Как быстрее продать квартиру с ремонтом или без

Как лучше продавать квартиру – с ремонтом или без?

Цена продажи жилой недвижимости во многом зависит от внутреннего состояния помещений. Проведение ремонта перед продажей жилья может как увеличить, так и уменьшить конечную прибыль владельца. Оценка необходимости проведения ремонта зависит от категории жилья, а также возможностей продавца.

Влияние ремонта на продажу жилья

Наличие и качество ремонта при продаже квартиры влияет на два ключевых фактора:

Быстрота продажи квартир может оцениваться только в одной ценовой категории. При одной и той же цене квартиры даже с минимальным ремонтом более привлекательны и продаются в полтора-два раза быстрее.

Зависимость цены от наличия ремонта нелинейная. Цена заметно повышается при проведении функционального ремонта в помещении (замена сантехники, электропроводки и т.д. ).

Если ремонт затрагивает индивидуальные особенности интерьера – цвет обоев, дизайн светильников – то его наличие может не только не повысить, но и снизить стоимость квартиры для покупателя, так как может восприниматься как навязывание определенного стиля.

При принятии решения о ремонте важно оценить сумму расходов и трудозатрат на его проведение, а также ожидаемый рост цены жилья после окончания работ.

Существуют три базовых типа квартир по внутреннему состоянию:

• квартира «под ремонт»;
• советский вариант;
• новый ремонт.

Состояние квартир первого типа характеризуется отсутствием ремонта, наличием неприятного запаха, а также нарушениями работы базовых коммуникаций. Цена такой квартиры существенно повышается после устранения серьезных нарушений в виде неработающей сантехники и замыкающей проводки, а также после проведения косметической отделки.

Данный вариант хорошо продается в среднем и экономичном сегменте вторичных квартир, особенно при приобретении их в ипотеку.

Квартиры с новым ремонтом часто продаются сразу после оформления жилья в новостройке или после проведения недавнего ремонта. Цена на такие квартиры будет на 10-30 % выше среднерыночной, предлагаемой за данное количество квадратных метров в конкретном районе.

О том как разделить имущество умершего мужа между вами и его родственниками читайте в нашей статье.

Каковы причины разводов в РФ? Вся необходимая вам информация есть по ссылке.

Плюсы и минусы проведения ремонта

Проведение ремонта в квартире может увеличить цену будущей сделки и сроки продажи в следующих случаях:

• при продаже жилья средней и низшей ценовой категории;
• при плохом состоянии жилья;
• при наличии времени и средств на ремонт.

Покупатели недорогих квартир часто не имеют возможности тратить на ремонт значительные средства, поэтому предпочитают квартиры с ремонтом. При этом особенно важны не особенности отделки, а наличие функциональной техники и коммуникаций:

• качественной проводки;
• газовой или электроплиты;
• работающей сантехники.

Ремонт квартир экономичного сегмента должен позволять новым владельцам сразу проживать на купленной жилплощади, в противном случае покупателям придется делать ремонт сразу после покупки и арендовать отдельное жилье на время ремонта, что существенно снизит цену продажи.

Если во вторичной квартире до продажи проживали маргинальные элементы или хозяева с большим количеством животных, то ремонт необходим для избавления от неприятного запаха, который может оттолкнуть большинство покупателей.

Проведение минимального ремонта будет выгодно для продавца при отсутствии необходимости в срочной продаже жилья и наличии финансовой возможности, тогда как выполнение ремонта на кредитные средства резко увеличит расходы и не даст гарантии окупаемости.

Без ремонта следует продавать жилье:

• в премиальном сегменте рынка;
• при необходимости срочной продажи.

Покупатели элитного жилья предпочитают выполнять ремонт по собственным проектам. Как правило, в купленной квартире заменяется не только интерьер, но и коммуникации, проводка и сантехника, поэтому проведение предпродажного ремонта в квартирах премиум-класса не только не увеличит их стоимость, но и принесет продавцу дополнительные расходы.

Компромиссным вариантом может стать заключение с конкретным покупателем предварительного договора: в нем будет указана конечная цена продажи и список необходимых ремонтных работ, которые продавец обязуется произвести к дате заключения сделки.

Заключение

При прочих равных условиях наличие ремонта повышает стоимость квартир. Чтобы сэкономить средства и повысить цену продажи, в первую очередь нужно отремонтировать ключевые коммуникации, сделав помещение пригодным для проживания, а при моделировании интерьера ограничиться недорогими типовыми вариантами.

Источник

Купили квартиру в новостройке. Как выгоднее её продавать — с отделкой или без?

В наше время много людей сохраняет деньги в бетоне. После накопления суммы в несколько миллионов рублей наш человек начинает думать над тем, как эти деньги спасти от инфляции и прочих напастей. Обычно выбор падает на покупку недвижимости. С квартирой человек чувствует себя гораздо спокойнее, чем с деньгами.

На мой взгляд, такое поведение подавляющего большинства населения нашей страны — это следствие отсутствия финансовой грамотности, а также показатель того, что доверие к отечественным финансовым институтам у людей напрочь отсутствует. Но это тема для отдельной статьи. Пока продолжим говорить о недвижимости.

В 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки, в результате чего новостройки раскупили как горячие пирожки. А те квартиры, которые остались не раскупленными, стали стоить существенно дороже. Люди, взявшие недвижимость на старте программы, остались довольны. Рост составил десятки процентов годовых. А с ипотечным плечем и того больше.

Рано или поздно человек осознает, что деньги ему все-таки нужнее и перед ним встает вопрос о том, как продать приобретенную квартиру. Особенно после того, как она существенно выросла в цене.

Если дом еще строится, то вариантов особо нет. Ставишь цену дешевле, чем у застройщика, и продаешь. А когда дом введен в эксплуатацию, то возникает дилемма: делать ремонт или продавать как есть, без отделки.

На мой взгляд, ответ очевиден. Если продавать без отделки, то придется конкурировать буквально со всеми. Во-первых, это застройщик, у которого остался пул непроданных квартир. И он будет в первую очередь диктовать цены. Во-вторых, это соседи-инвесторы, которые купили квартиру, чтобы перепродать её потом с выгодой.

Что делает покупатель, когда выбирает себе квартиру. Он будет искать вариант, обладающий конкурентными преимуществами. В случае квартиры без отделки — это в первую очередь цена, а потом уже планировка, вид из окна, этаж и так далее. Обычно все решает стоимость.

Следовательно, для того, чтобы быстро продать квартиру, надо либо давать скидку, чтобы она стоила дешевле всех в этой локации, или сделать так, чтобы квартира выгодно отличалась от соседних. Самое простое — это сделать красивый ремонт. Обращаю внимание, что красивый ремонт — это совсем не значит, что он должен быть дорогим . Скорее наоборот. Стоить это будет примерно 25-35 тыс рублей за квадратный метр. По времени займет 2-3 месяца.

Также среди покупателей недвижимости много тех, кто хочет купить именно жилье, а не инвестиционные метры, и не хочет заниматься ремонтом, а хочет заехать в уже готовую квартиру. Не все готовы после покупки квартиры ждать еще год, заниматься ремонтом и ютиться в это время где-то во временном жилье. А приличных и недорогих квартир с отделкой на рынке кот наплакал.

Если вы ремонтами никогда не занимались, то привлеките дизайнера, имеющего опыт. Он подскажет, где можно сэкономить и как лучше сделать. В итоге затраты на дизайнера, скорее всего, будут перекрыты полученной экономией на его советах. А квартира после ремонта будет иметь абсолютно другой вид, что придаст ей в стоимости несколько сотен тысяч рублей.

Для справки сообщу, что стоимость услуг дизайнера начинается от 2-3 тыс рублей за квадратный метр.

Опять же, дизайнер знает текущие запросы клиентов в интерьерах и знает, какой именно ремонт актуален и будет востребован на рынке.

Ниже фото одной из квартир, дизайн для которой делала моя супруга. Стоимость ремонта минимальная, а выглядит достаточно красиво.

Источник

Как выгодно продать квартиру без ремонта?

Как выгодно продать квартиру без ремонта? Желание продать старую бабушкину квартиру, где ремонт не делался несколько десятилетий, ставит собственника перед необходимостью вложиться в отделочные материалы и привести жилье в порядок. По мнению большинства, лишь в этом случае сделка заинтересует потенциальных покупателей, а продажную цену удастся ощутимо поднять.

