Если арендодатель отказывается делать ремонт

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Арендодатель не дает съехать из-за ремонта

Прежде чем съехать из помещения, надо официально передать его арендодателю. Для этого есть акт передачи. А еще есть арендодатели, которые не подписывают акт, а требуют сначала сделать ремонт.

Юрист Павел Мищенко рассказывает, как выиграть борьбу с арендодателем.

Что не так с требованием ремонта

Кажется, что аренда заканчивается, когда заканчивается договор. Например, договор действует до 30 мая, последний день аренды — тридцатого мая. Это не так.

По закону аренда заканчивается, когда арендодатель принимает помещение у арендатора. Для этого надо подписать акт-передачи помещения.

Арендодатель может на словах сказать: «Да всё в порядке, выезжайте», но устное подтверждение не годится. Пока нет акта с подписью арендодателя, аренда действует по договору и за нее надо платить. Если выехать без акта, арендодатель вправе требовать аренду, в том числе через суд.

Есть арендодатели, которые специально не подписывают акт, чтобы получить побольше денег. Один из частых предлогов — «сначала сделайте ремонт, а потом съезжайте».

Бывает так: съемщик готов отремонтировать офис, но хочет съехать. Может, он почти въехал в другой офис, и платить аренду за два офиса накладно. Но арендодатель не отпускает: «Делайте сначала ремонт, а потом съезжайте. А пока делаете, с вас арендная плата». С такими арендодателями можно побороться.

С одной стороны, нет положений закона, где прямо говорится: «нельзя отказывать в подписании акта из-за ремонта». С другой, есть обзор судебной практики Верховного арбитражного суда, где он говорит: арендодатель не вправе требовать оплачивать аренду, если сам же не подписывает акт. Не важно, почему, хоть из-за ремонта, хоть погоды или настроения.

В письме Верховного арбитражного суда есть судебное дело. В нем много подробностей, но вот главное для нашей темы.

Арендодатель подал в суд, чтобы получить оплату с арендатора. Мол, тот поздно вернул помещение и теперь должен доплатить.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, потому что просрочка и правда была.

Суд апелляционной инстанции отменил решение. Среди аргументов:

• арендатор доказал, что неоднократно предупреждал арендодателя о переезде и был готов подписать акт приема-передачи помещения.
• задержка передачи помещения была по вине арендодателя. Цитата «несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества».

Суд встал на сторону съемщика.

Чтобы выиграть суд, надо доказать: съемщик сделал всё, чтобы съехать. При этом не важно, требует арендодатель ремонт или нет. Сбор доказательств отнимает время, зато работает.

Арендодатель потребовал у съемщика 860 000 рублей за просрочку аренды. Съемщик отказался платить, арендодатель подал в суд, но проиграл.

Суть дела: съемщик решил съехать. Для этого он предупрелил арендодателя о прекращении договора и попросил подписать акт передачи помещения.

Арендодатель отказался подписывать акт. Его аргумент: помещение надо отремонтировать, пока нет ремонта, он не будет его принимать. Цитата из дела:

«Стены и мебель повреждены, часть мебели отсутствует, жалюзи на окнах повреждены и частично отсутствуют».

За время спора арендодатель начислил аренду и подал в суд, чтобы получить деньги. Суд отказал, вот его аргументы:

• съемщик отправил акт передачи со своей подписью и попросил подписать арендодателя;
• съемщик передал ключи арендодателю, арендодатель это подтверждает;
• нет доказательств, что съемщик пользовался помещением после того, как передал ключи и подписал акт.

Суд установил, что договор прекратил действовать, а помещение вернулось арендодателю. Значит нет оснований требовать аренду.

Как съехать из помещения

Если арендодатель отказывает в подписании акта, советую всё равно съезжать, только не сразу, а в несколько шагов. Что надо делать, я рассказываю в статье «Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж». Сейчас расскажу шаги, если съемщик готов ремонтировать арендованное помещение.

Назначить день осмотра помещения и пригласить на осмотр. Осмотр — официальный процесс. Он нужен, чтобы зафиксировать, в каком состоянии съемщик передает помещение.

Осмотреть помещение и составить акт осмотра. Здорово, если съемщик приходит с независимым экспертом и фиксирует состояниие: полы в порядке, тут потрескалась краска, окна тоже в порядке.

На время осмотра можно пригласить ремонтную бригаду. Она оценит стоимость ремонта и скажет, что делать и как. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства, например, оплаченный счет по оценке или смета с подписью. В общем, подходят любые документы.

Самим подписать акт передачи и осмотра. В любом из актов съемщик пишет о ремонте: что помещение требует такой-то ремонт, съемщик готов его выполнить.

Акты и ключи от помещения — арендодателю. Лучше отправить курьером, который возьмет подпись того, кто примет это богатство. Так съемщик докажет, что съехал.

