Изменение назначения здания при капитальном ремонте

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 февраля 2021 г. N 13-00065/21 «О порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости»

Вопрос: Об изменении сведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответ: В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных в том числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.

По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.

При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.

Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона N 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 21 июля 2020 года) планируется статью 70 Закона N 218-ФЗ дополнить частью 17, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.

Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».

Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.

Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.

Начальник Управления законодательства
в сфере регистрации недвижимости
и кадастровой деятельности

Э.У. Галишин

Обзор документа

Словосочетание «жилой дом» указывает на вид разрешенного использования здания и не является его наименованием.

По вопросу изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» и наоборот следует обращаться в Минстрой.

Источник

Изменение ВРИ земельного участка и назначения здания

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться. Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014г. №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Виды разрешенного использования

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель:

основные;
условно разрешенные;
вспомогательные.

Основные ВРИ не подлежат дополнительному согласованию с органами власти, т.е. собственник вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным в качестве основного видом или одного из основных, если таковых указано несколько.

Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования участка, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним.

Вспомогательные виды разрешенного использования могут применяться только в качестве дополнительных к основным или к условно разрешенным и только совместно с основными или условно разрешенными видами на территории одного земельного участка.

Использовать земельный участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования. Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя, т.к. назначение будет противоречить целям использования земельного участка, указанным в ГПЗУ и ЕГРН.

Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка (в случае, если изначально ВРИ земельного участка и назначение здания не совпадают).

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Сроки выполнения работ по изменению ВРИ

Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете). Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев. При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.

Правоустанавливающих документов на земельный участок

на имя Главы муниципального образования (если документы территориального планирования отсутствуют или не утверждены)
через ГЗК (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)

Прохождение публичных слушаний

При внесении изменений в ПЗЗ (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)

Внесение изменений в правоустанавливающие документы

если земельный участок находится в аренде — подача заявления в ДГИ г. Москвы
если земельный участок в собственности — подача заявления в Росреестр

Получение Выписки из ЕГРН с измененными ВРИ

Через портал государственных и муниципальных услуг или через МФЦ

Смена функционального назначения здания

Функциональное назначение здания – это разрешенные способы использования здания, в частности, возможные способы его эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

Важно! Функциональное назначение объекта капитального строительства должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен. Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспортного обслуживания и придорожного сервиса» находится здание, которое по документам БТИ или ЕГРН является автосервисом, но фактически используется как складское, то для приведения в порядок всех правоустанавливающих документов необходимо сменить функциональное назначение объекта. Изменение назначения здания – это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного правоустанавливающими документами. При этом смена должна происходить одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка или совпадать по назначению с имеющимся ВРИ.

Основные причины изменения функционального назначения объекта:

здание не используется под цели, под которые было построено, и требуется его перепрофилирование;
требуется сменить назначение части строения или только отдельных его помещений.

Порядок действий при изменении назначения здания

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

правоустанавливающие документы на объект;
технический паспорт;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Дополнительно могут понадобиться согласования проекта переустройства и (или) перепланировки в надзорных органах.

По результатам рассмотрения заявления будет выдано распоряжение о возможности изменения назначения здания или его части, или будет выдан мотивированный отказ, при этом отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Сроки выполнения работ по изменению назначения здания

В среднем, весь процесс по смене назначения здания в среднем занимает от 3 до 5 месяцев.

Ассоциация проектировщиков «СтройАльянсПроект»

Источник

Что учитывать при изменении объекта капитального строительства

Собственник здания может проводить реконструктивные работы, переустройство и перепланировку, капитальный ремонт. У каждого вида работ есть свои ограничения. Если их нарушить, здание могут признать самовольной постройкой. Как это предотвратить?

Реконструкция

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций. Исключение — замена отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГК).

То есть объект капитального строительства, созданный в рамках реконструкции, всегда будет связан с изменением каких-либо характеристик. Реконструкция отличается от других видов работ (капитальный ремонт или перепланировка) тем, что для нее нужно получить разрешение на строительство. Поэтому реконструированное здание может оказаться самовольной постройкой, если собственник не согласует необходимых изменений или нарушит обязательные градостроительные нормы.

