График ремонта офисного помещения

Ремонт в офисе – работе не помеха

Как ни банально это звучит, но самое главное во взаимоотношениях управляющей компании с арендаторами – это соблюдение и защита интересов последних. В том числе и тех арендаторов, которые производят ремонт. Как же не допустить конфликта интересов?

В первую очередь, необходимо, чтобы правила поведения и внутреннего распорядка на объекте были едины для всех, прописаны в договоре в виде приложений и четко озвучены будущим арендаторам с акцентом на самые «скользкие» места. В этом случае у арендатора не возникнет вопросов, когда и как он может провести ремонт, не нарушая условий договора для соседствующих арендаторов. Во вторую очередь, необходимо гибко управлять режимами работы службы безопасности и клининга. Таким образом можно обеспечить повышенный контроль за людьми, участвующими в процессе ремонта, а также за вносимыми и выносимыми грузами, осуществлять более интенсивную уборку в зонах, сопредельных с ремонтируемыми.

Сам процесс проведения ремонтных работ зачастую подразумевает расширенные границы трудового дня, на практике же встречаются и круглосуточные режимы работы со сменой бригад. Рабочий день в офисе имеет куда более узкие границы. Основные проблемы при ремонте – шум, вибрация и запах, однако, как показывает практика, такого вида работы занимают не более 10% в общем времени ремонта. Это означает, что при правильной организации производства ремонта такие работы можно спокойно уложить в промежутки, когда остальные помещения «спят».

Другая проблема – пыль и грязь. Но при наличии определенной культуры производства работ большая часть этой проблемы снимается сама собой. Это вопрос к квалификации подрядчика. Остальное, как уже было сказано, можно решить кратковременным повышением интенсивности уборки прилегающих помещений, герметизацией дверных проемов и сокращением и оптимизацией перемещений строителей, строительных грузов и мусора за пределами объекта ремонта.

Немаловажным является и информационное обеспечение ремонта. В этой связи необходимо согласовать план-график проведения работ с арендаторами сопредельных помещений, руководствуясь при этом интересами всех сторон. Кроме того, будет полезна рассылка оповещений всем арендаторам с указанием сроков ремонта и контактной информации для обращений в случае возникновения дискомфорта при производстве работ.

Третья проблема – кого назначить ответственным? Все работы должны проводиться под наблюдением управляющего объектом, и только грамотная организация этого процесса управляющей компанией не заставит никого испытывать недовольство и накапливать претензии. Такой подход необходим не только для контроля за ведением ремонтно-строительных работ, но и для защиты интересов собственника-арендодателя в качестве «третейской» стороны при возникновении возможных разногласий между арендаторами.

Организация всего процесса и контроля над ним именно со стороны владельца возможна, однако это не позволит ему сконцентрироваться на бизнес-целях. А для внешнего профессионального управляющего данная работа является первоочередной, поскольку он полностью владеет ситуацией и несет ответственность за результат.

Ниже приведены основные принципы организации и проведения ремонтных работ на действующем объекте, которые, как правило, должны находить отражение в договоре:

