Как не платить за общедомовой ремонт

Когда собственник может не платить за содержание общего имущества МКД

Собственник может не платить за содержание общего имущества МКД, например, когда владеет нежилым помещением. Помещение пристроено к МКД и по документам не является его частью и расположено на отдельном земельном участке.

Сегодня мы на примере свежей судебной практики расскажем, что управляющей организации нужно детально разбираться в ситуации, прежде чем подавать в суд. Иначе потом будет неловко и судебные издержки никто не возместит.

Собственник обязан платить за общее имущество

А было так. Управляющая организация подала в суд на собственника нежилого помещения за то, что он не платит за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Дело практически невозможно было проиграть. Недавно мы рассказывали об успешной борьбе ТСЖ с банком, собственником помещения, который нарушал правила пользования общим имуществом. Однако в этом случае в суде открылись неожиданные детали.

Управляющая организация в суде рассказала, что управляет МКД на основании договора управления, плату за содержания общего имущества принимает в рамках договорных отношений. Все собственники кроме одного платят исправно.

Доказательная база строилась на основе ст. 1102 ГК РФ. По ней лицо, которое без оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, должно возвратить его последнему.

Такое обязательство возникает при двух обстоятельствах, которые появляются одновременно:

• одно лицо обогатилось за счёт другого,
• имущество сберегли незаконно.

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 N 11524/12 перечисляет основания для неосновательного обогащения – требование о возврате:

• ранее исполненного при расторжении договора,
• ошибочно исполненного по договору,
• предоставленного при незаключённости договора и другие.

Собственники квартир и нежилых помещений владеют на праве общей долевой собственности общими помещениями МКД, несущими конструкциями, механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим оборудованием и земельным участком дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Каждый участник долевой собственности соразмерно со своей долей платит налоги и платежи по общему имуществу (ст. 249 ГК РФ). А по п. 1 ст. 158 ЖК РФ – несёт расходы на содержание его помещения, участвует в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Имеется ввиду, что он платит за содержание и ремонт жилого помещения.

Но не должен, когда он не собственник в данном МКД

Собственник в ответ на претензию предоставил суду технические и кадастровые паспорта на нежилые помещения, которыми владеет. Эти документы показали, что помещения являются пристройками и не считаются частью МКД.

Помимо этого, нежилые помещения расположены на отдельном земельном участке, на который оформлено право постоянного бессрочного пользования. Границы этого земельного участка не пересекаются с границами участка, на котором расположен МКД.

Собственник хорошо подготовился: помимо паспортов приложил договоры с ресурсоснабжающими организациями. Это свидетельствовало о том, что коммунальные ресурсы собственник приобретал самостоятельно.

Кроме того, собственник указал на пропуск срока исковой давности за период взыскиваемой задолженности.

Рассмотрев все обстоятельства дела Арбитражный суд Московского округа решил, что собственник не должен платить за содержание общего имущества МКД, потому что помещение, которое ему принадлежит, не является частью такого дома (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.03.2017 по делу N А41-101071/15).

Источник

Можно ли не оплачивать задолженность по содержанию общедомового имущества?

— Управляющая компания не выставляла счета за содержание общедомового имущества почти три года. Теперь требует погасить задолженность за все это время. Правы ли они? Есть ли возможность не платить данную задолженность, ведь она образовалась по вине УК?

Отвечает руководитель строительной компании «Клевцов Групп» Александр Клевцов:

Общедомовое имущество должно быть оплачено по квитанции. Каждый собственник получает в нагрузку еще и общее имущество, пропорциональное размерам его квартиры. Исключения — для льготников и жителей первого этажа (они не обязаны платить за лифт). Если эти два пункта не касаются вашего случая, у вас в квитанции должна быть строчка «МОП» или «Места общего пользования». А незнание законов не освобождает от ответственности.

Тем не менее, если все квитанции сохранены и полностью оплачены, и в них данной строчки нет, это хорошее смягчающее обстоятельство — «сколько сказали, столько и заплатил». Однако это может послужить только отсрочкой платежа, быть поводом обращения в суд или поводом для расторжения договора с вашей УК. От неуплаты же может спасти исковая давность: она не может быть менее 3 лет. Теоретически с вас не смогут по суду взыскать долг, который образовался 5 лет назад.

Мой совет: сложите сумму долга, сравните ее с оплатой услуг адвоката за год (быстрее такой суд, скорее всего, не пройдет) и решите, что дешевле.

Управляющая компания проявила как минимум непрофессионализм, а может даже халатность, и от ее услуг стоит отказаться.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Срок исковой давности составляет 3 года. Недавно Верховный Суд РФ высказал свою позицию по данному вопросу: срок исковой давности надо рассматривать по каждому платежу. Например, если платеж за январь 2017 г., срок исковой давности по нему закачивается 11 февраля 2020 г., поскольку, согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы оплачивают коммунальные услуги до 10 числа следующего за прожитым месяца. Поэтому смотрите внимательно на истечение сроков исковой давности и, если срок истек, заявляйте в суде ходатайство об истечении срока давности по платежу. Без вашего ходатайства суд сам не применит пропуск срока исковой давности.