Съехать. Съезжать надо по всем требованиям, которые есть в договоре. Допустим, по договору съемщик должен сдать три связки ключей от офиса, а сдает только одну. Формально это нарушение договора, и у арендодателя появляется повод утверждать «помещение передано ненадлежащим образом», поэтому аренда всё еще действует.

Еще один совет — сохранять все чеки, квитанции, договоры, которые съемщик подписал и получил от транспортной компании и грузчиков при переезде.

Письменно предупредить арендодателя о ремонте. Смысл такой:

Съемщик готов начать ремонт, выполнит его в такие-то сроки, сделает вот то-то, по такой-то смете.

Чтобы отремонтировать, нужно попасть в помещение, а для этого понадобятся ключи. Если арендодатель хочет ремонт, надо дать разрешение на ремонт и передать ключи.

Если арендодатель не согласен с планом ремонта, пусть скажет.

С предупреждением то же самое, что с актами: съемщик отправляет уведомление и оставляет себе доказательства отправки. Например, квитанцию об отправке заказного письма.

Что дальше

Если арендодатель предоставляет ключи, доступ к помещению и подтверждает смету ремонта — отлично, можно начинать делать. Главное, чтобы съемщик фиксировал ремонт: сделал такое, вот фото, всё по плану.

Если арендодатель не дает ключи, можно ничего не делать. У съемщика есть подтверждение, что он пытался выполнить обязательства.

Если арендодатель не согласен с планом ремонта, с ним можно поспорить, но это уже другая история.

Это не все советы о том, как съезжать из помещения. Больше подробностей, шаблонов и формулировок — в статье «Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж».

Источник

Ремонт помещений арендодателем

Являюсь арендодателем торговых помещений, в торговом помещении располагается три отдела, один из отделов веду сам лично, вчера в одном из отделов, якобы, произошло хищение на сумму 1400.

Общее помещение закрывал я, я сам всегда и открываю и закрываю общее помещение, в связи с праздником в отделе где произошла кража, продавец ушел раньше, я оставался один в помещении, уходил последним.

Сегодня приехали сотрудники, сняли отпечатки, мои там тоже есть, так как недавно производил ремонт помещения именно в том месте. Что мне может грозить, так я понимаю что я единственный подозреваемый. Что мне могут инкриминировать?

Ответы на вопрос:

Максимум административная ответственность (сумма малозначительная).

Рустем. Из Вашего вопроса не ясно — возбуждено ли вообще уголовное дело. Нужны другие подробности. Если уголовное дело все-таки возбуждено или возбудят, рекомендую уже на первый допрос явиться с адвокатом. Можете ознакомиться с рекомендациями по действиям в случае, если Вы являетесь подозреваемым, на моём сайте. Звоните.

У нас был устный договор аренды помещения с Арендодателем. Оплата аренды и заключение договора аренды планировали после проведения ремонта в помещении. Ремонт в помещении уже начали и потратили деньги на стройматериалы и работу. Но на данный момент Арендодатель отказывает в продолжении аренды и не хочет возвращать потраченные денежные средства. Подскажите пожалуйста, как поступить?

Как правильно оформить договор с арендодателем, если ремонт арендуемого помещения производится за счет арендатора?

Неделю назад внесли залог за аренду нежилого помещения. Нам доли гарантийное письмо о предоставлении помещения и получен залог 30000. Договор заключен не был. Собственник хочет что-бы дорогостоящий ремонт мы делали сами помещение к работе не пригодно. Не хотим иметь дело с этим арендодателем. Как вернуть залог?

Является ли несогласованная с арендодателем перепланировка арендованного помещения грубым нарушением условий договора аренды? В договоре есть пункты: Арендатор имеет право:-с письменного согласия Арендодателя производить улучшения арендованного помещения и Арендатор обязан:-поддерживать Помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки)

Есть срочный договор с арендодателем об аренде помещения. Они запланировали ремонт, предлагают съехать в другое помещение, но нас другие варианты не устраивают. При расторжении договора они не хотят возвращать страховой депозит за 2 месяца. Законно ли это с их стороны?

Что означает «производить текущий ремонт арендуемых помещений за свой счет и в сроки, согласованные с арендодателем.» ? Что может быть под этим понятием?

Хочу сдать в аренду помещение в многоквартирном доме. В договоре есть пункты:

3.2.4. Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт Помещения, капитальный и текущий ремонт инженерных сетей и коммуникаций Помещения (за исключением текущего ремонта инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в зоне видимости).

3.2.5. Арендодатель обязан содержать в исправном состоянии инженерные сети, электросети, (электропроводку) и своевременно проводить профилактические мероприятия по предотвращению и устранению аварийных ситуаций; в случае непринятия Арендодателем своевременных мер, предусмотренных настоящим пунктом Договора, Арендатор не несет имущественной ответственности перед Арендодателем за наступившие последствия аварийной ситуации.

