Финансирование ремонтов многоквартирных домов за счет средств местных бюджетов

Капремонт за счёт государства? Это возможно

Минстрой РФ разработал проект постановления Правительства РФ о финансировании капитального ремонта за счёт государственных средств. Документ 8 августа был размещён на федеральном портале НПА и сейчас находится на стадии общественного обсуждения и независимой антикоррупционной экспертизы.

Разберёмся, возможно ли сделать капитальный ремонт, не тратя собственные деньги.

Общая информация

Общественное обсуждение проекта продлится до 22 августа. До этого срока у каждого есть возможность прочитать текст постановления и прокомментировать его. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте.

Проект постановления устанавливает правила финансирования капремонта ОИ в МКД за счёт средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Деньги из Фонда можно будет получить в региональный бюджет, для этого регионам нужно будет оформить заявку.

Финансовую поддержку можно будет получить на одну из двух целей:

• возместить с её помощью часть затрат по уплате процентов по кредитам, которые были взяты для капремонта. Штраф или пени за нарушение условий договора оплатить из этих денег вы не сможете;
• возместить часть расходов по проведению капитального ремонта.

Финансовая помощь государства не безгранична: на один МКД будет выделяться не больше 5 млн руб. или будет оплачиваться не более 50% от стоимости работ или услуг по капитальному ремонту.

Для получения денег подать только заявку — мало, поддержку можно получить только, если при проведении капитального ремонта общего имущества МКД будут осуществляться действия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Причём, в результате этих мероприятий расходы на оплату тепловой и электрической энергии, природного газа уменьшатся не менее чем на 10 % по каждому МКД.

Под финансирование попадает и не каждый МКД. Дом, в котором планируется провести капитальный ремонт с помощью государственных средств, должен отвечать установленным требованиям:

• не может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• с года ввода в эксплуатацию должно пройти более 5, но менее 60 лет;
• должны быть оснащён общедомовыми ПУ потребления коммунальных ресурсов.

При этом, субъекты РФ могут устанавливать дополнительные требования к МКД.

Денежные средства будут перечисляться в региональный бюджет не сразу, а частями:

• 50% – после выполнения работ по капитальному ремонту;
• 50% – при достижении целевых показателей экономии ресурсов.

Если такие показатели не будут достигнуты, то субъекты РФ обязаны будут вернуть денежные средства полностью или частично.

Как рассчитывается размер финансовой поддержки

Размер денежно помощи на возмещение части расходов на капремонт определяется для каждого МКД индивидуально, но в диапазоне от 2-кратного до 4-хкратного размера годовой экономии затрат на коммунальные ресурсы.

Коммунальные ресурсы, затраты на оплату которых учитываются при расчёте финансовой помощи:

• тепловая энергия на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение — объём определяется по коллективным приборам учёта;
• электрическая энергия — объём потребления определяется как разность между объёмом потребления по коллективным ПУ и суммой объёмов потребления по всем индивидуальным ПУ в МКД;
• природный газ, необходимый для генерации тепловой энергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение — объём по коллективным ПУ.

Финансовая поддержка на компенсацию части затрат по уплате процентов по кредитам обеспечивается в размере прогнозных затрат за весь срок действия кредитного договора, но не более чем за 5 лет, из расчёта 100 % ключевой ставки Банка России, действующей на дату принятия решения Фонда о денежной выплате.

В каких случаях оказывается денежная поддержка

Финансовая помощь может быть оказана в трёх случаях, первый мы уже разобрали. К нему относятся требования, предъявляемые к МКД. Второй случай — наличие утверждённого краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта или региональной программы проведения капитального ремонта ОИ в МКД для МКД, которые не включены в краткосрочный план.

Эти планы должны содержать:

• список МКД, нуждающихся в поддержке;
• перечень работ и услуг по капитальному ремонту ОИ в МКД, мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
• значения целевых показателей экономии затрат на коммунальные ресурсы;
• размер затрат на коммунальные ресурсы по каждому МКД за базовый год и плановый размер затрат на коммунальные ресурсы после проведения капитального ремонта;
• срок окончания работ и услуг по капитальному ремонту ОИ в МКД, которые нуждаются в финансовой поддержке, не позднее чем 1 ноября 2017 года;
• планируемая стоимость работ и слуг по капитальному ремонту ОИ в МКД;
• объём и источники финансирования капитального ремонта ОИ в МКД.

Третий случай — наличие письма кредитной организации о намерении выдать кредит ТСЖ, ЖК, ЖСК, УО в валюте РФ для проведения капитального ремонта ОИ в МКД. Это необходимо, если заявка подаётся на возмещение части затрат по уплате процентов по кредитам.

Подробнее о заявке

Заявку от субъекта в Фонд подаёт руководитель высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ. Форма установлена методическими рекомендациями.

Заявка подаётся вместе с документами, подтверждающими выполнение условий предоставления финансовой поддержки. Перечень этих документов также устанавливается методическими рекомендациями.

В течение 30 дней Фонд проверяет заявку и приложенные к ней документы. Если всё в порядке, то Фонда принимает решение о предоставлении финансовой поддержки.

Отказ в предоставлении денежных средств может последовать, если:

• не предоставлены подтверждающие документы о выполнении условий предоставления финансовой поддержки;
• представленные документы не соответствуют установленным требованиям.

После принятия решения в течение 5 дней Фонд уведомляет о нём высшее должностное лицо субъекта РФ. Торопить Фонд бессмысленно — решения о возможности предоставления финансовой поддержки принимаются в порядке очередности.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник

Меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта

Порядок и условия, на основании которых предоставляются деньги, предусматриваются федеральными законодательными актами.

Финансирование домов, не подлежащих включению в региональную программу по капремонту

Услуги и/или работы по проведению капремонта совместной собственности в многоквартирном доме могут быть предоставлены за счет финансов, выделенных из бюджетов федерального назначения, бюджетных средств субъектов России, местных бюджетов.

Порядок и условия, на основании которых предоставляются деньги, предусматриваются соответствующими федеральными законодательными актами, законодательными актами субъектов России, муниципальными правовыми актами. Подобное финансирование может быть предоставлено в том числе многоквартирным домам, которые согласно статьи 168 пункт 2 ЖК не подлежат включению в региональные программы (РГ капремонта), к ним принадлежат:

• многоквартирный дом, который в определенном порядке признали аварийным, а потому подлежащим сносу (реконструкции);
• сооружения, в которых находится менее трех квартир;
• жилье, относительно которого во время утверждения программы, принято решение о реконструкции или сносе.

На финансирование от государства могут рассчитывать:

• жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК);
• товарищества собственником жилья (ТСЖ);
• региональные операторы и управляющие организации.

Положения, на основании которых выделяются финансы на осуществление капитального ремонта в многоквартирных домах, должны быть утверждены всеми субъектами России, исходя из особенностей региона. Такие Положения определяют, в каком порядке и на каких условиях предоставляются бюджетные средства, которые получены от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд), а также финансов, которые заложены в бюджет для оказания господдержки на осуществление капитального ремонта совместного имущества многоквартирного дома, включая долевое финансирование.

Средства, которые поступили в областной бюджет от Фонда, а также те, которые были заложены в бюджет для проведения долевого финансирования (ДФ) осуществления капитального ремонта, распределяют между муниципалитетами, которые подали заявку на получение таких средств и выполнили необходимые условия.

Бюджетные средства и средства, которые поступили в бюджет от Фонда, поступают на отдельный счет в банке, который открыт на имя регионального оператора, как имущественный взнос на осуществление работ по капитальному ремонту помещений многоквартирных домов. Прочие средства господдержки поступают региональному оператору в виде дополнительных имущественных взносов на осуществление капитального ремонта.

Предусмотрено определенное условие для получения материальных средств, выделенных Фондом и предусмотренных облбюджетом. Это софинансирование из бюджетов местного уровня, а также от владельцев жилья. Размер софинансирования, которое будет получено из финансовых средств Фонда, местного бюджета и от владельцев помещений, определяют федеральные законодательные акты. Также федеральное законодательство устанавливает, каким образом производится контроль над использованием средств, выделенных Фондом.

Меры господдержки при проведении капремонта

Для предоставления материальной помощи государства или муниципалитета в ходе осуществления капитального ремонта не играет никакой роли, каким способом был сформирован фонд капремонта владельцами жилья, которое размещено в многоквартирных домах.

Статьей 191 Жилищного кодекса России определяется, что с целью оплаты капремонта может оказываться государственная финансовая поддержка. Важно заметить, что такая поддержка оказывается не только в виде субсидий, которые предоставляются за счет федеральных средств, бюджетов субъектов России и бюджетов местного уровня ТСЖ, ЖК, региональным операторам и управляющим компаниям.

Ранее предоставление бюджетных субсидий относилось к прерогативе структур местного самоуправления для того, чтобы были созданы условия для эффективного управления многоквартирными домами. К прочим допустимым мерам господдержки, которые могут предоставляться субъектами России, относятся гарантии, поручительства по займам и кредитам, если финансы на обеспечение такого рода поддержки предусматриваются региональными законами о бюджете.

То есть на законодательном уровне создан путь, который позволяет привлекать кредитные ресурсы для осуществления капитального ремонта в помещениях общей собственности многоквартирного дома.

Однако, для того чтобы хозяину помещения можно было получить реальную возможность воспользоваться таким видом поддержки со стороны государства ему следует организовать специальное гарантийное агентство, сформировать уставный капитал за счет собственных финансовых средств, определить процедуру и условия, на которых такое агентство будет предоставлять поручительства по займам на осуществление капитального ремонта.

Поскольку в вопросе выделения субсидий для товариществ собственников жилья, ЖК, управляющей организации и региональных операторов не важно, каким способом формировался фонд капитального ремонта, принятие данного решения не может возлагаться на региональных операторов, чтобы избежать ситуации конфликта интересов.

Источник

Финансирование капремонта многоквартирных домов: изменения в законодательстве

Ирина Валентиновна ГЕНЦЛЕР, руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».

В связи с многочисленными вопросами читателей мы продолжаем освещать тему реформирования ЖКХ. В данной статье автор сосредоточил внимание на расходовании средств фондов капитального ремонта, мерах государственной и муниципальной поддержки ЖКХ, региональных программах в данной сфере и взносах на капремонт.

Возможности для проявления инициатив собственников помещений и привлечения средств из разных источников существенно различаются в зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта. Взносы на капитальный ремонт, поступающие на специальный счет, накапливаются до срока проведения капитального ремонта (отдельных видов работ по капитальному ремонту) многоквартирного дома. Перечень работ по капитальному ремонту, срок их выполнения, смета расходов на капитальный ремонт определяются решением общего собрания собственников помещений. Предложение о проведении капитального ремонта может исходить от лица, управляющего многоквартирным домом (ТСЖ, жилищного кооператива, управляющей организации). Хотя собственники помещений и должны ориентироваться на то, что определила для их дома региональная программа капитального ремонта, но у них также есть реальная возможность принять решение о более раннем сроке проведения ремонта и большем перечне работ, чем установлено региональной программой.

В качестве источников финансирования кроме фонда капитального ремонта могут быть использованы кредитные средства и бюджетные субсидии. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1.2 ч. 2 ст. 44) общее собрание собственников помещений принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом), управляющей организацией, а при непосредственном управлении домом собственниками помещений лицом, уполномоченным на это решением общего собрания, о получении данными лицами гарантии (поручительства), а также о погашении кредита (займа), уплате процентов и расходов на получение гарантии (поручительства) за счет фонда капитального ремонта.

Можно надеяться, что формирование фондов капитального ремонта на специальных счетах действительно будет способствовать привлечению кредитов на проведение капремонта и модернизации многоквартирных домов, поскольку, с одной стороны, внесение взносов на капитальный ремонт носит обязательный характер, изменение способа формирования фонда капремонта (или перевод специального счета в другой банк) невозможно без погашения кредита, а с другой стороны, банк, в котором открывается специальный счет, будет владеть всей информацией о ежемесячном поступлении взносов на специальный счет (дисциплине платежей собственников помещений) и об объеме уже накопленных средств. Также банк будет иметь возможность контролировать целевое расходование денег и списывать со счета средства для погашения кредита. Развитию программ кредитования капитального ремонта в значительной мере может способствовать и создание в регионах специализированных гарантийных агентств для предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займам, которые рассматриваются Жилищным кодексом как одна из мер государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 167 ЖК РФ).

В настоящее время не ясна роль управляющих организаций в проведении и финансировании капитального ремонта, поскольку они не могут быть владельцами специальных счетов, на которые вносятся взносы на капитальный ремонт. Также они не могут распоряжаться данными средствами, а значит, возможность привлечения управляющими организациями кредитов на капитальный ремонт с погашением их за счет фонда капитального ремонта выглядит очень сомнительной. Управляющие организации не имеют никакого отношения и к организации и финансированию капитального ремонта, если фонд капитального ремонта формируется у регионального оператора.

Возможность привлечения кредита на капитальный ремонт в случае, если владельцем специального счета является региональный оператор, явным образом не определена Жилищным кодексом. Региональный оператор не указан в перечне лиц, которые по решению общего собрания собственников помещений могут быть получателем кредита. Таким образом, схема с финансированием капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств фонда ремонта на специальном счете и кредита выглядит реалистичной только тогда, когда в доме создано ТСЖ (или он управляется жилищным кооперативом).

При формировании фондов капитального ремонта у регионального оператора средства, поступающие на счет регионального оператора от собственников помещений, будут расходоваться ежегодно на финансирование региональной программы капитального ремонта, за исключением некоторой доли средств, размер которой определяется субъектом РФ. Требование о том, что не все поступающие региональному оператору средства могут расходоваться на финансирование региональной программы, установлено Жилищным кодексом для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора (ст. 185 ЖК РФ).

Средства из взносов на капитальный ремонт, поступающие региональному оператору, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Не допускается использование поступающих от собственников помещений средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).

Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома региональным оператором осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта (в объеме и сроки, определенные программой). При этом, если в фонде капитального ремонта конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может на возвратной основе использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. Можно заметить, что поскольку все поступившие от собственников помещений средства являются имуществом регионального оператора и он может распоряжаться ими в соответствии с положениями Жилищного кодекса, соответствующего регионального закона и устава на цели реализации региональной программы капитального ремонта, то «заем» средств собственников одних домов на ремонт других домов — это просто учетная операция. Тем не менее региональный оператор обязан за шесть месяцев до начала года, в котором запланирован капитальный ремонт многоквартирного дома, сделать собственникам помещений предложение о проведении капитального ремонта, включая предложение по источникам финансирования. То есть региональный оператор должен получить согласие собственников на «заем» средств из фондов ремонта других домов. При этом даже если собственники не примут соответствующего решения, то вместо них решение примет орган местного самоуправления (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ) и региональный оператор выполнит то, что определено региональной программой. Поэтому положение Жилищного кодекса о том, что проведение капитального ремонта многоквартирного дома осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений, в случае формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора выглядит формальностью, соблюдение которой связано со значительными издержками.

Дискуссионным является вопрос о возможности привлечения региональным оператором кредитов для исполнения своих обязательств по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на его счете. В одной статье Жилищного кодекса говорится, что региональный оператор кроме средств фондов капитального ремонта привлекает при необходимости «средства, полученные из иных источников, в том числе из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета» (ст. 180 ЖК РФ). В другой статье Жилищного кодекса содержится закрытый перечень источников финансирования капитального ремонта при недостаточности средств фонда капитального ремонта. Это средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, субсидии, полученные из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ). В перечень источников финансирования капитального ремонта региональным оператором не входят такие «иные средства», как кредит, привлекаемый региональным оператором.

Согласно внесенным в Жилищный кодекс изменениям субъект РФ должен принять региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 168 ЖК РФ). Особенности данной программы состоят в том, что:

программа должна включать в себя все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта РФ (соответственно она должна ежегодно актуализироваться, чтобы учитывать исключение из нее домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, и включение домов-новостроек);

программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта всех домов, расположенных на территории субъекта РФ (учитывая включение в такую программу ежегодно появляющихся домов-новостроек, срок реализации региональной программы, утверждаемой впервые, составит а в целом программа будет вечной, поскольку ежегодно срок ее реализации будет отодвигаться все дальше и дальше во времени);

в качестве одной из целей утверждения региональной программы определены планирование и организация проведения капитального ремонта. В ней должны быть указаны перечень услуг и работ по капитальному ремонту каждого многоквартирного дома и плановый год проведения капитального ремонта (при этом программа утверждается до принятия собственниками помещений в многоквартирных домах каких-либо решений на этот счет, поэтому не ясно, на основании каких сведений формируется программа, которая налагает на собственников помещений в многоквартирных домах обязательства провести капитальный ремонт в объеме и сроки, установленные региональной программой);

еще одной целью региональной программы является планирование предоставления государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (это норма в совокупности с тем, что меры государственной и муниципальной поддержки предоставляются независимо от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта, может пониматься как необходимость планирования средств на предоставление субсидий на капитальный ремонт из регионального и местных бюджетов для всех многоквартирных домов, включенных в региональную программу на соответствующий год ее реализации, хотя обычно субсидии предоставляются в пределах имеющихся для этого средств, соответственно при их ограниченности необходим отбор получателей субсидий);

критерии первоочередности проведения капитального ремонта в рамках региональной программы, установленные Жилищным кодексом, — дома, которым на момент приватизации первой квартиры уже требовался капитальный ремонт, но он до сих пор не проведен, а также дома, для которых установлена необходимость проведения капитального ремонта, создают пиковую нагрузку в первые годы реализации региональной программы, учитывая накопившийся в стране «недоремонт». При этом объем средств, формируемых в фондах капитального ремонта за счет взносов собственников помещений на капитальный ремонт, в данный период будет минимальным.

Исходя из вышеизложенного, субъекты РФ столкнутся со значительными трудностями при формировании первой версии региональной программы и в первые годы ее реализации. В целом идея вечной ответственности субъекта РФ за планирование и организацию капитального ремонта многоквартирных домов, в которых примерно 80% помещений являются частной собственностью, вызывает много вопросов.

Жилищный кодекс определил, что для оплаты капитального ремонта может быть оказана финансовая поддержка (ч. 1 ст. 191 ЖК РФ). Это не только субсидии, предоставляемые ТСЖ и жилищным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета (ранее возможность предоставлять бюджетные субсидии была прямо установлена только для органов местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами). Среди возможных мер господдержки, которые могут предоставлять субъекты РФ, в настоящее время определены также гарантии, поручительства по кредитам и займам, если соответствующие средства на реализацию такой поддержки предусмотрены региональным законом о бюджете (п. 4 ст. 167 ЖК РФ). Таким образом, намечен путь для привлечения кредитных ресурсов для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Но для предоставления собственникам помещений в многоквартирных домах реальной возможности воспользоваться данным видом государственной поддержки субъекту РФ необходимо создать специализированное гарантийное агентство, вложить средства в его уставный капитал, определить порядок и условия предоставления гарантийным агентством поручительств по кредитам на капитальный ремонт.

В отношении субсидий для ТСЖ, жилищных кооперативов, управляющих организаций и регионального оператора необходимо отметить, что данная финансовая поддержка не должна зависеть от способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете или у регионального оператора) (ч. 2 ст. 191 ЖК РФ). Следовательно, принятие решений о предоставлении субсидии на ремонт конкретного многоквартирного дома не может быть возложено на регионального оператора, чтобы не возникал конфликт интересов.

Остается открытым вопрос о том, могут рассчитывать на субсидии собственники помещений во всех многоквартирных домах или нет. Экспертные обсуждения выявили, что потребность в бюджетных субсидиях тесно связана с устанавливаемым субъектом РФ минимальным размером взноса на капитальный ремонт. Если исходить из того, что за счет минимального взноса на капитальный ремонт, вносимого ежемесячно в течение должен быть сформирован фонд капитального ремонта, обеспечивающий финансирование всех (большинства) услуг и работ по капитальному ремонту, входящих в перечень, установленный ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта РФ, можно определить необходимый размер взноса на капитальный ремонт (без учета возможной бюджетной субсидии). По экспертной оценке такой размер взноса может составлять 15–20 руб. на 1 кв. м помещений в многоквартирном доме. В случае установления субъектом РФ размера минимального взноса меньшего, чем необходимый (с целью обеспечения доступности размера взноса для граждан), объем фонда капитального ремонта оказывается недостаточным для финансирования капитального ремонта дома. Как следствие, это неизбежно вызывает потребность в бюджетной субсидии для капитального ремонта каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта в течение периода, когда размер минимального взноса устанавливается меньше, чем размер необходимого взноса. В этом случае предоставление бюджетной субсидии будет прежде всего направлено на покрытие разницы между необходимым объемом финансирования и средствами, формируемыми за счет взносов собственников помещений. В случае если субъект РФ (муниципальное образование) заинтересован стимулировать инициативы собственников жилья по проведению более сложных по набору работ с использованием более эффективных и долговечных материалов, современных технологий (значит, более дорогих) ремонтов, направленных на модернизацию многоквартирных домов, понадобятся дополнительные специальные субсидии.

Несмотря на появление в Жилищном кодексе новой главы, посвященной капитальному ремонту многоквартирных домов, внесенные изменения определили только основные подходы к формированию новой системы капитального ремонта, оставив большой простор для законотворчества субъектам РФ. На региональном уровне должен быть принят не только закон, но и большой пакет нормативных правовых актов, обеспечивающих своевременное проведение капитального ремонта многоквартирных домов на территории региона. Поэтому возможно появление существенных различий в приоритетных направлениях и региональных нормативных правовых базах, регулирующих проведение капремонта многоквартирного жилья. И конечно, в ближайшее время необходима практика реализации всех механизмов, определенных новым законодательством о капитальном ремонте, для их дальнейшего развития и совершенствования, а главное — для масштабных сдвигов в решении наболевшей проблемы.

Источник