Итоги капитального ремонта многоквартирных домов

Подробно обо всем: Итоги 2020 года

По состоянию на 12 января 2021 года данная задача выполнена на 86,5%: завершен капитальный ремонт 1219 домов из 1410-и запланированных.

Исполнение обязательств 2020 года затруднено сложившимся большим объемом незавершенных обязательств прошлых лет, 714 домов не были завершены капитальным ремонтом в прошлых периодах.

Вместе с тем анализ хода реализации Региональной программы за 2018, 2019 и 2020 годы отражает положительную динамику выполнения работ по капитальному ремонту: несмотря на значительное увеличение количества многоквартирных домов в плане, в 2020 году завершены капитальным ремонтом на 63% больше домов, чем за 2019 год, и на 77% больше – чем за 2018 год.

Наряду с выполнением значительного объема текущих обязательств Фондом также проводится работа по организации исполнения краткосрочного плана Региональной программы на 2021 год, проект которого насчитывает 1063 многоквартирных домов.

Так, специалистами Фонда уже проведено обследование всех многоквартирных домов из плана 2021 года, определены сметные стоимости работ по капитальному ремонту, по 528 домам объявлены аукционы, с сентября 2020 года размещаются документации об электронных аукционах по привлечению подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, в отношении 228 домов заключены договоры подряда.

Подобная организация исполнения планов будущих периодов реализуется в Фонде впервые.

Кроме того, согласно распоряжению генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области Вадима Лысова, специалистами регионального оператора уже ведется работа и по плану 2022 года. Из запланированных 572 домов обследованы все, сметная стоимость работ определена по 149 многоквартирному дому.

В целом темпы проведения капитального ремонта в 2020 году выше, чем в предыдущие годы. Так за 2020 год завершен капитальный ремонт 1219 домов, за 2018 год – 280 домов, 2019 года – 451 МКД.

В Иркутской области самая большая региональная программа по количеству многоквартирных домов среди субъектов Сибирского федерального округа – 14417 домов. На 2 месте – Красноярский край (14245 домов), на 3 месте – Кемеровская область (14032 дома), на 4 месте – Новосибирская область (12935 домов).

По показателю «Количество многоквартирных домов, в которых предусмотрен капитальный ремонт в 2020 году» Иркутская область – на 3 месте среди субъектов СФО. На 1 месте – Красноярский край (1573 дома), на 2 месте – Кемеровская область (1545 домов).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник

Опубликован отчет Фонда капремонта МКД Москвы за 2020 год

Отчет Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Москвы за 2020 год утвержден решением Управляющего совета ФКР Москвы (протокол №17-УС от 21 мая 2021 г.) и официально опубликован.

В Региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Москвы (2015-2044 гг) включено 28 476 МКД общей площадью более 265,3 млн.кв.м., в которых запланировано отремонтировать 376 тысяч инженерных систем и заменить более 112 тысяч лифтов.

Публикуем некоторые выдержки из этого отчета ФКР Москвы по итогам 2020 года с короткими комментариями.

1. Осуществлена приемка 16 299 услуг и работ по капитальному ремонту, в том числе:

• капремонт общего имущества, кро замены лифтового оборудования — 9 836 работ
• разработка проектной документации — 3 956 работ
• замена лифтов — 2 507 работ.

Наш комментарий.
Исходя из этих данных в 2020 г. проведено было 2,6% от общего количества всех планируемых работ по капремонту за 30 лет действия Регпрограммы. При этом средняя скорость реализации Регпрограммы должна составлять 3,3% в год. Отставание можно объяснить ковидом, но теперь предстоит наращивать темпы и «догонять». По замене лифтов ситуация похуже — всего 2,2% от общего количества. И всё это без учёта того, что к концу действия Регпрораммы часть работ по капремонту и даже часть лифтов снова уже выработают свой срок.

2. Собираемость взносов на капитальный ремонт (с учетом отсутствия начислений за второй квартал из-за ковида):

• начислено на сумму 33 149 522,06 руб.
• поступило платежей на сумму 33 087 773,66 руб. (с учетом оплат за предыдущий период)
• уровень текущего сбора составил 98%.

Наш комментарий.
98% это высокий показатель и заслуга в этом конечно наличие Единого платежного документа (ЕПД), в противном случае такого показателя вряд ли можно было бы добиться.

