Исполнительная документация при капитальном ремонте многоквартирного дома
Вопрос :
Какая исполнительная документация должна быть представлена заказчику при капитальном ремонте многоквартирного дома?
Ответ :
Перечень исполнительной документации по капитальному ремонту объектов капитального строительства утвержден РД-11-02-2006, ГОСТ Р 56193-2014. Перечень исполнительной документации (актов испытания) при капитальном ремонте системы отопления конкретизирован в СП 73.13330.2016, СП 74.13330.2011.
При капитальном ремонте многоквартирных домов подрядчик предоставляет заказчику следующую исполнительную документацию:
— акты освидетельствования скрытых работ;
— акты освидетельствования ответственных конструкций.
— акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения;
— комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ;
— исполнительные схемы и профили участков сетей инженерно-технического обеспечения;
— акты испытания и опробования технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения;
— результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля;
— документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов (изделий);
— акт (отчет) по итогам технического обследования, подтверждающий восстановление до уровня нормативного технического состояния конструкций и систем дома;
— иные документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений.
Обязанность по обеспечению ведения исполнительной документации возложена на подрядчика (ч.6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Состав и порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения устанавливаются РД-11-02-2006.
Согласно п.2 РД-11-02-2006, требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
Согасно п.3 РД-11-02-2006, под исполнительной документацией понимаются текстовые и графические материалы, отражающие фактическое исполнение проектных решений и фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта по мере завершения определенных в проектной документации работ.
При капитальном ремонте многоквартирного дома исполнительная документация передается на хранение лицу, ответственному за эксплуатацию здания, или специализированной некоммерческой организации, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональный оператор), заключившему договор строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту МКД (абз. 3 п.4 РД-11-02-2006).
При капитальном ремонте системы отопления МКД предоставляются следующие акты испытания и опробования систем инженерно-технического обеспечения :
— акт освидетельствования скрытых работ (Приложение Б к СП 73.13330.2016 (СНиП 3.05.01-85) Внутренние санитарно-технические системы зданий (далее — СП 73.13330.2016);
— акты на испытания систем отопления и теплоснабжения манометрические, гидростатические (приложение Б к СП 73.13330);
— акт о проведении продувки (промывки) трубопроводов (Приложение 3 к СНиП 3.05.03-85.»Тепловые сети» (зарегистрирован как СП 74.13330.2011) (далее — СП 74.13330.2011), акт о проведении протяжки компенсаторов (Приложение 1 к СП 74.13330.2011);
— акт о проведении проверки трубопроводов на прочность и герметичность (Приложение 2 к СП 74.13330.2011).
Согласно п. 11.4 ГОСТ Р 56193-2014), в случае, если при определении и обосновании необходимости проведения капитального ремонта конструкций, состояние их были определены как предельные, то после проведения их капитального ремонта, подрядной организацией должны быть выданы документы (Акт (отчет) по итогам технического обследования, подтверждающие их восстановление до уровня нормативного технического состояния .
Согласно п. 14.2 ГОСТ Р 56193-2014, технический заказчик должен предъявлять к приемке исполнительную документацию, которая разрабатывалась в процессе подготовки и проведения капитального ремонта, а также техническую документацию, которая была получена техническим заказчиком при подготовке к капитальному ремонту, а также вновь сформированную и актуализированную в ходе выполнения капитального ремонта.
Источник
Исполнительная документация
Состав исполнительной документации на ремонт помещений
Перечень содержимого исполнительной по объекту: «Ремонт помещений».
1 Акт приёма передачи объекта в работу скачать.
2 Приказ «О назначении ответственных за производство работ, охрану труда и обеспечение пожарной безопасности» скачать.
3 Акт скрытых работ на снятие обоев под покраску скачать.
4 Акт скрытых работ на демонтаж плинтусов скачать.
5 Акт скрытых работ на перетирку штукатурки скачать.
6 Акт скрытых работ на протравку цементной штукатурки нейтрализующим раствором скачать.
7 Акт скрытых работ на огрунтовку стен скачать.
8 Акт скрытых работ на сплошное выравнивание стен скачать.
9 Акт скрытых работ на демонтаж дверного блока скачать.
10 Акт скрытых работ на разборку покрытых полов из керамогранита скачать.
11 Акт скрытых работ на устройство стяжек цементных скачать.
12 Акт скрытых работ на демонтаж металлической решетки скачать.
13 Акт скрытых работ на ремонт штукатурки скачать.
14 Акт о приёмке в эксплуатацию после ремонта скачать.
15 Реестр исполнительной документации скачать.
16 Сертификаты и паспорта на применяемые материалы скачать.