1. План-график проведения работ (наряду с проектной документацией и сертификатами на используемые материалы) обязательно подлежит согласованию с управляющей компанией и доводится до сведения пользователей сопредельных помещений, в котором все работы, способные причинить дискомфорт, планируются на ночное время и/или выходные и праздничные дни.
2. Завоз строительного материала и инструмента, а также погрузка и вывоз мусора осуществляется исключительно в ночное время, через грузовой лифт, пожарную лестницу или иные вспомогательные пути в зависимости от объекта.
3. Ремонтный персонал допускается на объект только по заранее согласованному списку с ограничениями по перемещению внутри объекта.
4. Пересмена (в случае сменной работы) допускается не позднее чем за 1 час до начала работы объекта и заканчивается не ранее чем через 2 часа после окончания работы объекта.
5. Ремонтному персоналу запрещается перемещаться по объекту в рабочее время, за исключением перерыва на обед и перекур (не более 2 раз в день, не более 3 человек одновременно), при этом одежда, в которой персонал покидает помещение, должна быть чистой и опрятной.
6. Запрещается посещение рабочим персоналом мест общего пользования.
7. Согласование списка рабочего персонала, допущенного на объект, обязательно.
8. Не допускается ремонтный персонал и транспорт на объект во время работы объекта.
9. Не допускается использование рабочим персоналом бытовой техники (музыкальные центры, телевизоры и т. п.)
10. Должны быть отражены защитные механизмы в случае нарушения условий договора в виде штрафных санкций (например, уменьшающих сумму депозита), которыми в дальнейшем управляющий сможет компенсировать пострадавшему арендатору причиненные неудобства путем единовременного снижения арендной платы. Также можно застраховать ответственность арендодателя перед третьими лицами за создание условий, мешающих нормальной эксплуатации помещения.

Составление договора, включающего все эти пункты, также является обязанностью управляющей компании, и внимание к данным деталям указывает на качество ее дальнейшей работы в процессе взаимодействия с собственником и арендатором.

Источник

Особенности ремонта офисов

Различают два вида ремонта офисов: косметический (он же текущий) и капитальный. Главная задача при косметическом – сохранить эстетичный вид помещения. Для этого меняют облицовочные покрытия: обои, плитку, лак, прочие материалы; иногда заменяют морально устаревшие светильники, розетки, выключатели, износившуюся фурнитуру и сантехнические изделия (например, смесители). Как правило, потребность в таком ремонте возникает через каждые 2–3 года. Чаще всего она связана с высокой эксплуатационной нагрузкой.

Осталось уложить напольное покрытие, расставить мебель – и можно работать

При капитальном ремонте производят полное обновление офисного пространства и выполняют широкий спектр работ: заменяют внутренние инженерные сети, окна, двери; монтируют отделочные материалы; при необходимости прокладывают дополнительные инженерные системы. Нередко вносят изменения в планировку помещений.

Как правило, необходимость в капитальном ремонте возникает раз в 10 лет.

Капитальный ремонт требует значительно больше ресурсов, нежели косметический

Требования к офисным помещениям

При проектировании и ремонте офисных помещений необходимо руководствоваться сводом правил, которые утверждены органами власти. Кроме того, сегодня невозможно отрицать значимость дизайна: именно поэтому для современных офисов заказывают дизайн-проект.

Ниже приведены некоторые документы, регламентирующие проектирование и ремонт офисов:

• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
• СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания»;
• СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
• СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»;
• СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
• Требования пожарной безопасности при проектировании.

Существует ряд правил, с помощью которых создается комфортная рабочая среда. Они основаны на эргономике пространства; в них учитывается специфика работы сотрудников; прорабатывается схема перемещений в офисе; зона отдыха и приема пищи; большое внимание уделяется свету и мебели. Определяющим фактором является назначение офиса: шоу-рум или офис, предназначенный для работы большого количества сотрудников, проведения лекций, семинаров.

Особенности ремонта офисов

К офисам предъявляются различные нормативные требования, в том числе и санитарные. Это связано с тем, что офисное пространство предназначено именно для работы – здесь каждый человек подвергается нагрузке в течение восьми часов, а порой и больше.

Поэтому офисное пространство должно обеспечивать комфортные, здоровые и безопасные условия труда для всех сотрудников и минимизировать стресс от утомительного труда. Эти условия накладывают соответствующие требования на материалы, применяемые при ремонте, и инженерные системы, так как они тоже подвергаются интенсивной эксплуатационной нагрузке.

Так выглядит современный офис. У каждого сотрудника по несколько электроприборов

Таким образом, при проведении ремонта обязательно учитывают следующие условия:

• количество сотрудников, постоянно находящихся в офисе;
• ориентировочное количество посетителей;
• будет ли комната приема пищи или полноценная кухня;
• особенности рабочего процесса каждого типа сотрудников;
• потребляемая мощность электроприборов и оборудования;
• есть ли необходимость в организации определенных зон (для приема посетителей, отдыха и т. д.).