На самом деле, это мнение не вполне соответствует действительности. Профессиональные риелторы уверены: продать квартиру без ремонта по выгодной цене вполне реально. А как это сделать, расскажет следующая информация.

Принимаем категорическое решение

Чтобы раз и навсегда решить для себя вопрос необходимости ремонта квартиры перед продажей, представьте, что вам предстоит прожить в ней пару лет, не внося изменений в текущее состояние.

Если это вполне возможно, то от капитального ремонта жилья можно смело отказаться. Если же вид ободранных стен, покрытого трещинами пола и протекающего потолка, внушает ужас, раскошелиться на ремонт все же придется. Иначе выход один: существенно снизить цену, чтобы таким образом компенсировать неудобства будущих покупателей.

Согласно сегодняшнему положению дел на рынке недвижимости, разница в продажной цене между квартирой с хорошей отделкой и «как есть» составляет около 20%. Несложно подсчитать, что полноценный ремонт с заменой коммуникаций, напольных покрытий и поверхности стен обойдется едва ли не в большую сумму, чем ожидаемая выгода.

Сюда же стоит добавить необходимость длительного ожидания завершения работ и возможные неприятные недоразумения, когда качество отделки оставляет желать лучшего. Решение очевидно: делать ремонт перед продажей квартиры совершенно нерентабельно.

Обратите внимание: подавляющее большинство квартир, где проживали адекватные владельцы без вредных привычек, выглядит вполне прилично и без ремонта. Более того, они оставляют будущим новоселам простор для фантазии, позволяя создать уютный уголок по своему вкусу.

Единственное, что категорически необходимо, – это хорошая уборка. Захламленное жилье вызывает у потенциального покупателя чувство брезгливости, даже если дом расположен в престижном районе, а из окна открывается чудесный вид на город или парк.

Подготовка к продаже квартиры без ремонта

Отказ отремонтировать квартиру перед ее продажей – не повод фотографировать и выставлять ее на всеобщее обозрение в имеющемся состоянии. Очень важно привести жилье в надлежащий вид, чтобы покупатель смог оценить его по достоинству и согласиться на сделку. Направление действий продавца – внешний вид, отсутствие посторонних запахов и звуков. Остается только последовательно привести идею в исполнение.

Внешнее впечатление

В первую очередь, следует устранить все видимые дефекты. Сделать это можно просто и быстро, используя подручные инструменты и клеевой раствор. Плинтус, обои, дверные ручки – все должно находиться на своем месте, плотно прилегать к основе, не болтаться и по возможности создавать благоприятное впечатление.

Обязательным условием перед первым осмотром квартиры является проведение уборки. Окна должны быть вымыты, светильники – очищены от пыли, паутина убрана.

Если качество постройки дома оставляет желать лучшего, слишком яркий свет лучше не включать – он выдаст неровность стен и пола. Если же все в порядке, смело включайте люстру. Хорошее искусственное освещение сделает жилье визуально уютнее и привлекательнее.

Если в доме имеется старая мебель, ее лучше вывести заранее, чтобы не портить впечатление. А вот хороший диван можно оставить, заодно украсив его теплой накидкой. Она подчеркнет уютную домашнюю атмосферу и станет достойным украшением комнаты. И обязательно проветрите квартиру в течение нескольких часов, чтобы полностью удалить запах пыли и старины, любящий селиться в старых квартирах.

Кухня и ванная комната

Вспомогательные помещения дома важны не менее, чем гостиная и спальня. Сантехнику следует помыть или, в случае крайне неудовлетворительного состояния, заменить. Все смесители и краны должны сиять чистотой и безупречно работать.

Следы протечек стоит полностью устранить. Если стояк внезапно забился, его следует тщательно прочистить. Вся грязь должна быть убрана, старая мебель и бытовая техника – вывезены или вымыты.

Минута тишины

Шумные соседи или расположенная у окна дорога могут свести на нет все усилия по продаже квартиры. Проблему несложно решить следующим образом: назначьте просмотр жилья на вечер или на выходной день, чтобы на улице было мало машин, а находящийся рядом супермаркет работал в максимально спокойном режиме. Договориться с соседями будет несложно путем недорогих преподношений и убедительных уговоров с ненавязчивым обещанием ответных санкций за сорванную сделку.

