Должен ли квартиросъемщик оплачивать капитальный ремонт

Должен ли квартиросъемщик оплачивать капитальный ремонт

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?

На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Можно ли не платить за все ЖКУ, если я снимаю квартиру?

Я снимаю квартиру и каждый месяц полностью оплачиваю приходящие квитанции. В Москве это отдельная квитанция за электроэнергию и единый платежный документ — ЕПД — за все остальное.

В договоре найма прописано, что оплачивать я должен «счета за ЖКУ (квартплату, включая водоотведение), электроэнергию». В самом же ЕПД еще куча услуг, платить за которые нанимателю нет никакого смысла. Я, например, не хочу оплачивать содержание и ремонт жилья, взнос на капитальный ремонт и др.

Как в таком случае можно понимать трактовку «счета за ЖКУ»? Что в них входит? За что я могу не платить по ЕПД?

К сожалению, вы должны оплачивать то, что согласовали с наймодателем в договоре. В вашем случае это все платежи за ЖКУ, в том числе взносы на капитальный ремонт и содержание и текущий ремонт общего имущества.

Единственный вариант в вашем случае — предложить наймодателю изменить условия договора об оплате коммунальных услуг. Это можно сделать в дополнительном соглашении к нему.

Что такое ЖКУ и что в них входит

В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья про коммунальные услуги. Но так как вы спросили, что входит в счета за ЖКУ, кратко объясню основные моменты.

В законах под ЖКУ понимают надежное и устойчивое обеспечение холодной и горячей водой, электроэнергией, газом, отоплением, а также отведение и очистку сточных вод, содержание и ремонт жилых домов и придомовой территории.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает вместе с правом собственности на помещение. Кроме того, собственник обязан платить ежемесячные взносы на капремонт.

В статье 154 жилищного кодекса подробно расписана структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника. Она включает в себя:

1. Плату за содержание жилого помещения, в том числе услуги и работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, коммунальные ресурсы, которые потребляются при использовании общего имущества в МКД.
2. Взнос на капитальный ремонт.
3. Плату за коммунальные услуги.

При этом в список коммунальных услуг, которые предоставляют жильцам, входит:

1. Холодная вода.
2. Горячая вода.
3. Тепловая энергия.
4. Водоотведение.
5. Электроснабжение.
6. Газоснабжение, в том числе бытовой газ в баллонах.
7. Отопление.
8. Твердое топливо при наличии печного отопления.
9. Содержание и ремонт общего имущества.
10. Вывоз мусора.

Кто и как должен платить за ЖКУ в съемной квартире

Все условия проживания в съемной квартире, в том числе порядок платы за ЖКУ, собственник и квартиросъемщик прописывают в договоре найма. Они сами решают, какие обязанности несут, за что платят и какие права у них есть. Но, конечно, договор не должен противоречить закону.

В вашем договоре указано, что вы сами оплачиваете все счета за ЖКУ. Вы этот договор подписали, то есть согласились на его условия. Это означает, что вы должны платить за электричество, а также за все, что указано в ЕПД, включая взносы на капремонт и содержание и текущий ремонт общего имущества: уборку в подъезде, ремонт лифта и крыши и т. д.

Это однозначно несправедливо для вас как нанимателя, но если посмотреть на договор со стороны собственника квартиры, то все кажется логичным. У человека есть квартира, которую он сдает другим людям. Соответственно, сам он ею не пользуется и хочет компенсировать себе все обязательные платежи, которые начисляются на квартиру.

Мы подробно разбирали, на что обращать внимание в договоре найма квартиросъемщикам. Прочитайте на будущее, чтобы знать, что обсуждать с хозяином квартиры.

Сначала читать, потом подписывать

Что вам можно сделать

Обсудите с наймодателем возможность изменить условия договора об оплате ЖКУ. Помните, что собственник может не пойти на уступки и просто предложит вам съехать.

Если все же наймодатель пошел вам навстречу, подпишите с ним дополнительное соглашение к действующему договору. Как правило, составляют два экземпляра соглашения, если договор заключен на срок меньше года, три — если срок договора больше года. Такой договор нужно регистрировать в Росреестре — именно туда надо передать третий экземпляр.

Если собственник согласится поменять условие договора об оплате ЖКУ, можно рассмотреть следующие варианты. Какой из них выгоднее, судить вам.