3. Структура «общего котла» по плательщикам:

• Жилые помещения (частная собственность) — 85,9%
• Нежилые помещения (частная собственность) — 3,5%
• Городская собственность (Правительство Москвы) — 9,9%
• Федеральная собственность — 0,4%
• Муниципальная собственность — 0,3%

Наш комментарий.
Здесь хорошо видна структура собственности помещений в многоквартирных домах в Москве.

4. Специальные счета, владельцем которых является ФКР Москвы.

• количество спецсчетов увеличилось на 15
• объем начислений по спецсчетам составил 558 305,17 тыс.руб.
• объем поступлений по спецсчетам составил 524 596,52 тыс.руб., в т.ч. 57 577,82 тыс.руб.
• уровень текущего сбора составил 83,6%
• расходы по спецсчетам составили 45 938,16 тыс.руб., в т.ч. в связи с изменением способа накопления — 10 229,25 тыс.руб.

Наш комментарий.
В отчете почему-то не указано общее количество специальных счетов, владельцем которых является ФКР Москвы. На сегодня таких спецсчетов — 197.

5. Финансирование выполнения работ по капремонту.

• выполнено и принято работ на общую сумму 43 346 716,57 тыс.руб., в том числе:
• капремонт кроме замены лифтового оборудования — 32 743 245,65 тыс.руб.
• разработка проектной документации — 1 913 016 ,01 тыс.руб.
• замена лифтов — 6 915 973,68 тыс.руб.
• разработка проектной документации для замены дифтов — 72 684,25 тыс.руб.
• сумма возвратных средств от сдачи лома черных металлов, принятых к зачету — 354 669,05 тыс.руб.
• кредиторская задолженность составила 2 982 315,24 тыс.руб.
• дебиторская задолженность составила 6 827 808,42 тыс.руб.

Наш комментарий.
Сумма принятых работ в размере более 43 млрд.руб. примерно соответствует сумме годовых начислений (около 45 млрд.руб. без учета ковидного 2020 года). С учетом того, что большая часть работ не выполнялась в 2020 году, можно сделать вывод, что в прошедшем году закрывали очень большое количество договоров прошлых периодов — «догоняли» прошлые краткосрочные программы.

6. Претензионно-исковая работа.

• собственникам направлено уведомлений о наличии задолженности — 22 325 шт.
• собственникам направлено исковых заявлений и заявлений о судебных приказах — 20 772 шт.

Наш комментарий.
Очень странная цифра. В среднем получается, что уведомления о задолженности отправляли всего одному собственнику в многоквартирном доме всей столицы, да и то — не во всех домах Москвы, а в четверти МКД получается вообще нет ни одного должника. Есть смысл задать вопросы юридической службе. Хотя можно предположить, что основную работу по «выбиванию» долгов проводят управляющие компании и районные монополии ГБУ Жилищник районов.

7. Контроль за целевым расходованием средств фонда капремонта.

проведено 23 проверки,
в том числе 20 внутренних контрольных процедур по 119 МКД.

Наш комментарий.
С учетом количества проводимых работ, подрядчиков и многоквартирных домов, количество проверок выглядит несерьезным.

В отчете есть ещё много интересных моментов, поэтому рекомендуем вам и самостоятельно пролистать этот многостраничный отчет для понимания, что происходит в сфере капремонта МКД Москвы.

Скачать:Godovoy_otchet_2020.pdf (9,38 Мб)

Источник

Итоги капитального ремонта многоквартирных домов

В своё время инициатива властей сделать обязательным для собственников квартир взнос за капитальный ремонт многоквартирного дома, вызвал бурю возмущения.

Как бы то ни было, закон был принят и в середине 2014 года вступил в силу. А с 2015 года начался и сам капитальный ремонт.

В Московской области для этих целей был создан Фонд капитального ремонта (ФКР), на счетах которого аккумулировались взносы собственников. Сам ФКР выступал в качестве заказчика. Также собственники по решению общего собрания могут открыть спецсчет и на него направлять средства от взносов. В Одинцовском районе таких собственников со спецсчетом единицы. Как правило, вариантом со спецсчетом воспользовались жители новостроек. Им до капремонта, как до Луны, поэтому сбрасываться в общий котел нецелесообразно.

