- Согласование реконструкции зданий в 2020 году
- Что такое реконструкция – юридическим и простым языком
- Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию
- Согласование реконструкция здания
- Отличие реконструкции здания от перепланировки
- Основные виды реконструкции здания
- Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ
- Получение разрешения на строительство (реконструкцию)
- В каких случаях разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется?
Согласование реконструкции зданий в 2020 году
Реконструкция – это изменение параметров действующего объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты), а также замена или восстановление несущих конструкций старого строения. Такое определение указано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Поскольку такие виды работ могут существенно повлиять на целостность здания и его элементов, для проведения реконструкции нужно получить разрешение на строительство. Выдает этот документ Госстройнадзор после проверки проектной документации.
Читайте в статье, как проходит согласование реконструкции многоквартирного дома и нежилого здания, какие документы нужны для обращения за разрешением, где заказать проектную документацию.
Что такое реконструкция – юридическим и простым языком
Правовое определение реконструкции закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Такие работы проводятся на объектах капитального строительства (многоквартирные дома, здания, сооружения) или их части, сопровождаются воздействием на несущие конструкции. Реконструкция может включать в себя следующий перечень работ:
- изменение параметров и характеристик реконструируемого объекта или его частей, в том числе с увеличением или уменьшением высоты, этажности, общего объема и площади;
- перестройка, надстройка, расширение или увеличение реконструируемого объекта;
- замена или восстановление несущих конструкций действующего объекта, кроме случаев восстановления или замены их отдельных элементов для улучшения свойств и характеристик (такие виды работ подпадают под понятие капитального ремонта, реставрации старого здания);
- проведение работ для смены целевого назначения здания, перестройки объекта незавершенного строительства.
По специальным правилам нужно согласовать реконструкцию фасадов. Так как работы на фасадах затрагивают внешний облик и архитектуру здания, проект необходимо согласовать в Москомархитектуре. К работам на фасадах относится изменение мест расположения оконных и дверных проемов, обустройство входной группы, иные изменения.
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Реконструкция проводится по решению собственника, либо предприятия, уполномоченного на обслуживание здания, объекта незавершенного строительства. Если у здания несколько собственников, требуется согласие каждого из них. Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций старого здания, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения площади, увеличение этажности для открытия новых офисов. Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов. При этом согласие жильцов не требуется, если реконструкция проводится по заключению межведомственной комиссии или по предписанию гос. органов.
Не нужно получать разрешение на реконструкцию только для действующих объектов и видов работ, чей перечень прямо указан в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Например, для проведения капитального ремонта такой документ не требуется, а проект будет согласовываться в общем порядке. Также по специальным правилам выдается разрешение для работ на линейных объектах.
Комментарий специалиста. Проведение реконструкции без проекта и разрешения на строительство не допускается. При выявлении таких фактов, собственник или подрядчик могут быть привлечены к административной ответственности, а выполнение строительных работ может быть приостановлено. Только проектировщики и эксперты могут учесть фактическое состояние несущих конструкций, предусмотреть меры безопасности при проведении работ, установить пределы воздействия на отдельные элементы здания.
На инфографике указаны основные правила согласования реконструкции по ГрК РФ
Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию
Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, объекта незавершенного строительства. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить действия по списку:
- получить согласие правообладателей, если это требуется по закону;
- выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой является компания Смарт Вэй;
- предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
- получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
- заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено реконструируемое здание или сооружение;
- собрать документы, необходимые для подачи заявления в Госстройнадзор, получения разрешения на строительство.
Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией. На основании разрешения можно начать строительные работы.
Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).
| № п/п | Вид реконструируемого объекта | Где проходит согласование |
| 1 | Реконструкция МКД или нежилого здания | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 2 | Реконструкция фасадов | Проект нужно согласовать в Москомархитектуре. Если меняются характеристик здания, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 3 | Реконструкция индивидуальных домов | До начала работ и после их завершения подаются уведомления в местную администрацию. Изменения ИЖС нужно внести в ЕГРН через Росреестр. |
| 4 | Реконструкция опасных промышленных объектов | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор, Ростехнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 5 | Реконструкция линейных объектов | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор, Ростехнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
Изыскания проводятся путем обследования участка и объекта в натуре, изучения технической и правоустанавливающей документации. Целями инженерных изысканий при подготовке проекта являются:
- получение данных о природных условиях по месту предстоящих работ, выявление техногенных факторов воздействия на окружающую среду и землю;
- проверка целевого назначения объекта;
- описание всех строений и линейных объектов, расположенных на земле, близлежащей застройки;
- обоснование архитектурных и объемно-планировочных решений, проектирования инженерной защиты, выбор компоновки объекта или его части;
- расчеты оснований, фундаментов и конструкции объекта, близлежащей застройки;
- принятие решение о проведении земляных работ;
- определение иных условий для безопасного проведения работ.
Итоги инженерных изысканий оформляются единым документом и используются для разработки проекта, его последующего согласования.
Для подачи документов в уполномоченный орган, проект должен включать в себя пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, проект организации работ, планы инженерных сетей, описание близлежащей застройки, иные разделы. Также необходимо провести экспертизу проекта, поскольку без положительного заключения нельзя рассчитывать на получение разрешения.
Изыскания проводятся путем обследования участка и объекта в натуре, изучения технической и правоустанавливающей документации. Целями инженерных изысканий при подготовке проекта являются:
- получение данных о природных условиях по месту предстоящих работ, выявление техногенных факторов воздействия на окружающую среду и землю;
- проверка целевого назначения объекта;
- описание всех строений и линейных объектов, расположенных на земле, близлежащей застройки;
- обоснование архитектурных и объемно-планировочных решений, проектирования инженерной защиты, выбор компоновки объекта или его части;
- расчеты оснований, фундаментов и конструкции объекта, близлежащей застройки;
- принятие решение о проведении земляных работ;
- определение иных условий для безопасного проведения работ.