Приятные бонусы

Увеличить шансы на продажу квартиры без ремонта помогут следующие рекомендации:

• Приведите в порядок подъезд или попросите об этом уборщицу.
• Никогда не упоминайте, что в квартире умер кто-то из бывших жильцов.
• Наметьте для себя все преимущества квартиры в плане расположения, инфраструктуры, площади, качества освещения и отопления и обязательно сообщите об этом покупателю.

Немного терпения и смекалки – и вам легко удастся продать квартиру без ремонта, переложив эту почетную обязанность на плечи счастливых новоселов.

О том, где разместить объявление о продаже квартиры бесплатно, читайте Где разместить объявление о продаже квартиры бесплатно?

Источник

Как подготовить квартиру к продаже

И найти покупателей

Мы с мужем решили расширяться: хотим продать малогабаритную старую «трешку» и купить большую квартиру в новостройке.

В нашей квартире нет свежего ремонта, она на последнем этаже, окна старые, а в подъезде нет грузового лифта. Такую квартиру быстро не продашь, придется снижать цену. Мы не хотели терять в деньгах, поэтому решили сделать так, чтобы она понравилась покупателям. Мы освободили квартиру от старой мебели и вещей, всё помыли, отремонтировали сантехнику, сделали хорошие фотографии и написали объявление. Каждую неделю на просмотры стали приходить люди, а через четыре месяца мы нашли покупателей.

Вот что мы рекомендуем сделать всем, кто хочет продать квартиру.

Чтобы начать поиск покупателей, нужно дать рекламу: рассказать о продаже квартиры знакомым, соседям, консьержу, дать объявление в интернете, газетах, на доске у подъезда, разместить информацию у себя в социальных сетях. Но для начала надо привести квартиру в порядок.

Мы решили освободить квартиру от старых ненужных вещей: советской мебели, ковров, сломанной бытовой техники, ненужной одежды, книг, которые никогда не прочитаем. Выбросили бесполезные сувениры.

Люди покупают квадратные метры, а не мебель, поэтому у просторной, незахламленной квартиры больше шансов найти покупателей.

Часть старых вещей мы выбросили, часть разошлась по соседям, что-то продали через «Авито».

Если вам жалко выбрасывать вещи, а соседи не берут, позвоните в «Свалку» или «Чумодан». «Свалка» пришлет бригаду, которая заберет ненужную мебель, технику, игрушки и другие вещи — всё, кроме мусора. Только учтите, что всю мебель нужно разобрать на части, упаковать или скрепить скотчем. Звонить тоже лучше заранее: у грузчиков «Свалки» плотный график, к нам они обещали приехать только через месяц. Если вещей немного и они влезут в ящик размером 36×36×60 см, можете оставить заявку на сайте «Свалки» и отнести коробку в ближайший постамат.

Ненужную одежду примут благотворительные фонды «Лавка радости», «Если дома нет…» или ближайшая к дому церковь. Дизайнерские вещи в хорошем состоянии возьмет «Благотворительный бутик».

Квартира досталась мужу от дедушки и давно не ремонтировалась. Мы думали, что если сделаем в квартире хороший ремонт, то сможем продать ее дороже. Но знакомый риелтор сказал, что ремонт еще не гарантирует, что мы продадим квартиру первому же покупателю. Можно сделать ремонт, включить в цену затраты — и снизить ликвидность квартиры. Покажу на примере.

В одном районе продаются две типовые «однушки». Первая квартира продается за 8 миллионов рублей, в ней сделан качественный капитальный ремонт. Хозяева заменили алюминиевую проводку на медную, поменяли сантехнику и батареи, установили теплые пятикамерные стеклопакеты, пол застелили половой доской из сибирской лиственницы, повесили хорошие кондиционеры.

Вторая квартира продается за 5,5 миллиона и требует капитального ремонта.

Отремонтированная однокомнатная квартира по стоимости сравнялась с двухкомнатной. Риелтор сказал, что при такой цене можно несколько лет искать покупателя и не найти. Вторую квартиру продать реальнее.

