Если покупаешь квартиру с долгом за капитальный ремонт

Как взыскать долг за капремонт с бывшего собственника

В соответствии с государственной программой капремонта многоквартирных домов, созданы региональные фонды капитального ремонта, на которые возложена задача сбора, учета взносов на капитальный ремонт. За собственниками помещений законодательно закреплена обязанность оплачивать эти взносы.

Переход долга за капремонт к новому собственнику

Законодательно считается, что долг за капремонт от предыдущего собственника относится к объекту недвижимости, а не к собственнику. Такой подход закреплен частью 3 статьи 158 ЖК РФ[1]. Поэтому при смене владельца помещения в многоквартирном доме, к новому собственнику переходит право собственности, и вместе с ним от предыдущего собственника переходит задолженность по оплате этого долга.

Долги же за коммунальные услуги (отопление, воду, электроэнергию) остаются за старым собственником. Под сменой владельца понимается переход собственности на недвижимость по сделкам купли-продажи, дарения, наследования.

В случае приватизации квартиры, имеющиеся долги по капремонту продолжают числиться за муниципальным образованием и не переходят к новому владельцу.

Долги старого собственника предъявляются к оплате новому собственнику, начиная с начала 2013 года. Сумма долгов может быть весьма значительной за столь продолжительный период времени.

Неоплаченные взносы должен будет перечислить новый владелец помещения. С учетом срока исковой давности взносы присуждаются к оплате не более чем за три предшествующих года, с момента регистрации права собственности.

Капитальный ремонт может производиться несколько раз в течение длительного периода эксплуатации здания. За этот срок возможно сменится не один собственник квартиры, но средства на проведение капремонта должны быть собраны.

Взыскание долга за капремонт с предыдущего собственника

При покупке квартиры, необходимо проверить, есть ли долги за капремонт у прежнего собственника. На стадии переговоров у продавца следует запросить квитанции на оплату взносов, а в случае их отсутствия, выписку по лицевому счету капремонта квартиры.

В договоре купли-продажи недвижимости необходимо добавить пункт о том, что продавец должен предоставить документы, подтверждающие оплату взносов за все время владения объектом недвижимости.

Долги, связанные с квартирой, являются обременением, которое распространяется на недвижимость. Если такое обременение есть, это необходимо отразить в договоре купли-продажи.

При наличии долгов, сумма которых подтверждается выпиской по лицевому счету, можно требовать скидки со стоимости квартиры. В этом случае, в договоре необходимо указать, что покупатель обязуется заплатить сумму равную стоимости квартиры за вычетом задолженности по капремонту и погасить долг после регистрации права собственности.

Приобретя в собственность квартиру в многоквартирном доме, необходимо знать, как можно проверить наличие долгов по капремонту. Самый простой – способ посмотреть квитанцию. В ней отражается дата последнего учтенного платежа и долг по состоянию на дату ее формирования. Есть и другие способы:

1. Обратиться в отделение регионального Фонда капитального ремонта. Необходимо предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру. Сотрудники выдадут справку о наличии или отсутствии долгов.
2. Если собственник по какой-то причине не получает квитанции или они были утеряны, следует связаться с управляющей компанией. Это можно сделать лично или по телефону. УК предоставит копии счетов.
3. Через интернет. В личном кабинете на сайте регионального оператора ФКР.

Можно ли взыскать долги за капремонт, если новый собственник не проверил их наличие, а предыдущий собственник не сообщил о них, и долги перешли в «наследство»?

После государственной регистрации права собственности, новый владелец обязан погасить долги по капремонту. Оплатив долги, новый собственник помещения может предложить бывшему собственнику добровольно возместить задолженность по капремонту.

В случае отказа, потребовать компенсации через суд. Здесь надо соотнести сумму долга с денежными затратами на проведение суда и время, которое на это потребуется. Поскольку переход долга к новому собственнику происходит в силу закона, то его права старым собственником не нарушаются. Возможны нюансы, но разбираться в них лучше с юристом.

Источник

Бывший собственник не погасил долги за капремонт, кто должен их платить?

Рано или поздно в связи с рождением детей, размена квартиры с родственниками, улучшения жилищных условий или по другим каким-либо причинам мы задумываемся о продаже квартиры и покупке другой.

Ну вот все случилось, нашли подходящее жилье, подписали документы, получили ключи и стали счастливыми обладателями квадратных метров. Живете, вроде бы все хорошо. Квартира теплая, соседи хорошие, ремонт сделали.

