Документы для капитального ремонта нежилого помещения

Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

В жилищном законодательстве существует собирательное название обязательных платежей для собственников – плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Из-за такого названия у собственников нежилых помещений в МКД часто появляется убеждение, что они не обязаны платить такие платежи, в частности за капитальный ремонт, поскольку у них в собственности нежилое помещение. Но это не так – в случае неуплаты они рискуют стать должниками. Разберемся в нюансах этого обязательного платежа, как за нежилое помещение, так и за машиноместо.

Обязаны ли платить взносы за капитальный ремонт собственники нежилых помещений в МКД?

Напомним, плата за жилое помещение является реализацией собственниками как жилых помещений, так и нежилых бремени по несению расходов на содержание общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса). Более того, относительно оплаты взнос на капитальный ремонт существует ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, которая прямо предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений.

Законность и соответствие норм жилищного законодательства об оплате взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений была подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы». При этом, Суд рассмотрел нормы в целом, не разграничивая собственников жилых и нежилых помещений.

В другом деле, КС РФ, рассматривая законность норм ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей общую обязанность собственников помещений в МКД участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, отметил, что данная норма не может рассматриваться как не согласующаяся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П). В итоге Суд сделал вывод собственники нежилых помещений с точки зрения обязательств по оплате за помещение несут такие же обязательства, как и собственники жилых помещений, в том числе обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Они должны делать это с 30 июля 2017 года?

Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.

Могут ли собственники нежилых помещений в МКД потребовать платежный документ на оплату на предстоящий календарный год?

По общему правилу, взносы на капитальный ремонт уплачиваются ежемесячно на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1-2 ст. 171, ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Собственникам нежилых помещений предоставлено вправе потребовать представить в их адрес платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. При этом, собственник в таком случае, может оплатить такой платежный документ как единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, так и ежемесячно равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 Жилищного кодекса РФ). При представлении платежного документа на год следует учитывать, что в пределах года тариф может быть разным. Как правило, до начала текущего года, субъекты РФ уже публикуют нормативный правовой акт, устанавливающий тариф на год и его изменение в течение года. Вопросы сроков публикации таких нормативных актов регулируются региональным законодательством. Например, в Ставропольском крае минимальный размер взноса устанавливается Правительством Ставропольского края ежегодно, но не позднее 1 октября года, предшествующего очередному году. Такой порядок определен ст. 2 Закона Ставропольского края от 28 июня 2013 года №57-кз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края»

Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, то платежные документы должны представляться по адресу юридического лица.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос места представления платежных документов, а представление платежек в почтовый ящик представляет собой не иначе как правовой обычай согласно ст. 5 Гражданского кодекса.

На случай платежных документов за капитальный ремонт предусмотрено – если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, то платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

Собственники машино-мест тоже должны оплачивать капитальный ремонт?

Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.

Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.

Источник

Раздел 5. Порядок оформления документов для осуществления реконструкции, капитального ремонта нежилых помещений

Раздел 5. Порядок оформления документов для осуществления реконструкции, капитального ремонта нежилых помещений

5.1. Реконструкция, капитальный ремонт нежилых помещений, если при его# проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, с изменением или без изменения функционального назначения, осуществляется# на основании разрешения на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику осуществлять реконструкцию, капитальный ремонт.

Не требуется получение разрешения на строительство в случае:

реконструкции, капитального ремонта объектов не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

5.2. Разрешение на строительство выдается в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для получения разрешения на строительство застройщик направляет в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, заявление о выдаче разрешения на строительство (приложение 2), к которому прилагаются следующие документы:

5.2.1. правоустанавливающие документы на земельный участок;

5.2.2. градостроительный план земельного участка (приложение 3);

5.2.3. материалы, содержащиеся в проектной документации.

5.2.4. положительное заключение государственной экспертизы проектной документации за исключением случаев, установленных п. 5.4;

5.2.5. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса);

5.2.6. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства (в случае реконструкции такого объекта).

