Азбука экономии при текущем ремонте
Этот вопрос 19 октября обсуждали участники семинара «Экономия средств по текущему ремонту в условиях политики импортозамещения и экономического кризиса», организованного газетой «Консьержъ» в рамках Недели ЖКХ в Центре импортозамещения и локализации Санкт-Петербурга.
– Экономия возможна, но только при сохранении качества материала и монтажа, – считает Николай Арутюнов, директор по развитию ООО «СЗРК», – иначе, выбирая низкую цену, председатели через год-два возвращаются к тем же работам.
Итак, остановимся на том, как выбирать, чтобы не прогадать, и за счет чего достичь экономии.
«Чаще всего мы с партнерами сталкиваемся с тем, что правление не имеет представления, на что конкретно оно хочет потратить деньги, – рассказывает Дмитрий Коростелев, генеральный директор ООО «Парадный Петербург». – Как правило, нет четкого технического задания». Диалог с подрядчиком всегда надо начинать с перенесения на бумагу желаемого результата, чтобы объективно оценить сметы и жадность подрядчиков. «Очень расстраивает, – продолжает Дмитрий Коростелев, – когда четыре подрядчика, четыре разные сметы, четыре разных варианта объемов, четыре разных подхода. В одном случае чуть ли ни Эрмитаж в смете заложен, в другом просто «краской помазать». Я не призываю вас покупать самое дорогое или самое дешевое, вы просто должны четко понимать, что вам нужно».
По словам Николая Арутюнова, в компетенции председателя – «терзать» подрядчика для составления подробного техзадания, где должны быть прописаны все виды и объемы работ. Это будет полезно и для заказчика, и для работников подрядчика, чтобы для всех все было понятно. Кроме того, грамотное техзадание убережет от допработ, если, конечно, не появятся скрытые работы. «Цена на итоговый подряд может серьезно отличаться от того, что вам сначала обещали «под ключ», – говорит Дмитрий Коростелев. – Мы уже обсуждали это в «Консьерже» («Выстраиваем диалог на равных», №23-24 от 23 июня 2016 г. – ред.): «под ключ» может выйти боком. Поэтому, чтобы не покупать кота в мешке, требуйте, чтобы все было расписано до последнего винта».
С четким техзаданием и подрядчикам будет проще конкурировать, и вы получите более понятный и более дешевый продукт. Дмитрий Коростелев пояснил, как это работает: «Если вы столкнете лбами всех подрядчиков, не побоитесь пригласить их к себе в правление, то это будет самый эффективный вариант, рассрочки вырастут сразу на несколько лет. На таких мероприятиях в том числе видно, что нет административных ресурсов («фирма брата» и т. п.). Да, это шоу, но из него выходит реальная экономия и реальная польза».
Он также добавил, что когда технические задания одинаковые, подрядчики конкурируют за счет импортозамещения: «Краски и материалы в основном производятся в России, и крупные подрядчики являются оптовиками, поэтому вам проще всего сэкономить, приобретая материалы через нас. Цены легко сравнить, просмотрев прайс-листы крупнейших игроков – «Леруа Мерлен», «Петрович» и т. д.»
С тем, что «очная ставка» позволит получить лучшие условия, согласны и в «СЗРК».
«Наша фирменная наработка, – рассказывает Николай Арутюнов, – памятка по чтению сопроводительных документов на материалы и оборудование, используемые при ремонте зданий и сооружений (памятка доступна в интернете по адресу: http://save-resource.ru/opredelenie-kachestva-materiala, – ред.). Над ней мы в течение долгого времени работали совместно с рядом профильных специалистов, в частности, огромная благодарность к.э.н, главному специалисту департамента технического регулирования Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Акиеву Руслану Сослановичу; к.т.н., доценту кафедры «Строительные материалы и технологии» СПбГАСУ Коноплеву Сергею Николаевичу.
Как правило, когда вы спрашиваете у поставщика материалов, есть ли сертификаты, вам отвечают утвердительно и дают копию первой страницы сертификата. Это то же самое, что вы предъявите первую страницу паспорта («Паспорт гражданина Российской Федерации»), когда у вас попросят его данные, то есть это ничего не значит. Первая страница сертификата о соответствии никак не поможет раскрыть технические характеристики материала, таковые прописаны в протоколе сертификационных испытаний, именно по ним вы сможете понять какого качества материал. Ведь когда вы в магазине выбираете продукты питания, вы внимательно смотрите и на состав, и на производителя, почему же нам не вести себя также ответственно и при выборе стройматериалов? Ведь в условиях нового капиталистического мира всем хочется сэкономить, в данном случае – на качестве.
Если Вам отказываются предоставить сопроводительную документацию на строительную продукцию, то в большинстве случаев это означает, что:
— поставщик не желает раскрывать качественные характеристики продукции (хотя, если тебе вручили медаль, ты можешь не выставлять ее напоказ, но прятать точно не будешь);
— поставщик является не прямым дилером или делает большую накрутку (поэтому боится предоставить сертификат, в котором указан завод-производитель, на котором Вы можете узнать реальную стоимость).
Сейчас актуальное для подрядчиков направление – замена дверей, потому что идет волна замен в домах постройки 50-70-х годов. «Мы производим из листового железа двери в парадные, двери балконов, алюминиевые двери и металлопластиковые изделия, – рассказывает Дмитрий Коростелев. – Здесь мы часто конкурируем с заводами, и очень радует, когда председатели стараются купить такие изделия напрямую от производителя. Но надо понимать, что если позвонить напрямую менеджеру завода и сказать, что вам нужна пластиковая дверь, он может посчитать вам самую дешевую балконную квартирную дверь, и такие случаи были, когда тамбурные двери оказывались на оконных петлях, и через полтора года их приходилось менять».
Конечно, вы не обязаны разбираться во всех тонкостях, хочется надеяться, что поставщик или подрядчик разберется во всем без вас, но, к сожалению, это происходит не всегда. Тем не менее, все дома разные, поэтому и целесообразность установки тех или иных изделий разная, и к опыту подрядчиков стоит прислушаться. «Мне одинаково выгодно продавать пластиковые, алюминиевые, железные двери, – признается Дмитрий Коростелев, компания которого имеет опыт выполнения подрядов для полутора тысяч объединений собственников жилья, – но мы очень рекомендуем ставить именно металлические двери для технических помещений. Во-первых, их тяжело сломать, во-вторых, их можно легко покрасить. Вторые тамбурные двери все почему-то стремятся поставить коричневые пластмассовые, а мы стараемся всегда ставить из алюминия – они наиболее практичны, долговечны и по цене от крашеных пластиковых не отличаются».
Ответственный подрядчик актирует каждый этап работ. «Если вы будете принимать только итоговый результат, конечно, могут быть недопонимания», – подчеркивает Дмитрий Коростелев.
Не секрет, что самое неудобное для подрядчика – «муж-строитель» или пенсионер, который «раньше работал в строительстве» («построил атомную станцию» и т. д.). «В последнее время мы стали вписывать в договор, как в пьесу, действующих лиц, которые могут влиять на работу исполнителей. При этом я требую, чтобы при рассмотрении и утверждении техзадания и сметы все действующие лица присутствовали. Это и ответственность председателя несколько нивелирует».
Отвечая на вопрос о гарантийных сроках, Дмитрий Коростелев привел пример с заменой большого количества дверей: «Мы выбираем к ним хорошие качественные ручки и доводчики. Производитель считает их расходниками и не дает на них гарантии, мы же сейчас указываем гарантию на расходники три месяца и меняем их по гарантии, если вытекло масло, например. Это наша инициатива, потому что расходники качественные, и мы за них ручаемся. Если например слезла краска с металлической двери, в договоре обязательно должно быть прописано, каким методом мы устраняем косметические дефекты. Все бывает на производстве, какую-то дверь забыли прогрунтовать, например. Поэтому работайте над договором очень и очень вдумчиво».
В годы кризиса подрядчики превратились в банки: заказчикам услуг гораздо выгоднее договориться о рассрочке с подрядчиком, чем положить деньги в банк и ждать начисления мнимых процентов. Так что сегодня подрядчик выбирается не только по цене договора, но и по его возможностям. «Ни о каких кредитных предложениях речи не идет, – поясняет Дмитрий Коростелев, – мы не ростовщики, и лицензии банка у нас нет, просто по мере возможности мы предоставляем рассрочки, вкладывая свои деньги. В этой связи нас интересует рентабельность: рентабельность ремонтного проекта выше, чем рентабельность монтажа дверей и окон, поэтому на первое мы охотнее дадим рассрочку».
«Мы профильно делаем газобетонные фасады серии 600.11, – привел пример рассрочки Евгений Воинов, генеральный директор ООО «СЗРК», – сейчас это актуально, потому что у этих домов постройки конца 90-х – начала 2000-х газобетонные панели с пониженной плотностью материала, поэтому чтобы продлить ремонтный цикл, мы предлагаем ОСЖ применять материалы, которые использовались ДСК-3 до начала эпохи «дикого капитализма». Эти работы обходятся обычно в крупную сумму. Конкретный пример: объект на Серебристом, 23, контракт на сумму больше миллиона, для начала ОСЖ заплатило 200 тыс., рассрочку мы предоставили на полгода без процентов».
По словам Евгения Воинова, стоимость материалов растет быстрее, чем стоимость работ: первые, кто индексирует цены, это поставщики материалов. Поэтому, если вы понимаете, что вам нужно будет в долгосрочной перспективе и если знаете, что скоро будут деньги, например, ожидаете судебного решения по должникам, то соглашайтесь на предложения подрядчиков, заключайте договоры заранее, пускай идет закупка материалов, пока они дешевле.
Еще один способ экономии, о котором рассказал Евгений Воинов – проводить работы «не в сезон». «Проводите собрания в марте-апреле и не затягивайте с договором, – говорит он, – ведь в июне-июле может быть сложно найти хорошего подрядчика на небольшой объем работ, и вам достанется «темная лошадка». Апрель-май – прекрасное время для фасадов и кровель, гораздо благоприятнее, чем октябрь и ноябрь. А то мы сидим в марте-апреле без работы и ждем, когда у вас будут протоколы. Так что берите на вооружение, что в это время подрядчики сговорчивей».
В последнее время подрядчики вообще стали сговорчивей, Дмитрий Коростелев связывает это с введением новой схемы капремонта: «Раньше, конечно, было чуть повеселее, проекты были чуть побольше и рассрочка покороче. Теперь подрядчики встрепенулись, убрали лишнюю добавленную стоимость, конкуренция съедает жадность, да и председатели перестали бездумно подписывать договоры. Вся сфера ЖКХ, как я вижу, держится на вашем энтузиазме. Конечно, мне выгодно работать со всеми, но очень интересно с теми, кто хочет сделать не только быстро и дешево, но и надежно, красиво и долговечно. Мне больше всего нравится ремонтировать первые этажи жилых домов. Я бы очень хотел, чтобы к этим помещениям вы предъявляли более высокие запросы. Хорошо, когда ставится задача: «Мы хотим сделать так, чтобы ремонта хватило на 10 лет, и мы готовы заплатить за это на 50% больше». Материалы такие есть, технологии позволяют. В итоге вы получите положительные отзывы жителей, да и качественный ремонт действительно долго будет вас радовать».
Источник
Как организации оставить себе экономию по договору управления
Управляющие организации осуществляют предпринимательскую деятельность, цель которой – получение прибыли. Одним из методов извлечения прибыли закреплён в ст. 162 Жилищного кодекса РФ в виде экономии управляющей организации. Узнайте, при каких условиях закон позволяет УО оставить себе экономию по договору управления.
Как образуется экономия управляющей организации
Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, экономия УО – это разница между расходами, которые брались за основу при расчётах размера платы за содержание жилого помещения в МКД, и фактическими расходами организации в соответствии с отчётом о выполнении договора управления. Данный термин внесён в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ.
Если по итогам исполнения договора фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, что учитывались при установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, то при сохранении качества работ и услуг разница остаётся в распоряжении УО (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ). Указанная часть ст. 162 ЖК РФ применяется, если в договоре управления не оговорён иной механизм распределения полученной экономии.
