КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ

Действующее российское законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений.

Поэтому на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?

Что такое капитальный ремонт?

Исходя из п. 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГСК) капитальный ремонт является видом градостроительной деятельности.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 статьи 1 ГСК).

Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и «содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции» (Приказ Минфина России от 13.10.2003 №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»).

Кто должен осуществлять капитальный ремонт?

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса (ГК) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества также лежит на собственнике этого имущества (статья 211 ГК).

В соответствии с п. 1 статьи 616 ГК у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Когда должен осуществляться капитальный ремонт здания?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (Постановление) государственный учет объектов капитального строительства независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением, проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в 5 лет.

Осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений по всей вероятности может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта.

Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 статьи 616 ГК, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой среди неблагоприятные налоговые последствия для арендатора.

Согласно п. 1 статьи 252 НК расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.

Согласно статье 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Довольно часто между арендатором и арендодателем установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. При этом каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. Тогда лишь собственник – арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства. В его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.

Обязан ли собственник проводить капитальный ремонт?

Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (п. 1 статьи 4 ГСК). В то же время в ГСК нет ни одной нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.

Единственным документом, когда-либо регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Положение).

Согласно п. 1.1 Положения система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 Положения).

Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся 2 раза в год — весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.

Из вышесказанного следует, что собственник обязан предпринимать указанные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.

Источник

Раздел 5. Порядок оформления документов для осуществления реконструкции, капитального ремонта нежилых помещений

Раздел 5. Порядок оформления документов для осуществления реконструкции, капитального ремонта нежилых помещений

5.1. Реконструкция, капитальный ремонт нежилых помещений, если при его# проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, с изменением или без изменения функционального назначения, осуществляется# на основании разрешения на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику осуществлять реконструкцию, капитальный ремонт.

Не требуется получение разрешения на строительство в случае:

реконструкции, капитального ремонта объектов не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

5.2. Разрешение на строительство выдается в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для получения разрешения на строительство застройщик направляет в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, заявление о выдаче разрешения на строительство (приложение 2), к которому прилагаются следующие документы:

5.2.1. правоустанавливающие документы на земельный участок;

5.2.2. градостроительный план земельного участка (приложение 3);

5.2.3. материалы, содержащиеся в проектной документации.

5.2.4. положительное заключение государственной экспертизы проектной документации за исключением случаев, установленных п. 5.4;

5.2.5. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса);

5.2.6. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства (в случае реконструкции такого объекта).

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

5.3. Для получения градостроительного плана застройщик обращается в орган местного самоуправления (отдел строительства и архитектуры) с заявлением (приложение 2) и приложением к нему следующих документов:

5.3.1. правоустанавливающие документы на земельный участок и объекты капитального строительства;

5.3.2. кадастровая карта (плана#) земельного участка;

5.3.3. ситуационный план;

5.3.4. технические условия на инженерное обеспечение (по необходимости);

5.3.5. эскизный проект.

Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления рассматривает представленные материалы и в течение 30 дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

5.4. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации для обеспечения реконструкции и капитального ремонта следующих объектов капитального строительства:

5.4.1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства)

5.4.2. жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

5.4.3. многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

5.4.4. отдельно стоящие объекты с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

5.4.5. отдельно стоящие объекты с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

5.5. Уполномоченное должностное лицо в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

5.5.1. проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

5.5.2. проводит проверку соответствия проектной документации и результатов инженерных изысканий требованиям градостроительного плана земельного участка, установленным красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

5.5.3. выдает разрешение на строительство (приложение 4), либо отказывает в выдаче такового разрешения с указанием причин отказа.

5.6. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняются.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Разрешение на строительство является отдельным документом, имеющим регистрационный номер, установленный уполномоченным органом.

5.7. Застройщик в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, схемы планировочной организации земельного участка, перечень мероприятий по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности и доступа инвалидов к объектам общественного назначения, сведения о площади, высоте и об этажности объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического назначения для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

5.8. Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство может быть:

5.8.1. отсутствие документов, установленных пунктом 5.3;

5.8.2. несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

5.8.3. обращение ненадлежащего лица;

5.8.4. наличие неразрешенного спора по предоставленному земельному участку либо иным объектам капитального строительства, расположенным на земельном участке.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

5.9. Запрещается выполнение строительно-монтажных работ при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, при отсутствии разрешения на строительство либо с нарушением требований вышеназванных документов и нарушением прав третьих лиц.

5.10. В случае, если в соответствии с Градостроительным кодексом, при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства должен направить в уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора орган извещение о начале таких работ в соответствие# со статьей 52 Градостроительного кодекса.

Предписания должностных лиц, осуществляющих контроль и надзор, выданные в рамках их компетенции, подлежат обязательному исполнению.

5.11. Для ввода объекта, законченного строительством (реконструкцией, капитальным ремонтом), в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (приложение 6).

К заявлению прилагаются следующие документы:

5.11.1. правоустанавливающие документы на земельный участок;

5.11.2. градостроительный план земельного участка

5.11.3. разрешение на строительство;

5.11.4. акт приемки объекта капитального строительства от подрядчика, если реконструкция, капитальный ремонт осуществлялось# по договору подряда;

5.11.5. документ, подтверждающий соответствие,# реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства,# требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

5.11.6. документ, подтверждающий соответствие параметров,# реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства,# проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

5.11.7. документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям по инженерно-техническому обеспечению объекта, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

5.11.8. схема, отображающая расположение реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

5.11.9. заключение органа государственного строительного надзора о соответствии реконструируемого, отремонтированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

5.12. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, перечисленных в пункте 5.11, осмотр объектов капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод в эксплуатацию (приложение 7) или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.

5.13. Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ является:

5.13.1. отсутствие документов, перечисленных в пункте 5.11;

5.13.2. несоответствие объектов капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

5.13.3 несоответствие объектов капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

5.13.4. несоответствие параметров реконструированного, отремонтированного объектов капитального строительства проектной документации;

5.13.5 не передача# безвозмездно в орган администрации местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство документов, указанных в п. 5.7;

5.14. Решение об отказе выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

5.15. Информацию по установленной форме в органы государственной статистики представляют органы, уполномоченные на выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

ГАРАНТ:

Нумерация приводится в соответствии с источником

5.15. Право на возведенные объекты капитального строительства регистрируется в установленном порядке в органе государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник