменкова Д.А., доверенность от 27.12.2013 г. N 33-Д-974/13, сроком по 31.12.2014 г.

рассмотрев 03 декабря 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик) на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2014 года принятое судьей Селиверстовой Н.Н. на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2014 года принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.

по иску ООО ТПК «Софбогард и В» (ИНН 7730027103, ОГРН 1037739190873)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды

Общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Софбогард и В» (далее — ООО ТПК «Софбогард и В») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее — Департамент) о признании недействительным оформленный уведомлением N ДГИ-И-33634/13 от 09 декабря 2013 года односторонний отказ Департамента от исполнения договора аренды N 8-850/95 от 31 октября 1995 года, заключенного в отношении нежилого помещения общей площадью 950,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 39.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 10 , 12 , 153 , 154 , 167 , 168 , 309 , 310 , 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что отказ Департамента от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований, арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом.

Решением от 28 мая 2014 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.

Суд первой инстанции сделал вывод том, что для одностороннего расторжения договора аренды Департамент по смыслу пункта 6.3 договора аренды N 8-850/95 от 31 октября 1995 года должен был предоставить доказательства факта начала реконструкции объекта, однако таких доказательств не было предоставлено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274 , 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, которое не согласно с судебными актами полагая, что они являются незаконными и необоснованными, просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что уведомление об отказе от договора аренды в одностороннем порядке было принято на основании пункта 6.3 договора в связи с выходом распоряжения Департамента от 06 декабря 2013 года N 12134 «О проведении капитального ремонта нежилого здания, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 39».

Между тем, как указывает заявитель жалобы, при капитальном ремонте здания нахождение работников истца и посетителей размещенного в арендуемом здании ресторана опасно для жизни, что является чрезвычайным обстоятельством и по смыслу пункта 6.3 договора аренды N 8-850/95 от 31 октября 1995 года дает право арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, в иске отказать.

Представитель ООО ТПК «Софбогард и В» в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, приобщенном к материалам дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 31 октября 1995 года между Комитетом по управлению имуществом Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы — арендодатель) и ООО ТПК «Софбогард и В» (арендатор) был заключен договор аренды N 8-850/95 в отношении нежилого помещения общей площадью 950,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Кутузовский проспект, д.39.

Срок действия названного договора установлен с 07.08.1995 г. по 07.08.2020 г.

Согласно пункту 6.3. договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае принятия решения о ликвидации (реконструкции) объекта или ином его использовании в чрезвычайных ситуациях.

Уведомлением от 09 декабря 2013 года N ДГИ-И-33634/13 Департамент городского имущества города Москвы сообщил ООО ТПК «Софбогард и В» об одностороннем расторжении договора на основании раздела VI договора «Досрочное расторжение договора», предусматривающим право арендодателя расторгнуть договор при принятии решения о реконструкции арендуемого объекта. Департамент также указал, что по истечении трех месяцев с момента отправления этого уведомления считает договор прекращенным и просил общество освободить арендуемые помещения.

В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора, поскольку в установленном законом порядке решение о реконструкции здания не принималось, ООО ТПК «Софбогард и В» обратилось в арбитражный суд, полагая, что решение Департамента является незаконным и нарушает права истца.

Удовлетворяя иск ООО ТПК «Софбогард и В» суды обеих инстанций руководствовались пунктом 14 статьи 1 , пунктом 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 23 Закона города Москвы от 25 июня 2008 года N 28 «Градостроительный кодекс города Москвы», разъяснениями, содержащимися в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», и исходили из того, что арендодатель для одностороннего расторжения договора по смыслу пункта 6.3 договора N8-850/95 от 31 октября 1995 года, должен был предоставить доказательства наличия факта начала реконструкции объекта.

Между тем, поскольку ни истцу, ни в суд, ответчик не представил таких доказательств, правовых оснований для одностороннего расторжения Департаментом городского имущества города Москвы договора аренды N 8-850/95 от 31 октября 1995 года в соответствии с пунктом 6.3 договора не имелось.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с такими выводами судов, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права и при неполном исследовании существенных обстоятельств спора, в связи со следующим.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения должны быть указаны, в том числе фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд в силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств, что является необходимым для достижения главной задачи судопроизводства в арбитражных судах — защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность ( ст. 2 АПК РФ).

Статья 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкретизирует для судопроизводства в арбитражном суде конституционный принцип осуществления правосудия на основе равноправия сторон ( ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации), который тесно связан с принципом состязательности.

Состязательность судопроизводства в арбитражном суде обусловлена противоположностью материально-правовых интересов сторон.

При этом, ответчик преследует цель защиты своих субъективных прав и интересов от необоснованных, с его точки зрения, притязаний истца путем обоснования с помощью доказательств, возражений против них.

Необходимым признаком состязательного судопроизводства является наличие прав и обязанностей по доказыванию обстоятельств дела и представлению доказательств у процессуально равноправных сторон и других участвующих в деле лиц ( ст. 41 , ч. 1 ст. 65 , ч. 1 ст. 66 АПК).

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом , другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Между тем, все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует учитывать, что часть вторая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Таким образом, с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66, а также в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.