В 2015 году в районе было запланировано провести капитальный ремонт в 98 домах на сумму более 500 млн рублей. Примерно такая же сумма была запланирована и в 2016 году и будет в 2017. В Одинцово плата за капремонт составляет 8 рублей 30 копеек за 1 квадратный метр в месяц общей площади помещения, принадлежащей собственнику.

Гладко было на бумаге, но забыли про овраги

А теперь некоторые итоги. Теоретически эти 98 домов должны были быть капитально отремонтированы в 2015 году. Но это на бумаге. В реальности на конец 2016 будут готовы только 38 домов. Почему же «первый блин получился комом»? И могло ли получиться иначе?

Всем процессом ремонта рулят чиновники Правительства Московской области. Местные власти от этого процесса отстранены. В компетенции Администрации Одинцовского района обеспечить доступ и принять отремонтированные объекты. Всё.

Подрядчики на конкурс не вышли

Подрядчики определяются на конкурсах. ФКР выставляет дома на торги с указанием предельной суммы на ремонт. Так вот. В 2015 году подрядчики на конкурс не вышли. Они поняли, что даже указанных предельных сумм на ремонт не хватит. Речь, в первую очередь, идет о ремонте систем отопления, холодного и горячего водоснабжения. При работе выявляются так называемые «скрытые дефекты», на которые финансирование не предусмотрено. Подрядчик за свой счет скрытые дефекты ликвидировать не будет. Оно ему надо?

Жители не пускают бригады в квартиры

Как это не странно сами жители противятся проведению ремонтных работ, не допускают бригады в свои квартиры, аргументируя это тем, что у них сделан «евроремонт». Но нельзя заменить трубы во всем доме обойдя одну-две квартиры — это технический невозможно.

Процедура подготовки торгов очень неповоротливая, забюрократизированная. А время идет. Многие ремонтные работы имеют сезонный характер. Конкретный пример. Ремонт инженерных сетей. Торги прошли в августе. Строители выходят на объект в сентябре. Зима уже не за горами. Жителей совсем не радует перспектива остаться зимой без теплых батарей. Поэтому они отказываются от ремонта, который переносится на следующий год.

Работы переносятся на следующий год

В итоге работы по капремонту с 2015 года «переползли» на 2017. Будет ли лучше? Трудно сказать? С одной стороны, подрядчики из-за кризиса стали сговорчивее. Не до жиру… С другой стороны, ФКР увеличивает смету расходов. Но кризис никто не отменял. Понятно, что стройматериалы подорожают. Денег снова не хватит.

Законопослушные, как всегда, содержат дармоедов

Денег не хватит не только из-за кризиса. Собираемость обязательного взноса на капремонт составляет в Одинцовском районе чуть более 60%. Классическая ситуация. Законопослушные плательщики, как всегда, содержат дармоедов. С ними воюют теми же способами, что при неуплате других платежей. Напоминание, еще напоминание, суд. Кстати, при постановке дома на капитальный ремонт учитывается собираемость взносов. При этом надо помнить еще одно обстоятельство. Для проведения капремонта могут использоваться средства из областного и муниципальных бюджетов. Только при одном условии. Если есть деньги. Кстати, за жителей, занимающих жилье по договору соцнайма, в большинстве случаев взнос на капремонт оплачивают местные муниципалитеты.

Хотя для дармоедов имеется смягчающее обстоятельство. Большинство из них не платит за то, что ещё не сделано. Когда ещё до их дома дойдет капитальный ремонт? Поэтому властям важно продемонстрировать, что деньги собственников идут на благое дело. В отремонтированных домах жить будет на порядок комфортнее. Поэтому добавлю оптимистическую нотку.

Самая успешная программа в капитальном ремонте замена лифтов. Работа выгодная, отработаны технологии замены лифтов. И подрядчики, и жители довольны.

На комплексный капитальный ремонт денег нет

«А напоследок я скажу». На сегодняшний день комплексный капитальный ремонт (замена всех инженерных сетей дома, лифтов, ремонт кровли) практически не реализуем, т. к. это требует очень большого объема средств. Поэтому собственники совместно с местной администрацией решают, какую из систем дома отремонтировать в первую очередь. И главное, хватит ли денег. Как известно, денег никогда не хватает.

