Если собственник не платит за ремонт общего имущества

ВС РФ: владелец нежилых помещений без регистрации права собственности в ЕГРН и без договора с ТСЖ обязан платить за содержание общего имущества

Shutter_M / Depositphotos.com

Фактический собственник нежилого помещения в МКД с ТСЖ обязан платить за содержание и ремонт общего имущества, причем не имеет значения, заключен ли договор между ним и ТСЖ, а ТСЖ не обязано доказывать первичными документами факты выполнения соответствующих работ. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, отменяя акты арбитражных судов и передавая на новое рассмотрение спор между ТСЖ и владельцем нежилых помещений, накопившим многолетний долг перед ТСЖ (Определение ВС РФ от 22 января 2019 г. № 308-ЭС18-14220).

Ситуация осложнилась тем, что долгие годы владелец нежилых помещений не оформлял право собственности на свое помещение, пока, наконец, не выиграл суд: суд признал владельца собственником, установив, что право собственности на спорное помещение возникло еще четверть века назад в результате реорганизаций и преобразований его правопредшественников. Затем собственник «внес» свое право в ЕГРН, хотя эта госрегистрация в ЕГРН в 2017 году носила лишь правоподтверждающий характер.

Тем не менее, ТСЖ смогло обратиться в суд с требованием уплатить ей долг, который приблизился к полумиллионной отметке.

Однако – совершенно неожиданно для ТСЖ – в иске было отказано:

• за период до регистрации права собственности в ЕГРН отказ мотивирован тем, что обязанность платить за содержание и ремонт лежит только на собственнике, а право собственности на спорные нежилые помещения до регистрации в ЕГРН никак не подтверждено;
• а за остальное время – потому что между сторонами отсутствуют договорные отношения, а кроме того, ТСЖ не доказало, что действительно исполнило работы на заявленную сумму (не представило, в частности, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ, договоры на выполнение исполнительной документации, счета на оплату, постатейную расшифровку выполненных работ и услуг, а также расчет платы в заявленный период и акт сверки взаимных расчетов).

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ с этими выводами категорически не согласилась:

• собственник помещения в МКД, в том числе собственник нежилого помещения, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ;
• согласно законам о госрегистрации недвижимости (ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей;
• при этом в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица (абзац 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. А право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица возникает с момента завершения его реорганизации;
• между тем, решением суда (по делу о признании права собственности) установлено, что заявленный объект недвижимости соответствует объекту, который был построен правопредшественником организации-должника, введен в эксплуатацию еще в далеком 1979 г., а правопреемник – должник приобрел право собственности на нежилые помещения в результате реорганизаций;
• однако по настоящему спору между ТСЖ и должником суды эти доводы не исследовали!
• кроме того, суды не проверили правильность расчета взыскиваемого долга. Ведь при избранном способе управления МКД размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. А из материалов дела следует, что собственники помещений на общем собрании просто утвердили тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений.

Итог – решение первой инстанции и постановление апелляционной отменены, дело направлено на пересмотр.

Источник

Когда собственник может не платить за содержание общего имущества МКД

Собственник может не платить за содержание общего имущества МКД, например, когда владеет нежилым помещением. Помещение пристроено к МКД и по документам не является его частью и расположено на отдельном земельном участке.

Сегодня мы на примере свежей судебной практики расскажем, что управляющей организации нужно детально разбираться в ситуации, прежде чем подавать в суд. Иначе потом будет неловко и судебные издержки никто не возместит.

Собственник обязан платить за общее имущество

А было так. Управляющая организация подала в суд на собственника нежилого помещения за то, что он не платит за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Дело практически невозможно было проиграть. Недавно мы рассказывали об успешной борьбе ТСЖ с банком, собственником помещения, который нарушал правила пользования общим имуществом. Однако в этом случае в суде открылись неожиданные детали.

Управляющая организация в суде рассказала, что управляет МКД на основании договора управления, плату за содержания общего имущества принимает в рамках договорных отношений. Все собственники кроме одного платят исправно.

Доказательная база строилась на основе ст. 1102 ГК РФ. По ней лицо, которое без оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, должно возвратить его последнему.

Такое обязательство возникает при двух обстоятельствах, которые появляются одновременно:

• одно лицо обогатилось за счёт другого,
• имущество сберегли незаконно.

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 N 11524/12 перечисляет основания для неосновательного обогащения – требование о возврате:

• ранее исполненного при расторжении договора,
• ошибочно исполненного по договору,
• предоставленного при незаключённости договора и другие.

Собственники квартир и нежилых помещений владеют на праве общей долевой собственности общими помещениями МКД, несущими конструкциями, механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим оборудованием и земельным участком дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Каждый участник долевой собственности соразмерно со своей долей платит налоги и платежи по общему имуществу (ст. 249 ГК РФ). А по п. 1 ст. 158 ЖК РФ – несёт расходы на содержание его помещения, участвует в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Имеется ввиду, что он платит за содержание и ремонт жилого помещения.

Но не должен, когда он не собственник в данном МКД

Собственник в ответ на претензию предоставил суду технические и кадастровые паспорта на нежилые помещения, которыми владеет. Эти документы показали, что помещения являются пристройками и не считаются частью МКД.

Помимо этого, нежилые помещения расположены на отдельном земельном участке, на который оформлено право постоянного бессрочного пользования. Границы этого земельного участка не пересекаются с границами участка, на котором расположен МКД.