Особенности инженерного обеспечения

Работа любого офисного сотрудника связана с использованием компьютерного оборудования и средств коммуникации. Поэтому все современные офисы оснащены не только типовыми, но еще и слаботочными инженерными системами.

Ниже приведены инженерные системы, прокладываемые в офисах:

• электроснабжение и освещение;
• водопровод и канализация;
• кондиционирование и вентиляция;
• охранная сигнализация;
• пожарная сигнализация и пожаротушение;
• системы контроля и управления доступом, в том числе видеонаблюдение;
• интернет, телевидение и телефонная связь.

Чтобы все эти системы функционировали безупречно, необходимо правильно рассчитать пиковую нагрузку для каждой системы и смонтировать их таким образом, чтобы не возникало перегрузок. При монтаже необходимо применять технологию, которая позволит легко заменить сеть в случае ее поломки, обрыва или износа.

Обязательно нужно предусмотреть технологическую возможность для прокладки дополнительных ветвей на тот случай, если количество офисного оборудования увеличится.

Необходимо заранее побеспокоиться, есть ли необходимая мощность для планируемого офиса. Если ее недостаточно, стоит заняться получением необходимой мощности или искать подходящее помещение. При проектировании инженерных систем необходимо уделять внимание энергосберегающим технологиям. Это могут быть:

• светодиодные светильники;
• датчики движения, включающие освещение или камеры видеонаблюдения;
• вентиляция с рекуперацией воздуха и другие.

Особенности планировки офисов

Помимо этого все сотрудники независимо от их должности посещают семинары, конференции и тренинги. Это значит, что коммуникативный процесс играет важнейшую роль в жизнедеятельности любой компании. Именно поэтому разработке планировочных решений при проектировании офисного пространства уделяется особое внимание.

Мы можем выделить 3 вида планировочных решений:

1. Кабинетный тип считается классическим. В этом случае помещения обеспечивают работникам максимальный комфорт – тишину и защиту от посторонних глаз.

Офис кабинетного типа

1. Офисы открытого типа подходят для компаний, работа которых требует активной коммуникации сотрудников друг с другом или обладающих большим штатом однопрофильных специалистов.

Офис открытого типа

1. Офисы комбинированного типа совмещают в себе характеристики кабинетных и открытых.

Офис комбинированного типа

В наши дни рынок отделочных и строительных материалов может удовлетворить любые потребности заказчиков. Широчайший выбор окон (с одной, двумя или большим количеством камер), напольного покрытия (ламинат, ПВХ-плитка, ковролин, керамогранит, мозаика и др.), обоев, лаков, декоративной штукатурки, лепнины, изоляционных материалов, стеклянных перегородок с алюминиевым профилем и без – все это позволяет создать офис любого типа и дизайна.

Конечный выбор зависит от специализации компании и пожеланий заказчика.

Этапы проведения ремонта

Процесс организации ремонта прост и состоит из нескольких этапов:

1. Формирование объемов работ. Если у вас есть проект или техническое задание, присылайте его нам на электронную почту service@admaer.ru или же позвоните по номеру 8-800-550-94-42 и закажите выезд инженера. Инженер бесплатно выедет на объект, составит объем работ и проконсультирует по технологии ремонта.
2. Стоимость работ. Готовим детальную смету и направляем вам на согласование.
3. Выполнение работ. Заключаем договор и приступаем к ремонту в соответствии с разработанным графиком.

Заключение

Продуктивность любой компании зависит от квалификации и эффективности ее сотрудников. Не последняя роль здесь отводится условиям, в которых они работают. В дополнение к этому, дизайн офиса подчеркивает уникальность компании и укрепляет ее имидж в глазах партнеров и клиентов. Вот почему относиться к ремонту следует максимально серьезно, а доверять работы – только проверенным и авторитетным организациям.

Источник

Ремонт офисных помещений — как это делается?

Перед тем, как приступить к ремонту, следует уделить время составлению перечня работ, которые нужно будет выполнить. Также следует учитывать сроки их проведения и возможную стоимость. Хотя, конечно, данные параметры напрямую зависят от вида запланированного ремонта. Ремонтные работы могут выполняться согласно дизайн-проекту, а могут выполняться по стандартной схеме без проведения каких-либо серьезных изменений.

О видах ремонтных работ

Существует несколько видов ремонта, который применяют для офисных помещений и не только. Каждый из этих видов имеет свои отличия. Итак, ремонт бывает трех основных видов:

Если бюджет компании сильно ограничен, то в таком случае лучше прибегнуть к выполнению ремонтных работ эконом класса, подразумевающий обновление помещения и не более. Если выполняется стандартный ремонт, то в этом случае просто обновляется декоративная отделка. Если ремонт простой косметический, не включающий в себя глобальной перестройки и не учитывающий количество сотрудников, то вначале нужно составить перечень работ и выбрать материалы для отделки. На начальном этапе выполняются следующие работы:

1. Выполняется замена сантехники.
2. Прокладываются новые трубы.
3. Монтируется новая электропроводка.
4. Устанавливаются новые осветительные приборы.
5. Устанавливаются новые окна и двери.

Также нужно определиться будет ли устанавливаться какое-либо новое оборудование. При необходимости монтируется система вентиляции, устанавливаются кондиционеры и сигнализация.

После того, как все требования будут учтены, составляется техническое задание для бригады строителей, которая будет выполнять все работы. Выбираются материалы для отделки, составляется смета и так далее.

Если же ремонт выполняется по дизайн-проекту, то при его разработке нужно учитывать следующие нюансы:

1. Вначале определяется график работы офиса.
2. Учитывается возраст работников и их график работы.
3. Кроме того, такой ремонт требует учета и целевой аудитории.
4. Естественно, обязательно учитываются все пожелания владельца офисного помещения.
5. Определяется и то, как именно должно быть организовано внутреннее рабочее пространство.
6. Также в дизайн-проекте нужно учесть будет ли в офисе иметься зона ресепшен и зона для отдыха.

В процессе создания дизайн-проекта следует учитывать и площадь помещения, количество рабочих мест, подразделений и структуру работы компании. Помимо этого необходимо строго соблюдать требования относительно организации рабочего пространства и правил охраны труда.

В любом случае до того, как начнутся работы по разработке дизайн-проекта, необходимо все важные вопросы обсудить с компетентным дизайнером. Он подскажет, как лучше выполнить перепланировку, разместить сотрудников, выбрать цветовую гамму, стройматериалы, мебель и оборудование. Естественно, что вопросы перепланировки необходимо утвердить в соответствующих государственных органах.

Дизайнер должен произвести все замеры и сделать фотосъемку. Только после этого можно приниматься за проектирование, по тогам которого составляются эскизы, чертежи. С помощью специальных программ проект визуализируется. Это позволяет более точно понять, каким получится итоговый результат. После этого так же, как и в случае с обычным ремонтом, нужно подобрать материалы, составить смету, нанять бригаду опытных специалистов и оплатить все работы согласно установленным расценкам. Ремонт по дизайн-проекту является самым дорогим из всех ремонтов.

Об основных требованиях

Не зависимо от того, какой вид ремонта будет выполняться, необходимо помнить, что конечный результат должен отвечать главным требованиям. Таковыми являются:

1. Грамотная организация пространства.
2. Функциональность.
3. Комфорт.
4. Стильный интерьер, который должен соответствовать концепции компании.
5. Современные материалы с высоким уровнем износостойкости.

При выполнении значительной перепланировки нужно позаботиться о качественной шумоизоляции и прокладке вентиляционной системы. Если в офисе будет душно, то такой нюанс доставит дискомфорт не только офисным работникам, но и посетителям.