Источник

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов в России. Опыт, анализ, предложения

А. Л. Белов, заместитель директора теплового отдела ООО «Данфосс»

Капитальный ремонт – это не придумка новейшего времени. В советский период капитальный ремонт многоквартирного жилищного фонда успешно проводился и был обязанностью исключительно государства, поскольку оно было единственным собственником почти всего жилья (см. справку 1).

Очередной старт массовой программе капитального ремонта был дан в декабре 2012 года с принятием федерального закона № 271-ФЗ 1 . Прошедших пяти лет достаточно, чтобы уже сделать некоторые выводы, не претендующие на всеобъемлющую полноту анализа, касающиеся как организации работ по капитальному ремонту, так и достигнутых результатов.

По данным Росстата, в 2012 году в капитальном ремонте нуждалось около 275 тыс. многоквартирных домов. Однако, по мнению экспертного сообщества, таких домов было в несколько раз больше. Понимание этого очевидного факта властями и вызвало, по-видимому, разработку законодательной базы для новейшей программы капитального ремонта.

Законодательная база

Основой для законодательной базы капитального ремонта помимо закона № 271-ФЗ стали Жилищный (далее – ЖК РФ) и Градостроительный (далее – ГК РФ) кодексы Российской Федерации, федеральные законы № 417-ФЗ и № 176-ФЗ 2 , а также многочисленные СП, СНиПы, ВСН, постановления Правительства РФ, приказы Минстроя и Минэнерго России и других ведомств, документы региональных фондов капитального ремонта.

И все было бы неплохо, если бы изначально была определена основная цель капитального ремонта. К сожалению, этого не произошло. Спешка и отсутствие координации между юристами, специалистами фондов капитального ремонта, проектировщиками, монтажниками, муниципальными администрациями и жителями МКД привели к тому, что под словами «капитальный ремонт» все его действующие лица понимали абсолютно разные вещи.

Общая площадь капитально ремонтируемых ежегодно жилых домов в 70-х и 80-х годах прошло го века составляла около 3 % от всего жилого фонда.
Такие темпы позволяли отремонтировать каждый многоквартирный дом (МКД) один раз в 33 года.
Значительные объемы недоремонтов стали образовываться только в последние годы существования СССР и естественным путем достались в наследство современной России.
С распадом СССР и последовавшей за этим приватизацией жилья ситуация кардинально изменилась – капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирных домах стал обязанностью и проблемой собственников жилья. В 1990-х годах объемы капитального ремонта МКД снизились практически до нуля.

Незначительное оживление началось только после создания в 2007 году Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Но даже в 2011 году объем капитального ремонта домов был в 3,2 раза ниже 3 , чем в 1980 году. Таким образом, шанс встать на капитальный ремонт каждый МКД получал примерно один раз в 100 лет, что совершенно неприемлемо для типовых МКД.

СПРАВКА 1

Первые лица государства заявляли в СМИ, что после капитального ремонта жители получат современные дома с энергоэффективными инженерными системами и в связи с этим станут значительно меньше платить за коммунальные услуги. В то же время на местах специалисты фондов капитального ремонта призывали жителей внимательнее читать ГК РФ (ст. 1, п. 14.2), в котором капитальный ремонт определяется как «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов». Получается, ГК РФ не предусматривалось в рамках капитального ремонта никаких работ по модернизации инженерных систем зданий. Планировалась только замена изношенных элементов таких систем на новые, но абсолютно аналогичные тем, какие были в здании на момент его постройки.

Если провести аналогию, то, например, при капитальном ремонте МКАД нужно было бы не заниматься строительством развязок и расширением дороги до 10 полос, а просто положить новый асфальт в двухполосной версии с редко стоящими фонарями освещения. Абсурдность такого подхода очевидна.

О низком качестве действующей законодательной базы также свидетельствует тот факт, что со времени старта программы капитального ремонта в различные разделы ЖК РФ и ГК РФ внесено более сотни поправок и дополнений. Правда, ни одна из них не затронула предусмотренный ЖК минимальный перечень работ по капитальному ремонту МКД (см. справку 2).

Перечень работ по капитальному ремонту МКД согласно Жилищному кодексу:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента.