Хороший ремонт повышает стоимость только элитных квартир и новостроек. Обычную квартиру с устаревшей планировкой ремонт поможет продать быстрее, но не дороже.

Если у вас затертые полы, кривые стены, незастекленный балкон, старая мебель — советуем ничего не менять. Новые жильцы всё равно всё переделают под себя.

Но вот аварийные участки вроде протекающих потолков или неисправной сантехники лучше отремонтировать. Если со старыми обоями покупатели готовы смириться, то ржавые пятна на потолке приведут их в ужас.

Новые жильцы всё равно сделают ремонт под свои нужды

За четыре месяца у нас было 26 просмотров. Мы очень переживали, что люди увидят квартиру в паршивом состоянии и сразу уйдут. Но покупатели думали иначе. Одни хотели снести стены и сделать большую кухню-столовую, другие — попытаться трехкомнатную квартиру превратить в четырехкомнатную. Кто-то хотел старый паркет застелить ламинатом, а кому-то достаточно было его отциклевать. Мы поняли, что под всех не подстроишься, поэтому решили убрать явные недостатки, на которые обращают внимание все покупатели.

У нас была старая сантехника и ванная с отвалившейся плиткой. Первых покупателей это отпугнуло. На показ пришли прагматичные муж с женой, которые подбирали себе квартиру на всю жизнь. Они не стали разглядывать интерьеры и вид из окна, а первым делом потрогали батареи, покрутили краны, проверили напор воды и посмотрели, в каком состоянии трубы в стояке. Больше они не звонили.

На следующий день мы с мужем поехали в «Леруа Мерлен», купили недорогие смесители, белую краску для ванной, грунтовку, штукатурку и шпатлевку. Мы не стали делать в ванной дорогостоящий ремонт, а сбили плитку и привели стены в порядок.

Косметический ремонт обошелся нам в 20 000 Р

В детской мы переклеили разрисованные обои: из-за них комната выглядела запущенной и неопрятной.

Менять старый паркет на ламинат мы не решились: помимо ламината пришлось бы покупать подложку, грунтовку, скобы, монтажные клинья, плинтусы, выравнивать полы и платить мастерам за работу.

Окна мы тоже не меняли: на дорогие «Рехау» жалко денег, а дешевые ставить не хотелось. Мы посчитали, что не вернем вложенных денег и разумнее скинуть 100 тысяч рублей и дать будущим жильцам возможность сделать мелкий ремонт по своему вкусу.

В итоге легкий косметический ремонт обошелся нам в 20 тысяч рублей.

Если вы решитесь на косметический ремонт, постарайтесь сделать его универсальным: не клейте обои с цветочками, они не всем нравятся. Лучше наклеить светлые однотонные обои под покраску, чтобы покупатели смогли покрасить стены в любимый цвет или оставить их белыми.

Если квартира совсем убитая и непригодна для жилья, косметический ремонт ее не спасет. В таком случае лучше всё оторвать, сломать и выкинуть и продавать квартиру с черновой отделкой, под ремонт.

До показа. Перед показом квартиры сделайте генеральную уборку, чтобы квартира была чистой и ухоженной. Шерсть животных на ковре, грязные выключатели и забрызганное зубной пастой зеркало могут испортить впечатление о квартире. Вымойте окна, вычистите до блеска ванную и туалет, подклейте обои и отвалившийся паркет. Если самим убирать лень или нет времени, обратитесь в сервис по уборке квартир. К вам приедет специалист со своими тряпками и моющими средствами и отдраит квадратные метры. Или оставьте заявку на «Юду».

В день показа. Еще раз пройдитесь по квартире с пылесосом и протрите тряпкой пыль.

Застелите кровати и уберите в шкафы личные вещи и посуду. Сложите раскладывающийся диван, чтобы он не занимал половину комнаты, ведь вы продаете не мебель, а квадратные метры.

Сделайте генеральную уборку: грязную квартиру продать сложнее

Помойте «Кометом» ванну, раковину и унитаз. Повесьте свежее полотенце для рук: покупатели, скорее всего, захотят проверить воду.

