Имеет ли право управляющая компания взимать плату за капитальный ремонт

Кто и как выставляет квитанции для оплаты взносов на капремонт

Управляющие организации и ТСЖ как владельцы специальных счетов по формированию фондов капитального ремонта домов не всегда знают, обязательно ли выставлять отдельный платёжный документ по этому виду услуг или взносы можно включить в единый счёт за ЖКУ. Отвечаем на этот вопрос в сегодняшней статье.

Платёжный документ выставляется регоператором или владельцем спецсчёта

Фонд капитального ремонта общего имущества МКД может формироваться на счетах регионального оператора или на спецсчёте отдельного дома, если такое решение будет принято собственниками помещений на общем собрании (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем специального счёта может быть региональный оператор по капремонту, УО или ТСЖ, жилищный кооператив (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД вносится собственниками на основании платёжных документов. Они должны выставляться не позднее первого дня месяца, который следует за расчётным периодом (п. 1 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Иные сроки выставления счёта на оплату могут быть прописаны в договоре управления, установлены решением общего собрания собственников или общим собранием членов ТСЖ/ЖК.

В случае, когда фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, ответственным за выставление платёжных документов и сбор взносов в жителей многоквартирного дома является именно регоператор (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ). Оплатить такие счета собственники помещений в МКД обязаны в сроки, установленные для внесения платы за ЖКУ согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.

Если на ОСС собственники решили, что средства на капремонт их многоквартирного дома будут аккумулироваться на специальном счёте, то участники общего собрания должны выбрать также банк, где будет открыт счёт, и владельца соответствующего счёта (ч. 31 ст. 175 ЖК РФ).

Владелец спецсчёта уполномочен на совершение операций с накопленными деньгами и отвечает за сбор взносов на капремонт общего имущества дома. Соответственно, владелец специального счёта выставляет платёжные документы в адрес жителей МКД для оплаты взносов согласно ч. 1 ст. 169 ЖК РФ.

Формировать и доставлять квитанции могут расчётные центры

В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта платёжные документы выставляет либо региональный оператор, либо владелец спецсчёта. Но при этом указанные лица или организации имеют право возложить обязанность по выставлению счетов на оплату взносов на капремонт на иных лиц.

Например, на расчётные центры, которые по агентскому договору формируют и направляют жителям многоквартирных домов единые платёжные квитанции за все или определённый перечень жилищно-коммунальных услуг. Подобная обязанность может быть возложена на РЦ и законом, принятым на уровне субъекта РФ, в отношении жителей многоквартирных домов, формирующих фонд на счетах регоператора.

Об этом говорится в письме Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04. Однако ведомство отмечает, что даже в случае, если счета на оплату взносов на капитальный ремонт печатает и отправляет собственникам помещений в МКД расчётный центр или иная уполномоченная организация, ответственным за неисполнение обязанности по направлению платёжных документов, всё равно является региональный оператор или владелец спецсчёта.

Платёж может быть включён в единый документ или в отдельную квитанцию

В письме № 12315-АЧ/04 Минстрой РФ чётко указал, что счёт на оплату взносов на капремонт общего имущества собственников в доме может выставляться ответственными за это лицом/организацией двумя способами: в едином платёжном документе или в отдельной квитанции только по этому виду услуг.

Если управляющая организация или ТСЖ являются владельцами спецсчёта, то они при выставлении платёжных документов на оплату взносов должны ориентироваться на решение собственников, принятое на общем собрании.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ, при выборе специального счёта для фонда капремонта собственники на ОСС должны в том числе определить порядок выставления платёжных документов и размер расходов, связанных с этим.

То есть именно собственники решают, будет ли платёж за капремонт включён в единую квитанцию за все услуги управляющей организации, ТСЖ или жилищного кооператива, или же владелец спецсчёта должен выставлять отдельные платёжные документы.

В последнем случае расходы за формирование и печать счетов лягут на плечи собственников. Они должны будут определить источник финансирования этих работ и сумму. Поэтому чаще всего жители дома голосуют за включение дополнительной строки в уже существующие квитанции за жилищно-коммунальные услуги.