Зафиксировать в договоре точную сумму на оплату ЖКУ. Вы можете прописать в договоре, что компенсируете оплату ЖКУ ежемесячно в определенном размере, например 2000 Р . Собственник в этом случае самостоятельно оплачивает все счета.

У такого варианта есть минус. Вы можете воспользоваться ЖКУ и на меньшую, и на большую сумму, чем фиксированная. Риск переплаты есть и у наймодателя, и у нанимателя. Например, если вы на несколько дней уехали в отпуск и не потратили воду и электричество на фиксированную сумму.

Оплачивать только фактически потребленные ЖКУ. Есть виды ЖКУ, за которые собственник обязан платить, даже если квартира стоит пустая. Это плата за работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, отопление квартиры, если нет индивидуальных счетчиков, а также взнос на капремонт.

Вы можете обсудить с наймодателем, что эти услуги оплачивать не будете, а будете платить только за фактически потребляемые вами электричество, газ, горячую и холодную воду и, возможно, вывоз мусора. Если в квартире есть счетчики, то платить вы будете по их показаниям. Если нет — по нормативам.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник

Кто платит за капремонт в 2021 году, если квартира муниципальная

Закон о перечислениях за капитальный ремонт вышел недавно и сложно сказать, что он порадовал собственников квартир. Одни без радости, но подчинились, другие стали проводить заведомо обреченную войну. А как быть тем, кто не является хозяином квартиры? Кто должен платить за капремонт, если квартира муниципальная? Ответы на эти вопросы, интересуют многих.

Совсем не задумываться об этой проблеме не получится — на бесплатной основе муниципальное жилье не предоставят. Так что как минимум, потребуется заплатить за помещение и держать в порядке общее имущество (статья 678 ГК России).

Обязанности нанимателя

Наниматель должен использовать квартиру только для проживания, осуществлять сохранность жилья и поддерживать его в хорошем состоянии. Наниматель не имеет право осуществлять переустройство и реконструкцию квартиры без согласия наймодателя. Квартиросъемщик должен во время перечислять деньги за жилье.

Если договором не установлено подобное, квартиросъемщик должен самостоятельно закрывать платежи.

Нужно ли платить за капремонт, если квартира не приватизирована? Если судить по закону, именно собственник квартиры, должен платить. А должны ли квартиросъемщики платить капитальный ремонт?

Если жилье не является собственностью лица, то есть — он, либо ее снимает, либо проживает по официальному договору, плата за капремонт муниципальной квартиры ложится, или на муниципалитет, или на владельца помещения. Если подобные квитанции присылают по адресу, где проживают по коммерческому найму, их необходимо отправлять владельцу помещения.

Причем, согласно закону, взносы необходимы, перечислять за все — и обитаемые, и нежилые квартиры здания, внесенного в программу капитального ремонта.

Кто платит

Тот, кто и считается ее владельцем — муниципалитет.Должен ли наниматель жилья платить за подобный ремонт? Это не его проблемы (статья 154 ЖК). В тот взнос, что требуют с жильцов государственных «помещений», входит оплата:

• за наем;
• оплата содержания и ремонтные работы дома;
• ЖКХ (газ, водоснабжение, проблемы с мусором).
• Помните, вопреки распространенному мнению некоторых не слишком подкованных граждан, в категорию жилищных услуг не входит капитальный ремонт! Это отдельный раздел, который может быть применим лишь к собственникам помещений. Вот вы и узнали, в муниципальной квартире за чей счет проводится ремонт.

ВНИМАНИЕ! Не платят взносы на капитальный ремонт жильцы аварийных построек, подлежащих сносу или полному обновлению, но если строение было признано таковым после внесения его в программу капремонта, то деньги из фонда будут использованы для целей сноса или реконструкции.

Закрытие счета

Должен ли платить за капремонт квартиросъемщик? Нет, не должен. Если же вы занимаете площадь по контракту социального найма, квитанции можно попросту игнорировать. Но лучше будет, если вы обратитесь в управляющую организацию с просьбой решить проблему.

Можно прийти к выводу, что оплата подобного ремонта не ложится на плечи квартиросъемщиков, платят собственники только за то, что прописано в договоре.