В коридоре приготовьте вешалки для верхней одежды: возможно, покупатели захотят раздеться. Уберите лишнюю обувь, чтобы было где разуться. Не оставляйте на видном месте деньги и ключи.

Если на вашем этаже грязно и накурено, откройте окна, подметите окурки и помойте пол в тамбуре.

Заранее купите в «Фикспрайсе» упаковку бахил и приготовьте несколько пар: на просмотр может нагрянуть целая семья во главе с тещей.

Перед показом лучше не курить, а собак и маленьких детей отправить на прогулку, чтобы они не отвлекали покупателей от просмотра квартиры. Однажды наши дети присутствовали во время показа и сорвали переговоры: постоянно вертелись вокруг нас и мешали общаться с покупателями. Следующие показы мы проводили без детей.

Когда я вижу объявления без фотографий, сразу включаю параноика: мне кажется, с квартирой что-то не так, раз ее не хотят показывать. Или объявление мошенническое.

Квартиры с множеством хороших фотографий, наоборот, привлекают внимание — их просматривают первыми. Но когда мы размещали свое объявление первый раз, наделали кучу ошибок. Эти ошибки универсальные и часто встречаются в объявлениях.

Проблема. Фотография размытая или кривая.

Решение. Сделайте серию снимков под разными углами и выберите лучшие. Размытые фотографии сразу отправляйте в корзину.

Проблема. Акцент на ненужных деталях.

Решение. Покупатель хочет оценить габариты квартиры и ее внешнее состояние. Снимайте комнату из разных точек, делайте панорамные снимки. Не фотографируйте отдельные элементы вроде кресла в углу комнаты или вешалки в коридоре.

В спальне ключевая деталь — кровать, в гостиной — диван и столик, на кухне — кухонный гарнитур и стол.

Не фотографируйте отдельные предметы

Снимайте общий план комнаты

Проблема. Слишком темная фотография.

Решение. Лучше всего фотографировать квартиру днем, а не вечером: свет получается более мягким и равномерным, фотографии не будет желто-зеленого оттенка. Но при съемке напротив окна снимки даже в ясный день получаются темными. Чтобы уменьшить свет из окна, закройте его тюлем, а объектив направьте немного в сторону.

Снимки, сделанные напротив окна, получаются темными

Закройте окна тюлем и направьте объектив не на окно, а немного в сторону

Некоторые фотоаппараты умеют фокусироваться и настраивать яркость по темным местам кадра. Если снимаете на смартфон, нажмите пальцем в темном участке кадра. Смартфон перенастроит светочувствительность: окна будут пересвеченными, но сама квартира будет видна.

Если у вас есть профессиональная или полупрофессиональная камера, установите ее на штатив и снимайте в режиме длинной выдержки: свет получится мягче.

Проблема. Когда комната не влезает в кадр, ее фотографируют фрагментами. По ним невозможно оценить размеры комнаты и ее общий вид.

Решение. Если комната не влезает в кадр, воспользуйтесь широкоугольным объективом или панорамной функцией съемки в смартфоне. В интернете есть сервисы и программы, которые склеивают отдельные кадры в панорамы. Например «Гугл-фото» или «Дермандар».

Не фотографируйте углы и отдельные фрагменты комнаты: по ним сложно представить всю комнату целиком

Делайте панорамные снимки: они помогают оценить общий вид и габариты квартиры

Проблема. Сфотографирована только часть квартиры: не все комнаты, нет кухни или санузла.

Решение. Чтобы понять, стоит ли ехать смотреть квартиру, покупателю нужно предварительно рассмотреть ее на фотографиях. Сфотографируйте все комнаты, кухню, ванную, туалет, коридор, балкон, вид из окна, фасад здания, подъезд, прилегающую парковку.

Проблема. По фотографиям пустых комнат, в которых отсутствует мебель, сложно оценить масштаб.

Решение. Поставьте стул или стол, чтобы покупатель мог прикинуть размеры помещения или напишите на фотографии, сколько метров в этой комнате.

По фотографиям пустых комнат сложно оценить габариты квартиры

Оставьте в кадре стол или стул, чтобы помочь покупателю прикинуть размер комнаты

Проблема. Комната загромождена мебелью.

Решение. На время фотосъемки вынесите из комнаты всё лишнее, чтобы помещение казалось просторным.

Из-за большого количества мебели комната кажется маленькой

Уберите из кадра лишние вещи, чтобы комната казалась просторнее

На некоторых фотографиях нашей квартиры мы сделали надписи, чтобы обратить внимание покупателей на преимущества. Например, на фотографии кладовки написали, что в ней поместится стиральная машина и что ее можно переоборудовать в дополнительный санузел:

Иногда продавцы квартир впадают в другую крайность и начинают ретушировать фотографии, маскируя недостатки. Лучше так не делать: к вам придут покупатели с завышенными ожиданиями. Если квартира окажется хуже, чем на фотографии, ее, скорее всего, не купят. Или начнут сбивать цену.

Текст объявления — второе, на что обращают внимание покупатели. Перед тем как его писать, мы посмотрели, как описывают квартиры другие продавцы.

Большинство объявлений писали риелторы: в них постоянно попадались загадочные термины вроде «свободной продажи», «альтернативы» и «ДКП». Эти термины знакомы каждому риелтору и помогают быстро считать ключевые характеристики квартиры. Но покупатель, который самостоятельно подбирает себе жилье, не всегда понимает, о чем речь.

Собственник, который продает квартиру сам, без агента, обычно пишет по-другому. Его объявление написано от первого лица и больше не про документы, а про саму квартиру: какие полы, окна, мебель, бытовая техника, канализация, проводка.

Еще мы заметили, что текст объявлений часто дублирует техническую информацию по квартире. Наверное, это связано с тем, что продавцы размещают на сайтах один и тот же текст, но не учитывают, что каждая площадка по-разному показывает их объявления.

Мы решили писать по существу и избегать оценочных суждений и пространных фраз: никаких «вашему вниманию предлагается просторная уютная квартира с качественным евроремонтом». За внимание покупателя борются объявления конкурентов, поэтому нашей задачей было привлечь внимание к своей квартире, рассказать о ее особенностях и не утомить покупателя слишком длинным текстом.

Как написать хорошее объявление

Плохо	Хорошо
Отличный ремонт	Дубовый паркет, подогреваемые полы в ванной, немецкая кухня «Беккерманн» со встроенной техникой, пятикамерные пластиковые окна «Рехау», кондиционер «Дайкин»
Дом серии 1-ЛГ606	Теплый дом серии 1-ЛГ606 с толстыми наружными стенами. В доме хорошая звукоизоляция благодаря пустотным перекрытиям и настилам
«Распашонка»	Окна кухни, гостиной и детской выходят на юг, спальни — на север
Развитая инфраструктура	В 5 минутах от дома поликлиника, гимназия и детский сад
Транспорт в шаговой доступности	До метро «Котельники» 10 минут пешком, рядом с домом остановка автобуса
Оперативный показ	Показы вечером и в выходные
Быстрый выход на сделку	Все документы готовы к сделке. Разрешение опеки получено, ипотека одобрена

Мы писали объявление в несколько подходов. Первый вариант получился слишком длинным и подробным: мы увлеклись описанием близлежащих школ, поликлиник и магазинов и мало внимания уделили самой квартире. Поэтому во втором варианте все важные объекты мы решили показать на карте, на фотографиях комнат указать площадь и прикрепить к объявлению план квартиры.

Мы сократили текст и оставили в нем описание состояния квартиры и информацию о том, что у нас с документами, как быстро освободим квартиру, что из мебели оставим, а что заберем.

Первые показы помогли нам узнать, что больше всего волнует покупателей. Мы выписали на листок самые частые вопросы и решили, что ответы на них должны быть в тексте объявления.

Вот что чаще всего спрашивали покупатели:

• В каком состоянии трубы, батареи и сантехника?
• Нужен ли ремонт, какие полы, окна?
• Установлены ли счетчики на воду, свет, тепло?
• Протекали потолки или нет (у нас последний этаж), есть ли над нами технический этаж?
• Делали ли мы перепланировку?
• Что из мебели мы оставим, а что заберем?
• Как быстро переедем?
• Сколько идти до метро?
• Есть ли парковка?
• Какие у нас соседи?
• Куда выходят окна, слишком ли шумно?
• Как долго квартира в собственности и сколько хозяев?
• Прописан ли кто-то в квартире или она юридически свободна?
• Нам есть куда переезжать или мы подыскиваем квартиру?
• Сколько мы платим за коммуналку?