Примерная форма платёжного документа за капремонт приведена в № 43/пр

Форма платёжного документа за жилищно-коммунальные услуги приведена в приказе Минстроя РФ от 26.01.2018 № 43/пр. В разделе 3 приложения к приказу № 43/пр указан примерный формат, в котором должна выставляться к оплате сумма взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В квитанцию включаются следующие сведения:

• единица измерения – квадратные метры площади в собственности;
• установленный размер ежемесячного взноса на капремонт на 1 кв.м.;
• сумма взноса за расчётный период;
• данные о перерасчётах и льготах;
• данные о пени и задолженности на дату формирования квитанции;
• итоговая сумма к оплате с учётом всех данных.

Также в платёжном документе должны быть указаны данные о банковском счёте и получателе платежей.

На заметку

Жилищный кодекс РФ не устанавливает, что для сбора взносов на капитальный ремонт региональный оператор или владелец спецсчёта обязаны выставлять отдельную квитанцию.

Эту ситуацию разъясняет Минстрой РФ, предлагая собственникам и ответственным за сбор взносов лицам выбрать: включить дополнительную строку в уже существующий единый платёжный документ или же предусмотреть отдельный счёт за капремонт.

При этом собственники, приняв на ОСС решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, должны обязательно определить порядок выставления платёжных документов и порядок финансирования работ по формированию и доставке квитанций.

Для включения строки по начислениям взносов на капремонт в единый платёжный документ, который формирует расчётный центр, владелец спецсчёта должен заключить с РЦ соответствующее агентское соглашение.

Источник

Кто платит взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД

Взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД платит собственник помещения в доме, он же отвечает за долги предыдущего владельца помещения. Но есть исключение.

Об этом исключении, а также о том, кто может претендовать на перерасчёт платы за капитальный ремонт, мы расскажем сегодня. Расскажите о статье жителям ваших МКД.

Платят собственники помещений в МКД

Обязанность платить взносы на капитальный ремонт возникает одновременно с появлением права собственности на помещение в МКД. Если человек покупает квартиру с долгами за капитальный ремонт, погашать их придётся ему.

Может быть, это и несправедливо, но так решил Федеральный закон от 29.07.2017 № 257-ФЗ. Он внёс изменения в часть 3 статьи 158 ЖК РФ, и теперь вместе с правом собственности новому владельцу помещения переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Исключение – долги накопили и не погасили публичные образования: Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. В таком случае новому собственнику беспокоиться о долге не нужно, его оплатит публичное образование, а нужно подать заявление на перерачёт.

Правило применяется к собственникам – физическим и юридическим лицам, в том числе органам власти, и не зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года. То есть, если человек купил квартиру с долгом за капитальный ремонт в январе 2013 года, он имеет право подать заявление на перерасчёт.

Но можно потребовать перерасчёт

Если собственник оплатил в полной мере или не полностью или только ещё собирается оплатить долг за капитальный ремонт предыдущего собственника, у него есть два варианта сохранить свои деньги:

• сделать перерасчёт ранее начисленных взносов на капитальный ремонт и зачесть их в счёт будущих платежей,
• сделать перерасчёт и вернуть ранее уплаченные взносы на капитальный ремонт.

Перерасчёт начисленных взносов на капремонт и зачёт их в счёт будущих платежей новый собственник сможет сделать, если:

• он оплатил задолженность публичного образования в полном объёме

Региональный оператор делает перерасчёт задолженности новому собственнику в счёт будущих платежей и выставляет задолженность бывшему собственнику.

• он не оплатил долг публичного образования

Региональный оператор списывает задолженность с нового собственника и делает перерасчёт в счёт будущих платежей в связи с частично уплаченной задолженностью по взносам. Долг выставляется бывшему собственнику.

Или вернуть уплаченные деньги

Есть шанс вернуть ранее уплаченные деньги, если:

• новый собственник – льготник;
• бывший собственник утратил право собственности на помещение к моменту введения данной нормы.