Кроме того, особенность реконструкции состоит в изменении параметров объекта капитального строительства. При выполнении капитального ремонта или перепланировки такого не происходит. Между тем установить, что под этим изменением понимает законодатель, непросто. Обратимся к правоприменительной практике.

Если в результате выполнения работ изменяется (увеличивается) общая площадь объекта капитального строительства, например появляется пристройка, изменяются внешние границы здания, то такое изменение будет признано реконструкцией.
Реконструкцией могут признать и факт размещения на фасаде здания навесных систем, хотя по результатам выполнения таких работ строительные объемы и площади здания не меняются. Однако работы по устройству навесных фасадных систем, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, следует проводить на основании соответствующего разрешения на строительство (письмо Минрегиона от 22.02.2012 № 3706-ДШ/08). Кроме того, необходимо положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (если проведение госэкспертизы предусмотрено ст. 49 ГК).
В качестве работ, для которых нужно разрешение на строительство, могут быть рассмотрены и работы по переустройству технического подполья в эксплуатируемый подвал (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.06.2015 по делу № А50-14365/2014).

«При этом в ГК прописаны случаи, когда разрешение на строительство не требуется: если изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГК). Чтобы понять, нужно ли получать разрешение для конкретных работ (особенно после их выполнения), необходимо провести полноценное исследование»,

Если же проект работ предусматривает изменение характеристик объекта капитального строительства (его площади, высоты, количества этажей), застройщику точно потребуется разрешение на строительство. Кроме того, нужно будет внести соответствующие изменения в ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка.

Как получить разрешительную документацию?

Шаг 1. Получите градостроительный план земельного участка, который будет отражать сведения о предельных параметрах разрешенного строительства.

Шаг 2. Проведите техническое обследование здания.

Шаг 3. Получите свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения, разработке проектной документации стадии П и иной разрешительной документации.

Шаг 4. Оплатите сбор за снятие запрета на строительство и изменение вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства.

Размер сбора зависит от разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования. Для расчета используют формулу:

П = С× (КС2-КС1), где

П — размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (руб.);

С — ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования;

КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (руб.);

КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с измененным видом разрешенного использования. Показатель рассчитывается исходя из максимального удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для устанавливаемых видов разрешенного использования, утвержденного в установленном порядке правовым актом правительства Москвы на дату обращения (руб.).

Следует учесть, что для некоторых земель может быть установлен запрет на строительство (реконструкцию). Например, в столице такой запрет устанавливает правительство Москвы (или уполномоченный им орган; закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»).

Снять запрет на строительство и реконструкцию можно по заявлению собственника земельного участка. Но это возможно только после оплаты 80% от кадастровой стоимости такого участка. Если строительство объекта не приводит к изменению вида разрешенного использования участка, такой запрет снимут по заявлению собственника земельного участка без оплаты. Снять запрет на строительство и реконструкцию с предварительным изменением вида разрешенного использования земельного участка можно на основании заявления собственника в рамках установленного градостроительного регламента.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт всегда связан с улучшением отдельных характеристик самостоятельных элементов здания, которые обеспечивают его функционирование в целом. Застройщик вправе лишь заменить отдельные конструкции более новыми и современными, чтобы здание соответствовало требованиям градостроительных, санитарных, пожарных и других норм. Возводить новые элементы и конструкции, которые ранее не предусматривались в проекте здания, при капремонте нельзя.

При проведении капитального ремонта не нужно получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Какие работы можно выполнять в рамках капремонта:

переустройство полов с заменой более прочными и долговечными материалами;
частичная или сплошная смена лестничных площадок, пандусов и крылец;
ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности;
полное или частичное (более 10%) возобновление штукатурки;
полное возобновление тяг, карнизов, поясов, сандриков и др.;
смена покрытий выступающих частей здания;
смена отопительных регистров;
частичная или полная смена воздуховодов;
смена вентиляторов;
смена износившихся участков сети (более 10%);
смена предохранительных щитков;
ремонт или восстановление кабельных каналов и др.