В вашем случае УК может потребовать погасить задолженность за последние три года, однако, если в суде будет доказано, что компания не выставляла счета за содержание общедомового имущества, суд по вашему ходатайству не начислит пени, штрафы, неустойки, проценты за пользование чужими денежными средствами.

Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:

Срок исковой давности — 3 года. За этот период УК может взыскать долг в судебном порядке. Действия плательщика коммунальных платежей, не оплатившего коммунальные услуги за 3 года, суд может признать злоупотреблением правом, так как он, зная, что должен оплачивать услуги, не предпринял со своей стороны никаких мер для получения квитанции на их оплату.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Данный вопрос напрямую связан с деятельностью управляющей компании, которая регламентируется договором. Фактически за содержание общедомового имущества вы обязаны платить, для этого установлены определенные тарифы. Максимум, от чего вы сможете «уйти», это от пеней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Кто освобождается от уплаты капитального ремонта жилья

В настоящее время услуги ЖКХ обходятся жильцам недешево. А с недавних пор к ним добавилась еще и статья расходов за капремонт. Но существуют условия и отдельные категории жильцов, которые вправе претендовать на льготы. Кто, по закону, не должен платить за капремонты жилых домов? В статье детально изучим этот вопрос.

Взнос на капремонт – Закон

В платежках за коммунальные услуги с конца 2012 года появилась новая статья расходов: «Платежи за капремонт». Хоть многие жильцы выказывали недовольство, платежи стали ежемесячно начисляться и являться обязательными для оплаты, как и другие. Необходимость обусловлена тем, что ответственность за состояние жилого помещения, находящегося в собственности, возлагается на жильцов. Получается, что при приобретении квартиры в МКД гражданин также становится совладельцем и здания, то есть подвальных, чердачных помещений, кровли и иных элементов.

Расходы по данной статье являются весомыми. Поэтому они сохраняются на счете многоквартирного дома или переходят в фонд региона, согласно действующим правовым актам.

Кто освобожден от уплаты за капремонт

Не всем собственникам жилья под силу выплачивать дополнительные платежи. У одних людей – маленькая пенсия, у других – нет возможности из-за инвалидности и так далее. Примечательно, что отдельные граждане не обязаны оплачивать эту услугу. В 2016 г. принят Закон №399-ФЗ, благодаря которому в ЖК РФ внесен перечень льготников. Кроме того, в отношении некоторых домов обязанность соответствующей оплаты не возникает.

Категории льготников 2019

Льготники делятся на 2 категории граждан. Одни полностью освобождаются от необходимости вносить деньги, в то время как другие – наполовину.

Стопроцентную льготу имеют престарелые люди – собственники, достигшие восьмидесяти лет, проживающие одни или в семье, которая состоит только из лиц – пенсионеров. Однако, если в помещении живут еще и лица трудоспособного возраста, льгота на пенсионера не распространяется.

От уплаты взносов на пятьдесят процентов могут освобождаться следующие лица:

1. Собственники, достигшие семидесяти лет, которые уже не ведут трудовую деятельность и живут одиноко или в семье, состоящей из лиц – также неработающих пенсионеров.
2. Семьи, в которых воспитываются дети-инвалиды.
3. Владельцы жилых помещений, являющиеся многодетными родителями.
4. Инвалиды 1-ой и 2-ой групп.
5. Ветераны и участники ВОВ, лица, которые были реабилитированы.
6. Граждане, которые были подвергнуты радиационному облучению.
7. Малообеспеченные граждане, если платежи за услуги ЖКХ и капремонт выше доли дохода, установленного в конкретном регионе проживания.
8. Лица, получившие медаль «За оборону гор. Москвы» (субсидия действует только в отношении жителей столицы).

Это основные категории льготников, живущих в многоэтажных домах. Но местные власти вправе включить в список и других лиц, на которых субсидия будет распространяться в соответствующем регионе.

Кто еще и в каких случаях может не платить за ремонт

Внимание! Как указано выше, капремонт осуществляется за средства владельцев жилья. Поэтому, если помещение не приватизировано, собственником считается муниципалитет. Наниматель (по договору соцнайма) не должен производить соответствующий платеж. Обязанность отсутствует и у других нанимателей жилья (по договору коммерческого найма). За них это должны делать собственники.

В ст.169 ЖК РФ предусмотрены еще два случая, при которых отчисления за ремонт жилья не делаются. К таковым относятся ситуации:

1. При наличии аварийного дома, который должен быть вскоре снесен.
2. В случае если земля под зданием изымается для нужд государства или муниципального образования.

В этих ситуациях уже не ставится вопрос о капремонте. Поэтому и отчисления не производятся.

Согласно ст.170 ЖК РФ, если минимальный размер, предусмотренный законом для фонда капитального ремонта МКД, будет достигнут, владельцы вправе приостановить соответствующее финансирование. Тогда оплата будет взиматься лишь с тех жильцов, за которыми числится задолженность по этому платежу.