СПРАВКА 2

В настоящий момент собственники помещений в доме могут принять решение об увеличении взносов сверх утвержденного минимального размера для ремонта дополнительных видов общего имущества, не входящих в предусмотренный ЖК РФ перечень. При этом расширение состава работ отдано на усмотрение субъектов РФ. Так, согласно ЖК РФ (ст. 166), «Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме… может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов… и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ…».

Таким образом, следует признать, что сегодня сложились две парадигмы проведения капитального ремонта. Первая (увы, самая распространенная) основывается на буквальном прочтении законодательства и подра­зумевает проведение лишь некоторых обязательных видов работ, связанных с обеспечением безопасности строительных конструкций (замена перекрытий, укрепление фундаментов, ремонт кровли и т. д.). Основой второй парадигмы является здравый смысл, благодаря которому механически повторять устаревшие инженерные решения категорически недопустимо. Нельзя упустить шанс, выпадающий раз в несколько десятилетий, реально модернизировать всю систему ЖКХ. Регионов, использующих данный шанс, немного, но они есть. Далее будут приведены некоторые примеры разумного капитального ремонта.

Вопросы финансирования

Взносы на капитальный ремонт

По официальной статистике Росстата и иным открытым источникам, размер минимального взноса на капитальный ремонт в среднем по стране составляет 6,5 руб./м 2 . Взносы на капитальный ремонт в 2016 году варьировались от 2,5 руб./м 2 в Санкт-Петербурге до 15 руб./м 2 в Москве. Столь значительный разброс цен на примерно одинаковые виды и объемы работ, проводимых по программе капитального ремонта, невольно вызывает вопрос, чем он вызван.

На сегодняшний день доля собираемости взносов достигла 85 %. Однако операторы капитального ремонта не знают, что делать с собранными весьма немалыми средствами. По данным портала «Реформа ЖКХ», в качестве неиспользованных остатков предыдущих периодов в настоящее время невостребованными остались более 19,3 млрд руб., что составляет 20 % от потребности прошлого года. В связи с этим доводы о том, что не хватает денег на проведение более разнообразных работ, направленных в том числе на увеличение энергоэффективности инженерных систем зданий, чем предусматривает ЖК, выглядят как-то неубедительно.

Стоимость работ и процентные ставки

Резервы финансирования также следует поискать в так называемых «предельных расценках» – нормативах, установленных региональным оператором при составлении сметы на те или иные виды работ. Данные нормативы определялись весьма приблизительно и подчас не отражают реальных затрат на проведение работ. Поэтому некоторые работы оказываются для подрядчика весьма прибыльными, а на другие средств не хватает. При этом, видимо из соображений финансовой дисциплины, осуществлять перераспределение финансирования не допускается.

Не радует и то, что процентные ставки, под которые региональные операторы размещают в банках средства фондов капитального ремонта, не защищают средства граждан даже от инфляции, не говоря уже о том, чтобы приносить прибыль, направляемую, скажем, на проведение дополнительных работ.

Финансовая поддержка государства

Недавно принято постановление Правительства РФ № 18 4 (далее – ПП РФ № 18), направленное на оказание финансовой поддержки энергоэффективных мероприятий, проводимых в рамках капитального ремонта. Однако и тут не обошлось без осложнений, существенно сокращающих число МКД, жители которых будут в состоянии воспользоваться предоставляемой помощью. Основные подводные камни скрываются в п. 12 данного постановления, в котором определяются критерии получения финансовой помощи для МКД.

Например, определено (ПП РФ № 18, п. 12, часть «б»), что с года ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должно пройти более 5 лет, но менее 60 лет. Установка нижней границы в 5 лет понятна и естественна, а вот почему введено ограничение в 60 лет, не совсем ясно. В результате от господдержки отсекаются практически все здания так называемой «сталинской» и дореволюционной застройки, процент которых весьма значителен.

Также предписывается (ПП РФ № 18, п. 12, часть «в») вести учет коммунальных ресурсов в МКД по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета, что абсолютно правильно и логично. Однако вводится уточнение: «…расчет за коммунальные услуги должен осуществляться на основании таких приборов учета непрерывно в течение года». Для электросчетчиков, бесперебойно и надежно работающих порой десятки лет, ничего страшного в этом уточнении нет. А вот в случае с теплосчетчиками это практически блокирует получение финансовой помощи на поддержку энергосберегающих мероприятий в сфере теплоснабжения МКД. Дело в том, что на практике эксплуатация приборов учета тепловой энергии невозможна без прерывания их работы по различным причинам на несколько суток или хотя бы часов в год. Значит, критерий «непрерывности» расчетов не соблюдается.