Собственник хорошо подготовился: помимо паспортов приложил договоры с ресурсоснабжающими организациями. Это свидетельствовало о том, что коммунальные ресурсы собственник приобретал самостоятельно.

Кроме того, собственник указал на пропуск срока исковой давности за период взыскиваемой задолженности.

Рассмотрев все обстоятельства дела Арбитражный суд Московского округа решил, что собственник не должен платить за содержание общего имущества МКД, потому что помещение, которое ему принадлежит, не является частью такого дома (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.03.2017 по делу N А41-101071/15).

Источник

КАК НЕ ПЛАТИТЬ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Каждому гражданину-собственнику жилого помещения приходят ежемесячно платежные документы, в которых содержится графа «оплата за содержание жилья и текущий ремонт». зачастую суммы, указанные в этой графе просто заоблачные, а по факту содержания жилья и текущего ремонта не происходит годами, а то и десятилетиями. Принципиальные граждане отказываются платить по данным статьям платежного документа, в связи с чем образовывается долг. Управляющая организация или ТСЖ подает в суд на этих жильцов, и долг ведь взыскивают, потому что жильцы не знают как правильно оспаривать выставляемые суммы.

В этой статье мы расскажем как нужно защищать свои интересы в судебном порядке, если с вас взыскивают долг по содержанию жилья и текущему ремонту.

Если в вашем доме долгие годы не было косметического ремонта (даже банально не подкашивались места протеков и т.д), подъезд вечно пыльный и грязный, уборкой раз в неделю там даже и не пахнет, лампочки постоянно перегоревшие, то вы уже имеете право не оплачивать услуги по содержанию жилья и текущему ремонту.

Что необходимо сделать?

В каждом подъезде есть старший, или как это красиво называется «председатель». Председатель вместе с 3-5 неравнодушными жильцами должен составить акт несоответствия оказываемых услуг. В данном акте должны быть: ФИО всех, кто участвует в «комиссии», изложены все недостатки подъезда в подробностях, а также необходимо сделать цветные фотографии этих недостатков. Акт составляется в двух экземплярах.

Составив акт и сделав фотографии, председатель должен пойти в свою управляющую организацию или ТСЖ и вместе с претензией, в которой требуете перерасчета сумм за оплату содержания жилья и текущего ремонта прикладываете сделанные вами акт и фотографии. В претензии имеете право указать об устранении недостатков, которые были выявлены. Срок на ответ даете 10 рабочих дней. На претензии должна стоять отметка о приеме уполномоченным лицом управляющей организации или ТСЖ. В случае, если данную претензию принимать отказываются, то необходимо весь этот пакет документов направить на юридический адрес вашей организации заказным письмом с описью вложения, а вторые экземпляры оставить у себя. Опись вложения обязательна, т.к в суде потом представитель организации скажет, что вы направили пустой конверт.

Если данная претензия проигнорирована, то вам необходимо написать жалобу в жилищную инспекцию, и приложить доказательства вручения или отправления претензии организации.

После этого жилищная инспекция обязана разобраться в этом вопросе, вынести предписание управляющей организации и последние в свою очередь обязаны это предписание исполнить.

Если и это не помогло, то есть два варианта: подать на организацию в суд или дождаться, когда они сами начнут взыскивать долги.

Как показывает судебная практика, при наличии выполненных выше описанных действий, суд встает на защиту жильцов, поскольку организация не представляет никаких доказательств траты денежных средств на ремонт и содержание жилья.

В данном случае вы выигрываете: перерасчет за период, который не платили (плата может быть взята на выплату зарплаты работникам организации и на распечатку квитанций, т.к это включено в статью «содержание жилья»), максимально снижены пени. В случае, если по акту и фотографиям видно, что подъезд и дом в целом в ужасающем состоянии, то суд вовсе может отказать во взыскании этого долга.

Такие споры очень частая практика. Каждый 5 дом сталкивается с не целевыми расходами управляющих организаций.

Только принципиальные жители смогут отстоять свои права и добиться выполнения работ, за которые оплачиваются денежные средства.

Источник

Что делать УО , если собственник не платит долги за ЖКУ

С каждым годом растёт количество людей, которые пользуются коммунальными услугами бесплатно. Это незаконно, но сколько верёвочке ни виться – конец неизбежен. За злоупотребление правом пользования коммунальными услугами придётся платить.

В прошлой статье мы рассмотрели порядок предоставления рассрочки долга за коммунальные услуги. Сегодня мы расскажем, что делать управляющей компании, если собственники не платят долги за ЖКУ.

Статьи по теме

За просрочку платежей по коммунальным услугам УК , ТСЖ и граждане будут платить штрафы и пени

Госдума 23 октября 2015 года во втором чтении приняла законопроект о внесении изменений в законодательные акты РФ с целью укрепления платёжной дисциплины всех категорий потребителей коммунальных услуг…

Меры УК по воздействию на должников ЖКУ

Пожалуй, одной из основных головных болей для управляющих компаний является взимание долгов с недобросовестных потребителей ЖКУ, которые подолгу не платят за коммунальные ресурсы и услуги. Сегодня рас…

Говорит и показывает: что нужно знать о своих правах и обязанностях в сфере ЖКХ

Минстрой РФ в целях повышения осведомлённости граждан об их правах и обязанностях в сфере ЖКХ, а также для создания положительного и позитивного образа отрасли ЖКХ разработал и опубликовал Приказ от 0…

Источник