Не могу понять разве арендодатель должен всё это делать (особенно что касается инженерных сетей и коммуникаций). Всё-таки многоквартирный дом, кто за это отвечает собственник или арендатор. Как можно перефразировать?

Должен ли арендатор-юр.лицо нежилого помещения в многоквартирном доме платить взносы на кап. ремонт, если собственником и арендодателем является департамент городского имущества.

У меня такой вопрос: Снимаю помещение под розничную торговлю, арендодатель продал здание вместе с моим ремонтом, а новый хозяин уже больше месяца не торопиться заключать договор об аренде, как грамотно разговаривать с новым арендодателем и я вообще как-то должна компенсировать вложенные деньги за ремонт помещения, Спасибо.

В собственности имеется квартира (на сегодня находится в статусе нежилое помещение), которая сдается в аренду для ведения коммерческой деятельности. По договору аренды арендатор оплачивает коммунальные услуги на основании выставленных арендодателем платежных документов. В квитанции за квартплату есть графа: капитальный ремонт. Вопрос: входит ли в понятие коммунальных услуг капитальный ремонт и должен ли арендатор нежилого помещения оплачивать данную услугу? Спасибо.

Я арендовал помещение 3 месяца назад. В договоре аренды указаны помещения под номерами указанными в кадастровом паспорте №13-30 общей площадью 158 кв.м.. К договору приложена копия кадастровой схемы сделанной арендодателем. При попытке зарегистрировать договор обязали сделать кадастровый паспорт на занимаемую часть помещения. Площадь оказалась 203 кв.м. (вместо 158). Т.е. при подсчётах общей площади арендодателем была допущена ошибка. Я предложил заключить доп. соглашение в котором увеличить площадь аренды до реальной. В помещении уже сделан ремонт. В договоре предусмотрена возможность увеличения арендной платы 1 раз в год и не более 10%. Арендодатель предложил в доп. соглашении и дополнительную плату за большую площадь (+13,5%). Законно ли это?

Заключен договор аренды нежилого помещения под кафе. Вложены деньги в ремонт, вывеску и рекламную компанию. Через 3 месяца здание, в котором находится кафе обносят строительными лесами и вывеску ликвидируют. Подлежат ли убытки, причиненные капитальным ремонтом (арендодатель умолчал о проведении ремонта) возмещению арендодателем?

Досрочно расторгаем договор аренды нежилого помещения в одностороннем порядке. Помещение было абсолютно новое (новостройка) с типовым ремонтом. Арендовали 2,5 года.

Арендодатель уведомил что мы должны сделать текущий ремонт (в договоре написано что текущий ремонт делает арендатор за свой счет).

Но помещение не нуждается в ремонте, двери окна сантехника все в отличном состоянии, ламинат был застелен нашим ковролином и он абсолютно новый, есть небольшие потертости на стенах в некоторых местах и от навешивания шкафов дырки в стенах. (Да, дырок не было, но и помещение до нас никто не использовал) можно ли ссылаться на естественный износ? Одним словом состояние помещения хорошее.

С арендодателем споры по оплате в коронавирус, поэтому он требует ремонт и грозит не подписать акт и начислять далее арендные платежи. Но и красить стены не видим смысла, они в хорошем состоянии не считая мелких потертостей.

Я являюсь арендодателем нежилого коммерческого помещения. Сдаю помещение в аренду под магазин с 2010 года. В июне 2011 года я предложила арендатору выкупить арендуемое помещение за 4.500.000 рублей. Арендатор согласился на мое предложение и внес в июле 2011 года часть суммы в размере 2.200.000 рублей. Оставшуюся часть суммы арендатор найти не смог, поэтому сделка по продаже помещения не состоялась. Возвращения от меня внесенной суммы арендатор не требовал, но продолжал использовать арендованное помещение, не внося арендную плату. На сегодняшний день, не внесенная арендатором арендная плата составила сумму 2.600.000 рублей. При этом арендатор нарушает условия договора аренды, не делает текущий ремонт на протяжении 3-х лет. Уведомление о необходимости проведения текущего ремонта я направила арендатору заказным письмом, однако ремонт арендатор производить так и не начал. Тогда я направила арендатору письмо с уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Освобождать арендуемое помещение арендатор отказывается, при этом требует вернуть внесенные им деньги в размере 2.200.000 рублей. Продолжает осуществлять свою деятельность в арендуемом помещении.

Заключаю договор аренды на офисное помещение с Административным зданием.

В договоре прописано, что Я, как Арендатор, должен буду выполнять следующие условия согласно пункту:

«2.2.8. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт объекта аренды с предварительным письменным уведомлением Арендодателя, а также принимать долевое участие в текущем ремонте здания (если в аренде находится часть здания, Арендатор принимает долевое участие в ремонте фасада здания), инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, проводимых Арендодателем согласно отдельным соглашениям, заключаемым с Арендодателем. Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.»

Вопрос: Каким образом это возможно оспорить?

Источник