Пределы капитального ремонта регулирует приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312. Согласно этому акту во время капитального ремонта нужно устранить неисправности всех изношенных элементов, восстановить их или заменить (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) более долговечными и экономичными, улучшить эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом можно провести экономически целесообразную модернизацию здания или объекта: улучшить планировку, добавить недостающие виды инженерного оборудования, благоустроить окружающую территорию.

Важно: суды понимают под капитальным ремонтом не только непосредственно ремонт, но и работы, изменившие объект в части, не касающейся его параметров как объекта капитального строительства. Например, со ссылкой на определение капитального ремонта суд отказал в признании реконструкцией работ, после которых часть подземной парковки стала пригодной для использования под торгово-развлекательную зону (постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2013 по делу № А21-860/2013).

Переустройство и перепланировка

В настоящее время перепланировка, переустройство и связанные с ними работы относятся к сфере регулирования жилищного законодательства. К нежилым помещениям их не применяют. Для последних существуют понятия «реконструкция» и «капитальный ремонт». При этом их определения имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство», и включают специальные процедуры.

«На практике, когда в отношении нежилых помещений необходимо провести работы, которые не входят в понятие капитального ремонта и не изменяют параметров объекта капитального строительства, застройщики оформляют их как перепланировку (переоборудование). Переустройство и перепланировка нежилых помещений и зданий на практике проводятся по процедуре, аналогичной перепланировке (переустройству) жилых помещений»,

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, а переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт помещения (ст. 25 ЖК).

Порядок действий собственников, а также основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения установлены в ст. 26 ЖК. Работы по перепланировке и переустройству перечислены в п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. Так, перепланировка жилых помещений включает:

перенос и разборку перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
устройство дополнительных кухонь и санузлов;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование жилых помещений (к которому, согласно п. 1.7 указанных правил, относится и переустройство) включает:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Наличие либо отсутствие изменений технических характеристик объекта выявляется исключительно в рамках проведения кадастровых работ в порядке, предусмотренном ст. 36 федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», с отражением кадастровым инженером необходимой информации в техническом плане. При подаче заявления о кадастровом учете произведенных изменений заявитель должен приложить также положительное заключение о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ.

Случаи из практики

Грань между приведенными категориями подчас оказывается довольно тонкой. Например, нарушения, допущенные при выполнении работ по реконструкции мансарды, стали основанием для признания такой мансарды самостоятельным этажом, а работ по ее реконструкции — строительством нового этажа. В итоге мансарду признали самовольной постройкой и потребовали привести объект в первоначальное состояние, а также уплатить штрафы.

Критически важным может также оказаться дословное и доскональное соблюдение предусмотренного законом порядка согласования работ до начала их выполнения. Например, отказ от получения разрешения на строительство до начала реконструкции объекта культурного наследия повлек за собой признание реконструированного здания самовольной постройкой. И правообладателю было очень непросто доказывать, что разрешение на строительство не получили в связи с тем, что уполномоченный орган был уверен, что не может выдавать такие разрешения (соответствующий ответ получили в письменном виде). Получить заранее разрешение на реконструкцию объекта культурного наследия в общем порядке было невозможно, потому что это не предусмотрено законом. В такой ситуации правообладатель, начиная работы без разрешения на строительство, действовал, как говорится, на свой страх и риск, а в результате столкнулся с последствиями нарушения охранных обязательств и штрафами.

Исключить возможные претензии проверяющих можно, только если верно квалифицировать предстоящие работы (с учетом особенностей судебной правоприменительной практики) и строго выполнять предусмотренные законом процедуры согласования. Легализация результатов уже завершенных работ, даже в случаях, когда это допускается законом, предполагает сложную и длительную процедуру, результаты которой зачастую сложно прогнозировать.

— Михаил Краснов, партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group.

Источник