Помимо этого, МКД может получить помощь при «…отсутствии финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств регионального оператора, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт собственников помещений другого многоквартирного дома» (ПП РФ № 18, п. 12, часть «г»). Значит, субсидию могут получить только дома, выбравшие для накопления денежных средств на капитальный ремонт спецсчет. Жители, выбравшие для этих целей перечисление в «общий котел», очевидно, находятся в дискриминированном положении и не могут рассчитывать на поддержку, поскольку фонд капитального ремонта в «общем котле» формируется за счет взносов многих МКД.

Подводя итог, можно предположить, что ПП РФ № 18 затронет весьма незначительную долю МКД и не окажет существенного влияния на программу капитального ремонта в стране. Остается только надеятся на то, что со временем в ПП РФ № 18 будут внесены соответствующие уточнения и поправки, которые расширят область его применения и позволят претендовать на получение финансовой помощи большинству жилых зданий.

Региональный оператор как главный оператор капитального ремонта

Серьезной проблемой системы капитального ремонта является ее практически полная ориентация на централизованный способ формирования фонда капитального ремонта – счет регионального оператора капитального ремонта или «общий котел». И никакие призывы к населению быть сознательнее и пользоваться правом открывать спецсчета пока не действуют. Так, по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, по состоянию на 2015 год открыто всего 70 тыс. спецсчетов, что в общей структуре многоквартирных домов составляет чуть более 2 %. Основные отличия между «общим котлом» и спецсчетом приведены в таблице.

Таблица Основные отличия при использовании специального счета на капремонт и сбором денег в «общий котел»

Критерий Способ сбора средств на капитальный ремонт Региональный Фонд или оператор капремонта (общий котел) Специальный счет дома Принадлежность прав на собранные денежные средства Фонд капитального ремонта Собственники дома Осуществление контроля за расходованием собранных денежных средств Фонд капитального ремонта Собственники дома Заказчик ремонтных работ Фонд капитального ремонта Собственники дома Периодичность проведения ремонтных работ Зависит от длительности эксплуатации здания (года постройки) Собственники могут в любой момент принять решение о проведении ремонтных работ при наличии достаточной суммы на спецсчете или одобренного кредита Кредитование выполнения ремонтных работ Не допускается Возможно. Собственники принимают участие в согласовании условий получения кредита Начисление процентов на остаток накоплений Не допускается Собственники принимают участие в согласовании условий банка Использование собранных на капитальный ремонт денежных средств на ремонт соседних домов По усмотрению регионального оператора Запрещено использовать средства одного дома на ремонт других домов Приостановка обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт Не допускается. Оплата должна производиться постоянно и без ограничений При достижении минимального фонда (70 % от стоимости всех ремонтных работ) можно принять решение о приостановлении начисления и уплаты взносов Обращение взыскания по требованию третьих лиц Возможно Не допускается Государственная финансовая поддержка Возможна Возможна Изменение способа сбора средств на капремонт Переход из Фонда на спецсчет возможен только по истечение двух лет с момента принятия такого решения Со специального счета в Фонд возможно перейти через два месяца со дня принятия такого решения

Сейчас остается только признать факт, что именно региональный оператор, как главный оператор капитального ремонта, обязан нести ответственность перед собственниками за результаты своей деятельности 5 . Согласно внесенным законом № 176-ФЗ изменениям, региональный оператор несет ответственность:

• за качество проектной документации и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов (ЖК РФ, ст. 182, ч. 2, п. 2);
• за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений (ЖК РФ, ст. 182, ч. 2, п. 3);
• за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (ЖК РФ, ст. 182, ч. 6).

Но данную ответственность региональный оператор несет с одной значительной оговоркой, изложенной в ЖК РФ (ст. 178, ч. 5): убытки, причиненные собственникам помещений

в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством. Это значит, что при причинении реального ущерба на миллион собственнику будет возмещено не более того, что он оплатил в виде взносов на капитальный ремонт.