Объявления о продаже квартиры мы разместили на «Циане», «Собе» и «Авито». Риелторы используют еще и внутренние базы данных, самая известная — «Виннер», куда стекается большинство объявлений о продаже квартир в Москве и Московской области. Доступ к «Виннеру» платный: 5000 рублей в месяц.

За размещение объявления на «Собе» и «Авито» мы ничего не платили. На «Циане» размещение платное, но тариф зависит от региона. В Москве публикация на неделю стоит 70 рублей, в дальнем Подмосковье — бесплатная.

Чтобы обратить внимание соседей, риелторы советуют повесить под окнами или на балкон яркий баннер с номером телефона: вдруг жители окрестных домов давно мечтали переехать в более просторную квартиру или купить «однушку» своим родителям, чтобы те жили рядом.

Мы размещали объявления не только в интернете, но и на досках объявлений в нашем районе. Несколько раз объявления срабатывали, и к нам на просмотр приходили жители соседних домов.

К рекламе квартиры можно подключить личные блоги, соцсети и сообщества, чтобы рассказать о продаже друзьям и знакомым. Если не знаете, как лучше написать объявление, можете вдохновиться примером этой девушки. Квартиру она продала.

Показы — самая важная часть продажи квартиры. От их результата зависит, насколько быстро и по какой цене вы продадите жилье.

Первые показы у нас были неудачными. На них мы, скорее, выполняли роль дворецких: открывали двери, предлагали бахилы, включали в комнатах свет, отвечали на вопросы и терялись, когда покупатели указывали на недостатки квартиры. Слабые стороны жилища мы пытались перекрыть достоинствами, но быстро поняли одну вещь: то, что кажется нам достоинством, для покупателя может оказаться недостатком.

В нашем доме шел капитальный ремонт. Строители обещали, что в следующем году заменят старый лифт. Я тут же поделилась этой новостью с покупателями, но они не обрадовались. Оказалось, что у них только что родился ребенок, и на время замены лифта молодой маме придется несколько месяцев таскать коляску с ребенком на девятый этаж. Так что шумный капремонт и замена лифта им были не нужны. Другая семья, наоборот, обрадовалась этой новости, потому что они всё равно собирались делать в квартире капитальный ремонт.

Сценарий показа. Мы решили, что нам нужен сценарий для каждого типа покупателей. Наших покупателей я разделила на три типа: пара с маленьким ребенком, родители с детьми-подростками и большие семьи с бабушкой и дедушкой. Еще я включила в сценарий семьи, которые после покупки затеют капитальный ремонт, и тех, кто ограничится легкой косметикой.

Мы прошлись по квартире, посмотрели на нее глазами наших покупателей и выписали на листок всё, что им понравится или насторожит. Недостатки мы решили не скрывать, а предложить решение.

То, что вам кажется достоинством, для покупателя может стать недостатком

Окна в нашей квартире большие и с низким подоконником. Большинству покупателей это нравится, но родителей малышей пугает: они опасаются, что ребенок залезет на подоконник, откроет окно и выпадет. Теперь мы говорим покупателям, что эту проблему можно решить покупкой недорогих ручек с замком или защитной пленки на окна.

Мы стали проводить показы так: пока покупатели раздеваются и надевают бахилы, мы интересуемся, для чего они приобретают квартиру, сколько лет их детям, почему ищут именно в этом районе. От их ответов зависит, как будет проходить наш показ и о чём мы расскажем в первую очередь.

Брошюра о квартире. Помимо сценариев мы подготовили для покупателей небольшую брошюру формата А4, которую отдаем в конце встречи. В ней план квартиры с метражом, фотографии, основные достоинства, условия продажи и карта со школами, поликлиниками, магазинами и транспортом в радиусе 500 м от нашего дома. Наша квартира — не единственная, которую сегодня посетили покупатели. Скорее всего, вечером они сядут и обсудят все просмотренные варианты. Брошюра поможет им вспомнить нашу квартиру и еще раз расскажет о ее основных достоинствах.

Источник