Например, зима была малоснежной, и УО затратила на чистку придомовой территории от снега меньше средств, чем было предусмотрено договором управления. Работы по уборке снега были выполнены качественно и в полном объёме, что подтвердил подписанный акт. В таком случае УО имеет право оставить себе получившуюся экономию при соблюдении нескольких условий. Поговорим о них подробнее.
Как управляющей организации оставить себе экономию
Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, в отсутствие в договоре управления иной процедуры распределения экономии средств, она остаётся в распоряжении управляющей организации, если:
1. УО в полном объёме выполнила работы и оказала услуги, предусмотренные договором управления многоквартирным домом и внесённые в ГИС ЖКХ.
Управляющие организации обязаны раскрывать информацию о выполняемых по договору управления работах и услугах, связанных с достижением целей управления МКД, данные об их стоимости и отчёт об исполнении договора управления (пп. «г», «и» п. 3 ПП РФ № 731).
С 1 июля 2017 года УО обязаны в полном объёме раскрывать данную информацию в ГИС ЖКХ (ч. 21 ст. 6, ч. 4 ст. 12 № 209-ФЗ). Запланированные работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту ОИ МКД вносятся в ГИС ЖКХ управляющей организацией в перечни работ и услуг с указанием объёма, стоимости и количества по каждому пункту.
Перечень должен быть отражён в системе в том объёме, в котором он указан в договоре управления, так как перечень является неотъемлемой его частью и не должен ему противоречить (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
2. Экономия средств не привела к снижению качества услуг и работ, выполненных по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД, что подтверждено актами приёмки работ и услуг.
Чтобы оставить себе экономию средств, УО должна получить подписанные собственниками помещений в МКД акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ, составленные в соответствии с требованиями п. 9 «Правил оказания услуг и выполнения работ», утверждённых постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 № 290. От лица собственников акты подписывает председатель совета МКД (п. 4. ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Форма акта утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр, при этом в документе не установлены конкретные сроки и периодичность подписания актов приёмки работ и услуг. При заключении договора управления следует это предусмотреть: например, установить сроки подписания актов выполненных работ раз в год с направлением документов заказным письмом председателю совета дома.
Также целесообразно прописать в договоре управления процедуру составления акта приёмки в одностороннем порядке, указав сроки оповещения о проверке выполненных работ и услуг и последствиях неявки представителя собственников помещений в МКД. Данные условия должны быть подробно прописаны и вынесены на обсуждение на общее собрание собственников помещений в МКД. Это обезопасит УО в случаях, если собственники будут уклоняться от подписания актов.
Нужно ли менять ранее заключённые договоры управления
В поправках, которые внесены в ЖК РФ № 485-ФЗ, нет требования о том, что подписанные до января 2018 г. договоры управления необходимо перезаключить. При этом ч. 12 ст. 162 ЖК РФ к ним применяется, так как не введена обратная сила закона.
Если стороны по договору управления не хотят применять положения ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, то им следует внести изменения в действующий договор управления, указав в нём иную процедуру распределения экономии. Сделать это можно только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. ч. 1, 8 ст. 162 ЖК РФ, гл. 29 ГК РФ).
Как связаны ГИС ЖКХ и экономия УО
Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, чтобы УО могла оставить у себя экономию средств, ей необходимо корректно и в полном объёме отразить в ГИС ЖКХ следующую информацию:
- перечень работ и услуг за период в соответствии с договором управления с указанием стоимости, объёма, количества;
- информацию о размере платы за работы и услуги по договору управления МКД в разделе: «Договоры управления» – выбрать договор – в выпадающем меню выбрать «Информацию о размере платы за жилое помещение»;
- отчёт о выполнении договора управления;
- акты приёмки по форме, утверждённой приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр, в которых собственники помещений в МКД не предъявляют УО претензий к качеству выполненных работ и оказанных услуг.
Обратите внимание, что в законодательстве не сформулировано условия о пропорциональном уменьшении доли экономии, если к какой-то из работ или услуг у собственников остались претензии по качеству.
Следовательно, если в акте приёмки представитель собственников укажет, что работа выполнена не полностью, не в установленные сроки, с отклонениями от качества, перечислит конкретные недостатки и факты, то управляющая организация потеряет право на всю экономию.
Источник