Несмотря на то, что за собственниками квартир в МКД предусмотрено право выбора лица, уполномоченного подписывать акт приемки выполненных работ, нередки случаи аффилированности данного лица с управляющей организацией или муниципальной администрацией. В этой связи существует высокий риск, что выбранное собственниками уполномоченное лицо будет скорее представлять интересы подрядчика и регионального оператора, нежели отстаивать право всех собственников на проведение качественного капитального ремонта.

Эксперты Общероссийского народного фронта (ОНФ) отмечают, что отношения между гражданами и региональным оператором по капитальному ремонту имеют слабую правовую защиту в силу того, что капитальный ремонт, согласно ЖК РФ (ст. 154), не является услугой и, соответственно, на него не распространяется действие закона о защите прав потребителей 6 . На практике это означает невозможность общественных организаций, осуществляющих защиту нарушенных прав граждан, в судебном порядке подавать иски от имени неограниченного круга лиц и, соответственно, отстаивать право граждан на качественный капитальный ремонт. Таким образом, региональный оператор часто остается вне досягаемости для обоснованных претензий граждан.

Энергосбережение при капитальном ремонте

Очень хотелось бы написать, что энергосбережение и капитальный ремонт – близнецы-братья, и что из них важнее, неизвестно. Увы, написать так – значит погрешить против истины.

С тревогой следует отметить, что в некоторых регионах объем мероприятий по энергоэффективности не только не вырос, но, напротив, сократился. Так, например, в Москве в рамках программы капитального ремонта 2007 года «Ответственным собственникам – отремонтированный дом» проводился целый комплекс энергосберегающих мероприятий: утеплялись фасады, устанавливались АУУ с функцией автоматического регулирования температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха, балансовые клапаны на стояках системы отопления и радиаторные терморегуляторы на отопительных приборах. Из действующей же сейчас программы капитального ремонта все вышеуказанные мероприятия выпали в полном составе без какого-либо внятного объяснения.

Радует, что есть регионы (Санкт-Петербург, Татарстан, Башкортостан и т. д.), в которых объем энергосберегающих мероприятий вырос. Это тем более отрадно, поскольку данные работы проводятся несмотря на то, что в Москве взносы на капремонт составляют 15 руб./м 2 , а в указанных регионах – от 3 до 7 руб./м 2 . Весомую часть расходов в названных субъектах берет на себя городской или региональный бюджет.

Использование индивидуальных тепловых пунктов

Рассмотрим, как обстоят дела с внедрением энерго­сберегающего теплового оборудования при капитальном ремонте МКД. Именно на нем хочется остановиться, поскольку в платежках за коммунальные услуги доля затрат на тепло составляет от 40 до 50 %.

Одним из наиболее эффективных способов снижения энергопотребления в МКД является использование индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) с автоматическим регулированием потребления тепла в системах отопления и вентиляции в зависимости от изменения температуры наружного воздуха и поддержанием заданной температуры горячей воды в системе горячего водоснабжения.

В частности, эффективность указанного метода подтверждена опытом внедрения ИТП в Набережных Челнах. В 2010 году 94 % жилых домов и 78 % бюджетных учреждений были оборудованы ИТП с погодным регулированием. Объем инвестиций в проект составил 1,1 млрд руб. Потребление тепловой энергии сократилось на 17 %, а потери тепловой энергии уменьшились на 3 %. Снижение затрат на передачу тепловой энергии составило 102 руб./Гкал.

Региональные программы по энергосбережению

Возможно, низкие темпы внедрения энергосберегающего оборудования связаны с тем, что, по данным Мин­энерго России, по состоянию на 31 декабря 2015 года только 21 из 85 субъектов Российской Федерации (около 25 %) имел утвержденную государственную программу субъекта Российской Федерации в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Аналогичная ситуация наблюдается и в отношении муниципальных программ.

Хочется надеяться, ситуация выправится. Иначе возникнет риск невыполнения указа президента № 889 7 , в котором определена цель снизить к 2020 году энергоемкость ВВП не менее чем на 40 % от уровня 2007 года. А ведь именно отрасль ЖКХ обладает огромным потенциалом по повышению энергоэффективности. По оценкам экспертов, на нее приходится около 20 % потенциала по снижению энергопотребления в стране. Удельный вес текущего потребления ресурсов в МКД в общем объеме произведенных в стране ресурсов составляет в настоящее время 52 % по тепловой энергии, 30 % – по электрической.