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте, то при оформлении возврата денежных средств в этих случаях основанием для проведения банковских операций будет «Списание ошибочно зачисленных на специальный счёт денежных средств, связанное с ошибкой плательщика» (ч. 4.2 ст. 177 ЖК РФ).

Перерасчитать и вернуть ранее уплаченные взносы на капитальный ремонт можно, если:

• собственник оплатил долг публичного образования

Региональный оператор делает перерасчёт и возвращает все уплаченные ранее деньги на счёт заявителя и высталвляет долг бывшему собственнику.

• новый собственник не погасил долг бывшего собственника

Региональный оператор списывает долг, делает перерасчёт и возвращает деньги (если долг частично погашен). Долг выставляется бывшему собственнику – публичному образованию.

Порядок действия для получения перерасчёта

Чтобы получить перерасчёт или вернуть ранее оплаченные суммы взносов на капитальный ремонт, новый собственник помещения подаёт заявление и предоставляет документы, подтверждающих данные, указанные в заявлении, и право собственности на помещение.

Минстрой РФ говорит, что пока мало кто из собственников, кто столкнулся с такой ситуацией, знает о своих возможностях. Поэтому регоператорам нужно утвердить и разместить на главной странице своих сайтов:

• порядки представления и рассмотрения заявлений новых собственников о перерасчёте или возврате взносов на капитальный ремонт,
• формы и состав подаваемых документов,
• сроки рассмотрения и принятия решений.

Если у нового собственника нет документов, которые бы подтвердили, что он оплатил долг за прежнего собственника, это не повод переживать. Региональный оператор или организация, начисляющая взносы на капитальный ремонт, проводит проверку самостоятельно.

Региональный оператор откроет новый лицевой счёт на нового собственника, с переносом фактических оплат и сохранением обязательств по оплате задолженности за предыдущим собственником на прежнем лицевом счёте.

Срок исковой давности по взысканию задолженности

Возникает вопрос: если перерасчёт и возврат денег по взносам на капитальный ремонт можно сделать по долгам, возникшим с 1 января 2013 года, то не будет ли нарушен срок исковой давности?

Нет, не будет. Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). В нашем случае он начинается с даты вступления в силу новой редакции ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, то есть с 30 июля 2017 года, и составляет 3 года.

Старые судебные решения, уже вступившие в силу, можно пересмотреть по новым обстоятельствам (ст. 392 ГПК РФ). Поэтому один из вариантов взыскания задолженности с прежних собственников – привлечение их в качестве надлежащего ответчика в рамках производства по делу по вновь открывшимся обстоятельствам.

При этом для пересмотра дела необходимо подать заявление в течение трёх месяцев со дня установления оснований для пересмотра. В нашем случае – с даты вступления в силу № 257-ФЗ до 29 октября 2017 года.

После 29 октября 2017 года, если бывшие собственники откажутся добровольно погасить долг по взносам на капитальный ремонт с 2013 года, взыскать задолженность можно по правилам искового производства.

Источник

Может ли УО взыскать с регоператора стоимость неотложного капремонта

Организации, управляющие многоквартирными домами, часто сталкиваются с проблемой, когда какой-то элемент в МКД требует капремонта и создаёт опасность для проживания, а по региональной программе такой ремонт запланирован через десятилетия. Рассказываем, как управляющая организация из Екатеринбурга решила эту ситуацию.

Капремонт дома с аварийным лифтом был в плане только в 2036 году

Одна из управляющих организаций в Екатеринбурге была вынуждена отключить лифт в 16-этажном доме: вышел из строя канат ограничителя скорости. Эксплуатация неисправного оборудования могла повлечь причинение вреда и здоровью людей. Поскольку замена каната относится к работам капитального характера, УО обратилась в региональный фонд капремонта.

Регоператор отказался оплачивать работы, поскольку, согласно областной программе, капремонт дома запланирован только в 2036–2038 гг. Сам Фонд не имеет права вносить изменения в программу и раньше установленного срока ремонтировать лифт, к тому же для подобной процедуры необходимо решение ОСС в доме.