Смотрите примеры исполнительных в разделе: «Примеры исполнительной»
Смотрите состав исполнительной в разделе: «Состав исполнительной»
Скачивайте акты, протокола и другое в разделе: «Акты и прочее»
Скачивайте полезные книги, ГОСТы, СнИПы в разделе: «ГОСТы и книги«
Источник
Яблоко раздора: техническая документация на дом
Состав документации
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Перечислим их.
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания[1]);
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.
В пункте 26 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Заметим, что Минрегион рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (Письмо от 20.12.2006 № 14315-РМ/07 ). Представляется целесообразным включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.
Одновременно нельзя забывать о том, что по-прежнему действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 данного документа дается перечень технической документации долговременного хранения:
– план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
– акты приемки жилых домов от строительных организаций;
– акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
– паспорта лифтового хозяйства;
– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):
– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
– акты технических осмотров;
– журналы заявок жителей;
– протоколы измерения сопротивления электросетей;
– протоколы измерения вентиляции.
Отсутствие перечисленных документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ. Примеры привлечения управляющих организаций и ТСЖ к административной ответственности – постановления ФАС СЗО от 12.11.2007 № А56-49558/2006 , от 17.01.2007 № А56-51745/2005 .
Кто кому должен?
Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Как разъяснил Минрегион в Письме от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 , обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.
Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Удержание документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. При условии легитимного выбора способа управления новый субъект управления имеет право истребовать у своего предшественника комплект технической документации. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд.
Нередко судебный спор об истребовании документации сводится к выяснению, имеет ли истец законное право на управление домом (постановления ФАС УО от 03.06.2008 № Ф09-3993/08-С5 , от 08.04.2008 № Ф09-2228/08-С6 , ФАС ПО от 05.03.2008 № А12-5947/06 ).
Составляя исковое заявление, ТСЖ и управляющие организации зачастую указывают перечень технической документации, идентичный приведенным в Правилах содержания общего имущества либов Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Как справедливо отметили арбитры (Постановление ФАС ПО от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44), два названных перечня являются фактически идентичными.
На настоящем этапе уже не редкость региональные или местные нормативные акты, регламентирующие порядок передачи домов в управление, а также состав технической документации. Например, в Москве действует Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 , в приложении 10 к которому приведен реестр документов, подлежащих передаче при смене организации, управляющей многоквартирным домом. Заметим, что, вынося судебный акт об истребовании технической документации в пользу нового управляющего домом, арбитры ссылаются на подобные нормативные акты (см., например, Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ).
Учетно-регистрационные документы
Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, нельзя забывать и об учетно-регистрационных документах. Напомним, что согласно Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995№ 713 должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания, являются в том числе уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации. Как следует из п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утвержден Приказом ФМС РФ от 20.09.2007 № 208 ), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.
Очевидно, что при выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. А это, в свою очередь, означает, что ей понадобятся документы, которые начал вести предшественник. Поэтому поквартирные карточки и карточки регистрации также должны быть переданы при передаче дома в управление (см., например, Дополнительное решение Арбитражного суда Курской области от 22.05.2008 № А35-4192/07-С17 ).
Помимо сказанного, организации, получившей дом в управление, для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги понадобится информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма. Соответствующие документы можно заявить в числе подлежащих передаче, арбитры нередко удовлетворяют среди прочего и такие требования (Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ). Заметим, что на федеральном уровне отсутствуют нормы, обязывающие передавать подобные документы (кроме того, управляющая организация при заключении договоров управления
с собственниками помещений может получить данную информацию, что называется, из первых уст). Однако в регионах они могут быть приняты (см. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 ) и тогда станут обязательными для сторон.
Если документов нет
Нередко причиной отказа управляющей организации передать новому субъекту управления домом техническую документацию является ее отсутствие. Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ лишь устанавливает обязанность передать документы, но не регулирует ситуацию, когда они отсутствуют. Поэтому арбитры на местах вынуждены решать этот вопрос самостоятельно. Неудивительно, что результаты рассмотрения подобных судебных дел не одинаковы.
Так, например, ФАС СКО в Постановлении от 23.04.2008 № Ф08-2051/2008 отказал ТСЖ в требовании обязать управляющую организацию передать всю техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом и его эксплуатацией. Арбитры посчитали, что обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика. Исковые требования о передаче истцу документации, которой общество никогда не располагало, а также о восстановлении отсутствующей документации удовлетворению не подлежит. Аналогичный вывод – в Постановлении ФАС ПО от 17.04.2008 № А12-12416/06-С16 .
В то же время есть примеры, когда судьи излагали иную позицию. Так, в Постановлении ФАС ПО от 19.08.2008 № А72-7798/2007 указано, что доводы ответчика об отсутствии у него истребуемых документов не освобождают его от исполнения предусмотренной законом обязанности и создают ТСЖ препятствия по управлению жилым домом[2]. Точно такой же вывод сделал ФАС ПО в Постановлении от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44[3] : у предыдущей управляющей организации документация должна быть в наличии, ее отсутствие означает невозможность исполнения обязанности по управлению домами. Компания не представила доказательств отсутствия документов, свидетельствующих о передаче их какой-либо иной управляющей организации или собственникам помещений.
Показательно Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2008 № А53-593/08-С2-6 , в котором суд обязал ответчиков (бывшую управляющую организацию и муниципальное учреждение, реализующее полномочия муниципального образования в части эксплуатации жилфонда) восстановить отсутствующую техническую документацию на дом, переданный в управление ТСЖ. В частности, ответчикам предложено обратиться в проектный институт за проектной и исполнительной документацией.
Арбитры ФАС ВВО (Постановление от 21.07.2008 № А11-9332/2007-К1-14/455 ) солидарны со своими коллегами: отсутствие указанных документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у истца права на возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ, в том числе и в виде расходов по восстановлению документации в случае ее утраты.
Застройщик – начало начал
Согласно п. 25 Правил содержания общего имущества застройщик обязан передать под расписку ТСЖ, созданному в строящемся доме, а также первому обратившемуся собственнику помещения инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. Сделать это нужно в течение месяца после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Согласно Положению о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома[4] такая инструкция представляет собой сборник документов, содержащих информацию, необходимую для эксплуатации дома. Во-первых, это сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства. Во-вторых, характеристики дома в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены. В-третьих, рекомендации по содержанию и ремонту имущества, а также рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов.
Однако обязанность разработать и передать инструкцию возложена только на застройщиков, получивших разрешение на ввод дома в эксплуатацию начиная с 01.07.2007.
Передавать документы, необходимые для эксплуатации дома, до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик не обязан. Следовательно, если по каким-либо причинам дом эксплуатируется в отсутствие соответствующего разрешения, ТСЖ не вправе истребовать техническую документацию у застройщика ( Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 № А 55-10698/2007).
Заметим, что установление обязанности застройщика передать инструкцию по эксплуатации дома при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию позднее 01.01.2007 не означает, что застройщик не обязан передавать никакую документацию, если дом был введен в эксплуатацию до названной даты. Кроме того, перечень документации не должен быть ограничен инструкцией, ведь ее явно недостаточно для эксплуатации дома (так, для заключения договоров на обслуживание внутридомового оборудования (например, лифта, крышной котельной) обязательно понадобится документация на него). Вместе с тем п. 10 ст. 162 ЖК РФ не дает оснований требовать от застройщика весь объем технической документации, ведь застройщик не является управляющей организацией и не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества на иных основаниях.
Ранее порядок приемки многоквартирных домов регулировался территориальными строительными нормативами, многие положения которых повторяли нормы СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». В частности, в п. 3.5 и 4.17 перечислены документы, которые представлялись государственным приемочным комиссиям подрядчиком и заказчиком. А в п. 4.18 указано, что данная документация после приемки объекта должна храниться у эксплуатационной организации. В спорах в отношении многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в период действия территориальных строительных норм, отдельные суды применяют именно эти нормы и обязывают застройщика передать документацию ТСЖ или управляющей организации (Постановление ФАС ВСО от 13.12.2007 № А19-577/07-Ф02-9154/07 , Решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.07.2008 № А53-5581/2008-С2-41 ).
В настоящее время территориальные строительные нормативы повсеместно отменяются в связи с введением нового порядка приемки объектов – на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в актуальных документах, издаваемых органами строительного надзора, перечень документов, которые застройщик должен представить на проверку, фактически тот же самый[5].
Из правила о том, что документы должны храниться у эксплуатирующей организации, следует вывод, что техническая документация, приведенная в п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87, является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости (см. ст. 135 ГК РФ) и в случае поступления объекта новому собственнику подлежит передаче непосредственно собственнику или уполномоченному им лицу (ТСЖ, управляющей организации). Такие выводы прозвучали в Постановлении ФАС УО от 28.09.2005 № Ф09-4566/04-С6 , а также в Решении Арбитражного суда Ростовской области от 10.07.2008 № А53-5581/2008-С2-41 .
[1] См. приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.
[2] См. также Постановление ФАС ПО от 06.05.2008 № А57-12379/066.
[3] Определением ВАС РФ от 30.04.2008 № 5306/08 отказано в передаче дела на рассмотрение в надзорную инстанцию.
[4] Утверждено Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.
[5] См. приложение 1 к Приказу Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 07.07.2006 № 71-п «О работе службы по выдаче заключений о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».
Источник