Основы стимулирования энергосбережения

Во исполнение указа президента № 889 был принят федеральный закон № 261-ФЗ 8 , целью которого является создание правовых, экономических и организационных основ стимулирования энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Впервые законом № 261-ФЗ определены сроки обязательной установки приборов учета, ввода их в эксплуатацию и перехода на оплату энергетических ресурсов по фактическому потреблению.

Однако подзаконные акты и методики, призванные практически установить порядок действий по энергосбережению, разработаны и приняты не в полном объеме. А в уже разработанных и принятых документах, например в «Перечне мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, выполняемых в ходе оказания и (или) выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации», энергосберегающие мероприятия относятся к разряду рекомендуемых, а не обязательных к исполнению, что позволяет операторам капитального ремонта просто игнорировать выполнение подобных работ.

Не способствует энергосбережению и то, что практически во всех нормативных актах по проектированию (СП, ГОСТы, СНиПы и т. п.) требования по применению энергосберегающего оборудования сопровождаются словами «как правило» или «допускается» 9 . Это позволяет заказчикам и подрядчикам отказываться от энергосберегающего оборудования еще на стадии проекта.

Справедливости ради следует отметить, что Минстрой России разработал план мероприятий (дорожную карту) по повышению энергетической эффективности зданий, строений и сооружений 10 . Указанный документ включает показатели в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности в качестве целевых.

Одним из этапов реализации дорожной карты стал приказ Минстроя России № 653/пр 11 , который позволит всем участникам программы капитального ремонта лучше ориентироваться в современных энергосберегающих технологиях и активнее внедрять их в жизнь.

Предложения по совершенствованию программы капремонта

Хочется надеяться, что со временем капитальный ремонт наших домов будет проходить энергоэффективно и после его окончания объем платежей за коммунальные услуги действительно снизится. Для этого весьма полезно при проведении капитальных ремонтов МКД рассмотреть ряд предложений по совершенствованию данной программы, а именно:

• шире привлекать к разработке и обсуждению нормативно-правовой базы капитального ремонта представителей профессионального инженерного сообщества, например специалистов НП «АВОК». Это позволит избежать «детских» ошибок в нормативных документах;
• поднять качество проектной документации, применяемой в капитальном ремонте. Для этого усилить роль и ответственность экспертизы проектов, а также проводить конкурс портфолио среди проектных организаций, прежде чем допускать их к тендерам на подготовку проектов капитального ремонта МКД. Это позволит устранить фирмы-однодневки, подчас состоящие из случайных и низко­квалифицированных сотрудников;
• перевести из разряда добровольных в разряд обязательных все мероприятия по повышению энергетической эффективности с разумным сроком окупаемости, например 5–6 лет;
• разрешить фондам капитального ремонта перераспределять средства, оставшиеся недоиспользованными, с различных разделов сметы на работы по повышению энергетической эффективности МКД;
• проводить капитальный ремонт «куста» зданий, подключенных к одному ЦТП, с дальнейшей его ликвидацией и переводом отремонтированных МКД на ИТП;
• привлекать специалистов жилищной инспекции для контроля качества выполнения работ по капитальному ремонту не по факту сдачи дома, а с самого начала производства работ.

1 Федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

2 Федеральные законы от 28 декабря 2013 года № 417-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3 Данные доклада ОНФ «О результатах анализа состояния системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

4 Постановление Правительства РФ от 17 января 2017 года № 18 «Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов».

5 Хорошо это или плохо – тема отдельной статьи.

6 Закон РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 3 июля 2016 года).

7 Указ Президента Российской Федерации от 4 июня 2008 года № 889 «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики».

8 Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

9 Например, в СП 60.13330–2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» такие определения используются в пп. 6.1.2, 6.2.7, 6.1.3 и 6.4.9.

10 Утвержден распоряжением Правительства РФ от 1 сентября 2016 года № 1853-р.

11 Приказ Минстроя России от 19 сентября 2016 года № 653/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по реализации проектов и мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности при капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах».

Источник