УО попыталась провести общее собрание собственников, чтобы довести до них информацию по ситуации с лифтом и предложить им выбрать источник финансирования ремонта, но собрание не состоялось. Это не помешало жителям дома направлять в управляющую организацию многочисленные жалобы: без лифта добираться до верхних этажей 16-этажного дома им было трудно.

Управляющая организация в итоге заменила неисправный элемент лифтового оборудования. Стоимость работ составила почти 10 тысяч рублей. Поскольку УО не имела права использовать средства, поступающие от жителей за содержание жилья, на работы капитального характера, компания оплатила ремонт из собственных средств, а затем подала иск в суд с требованием взыскать эти деньги с регионального Фонда капремонта и областного Министерства энергетики и ЖКХ (дело № А60-63605/2017).

УО провела ремонт лифта за свой счёт и в суде первой инстанции взыскала его стоимость с регоператора

Суд первой инстанции, заслушав стороны дела, встал на сторону управляющей домом организации. Он отметил, что в силу ст. 180 ЖК РФ с 2014 года компании, которые управляют многоквартирными домами, не имеют права собирать денежные средства на капремонт. Это компетенция регионального фонда содействия капремонту общего имущества в МКД.

Следовательно, УО не может проводить капитальный ремонт из средств, которые жители дома перечисляют за содержание жилого помещения. Собственники в доме не выбирали управляющую организацию владельцем спецсчёта. При этом в целях надлежащего содержания ОИ дома и учитывая неотложный характер поломки лифта, компании пришлось провести замену части оборудования. Эти работы являются капитальными.

Ссылку регоператора на возможность зачесть стоимость ремонта лифта в счёт исполнения собственниками обязательств по оплате взносов на капремонт в будущие периоды судья отклонил:

1. В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ, обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт лежит на собственниках. Фактически договорные отношения по внесению названных взносов возникают только между владельцами помещений и регоператором.
2. Работы были выполнены управляющей организацией за свой счёт. Между УО и Фондом капремонта отсутствуют какие-либо договорные отношения и невозможен зачёт взаимных требований, связанных с содержанием общего имущества собственников в доме, регоператор необоснованно отказался оплатить работы по капремонту лифта.

При этом суд признал, что областное Министерство энергетики и ЖКХ не является надлежащим ответчиком по делу, и всю сумму, затраченную на починку лифта, обязан возместить УО региональный Фонд капремонта.

Апелляционный суд рекомендовал УО взыскивать стоимость ремонта с собственников

Ответчики подали апелляционную жалобу на решение суда, указывая, что содержащиеся в нём выводы отрицают систему организации капремонта, указанную в разд. IX ЖК РФ, противоречат порядку финансирования таких ремонтных работ. Фонд капремонта и представители областного министерства нашли неверной позицию суда о том, что, если в доме возникла необходимость провести какие-либо капитальные работы ранее установленных очередью сроков, УК может может это сделать за свой счёт и тут же получить компенсацию от регоператора.

Апелляционный суд согласился с жалобой, отметив, что обязательства регоператора перед собственниками помещений закреплены в ст. 182 ЖК РФ и направлены на обеспечение капремонта общего имущества в многоквартирном доме в объёме и в сроки, которые утверждены региональной программой капитального ремонта.

Законодательство допускает изменение сроков проведения работ по капремонту несколькими способами, например, путём внесения изменений в действующую редакцию региональной программы или перехода собственников на специальный счёт. Актуализация программы проводится согласно ст. ст. 7–10 Закона Свердловской области от 12.12.2013 № 127-03.

Управляющая организация не предоставила суду доказательств, что обращалась в орган местного самоуправления о переносе сроков проведения капремонта лифтового оборудования в доме. Также УО была вправе провести ОСС и предложить собственникам утвердить финансирование работ за счёт дополнительных взносов, а также вправе получить компенсацию своих затрат на ремонт.

Если собственники на ОСС утвердили бы сбор средств на ремонт лифта, то они могли бы рассчитывать на зачёт стоимости проведённого ремонта – освобождение от уплаты взносов в будущих периодах в пределах потраченной суммы (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ).