Если здание не включено в программу модернизации, статья тоже не оплачивается. После того, как новый дом вносится в эту программу, платежи должны перечисляться не позже пяти лет. Если же дом не относится к новостройке, то соответствующая обязанность возникает через восемь месяцев.

Как получить льготу – пошаговая инструкция

Как и при получении льготы за услуги ЖКХ, чтобы воспользоваться субсидией за ремонт, на которую владелец помещения вправе рассчитывать на законном основании, надо обратиться в муниципальный отдел по предоставлению субсидий. О том, как осуществляется оформление, говорится в ст.159 ЖК РФ, а также в ПП РФ №761.

При расчете принимаются во внимание следующие моменты:

1. Послабления предоставляются гражданам, если у них нет долга по оплате налогов, коммунальных платежей, а также непосредственно ремонта. Поэтому, при наличии долга, сперва его нужно оплатить.
2. Следует выяснить, входит ли жилое здание в программу региона. Данную информацию предоставляют в фонде капремонта или в управляющей организации.
3. В соцзащите по месту прописки или в МФЦ нужно получить документы о праве на льготу.

После этого собирают нужный пакет документов, в частности:

1. Удостоверения личностей собственников квартиры и членов семьи.
2. Документы, которые подтверждают принадлежность к конкретным льготникам, к примеру, удостоверение пенсионера, ветерана и прочее.
3. Квитанции, которые подтверждают оплату за ремонт и за услуги.
4. Справки о доходах заявителя и членов семьи.
5. Выписку из домовой книги.
6. Заявление. В этом документе требуется указать счет. На него будет начисляться субсидия.

Имейте в виду! Если не предоставить какую-то из вышеуказанных бумаг, льготу не получится оформить.

Компенсация за капремонт – кому положена и как получить

Возвращаясь к вопросу о тех гражданах, кто может не платить за капремонт, следует сказать, что льготы для них могут быть как государственными, так и региональными. Если льгота выделяется на государственном уровне, то она относится к лицам, которые указаны в ФЗ (а именно, в ЖК РФ). Если же льгота выделяется на уровне региона, то она предусматривается законом соответствующего субъекта федерации, и действует только там.

Информацию об этом выясняют в жилищном отделе или в органе соцзащиты. Примерами федеральных льготников являются дети-инвалиды, а региональных – многодетные и малообеспеченные семьи.

Вне зависимости от того, должен ли владелец помещения оплачивать ремонт или его освободили от данного платежа (полностью или частично), он обязан производить оплату. После этого субсидия ежемесячно начисляется на счет льготника, указанного им в заявлении при соответствующем оформлении. Это делается не позже 26 числа каждого месяца.

Если гражданин является льготником сразу по нескольким основаниям, он может воспользоваться только одним, на выбор. Обычно выбирается самая выгодная льгота.

Если гражданину принадлежит по праву собственности несколько объектов недвижимости, по которым нужно оплачивать капремонт, то субсидия выплачивается только по одному помещению, на выбор льготника.

Что будет, если не платить

Если гражданин не является льготником, ему приходится вносить соответствующую плату полностью. Несмотря на желание, не стоит игнорировать этот платеж, так как будет образовываться долг, который, рано или поздно, все-таки придется отдать. Мало того, как говорилось выше, льготники также оплачивают ремонт. Но потом им вернут деньги путем перечисления на личный счет. Если хотя бы два месяца они не будут вносить соответствующие платежи, субсидии приостанавливаются, и должника уведомляют о периоде, в течение которого следует заплатить деньги. В случае внесения оплаты льгота продолжает действовать.

В отношении остальных граждан имеет место следующая ситуация. За образовавшийся долг начисляется пеня, размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за просроченный день (о чем говорится в ст.255 ЖК РФ). Если накапливается значительная сумма долга, организация, которая занимается формированием данного счета, имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности. Тогда удержания будут осуществляться судебными приставами, на основании исполнительного листа (а для этого они наделены многими инструментами).

Некоторые граждане полагают, что после того, как в доме будут произведены ремонтные работы, платить соответствующий взнос уже не нужно. Но на практике это не так. Нередко для осуществления данных работ привлекаются кредитные средства, и ремонт делается в долг. Поэтому обязанность по оплате остается и при отремонтированном доме. Но если жильцы выполнили основной ремонт сами, то возможна отмена данного платежа на какой-то период или хотя бы его понижение.

Вывод

Капремонт должен оплачиваться каждый месяц. Даже тому, кто освобождается (полностью или частично) от уплаты за капитальный ремонт, надлежит производить этот платеж. Но ему деньги возвращают. Если же жильцы, не относящиеся к льготникам, будут игнорировать соответствующую графу расходов, начисляется пеня. Поэтому впоследствии им придется заплатить еще больше.

В отдельных случаях закон допускает возможность не производить данный платеж. Тогда речь идет не о конкретных гражданах, являющихся льготниками. Эта статья расходов может отсутствовать, например, из-за здания, которое находится в аварийном состоянии, или земли под домом, изымаемой для нужд государства либо муниципалитета.

Источник