Между тем, удовлетворяя требование истца и указывая на отсутствие доказательств начала реконструкции объекта, суды обеих инстанций не приняли во внимание, что уведомление Департамента об одностороннем расторжении договора было основано на разделе раздела VI договора «Досрочное расторжение договора», включающее пункт 6.3 договора N 8-850/95 от 31 октября 1995 года.

При этом, пункт 6.3 договора аренды предусматривал помимо случая принятия решения о ликвидации (реконструкции) объекта, в качестве основания, дающего арендодателю право одностороннего расторжения договора, также и принятие решения об ином использовании объекта в чрезвычайных обстоятельствах.

В тоже время, в своих возражениях на иск в суде первой инстанции Департамент указывал на то, что уведомление об одностороннем отказе от договора было направлено в связи с выходом распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 06 декабря 2013 года N 12134 «О проведении капитального ремонта нежилого здания, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 39», принятого в целях обеспечения надлежащего содержания имущества, находящегося в собственности города Москвы.

Департамент также указывал на то, что в рамках проводимой работы, в целях реализации постановления Правительства Москвы от 04 марта 2011 года N 56-ПП «Об утверждении Порядка разработки и реализации государственных программ города Москвы», приказом Департамента от 08 апреля 2014 года N 71 утверждена новая редакция приложения к приказу Департамента от 26 декабря 2013 года N 394 «Об утверждении Адресного перечня объектов на 2014 год, на которых запланировано проведение работ по капитальному ремонту в рамках реализации государственной программы города Москвы «Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 годы» согласно приложению к настоящему приказу. В приложении под пунктами 131-134, как подлежащее ремонту, указано нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 39 (л.д. 80-84 т. 1).

При этом, в материалы дела предоставлены копии распоряжения Департамента городского имущества города Москвы N 12134 от 06 декабря 2013 года, приказа Департамента городского имущества города Москвы N 71 от 08 апреля 2014 года, Адресного перечня объектов на 2014 год, на которых запланировано проведение работ по капитальному ремонту в рамках реализации государственной программы города Москвы «Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 годы»(л.д. 90-103 т. 1).

В материалы дела также предоставлена переписка сторон относительно предложения истцу выбора иных нежилых помещений взамен арендуемого (л.д. 86-89 т. 1).

Между тем, вышеназванному доводу Департамента о принятия решения о проведении капитального ремонта здания, в котором находятся арендованные истцом помещения, заявлявшемуся и в апелляционной жалобе, а также документам предоставленным в материалы дела в подтверждение этого довода, суды обеих инстанций не дали никакой оценки.

В тоже время, согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Таким образом, очевидно, что проведение капитального ремонта здания является обстоятельством, при котором пользование арендатором помещениями, находящимися в этом здании, является невозможным.

Как указывает Департамент в кассационной жалобе, а также ранее указывал в апелляционной жалобе, проведение капитального ремонта здания, в котором находятся арендуемые истцом помещения, является чрезвычайным обстоятельством, поскольку в этом случае нахождение работников истца и посетителей размещенного ресторана опасно для жизни.

Данное обстоятельство также не было принято во внимание судами обеих инстанций.

Таким образом, при принятии судебных актов по настоящему делу, суды обеих инстанций не дали оценку возражениям ответчика и предоставленным им доказательствам, в связи с чем решение и постановление нельзя признать соответствующими требованиям, предъявляемым статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в содержанию судебных актов.

Кроме того, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66, при оценке правомерности заявленного арендодателем одностороннего отказа от договора, помимо установления наличия обстоятельства, предусмотренного сторонами в качестве основания для одностороннего расторжения договора аренды, суду следует также в данном случае проверить обоснование необходимости иного использования арендодателем имущества переданного в аренду, то есть установить необходимость проведения капитального ремонта здания.

При этом, доводы истца, изложенные в отзыве на кассационную жалобу со ссылкой на подпункт «б» пункта 2.3 договора аренды N 8-850/95 от 31 октября 1995 года, устанавливающего обязанность арендатора проводить капитальный ремонт, не могут иметь правового значения, поскольку такое условие договора не отменяет право арендодателя, при возникновении необходимости, самостоятельно произвести капитальный ремонт переданного в аренду имущества, в случае неисполнения арендатором обязательства, предусмотренного договором по проведению капитального ремонта.

Как следует из положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и следит за его сохранностью.

В этой связи, суду следует проверить, проводились ли арендатором работы по капитальному ремонту арендуемого имущества, исходя из такой его обязанности, предусмотренной подпунктом «б» пункта 2.3 договора аренды, и установить, имелась ли необходимость в принятии решения арендодателем о проведении капитального ремонта здания.

Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение для установления фактических обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему спору.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо, дать оценку возражениям ответчика и предоставленным в их обоснование документам, проверить, проводились ли арендатором работы по капитальному ремонту арендуемого имущества, исходя из такой его обязанности, предусмотренной подпунктом «б» пункта 2.3 договора аренды; установить, имелась ли необходимость в принятии решения арендодателем о проведении капитального ремонта здания, предложить ответчику предоставить документы в обоснование необходимости проведения капитального ремонта здания (ином его использовании в чрезвычайных ситуациях), после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.3 ч.1 ст.287, ч. ч. 1-3 ст. 288 , ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2014 года по делу N А40-21199/14-155-178 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Источник