В один прекрасный день получаете квитанцию за капитальный ремонт. Изучив ее, Вы вдруг обнаруживаете, что должны энную сумму денег. При этом за период вашего проживания исправно вносили взносы, и задолженности образоваться не могло. Разобравшись в сложившейся ситуации, Вы понимаете, что это долги бывших собственников и данную задолженность повесили на Вас. «Да как такое может быть? Это незаконно! Платить за других я не собираюсь», — решили Вы.

В аналогичную ситуацию попали мои знакомые. И мы стали разбираться в данной проблеме.

По общим правилам, обязанность по плате за жилищно-коммунальные услуги и содержание жилых помещений возникает с момента регистрации права собственности. Иными словами, бывший собственник платит до момента прекращения права собственности, а новый уже с момента регистрации права.

Зачастую в договоре купли-продажи стороны закрепляют положения об обязанности Покупателя оплачивать коммунальные услуги с момента передачи квартиры. Однако, если в добровольном порядке покупатель не погасит эту задолженность перед управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг, требование об оплате задолженности буду предъявлены к продавцу, поскольку перевод долга без согласия кредитора (в нашем случае управляющей компании или поставщика коммунальных услуг) ничтожен. Законных оснований требовать с новых собственников «старые долги» у управляющей компании не имеется. Однако это не означает, что Продавец не лишен права на возмещение убытков, возникших у него, за счет Покупателя.

Совершенно иной подход закреплен в законодательстве к проблеме, связанной с распределением обязанностей по оплате взносов на капитальный ремонт.

В Жилищном кодексе РФ предусмотрено, что обязанность по уплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику, в том числе и задолженность, не оплаченная прежним собственником.

Говоря простым языком, оплачивать задолженность по взносам на капитальный ремонт должен новый собственник. Никакие условия договора купли-продажи, обязывающие продавца оплатить задолженность, вас от обязанности ее погасить не освободят. Требования об уплате долгов на капремонт в это случае будут законны и обоснованы. В случае рассмотрения спора в суде на ваши плечи лягут вдобавок пени и судебные расходы (госпошлина и представительские расходы).

Выход из этой ситуации один – погасить задолженность по взносам на капремонт, не накапливая пени и не доводя дело до суда. Вероятность того, что в иске к Вам откажут или про Вас забудут, практически равна нулю.

Что касается взыскания убытков с продавца, то однозначного ответа и стопроцентных гарантий в выигрыше дела, думаю, дать вам никто не сможет. При наличии в договоре условий об обязанности Продавца погасить задолженность, в том числе и за капремонт, дает небольшую надежду на положительный исход дела. Судебный прецедент по аналогичному спору имеется, по крайней мере один, однако мнение Верховного суда РФ по данному вопросу мне не встречалось.

В заключении хотелось бы дать небольшой совет. При оформлении сделки требуйте от продавца справку об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным услугам, особенно за капитальный ремонт. И тогда долги по квартплате для Вас не станут неожиданным сюрпризом.

Если данная статья была полезна для Вас, ставьте лайки и подписывайтесь на канал.

Источник

Что делать, если купили квартиру с большим долгом за капремонт, и несут ли ответственность риэлторы?

Читательница рассказала, что, несмотря на все заверения агентства недвижимости о чистоте сделки, ей не посчастливилось – купила квартиру с солидным долгом. Как теперь быть?

Батайчанка приобрела в одном из агентств недвижимости города квартиру еще в 2016 году. Как рассказала Наталья В., во время сделки руководитель агентства заверила, мол, все наши долги за коммунальные начинаются с момента вступления в право собственности. Предыдущие собственники предоставили документы об отсутствии задолженности, но о том, что отдельной квитанцией идёт капремонт, нас не проинформировали.

— Риэлторская контора взяла деньги за сделку, не выполнив свои обязательства в полном объёме! Позже выяснилось, что на квартире висит долг за капитальный ремонт, и немаленький. Уже два года агентство кормит нас завтраками, решать вопрос не собирается! – возмущается батайчанка.

Действительно, такое может произойти, например, когда люди приобретают квартиру. Многие собственники частных домов, помня об услугах за жилищно-коммунальные услуги, упускают из виду платеж в фонд по капитальному ремонту. Ведь в частных домах такой платеж попросту отсутствует! И, кажется, предусмотрено все – долгов по ЖКУ на приобретаемом жилье не висит. А потом вылезает задолженность за капремонт, и немалая! Что делать?