Итоги инженерных изысканий оформляются единым документом и используются для разработки проекта, его последующего согласования.
Для подачи документов в уполномоченный орган, проект должен включать в себя пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, проект организации работ, планы инженерных сетей, описание близлежащей застройки, иные разделы. Также необходимо провести экспертизу проекта, поскольку без положительного заключения нельзя рассчитывать на получение разрешения.
После экспертизы нужно обратиться за разрешением на строительство. С этим документом можно начать реконструкцию
После изготовления проекта, для получения разрешения на реконструкцию нужно подать заявление в Госстройнадзор. В список документов к заявлению входит:
- проектная документация, утвержденная проектировщиком, руководителем экспертной организации и заказчиком;
- правоустанавливающие документы на объект капитального строительства, линейные объекты и землю;
- градостроительный план территории, срок действия которого не превышает 3 года;
- положительное заключение экспертизы, копия свидетельство об аккредитации негосударственной экспертной организации;
- положительное заключение на реставрацию объекта культурного наследия (при необходимости);
- согласие всех собственников здания или предприятия на проведение реконструкции;
- иные документы, указанные в нормативных актах.
Подать документы можно не только в Госстройнадзор, но и через учреждения МФЦ. Срок на рассмотрение заявления и представленных документов составляет 7 дней, однако для реконструкции отдельных видов объектов он может быть увеличен. Также допускается выдача аналогичного разрешения для отдельных этапов реконструкции (это нужно указать в тексте заявления). Если по итогам рассмотрения документов выносится отказ в выдаче разрешения, его можно обжаловать в судебном порядке. Также при вынесении отказа может потребоваться дополнительное проектирование, полная или частичная перестройка объекта.
Источник
Согласование реконструкция здания
Со временем может потребоваться увеличение полезной площади, этажности, изменение планировки или обновление фасада здания. Реконструкция позволяет решить все эти вопросы или включить отдельные работы:
- переоборудование внутренних помещений;
- изменение площади объекта (перепланировка и строительство мансард, возведение пристроек, надстройка новых этажей и т. д.);
- обновление или изменение фасада здания;
- усиление несущих конструкций сооружения и т. д.
Отличие реконструкции здания от перепланировки
- Восстановление (например, усиление фундамента здания), замена (например, замена деревянных перекрытий на ж/б), возведение новых (например, надстройка мансардного этажа) несущих конструкций.
- Может затрагиваться фундамент.
- Изменение площади посредством пристроек, надстроек и т. д.
- Несущие конструкции практически не затрагиваются (исключение — расширение проема в несущей стене).
Если проще, допустим, вы хотите надстроить еще один этаж к своему зданию — это реконструкция, если хотите из одного большого помещения сделать два, соорудив перегородку — это перепланировка, а если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные инженерные системы — это переустройство.
Основные виды реконструкции здания
Самый распространенный вид реконструкции — это увеличение эксплуатируемых площадей объекта путем различного рода пристроек и надстроек. В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде:
надстройки — увеличение этажности
пристройки — увеличение площади застройки
устройства антресольного этажа, освоения чердака, подкровельного пространства или технического этажа — увеличение площади здания, без изменения его внешних габаритов и т. д.
Возведение любой надстройки или пристройки требует в обязательном порядке согласования: от внесения изменений в ГПЗУ и разработки проектной документации до ввода реконструируемого здания в эксплуатацию.
Некоторые владельцы зданий эксплуатируют подобного рода самострои, не задумываясь о том, что в настоящее время Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) в Москве совместно с Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ) ведется работа по выявлению объектов самовольного строительства и самовольной реконструкции, с последующим выставлением штрафов за самострой и требованиями вернуть здание в изначальное состояние. При их невыполнении ДГИ подает в суд на снос объекта незаконного строительства (реконструкции).
Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ
В большинстве случаев реконструкция связана с изменением не только технико-экономических показателей реконструируемого здания (общей площади, площади застройки, высоты и т. д.), но и изменением вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и сменой назначения строения.
Если параметры разрешенного использования реконструируемого здания не совпадают или превышают действующие параметры ГПЗУ, то необходимо вносить изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), в противном случае Ваш реконструируемый объект рано или поздно будет выявлен Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) и попадет в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которому, данный объект будет подлежать сносу.
Если вид разрешенного использования земельного участка и назначение здания также не соответствуют ГПЗУ и правоустанавливающим документам, необходимо вносить изменения не только в ГПЗУ, но и в Договор аренды земельного участка.
Подробнее о внесении изменений в ПЗЗ смотрите в разделе Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ .
Получение разрешения на строительство (реконструкцию)
Обязательным документом для начала работ является разрешение на строительство.
Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (в т. ч. ГПЗУ), проектом планировки территории и проектом межевания территории, при выполнении строительных работ или реконструкции объекта капитального строительства.
Порядок выдачи разрешения регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.
Оформление заявления на получение разрешения на строительство оформляется в электронном виде через портал государственных или муниципальных услуг.
Данный документ дает застройщику право осуществлять работы, за исключением случаев, когда разрешение не требуется.
В каких случаях разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется?
Получение разрешения не требуется в случае:
- строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, гаража;
- строительства, реконструкции объектов ИЖС;
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные решения объекта, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- капитального ремонта объектов капитального строительства;
- строительства или реконструкции буровых скважин.
Источник