ВАЖНО! Каждый субъект России принимает свой личный нормативный акт, который контролирует порядок оплаты капремонта многоквартирного строения на основе требований, предусмотренных ЖКХ и федеральным законом №185-ФЗ.

Расчет взносов

Их размеры в разных областях отличаются друг от друга. Сумма полностью зависит от изношенности строения и присутствия лифта. Из этого понятно, что в ветхих домах капитальный ремонт будет дороже, чем в брежневских панельных постройках.

Все работы осуществляются конкретно в установленные сроки, которые зависят от различных факторов:

1. возраста строения;
2. собранных владельцами средств;
3. дате конечных произведенных капитальных манипуляций.

Оплата не должна быть менее чем выставили государственные органы, но может быть и больше, когда это установили собственники жилья. Рассчитывается вся плата легко – метры в квадрате умножатся на цену за один метр в квадрате.Деньги перечисляются двумя способами:

• На открытый счет отдельного строения.
• На счет оператора в регионе.

В первом варианте движение денег можно отследить, но это и серьезная ответственность, которую несут владельцы помещений. То есть, выбор финансовой компании, назначение хозяина счета, расчет будущих работ и так далее. При этом нужно периодически отчитываться перед государственными органами.

Но в любом случае, платить за подобный ремонт в муниципальной квартире жители государственного жилья не обязаны, если она считается неприватизированной.

Права основного квартиросъемщика

Какие же существуют права проживающих по ремонту и другим моментам? Наниматель государственного помещения наделен правами, которые помогут ему правильно и комфортно использовать квартиру по непосредственному назначению. Основные права:

1. наниматель может передать квартиру в пользование другим людям, в том числе и сдать ее в аренду «под наем»;
2. наниматель может обменять квартиру на иную по взаимному соглашению с другими нанимателями;
3. требовать от владельца осуществления капремонта на безвозмездной основе;
4. выполнить ремонт в помещении;
5. пользоваться общими услугами и перечислить за них плату.

Муниципальные долги

Также фонд может пополняться при помощи реализации товаров, осуществлениях конкретных работ и за счет разного вида доходов, к примеру, дивидендов от акций или облигаций. Проще говоря – фонд может накапливать деньги только из благотворительных взносов, которые могут производить владельцы жилья.

ЖК и ст. 153 в частности обязывает владельцев квартир оплачивать все счета за коммуналку. К таким важным платежам сбор относится и капремонт.

ВНИМАНИЕ! Из-за противоречий в действующих законах четко отслеживается некая законодательная коллизия. Она заключена том, что обязательный сбор денег в фонд капитального строительства противоречит ГК и Конституции России.

Содержание имущества собственником

По высказываниям юристов, до момента, пока этот процесс будет регламентирован официальными законами, которые собраны в Жилищный кодекс, судебная практика серьезных изменений не претерпит. Специалисты в этой сфере произвели важное исследование.

Оно было выполнено на примере одного из регионов России. Статистика в конце 2016 года в процентах была следующей:

1. Фонд капремонта получил 80% положительных решений;
2. Чуть больше 18% рассматривают;
3. Решение выпущено только одно.

О чем может говорить эта информация? Судя из высокого процента положительный решений, суд имеет право взыскивать с граждан средства беспрепятственно.

Деньги могут переводиться двумя методами: на выделенный специальный счет конкретного строения, или на счет регионального оператора.

Если владельцы выбрали первый вариант, то с одной стороны это хорошо (потому что движение средств поддается контролю), с другой — ответственность очень высока. С решением, как будут переводиться средства, жителям необходимо определиться в течение нескольких месяцев после одобрения региональной программы.

Если решение не будет принято — автоматически будет выбран второй вариант, то есть — региональный оператор. Исключением для прекращения или отсрочки выплат может стать:

• Аварийное состояние строения;
• Принадлежность к муниципалитету;
• Неприватизированная квартира;
• Решение государственного органа власти об отсрочке.

В других случаях, закон обязывает владельцев помещений к ежемесячной оплате. Отказ от оплаты за капремонт может повлечь серьезные санкции со стороны государственной власти. Что делать, если есть задолженность?

ВАЖНО! В том случае, когда у владельца помещения сформировалась по тем или иным задолженность по оплате, у государства есть пару законных методов воздействия на своих граждан.

Источник