Резюмируя все доводы, апелляционный суд отменил решение коллег, посчитав, что регоператор не обязан возмещать УО средства, потраченные на внеочередной капитальный ремонт общего имущества в доме.

ВС РФ обязал регоператора выполнить обязательства по оплате капремонта, возместив расходы УО

Дело перешло в кассационную инстанцию, куда управляющая организация подала жалобу на выводы апелляционного суда. Компания настаивала, что судья, отменяя первое решение, не учёл, что выполнение истцом работ по замене каната ограничителя скорости, относящихся к работам капитального характера, были необходимы для предотвращения причинения вреда жизни и здоровью собственников, а также обеспечения надлежащего содержания общего имущества дома. Отремонтировать лифт нужно было срочно, а ОСС не состоялось.

Суд кассационной инстанции основывал своё решение на следующем:

1. В деле имеется акт технического обследования, который доказывает необходимость замены каната ограничителя скорости лифтового оборудования из-за обрыва.
2. УО довела до собственников помещений в доме информацию о необходимости провести ОСС и решить вопрос капитального ремонта оборудования, но собрание не состоялось.
3. Испытательная лаборатория составила акт технического освидетельствования лифта, зафиксировав износ каната, и работа лифта была остановлена до устранения дефекта.
4. Неисправность лифтового оборудования создаёт опасность для жизни и здоровья жителей многоквартирного жилого дома. Работы по его ремонту относились на момент их проведения к неотложным работам.
5. В настоящее время ремонт такого оборудования законом отнесён к видам капитального ремонта (п. 2 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ).
6. УО выполнила свои обязательства по организации надлежащего содержания лифтового оборудования, оплатив капремонт из собственных средств.
7. Собственники помещений в доме выполняют свою обязанность по внесению средств на капремонт, перечисляя средства на счёт регоператора.
8. Управляющая организация не имеет права собирать с собственников взносы на такой вид ремонтных работ, это компетенция областного Фонда капремонта, если собственники на ОСС не решили иное (ст. 180 ЖК РФ).

Суд кассационной инстанции пришёл к выводу, что регоператор не выполнил своих обязательств и поэтому должен возместить УО расходы, понесённые при выполнении работ по капремонту общего имущества в доме. Судья указал, что апелляционная инстанция сделала выводы, основываясь на общих положениях, без учёта сложившихся обстоятельств спора.

Определение апелляционного суда было отменено, а решение первой инстанции оставлено в силе. ВС РФ, куда обратились ответчики, не стал рассматривать жалобу согласившись с тем, что регоператор по капремонту должен возместить управляющей организации стоимость работ по замене каната лифта.

Выводы

Управляющие организации, отвечающие за надлежащее содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме, могут оказаться в ловушке, когда какой-то элемент требует капремонта, регоператор отказывает в этом, а собственники не согласны дополнительно собирать средства, которые они и так ежемесячно перечисляют.

Согласно выводам судов в деле № А60-63605/2017, у УО в таком случае есть несколько выходов:

1. Провести ОСС и утвердить капремонт за счёт дополнительных средств с последующим зачётом – освобождением собственников от уплаты взносов на капремонт в будущих периодах в пределах потраченной суммы.
2. Провести ОСС, на котором собственники утвердят способ формирования фонда капремонта на спецсчёте. В таком случае сами собственники, а не регоператор, будут определять сроки проведения работ капитального характера.
3. Обратиться в орган местного самоуправления с просьбой внести изменения в региональную программу капремонта из-за неотложности необходимых работ по капремонту ОИ в доме.

Если собственники откажутся от дополнительных взносов, а быстро внести изменения в программу капремонта невозможно, можно попробовать поступить так, как это сделала УО из Екатеринбурга: выполнить работы за собственный счёт, а потом попытаться отсудить средства у регионального оператора. Однако нужно иметь ввиду, что разные суды могут решить ситуацию по-разному, и итог разбирательства не всегда предсказуем.

А вы попадали в подобные ситуации? Если да, то как решали их?

Источник