Об организации пространства

Понятно, что ремонт косметического вида подразумевает лишь частичную отделку стен, переклеивание обоев, покраску потолка и более ничего. При капитальном ремонте внешний вид офиса меняется кардинально, то есть составляется дизайн-проект. В данном случае обязательно учитывается, чтобы каждое рабочее место было комфортным и максимально просторным. Часто для расширения рабочего пространства сносят стеновые перегородки, формируются арки, добавляются колонны, различные ниши.

Если в помещении маленькие окна, то их необходимо заменить. Очень важно, чтобы в офисе было достаточно света. Лучше если окна будут деревянные или пластиковые с трехслойным стеклопакетом. Это позволит значительно уменьшить тепловые потери и обеспечит качественную звукоизоляцию.

Подбор отделочных материалов

При выборе отделочных материалов, нужно уделять внимание их качеству. Так, пластиковые панели могут выделять вредные вещества, которые способны навредить здоровью. Обои обладают способностью впитывать запахи. Именно поэтому самый лучший вариант для отделки стен в офисе – это штукатурка и последующая покраска.

Что касается цветовой гаммы, то в большинстве случаев офисы отделывают в таких цветах, как бежевый, белый, светло-серый, светло-зеленый. Если же коллектив компании состоит из молодых и динамичных людей, то цветовую гамму можно разнообразить более яркими цветами. Тем не менее нужно учитывать то, как тот или иной цвет влияет на психологическое состояние человека. Если окна офиса выходят на северную сторону, то стены лучше окрасить в теплые цвета. Если окна выходят на юг, то в таком случае можно отдать предпочтение холодной цветовой гамме. В случаях, когда работа связана с приемом посетителей, разумнее отдать предпочтение успокаивающим цветам. А вот для оживления монотонной работы лучше использовать яркие краски и контрасты.

Монтаж электропроводки, звукоизоляции, вентиляции и освещения

Монтажу электропроводки следует уделить особое внимание, так как от нее зависит стабильность рабочего процесса. Нужно учитывать, сколько техники будет использовано для работы, где она будет размещаться и так далее. Если монтаж новой электропроводки не планируется, то необходимо убедиться в том, что старая проводка соответствует всем необходимым нормативам. При выявлении каких-либо несоответствий электрическую проводку следует немедленно заменить.

Что касается звукоизоляции, то здесь все предельно ясно. Слишком большое количество шума будет мешать выполнению работы. Именно поэтому качественная шумоизоляция способна повысить производительность труда.

На эффективность работы персонала влияет и воздух в офисном помещении. Поэтому нужно подумать над тем, чтобы установить в помещении качественную систему вентиляции. Если это не представляется возможным, то нужно хотя бы установить мощный кондиционер.

Если говорить об освещении, то его должно быть достаточно, чтобы под конец рабочего дня у сотрудников не болели глаза от напряжения. Все лампы в офисе нужно заменить люминесцентными или светодиодными. Такие лампы не только не вредят зрению, но и экономят электроэнергию. В результате света в помещении станет больше, а затраты на освещение уменьшатся. Также можно прибегнуть к локальному освещению, то есть индивидуальному источнику света над каждой рабочей поверхностью.

О вопросе экономии

Конечно, на ремонте офисного помещения экономить не следует. Однако при желании все же можно сократить некоторые расходы. Необходимо внимательно изучить все рыночные предложения. Особенно, если все стройматериалы владелец офиса будет закупать самостоятельно. К слову, если ремонтом будет заниматься специализированная компания, то они могут заняться и закупкой всех материалов. В этом случае можно получить солидную скидку, так как многие компании сотрудничают со специализированными магазинами, приобретая у них товары по заниженным ценам.

Ни в коем случае нельзя покупать материалы на стихийных строительных рынках. В таком случае вероятность приобретения подделки или некачественного товара значительно возрастает.

Видео. Ремонт офиса.До и после ремонта #обзор

Источник