Отвечает адвокат ростовской гильдии Сергей Маркин :

— Действительно, долги за капитальный ремонт переходят к новому собственнику. Об этом однозначно говорит п .3 ст. 158 ЖК РФ «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме». В статье сказано, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт, в том числе и долги по взносам на капитальный ремонт.

— Отвечает ли АН за чистоту сделки?

— Если с агентством по недвижимости был заключен договор об оказании услуг по юридическому сопровождению сделки по купле-продаже квартиры, то это оно несет ответственность по Закону о защите прав потребителей. Если в результате сопровождения сделки услуги были оказаны некачественно и покупателю были причинены убытки, то покупатель вправе обратиться в суд и потребовать возмещения причиненных убытков, а также возмещения морального вреда. В этой ситуации очевидно, что агентство обязано было получить всю необходимую информацию по квартире, в том числе и по существующим задолженностям, чтобы в дальнейшем избежать проблем для покупателя. Поскольку агентство не выполнило своих обязательств по качественному оказанию услуг, в результате чего на покупателя по закону перешел долг по оплате взносов на капитальный ремонт, то эту задолженность покупатель вправе взыскать с агентства, так как она образовалась по его вине.

Батайчанам стоит поспешить, чтобы не вышел срок давности, который для таких сделок составляет три года.

Подготовила Ксения Вербицкая

Присылайте ваши новости, вопросы и фото на телефон 89994832896.

Раз в неделю редакция будет награждать авторов лучших читательских новостей.

Источник

Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту

На вторичном рынке недвижимости встречаются самые разные квартиры. В том числе с долгами по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. Должен ли новый собственник оплачивать такую задолженность, оставшуюся от предыдущих владельцев?

Что должен оплачивать владелец квартиры

Бремя содержания квартиры лежит на плечах собственника (ст.210 ГК РФ). И именно он должен перечислять плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В нее кроме коммуналки входят платежи на общедомовые нужды (за управление многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за общедомовые коммунальные ресурсы), а также взносы на капитальный ремонт (ч.2 ст.154 ЖК РФ).

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммуналку возникает у нового собственника после перехода к нему права собственности на жилье (п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ), т.е. после государственной регистрации права. А значит, оплачивать чужие долги вы не должны. По крайней мере в отношении коммунальных платежей такой подход представляется абсолютно логичным: ведь не квартира сама потребляет ресурсы, а люди, в ней проживающие. Так что если вы купили квартиру с долгами по коммуналке, а ТСЖ или управляющая компания (УК) требуют от вас погасить задолженность предыдущих владельцев, ссылаясь, к примеру, на тот же лицевой счет, привязанный к квартире, вы вправе этого не делать. Правда, тогда ТСЖ или УК могут обратиться с иском в суд. Но в таких спорах судьи, как правило, встают на сторону новых собственников.

Однако ко взносам на капитальный ремонт такой принцип не применить. И вот почему.

Долги по взносам на капитальный ремонт

ЖК РФ прямо предусматривает, что при продаже квартиры обязательства предыдущих владельцев по оплате расходов на капитальный ремонт в полной мере переходят к новому собственнику. За исключением случаев, когда предыдущим собственником является муниципальное образование, субъект РФ или РФ (ч.3 ст.158 ЖК РФ).

Поэтому если вы приобрели жилье с долгами по капремонту у гражданина или юридического лица, то теперь их оплачивать должны вы. Вместе с тем, вы также вправе попытаться взыскать оплаченную вами задолженность по капремонту с предыдущих владельцев квартиры.

Остались вопросы? Пишите в комментариях и ставьте лайк

Источник

Пришло время платить по счетам: обязан ли новый собственник погашать долг за капремонт?

Обычно при покупке квартиры мы стараемся учесть все нюансы, однако это не всегда получается. Нередко новый собственник забывает проверить долги, которые достаются ему от старых владельцев квартиры, в том числе и за капремонт. «МИР 24» узнал у юристов о том, как быть с долгом по капитальному ремонту от бывших собственников, кто его обязан выплачивать и поможет ли в этом деле суд?

По словам юриста Юрия Капштыка, обязанность собственника жилья оплачивать капремонт закреплена в ч.1, 3 ст. 158 ЖК РФ. Невыполнение обязательств приводит к образованию долга, начислению пени и штрафным санкциям. Неплательщикам должны высылаться напоминания о задолженности. Ежемесячно на долг за капремонт начисляется пени по ставке 1/300 за каждый просроченный день.

«В ЖК РФ четко указано, что собственники уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, которые им должны предоставляться в определенные сроки. Однако в законе отсутствуют требования, каким образом должны предоставляться эти платежные документы», – говорит адвокат Жанна Казаринова.

Обычно квитанции кидаются в почтовый ящик, но их отсутствие не является поводом для того, чтобы не платить – добросовестный собственник всегда имеет возможность проверить задолженность и распечатать квитанции для оплаты на сайте оператора. А вот если платежные документы отсутствуют и на этом сайте, можно зафиксировать данный факт с помощью нотариуса и представить в суд.

Кроме того, существует трехгодичный срок исковой давности. Он исчисляется с того момента, как наступает обязанность по оплате очередного взноса. Нельзя взыскать задолженность более чем за три года. Но здесь есть один нюанс, на который следует обратить внимание:

«Сам по себе суд не может применить исковую давность. О ней нужно заявить суду. А собственник этого сделать не может, поскольку заявление о взыскании взносов рассматривается в приказном порядке без участия сторон. Собственник может подать до вынесения приказа письменное заявление в суд о применении исковой давности, но он практически никогда не знает о поданном в отношении него судебном приказе», – отмечает Жанна Казаринова.

В настоящее время заявления о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт, коммунальные услуги в сумме, не превышающей 500 000 рублей, рассматриваются в порядке приказного производства: судья на основании документов, представленных заявителем, без вызова сторон выносит приказ, который является исполнительным документом. Суд даже не обязан расписывать, почему он взыскивает эту сумму. Взносы на капитальный ремонт в порядке приказного производства суд взыскивает и за пять, и за десять лет, срок давности не применяет, ведь никто о нем не заявляет.

Затем этот приказ высылается должнику, который имеет право в течение десяти дней со дня его получения направить в суд возражения относительно его исполнения, говорит Жанна Казаринова. При этом должник не обязан объяснять, почему он возражает – достаточно самого факта несогласия. Нужно направить в суд возражения в этот срок ценным письмом с описью и уведомлением о вручении или сдать под подпись непосредственно в канцелярию суда. После получения возражений суд отменит приказ, сторонам направит определение о его отмене.

Но обязан ли выплачивать этот долг новый собственник? Если вы принимаете в наследство квартиру, то обязанность по долгам и кредитным обязательствам, в том числе и платы за капремонт переходят к вам. При этом срок исковой давности также составляет три года, говорит Юрий Капштык.

При покупке квартиры вы, становясь новым собственником, также должны уплатить долги:

«Долги переходят, так как вы стали новым собственником и на вас возложена обязанность содержания помещения, в том числе погасить долг. Чтобы не купить «долговую» квартиру, в момент заключения договора купли/продажи предложите продавцу предоставить или получите сами выписки по взаиморасчетам по коммунальным услугам и проследите, чтобы в договоре было указано, что задолженностей по квартире не имеется. Приложите к акту приема/передачи помещения, в том числе по расчетам за взносы на капремонт», – советует Юрий Капштык.

В случае, если продавец не поставил вас в известность о долге, а в договоре указано отсутствие задолженностей, вы вправе взыскать сумму долга в судебном порядке с прежнего владельца, так как он действовал недобросовестно.

«В договоре отчуждения квартиры можно урегулировать вопрос задолженности. Но следует учитывать, что задолженность, скорее всего, все равно будет взыскана с нового собственника. А старый собственник должен возместить убытки новому. Но после перехода права бывший собственник обычно начинает уклоняться от этой обязанности. Поэтому проще всего уменьшить стоимость квартиры на сумму долга и пени», – комментирует Жанна Казаринова.

Кроме того, бывают ситуации, при которых новый собственник покупал квартиру с уже погашенным долгом, а впоследствии, сделав перерасчет долга за капремонт, увидел, что сумма задолженности изменилась в большую сторону. Такое может произойти из-за ошибок управляющей компании: неправильно указанного метража квартиры или адреса. Обычно в этом случае спор решается в пользу собственников:

«Здесь однозначно прослеживается халатность управляющей компании, поэтому если на момент продажи все долги были погашены и имелся подтверждающий документ, то оба собственника, старый и новый, имеют право не признавать данный долг. Это технические ошибки непосредственно работников УК, и если дело будет рассматриваться судьей, им будет трудно доказать, что этот долг необходимо выплачивать собственнику», – рассказывает Юрий Капштык.

Поэтому единственным верным способом избежать выплаты долгов бывшего собственника квартиры является тщательная проверка всех документов перед куплей/продажей.

Источник