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

5.3. Для получения градостроительного плана застройщик обращается в орган местного самоуправления (отдел строительства и архитектуры) с заявлением (приложение 2) и приложением к нему следующих документов:

5.3.1. правоустанавливающие документы на земельный участок и объекты капитального строительства;

5.3.2. кадастровая карта (плана#) земельного участка;

5.3.3. ситуационный план;

5.3.4. технические условия на инженерное обеспечение (по необходимости);

5.3.5. эскизный проект.

Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления рассматривает представленные материалы и в течение 30 дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

5.4. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации для обеспечения реконструкции и капитального ремонта следующих объектов капитального строительства:

5.4.1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства)

5.4.2. жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

5.4.3. многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

5.4.4. отдельно стоящие объекты с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

5.4.5. отдельно стоящие объекты с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

5.5. Уполномоченное должностное лицо в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

5.5.1. проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

5.5.2. проводит проверку соответствия проектной документации и результатов инженерных изысканий требованиям градостроительного плана земельного участка, установленным красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

5.5.3. выдает разрешение на строительство (приложение 4), либо отказывает в выдаче такового разрешения с указанием причин отказа.

5.6. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняются.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Разрешение на строительство является отдельным документом, имеющим регистрационный номер, установленный уполномоченным органом.

5.7. Застройщик в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, схемы планировочной организации земельного участка, перечень мероприятий по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности и доступа инвалидов к объектам общественного назначения, сведения о площади, высоте и об этажности объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического назначения для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

5.8. Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство может быть:

5.8.1. отсутствие документов, установленных пунктом 5.3;

5.8.2. несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

5.8.3. обращение ненадлежащего лица;

5.8.4. наличие неразрешенного спора по предоставленному земельному участку либо иным объектам капитального строительства, расположенным на земельном участке.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

5.9. Запрещается выполнение строительно-монтажных работ при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, при отсутствии разрешения на строительство либо с нарушением требований вышеназванных документов и нарушением прав третьих лиц.

5.10. В случае, если в соответствии с Градостроительным кодексом, при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства должен направить в уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора орган извещение о начале таких работ в соответствие# со статьей 52 Градостроительного кодекса.

Предписания должностных лиц, осуществляющих контроль и надзор, выданные в рамках их компетенции, подлежат обязательному исполнению.

5.11. Для ввода объекта, законченного строительством (реконструкцией, капитальным ремонтом), в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (приложение 6).

К заявлению прилагаются следующие документы:

5.11.1. правоустанавливающие документы на земельный участок;

5.11.2. градостроительный план земельного участка

5.11.3. разрешение на строительство;

5.11.4. акт приемки объекта капитального строительства от подрядчика, если реконструкция, капитальный ремонт осуществлялось# по договору подряда;

5.11.5. документ, подтверждающий соответствие,# реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства,# требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

5.11.6. документ, подтверждающий соответствие параметров,# реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства,# проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

5.11.7. документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям по инженерно-техническому обеспечению объекта, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

5.11.8. схема, отображающая расположение реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

5.11.9. заключение органа государственного строительного надзора о соответствии реконструируемого, отремонтированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

5.12. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, перечисленных в пункте 5.11, осмотр объектов капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод в эксплуатацию (приложение 7) или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.

5.13. Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ является:

5.13.1. отсутствие документов, перечисленных в пункте 5.11;

5.13.2. несоответствие объектов капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

5.13.3 несоответствие объектов капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

5.13.4. несоответствие параметров реконструированного, отремонтированного объектов капитального строительства проектной документации;

5.13.5 не передача# безвозмездно в орган администрации местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство документов, указанных в п. 5.7;

5.14. Решение об отказе выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

5.15. Информацию по установленной форме в органы государственной статистики представляют органы, уполномоченные на выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

ГАРАНТ:

Нумерация приводится в соответствии с источником

5.15. Право на возведенные объекты капитального строительства регистрируется в установленном порядке в органе государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник