Формирование региональной системы капитального ремонта

Формирование региональной системы капитального ремонта

Сегодня существует, как минимум, пять различных моделей, которые предлагают различные стороны по формированию фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Это Фонд ЖКХ, Министерство регионального развития, Министерство экономического развития и международные и российские негосударственные экспертные организации.

Целью работы является теоретическое обоснование и разработка методических положений реформирования жилищно-коммунального комплекса в Пензенской области на основе изучения практик управления капитальными ремонтами.

Материал и методы исследования

Модель 1 «Взаимное финансирование капитального ремонта». Ключевыми элементами данной модели являются обязательные платежи за капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах и взаимное финансирование капитального ремонта собственниками помещений разных многоквартирных домов [2].

Модель 2 «Доверительное управление средствами для финансирования капитального ремонта региональным доверительным управляющим», ключевым элементом которой является накопление средств собственниками помещений в каждом отдельном многоквартирном доме путем передачи их доверительному управляющему – одной организации в регионе [3,5].

Модель 3 «Фонд ремонта дома в сочетании с другими источниками» предусматривает финансирование капитального ремонта за счет средств трех финансовых источников: 1) фонда ремонта дома, формируемого за счет обязательных платежей собственников помещений в многоквартирном доме; 2) кредита коммерческого банка (обеспечением которого являются средства фонда ремонта дома); 3) субсидии (субсидий) из регионального и муниципального бюджетов [3,5].

Модель 4 «Добровольные платежи». Управляющая организация или ТСЖ уполномочивается собственниками помещений многоквартирного дома и выступают от их лица по вопросам накопления средств и финансирования капитального ремонта многоквартирного дома. Это единственная модель из рассматриваемых, которая не предполагает законодательного введения обязательных отчислений на капитальный ремонт. Эти отчисления возможны только по решению собственников [3,5].

Модель 5 «Финансирование восстановления и модернизации общего имущества многоквартирного дома путем введения института обязательных амортизационных отчислений», ключевыми элементами которой являются обязательные ежемесячные амортизационные отчисления собственников помещений в многоквартирном доме [3,5].

По мнению разработчиков моделей[1], определенное сочетание описанных элементов может являться наиболее подходящей моделью для устойчивого финансирования капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов в России.

В свою очередь, региональная система может быть построена на основе оптимального сочетания действий в центре и территориальных / региональных образованиях, при соблюдении экономических и политических интересов государственных и рыночных структур.

Исходя из требований действующих нормативно-правовых документов, основываясь на имеющейся российской международной практике, в рамках исследования второй задачи работы нами проанализировано три пакета мероприятий и оценена эффективность реализации пакетных мероприятий на примере Пензенской области, которые могут быть реализованы при проведении капитального ремонта многоквартирных домов, различающиеся в зависимости от решаемых задач и наличия финансовых средств на ремонт[2]:

• Пакет № 1 (минимальный) направлен на поддержание здания в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации. Суммарное количество мероприятий в данном пакете – 15 [3,5].
• Пакет № 2 (реалистичный) направлен на уменьшение физического и морального износа зданий, повышение эксплуатационных характеристик зданий, а также на улучшение условий проживания жителей. Суммарное количество мероприятий в данном пакете – 20.
• Пакет № 3 (энергоэффективный) направлен на уменьшение физического и морального износа зданий, повышение эксплуатационных характеристик зданий, а также на значительное сокращение потребления энергетических ресурсов и воды и улучшение условий проживания жителей [3,5].

Средняя удельная экономия коммунальных ресурсов (в расчете на 1 м2) увеличивается при переходе от пакета № 1 к пакету № 3 и для каждого из реализуемых пакетов различается в зависимости от типа здания. Бóльшая величина удельной экономии ресурсов получена для зданий с наименьшей этажностью. Пакет мероприятий № 3 обеспечивает наибольшую экономию всех коммунальных ресурсов. Кроме того, на удельный размер экономии влияет тип здания – более высокие значения экономии характерны для небольших зданий (с количеством этажей до 4). По мере роста этажности удельная экономия коммунальных ресурсов несколько уменьшается [3,5].

Также при определении потребности в средствах на капитальный ремонт многоквартирных домов рассмотрены и изучены существующие три сценария динамики капитального ремонта, основанных на зарубежном опыте[3]:

• «Стратегия инерции» – сценарий, отражающий сложившиеся в последние годы тенденции в сфере капитального ремонта, в нем предполагается, что ежегодно будет капитально ремонтироваться 2 % площади МКД, в первую очередь тех, которые отслужили 40 лет, из них не менее 50 % по проектам комплексного ремонта, в которых не предусмотрены требования по снижению расходов энергии [3,4].
• «Стратегия улучшения» – сценарий, предполагающий, что с 2015 г. ежегодно будет капитально ремонтироваться 3 % площади жилых зданий, в первую очередь тех, которые отслужили 40 лет, из них не менее 75 % по проектам комплексного ремонта, в которых предусмотрено снижение расходов энергии, как минимум, на 15 % [3,4].
• «Как в Европе» – сценарий, в котором приняты допущения, что с 2015 г. ежегодно будет капитально ремонтироваться 4 % площади МКД, из них не менее 90 % по проектам комплексного ремонта, в которых предусмотрено снижение расходов энергии, как минимум, на 30 % [3,4].

Сравнение результатов сценарных расчетов показывает, что[4]:

• Сценарий «Стратегия инерции» не позволяет заметно снизить долю площади комплексно не отремонтированных МКД старше 40 лет. Реализация этого сценария приводит к тому, что около трети жилищного фонда постоянно нуждается в комплексных капитальных ремонтах. Улучшения ситуации с состоянием жилищного фонда не происходит. «Стратегия инерции» лишь позволяет нейтрализовать возможность заметного ухудшения его состояния [3,5].
• Для снижения доли не нуждающегося в комплексном ремонте жилищного фонда до 12 % необходима реализация сценария «Стратегия улучшения», а для полного охвата капитальным ремонтом зданий старше 40 лет до 2035 г. – реализация сценария «Как в Европе». Для этого объемы комплексного капитального ремонта должны быть, как минимум, удвоены по сравнению со сценарием «Стратегия инерции», или даже утроены. Этого можно добиться, повысив долю ежегодно капитально ремонтируемой жилой площади МКД до 3–4 %, а долю комплексных ремонтов – до 75–90 % [3,5].
• Применение трех различных пакетов мер по капитальному ремонту довольно умеренно сказывается на средних удельных расходах на капитальный ремонт в расчете на 1 м2. Увеличение расходов на капитальный ремонт в сценариях «Стратегия улучшения» и «Как в Европе» происходит в основном за счет увеличения физических объемов капитального ремонта [3,5].
• Только реализация сценария «Как в Европе» позволяет обеспечить реальное и существенное улучшение состояния многоквартирного жилищного фонда, провести до 2035 г. капитальные ремонты на всех зданиях со сроками службы свыше 40 лет и на основной части зданий со сроками службы более 25 лет [3,5].

Реализация столь масштабной программы капитальных ремонтов требует изменения структуры их финансирования. Введение ежемесячной обязательной платы населения позволяет покрыть только часть расходов. При допущении, что объемы расходов бюджетов всех уровней будут снижаться и при ограниченных возможностях финансирования капитального ремонта за счет ЭСКО роль кредитов становится определяющей.

При отсутствии или ограниченности бюджетного финансирования капитальных ремонтов доля привлекаемых на эти цели кредитов, нагрузка по обслуживанию долга и доля используемых на эти цели обязательных отчислений населения на капитальный ремонт растет по мере роста доли капитально ремонтируемых зданий.

Стоимостная экономия расходов на коммунальные услуги, получаемая за счет проведения комплексных капитальных ремонтов, позволяет до 2035 г. покрыть 11–18 % стоимости всех работ по капитальным ремонтам за 2011–2035 гг., а при сохранении эффекта от капитального ремонта на срок 25 лет – 39–65 % суммарных затрат на капитальный ремонт. Увеличение доли комплексных капитальных ремонтов и проведение институциональных преобразований, обеспечивающих серьезное повышение мотивации по практической реализации технически достижимого энергосберегающего эффекта, существенно улучшает этот показатель.

Анализируя законодательную базу в области энергосбережения [1,2,5] и предлагаемые технологии энергосбережения, нами были предложены и апробированы следующие варианты реализации пакетных мероприятий при капитальном ремонте на территории Пензенской области с расчетом эффективности и удельной экономии от предложенных мероприятий.

1. Реализация пакетных мероприятий через совершенствование региональной системы остекления жилых зданий на основе применения энергосберегающих технологий.

В результате сделан вывод, что применение энергосберегающих стекол имеет ряд преимуществ: 1-камерный стеклопакет как минимум на 1/3 легче 2 камерного, что значительно снижает нагрузку на фурнитуру окна и продлевает безупречный срок службы всего изделия. Экономия денег на обогрев помещений (с энергосберегающими окнами больше тепла будет сохраняться дома) снизит расходы в зимние периоды.

Жизнь возле энергосберегающих окон становится более комфортной за счет повышения температуры на поверхности стекла. При t-26 С за окном, поверхность энергосберегающего стеклопакета будет иметь температуру порядка t +12С +14С, а у обычного стеклопакета – не выше t+5С.

Таблица 1. Сравнительные параметры энергоэкономических аспектов остекления

Источник

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Капитальный ремонт рано или поздно требуется каждому многоквартирному дому. А вот на какие средства он проводится, как и где можно откладывать на него деньги, какие работы проводятся в рамках капремонта, знают не все. Сегодня поговорим об этом.

Что такое фонд капитального ремонта

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Появились понятия

• фонда капитального ремонта,
• региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,
• регионального оператора капитального ремонта,
• специального счёта,

которые изменили принципы проведения капремонта в МКД. Начнём с определения фонда капитального ремонта и его целей.

Фондом капитального ремонта считаются накопления собственников в целях проведения капремонта многоквартирного дома.

Ч. 3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. На специальном счёте.
2. На счёте регионального оператора.

Способ формирования фонда капремонта собственники определяют на общем собрании. Количество голосов, необходимое для принятия такого решение – более 50% от общего числа голосов собственников помещений МКД.

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, предоставляемых региональным оператором или организацией, которой они поручили открытие спецсчёта (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

• взносов на капремонт собственников помещений в МКД;
• пени;
• процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчёте или счёте регионального оператора;
• доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
• средств финансовой поддержки;
• кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

На что можно расходовать средства фонда капитального ремонта

На деньги фонда капитального ремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
• ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши и подвальных помещений;
• утепление и ремонт фасада;
• ремонт фундамента;
• установка общедомовых приборов учёта потребляемых ресурсов.

То есть если собственники решат поменять газовые трубы, расположенные на фасаде дома, такие работы можно организовать за счёт средств фонда капитального ремонта. А вот сделать косметический ремонт подъездов на деньги фонда капремонта не получится.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте

Если собственники помещений в МКД выбрали специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании они должны определить:

1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
2. Владельца специального счёта.
3. Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации, проверьте её на соответствие новым правилам.

Образец повестки дня общего собрания собственников МКД о выборе формирования фонда капитального ремонта:

Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление многоквартирным домом (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.

Важно знать, что собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации.

Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.

Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора

Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.

Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:

• собирает взносы на капитальный ремонт;
• открывает специальные счета;
• совершает операции по специальным счетам;
• выступает техническим заказчиком работ по капремонту;
• финансирует расходы;
• взаимодействует с местными властями.

Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.

Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).

Изменение способа формирования фонда капремонта

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, собственники помещений в МКД в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.

Если на проведение капремонта в доме, где собственники приняли решение изменить способ его формирования, были предоставлены заём или кредит, которые не погашены на дату принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта, сменить его можно будет только после полного погашения задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).

В случае, когда собственники решили перевести свои денежные средства на специальный счёт, они должны в пятидневный срок уведомить об этом регионального оператора. Но такое решение вступит в силу только через год после направления регоператору решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ), и в течение пяти дней после его вступления в силу региональный оператор перечислит средства фонда капитального ремонта на спецсчёт.

Если же собственники решили перевести накопленные средства со специального счёта на счёт регионального оператора, такое решение вступит в силу через один месяц после направления владельцу спецсчёта решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счёта перечислит средства фонда капремонта на счёт регионального оператора.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник