Как обязать управляющую компанию сделать ремонт крыши
Который год протекает кровля. Управляющая компания бездействует. На обращение ряда жильцов о необходимости провести ремонт кровли крыши, управляющая компания ответила отказом, мотивируя тем, что согласно норм Жилищного кодекса РФ, для проведения ремонта, необходимо провести общее собрание собственников, на котором и принять решение о проведении текущего ремонта. Кроме того, нам разъяснили, что на такой ремонт нужно собрать дополнительно денежные средства, так как денег на счете дома не хватит. Правомерны ли такие доводы и что делать, если собрание собственников собрать не получается, а большинство против того, чтобы собирать дополнительные средства, так как протечки крыши их не касаются – большинство не живет на крайних этажах дома?
Ответ: логика ответа управляющей компании понятна (интерес сэкономить деньги на ремонте очевиден), но не основана на положениях действующего законодательства.
Крыша дома – общее имущество собственников
Коль скоро крыша многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников, ее содержание является обязанностью управляющей компании.
Постановлением Госстроя от 2003 года № 170 установлены требования к содержанию общего имущества. Устранение такого неисправности конструктивного элемента здания как «протечки в отдельных местах кровли», согласно приложению № 2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» производится в течение 1 суток.
К сожалению, управляющие компании не любят вспоминать упомянутое постановление Госстроя, а в судах ссылаются на то, что данное постановление носит не обязательный, а рекомендательный характер. Однако суды, как следует из нижеприведенной практики применения, не склонны соглашаться с такой позицией управляющих компаний.
Ремонт кровли крыши и общее собрание собственников
Общее собрание собственников помещений дома для принятия решения о ремонте протекающей в отдельных местах кровли принимать не обязательно. Устранить протечку управляющая компания обязана по вашему заявлению в течении суток. Следует, однако, заметить, что в постановлении Госстроя речь идет об устранении в течении суток протечки в «отдельных местах кровли» (без взимание дополнительной платы). То есть, в том случае, если собственники помещений дома желают ремонтировать или менять всю кровлю, то проводить собрание собственников для принятия такого решения придется.
Примеры из судебной практики
Пример 1. Управляющая компания обязана произвести ремонт кровли крыши и возместить ущерб нанимателю
Судом удовлетворены требования нанимателя жилого помещения, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, постановлено обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли крыши жилого дома, а также взыскать с управляющей компании в пользу нанимателя (истца) стоимость восстановительного ремонта квартиры, компенсацию морального вреда, а также судебные расходы.
Основанием для удовлетворения требований послужил установленный судом факт ненадлежащего оказания услуг по содержанию крыши, в результате чего истцу причинен материальный ущерб (управляющая компания, несмотря на обращения истца, не ремонтировала кровлю жилого дома, в результате чего, по причине протечек, квартиру истца заливает) ( см. подробнее апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 11 июля 2013 года по делу № 33-7915/2013)
Пример 2. Суд обязал управляющую компанию отремонтировать кровлю крыши дома
В обоснование исковых требований, истцы указали на то, что длительное время над первым подъездом жилого дома протекает кровля, в результате, квартиры жильцов заливает осадками. Управляющая компания на заявления и жалобы жильцов дома не реагирует, ремонт кровли не производит.
Судом постановлено: обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли над первым подъездом дома, взыскать компенсацию морального вреда.
Управляющая компания ссылалась на то, что кровля требует капитального ремонта, а тарифы, взимаемые с собственников, не предполагают проведение капитального ремонта.
Удовлетворяя требования, суд сослался на положения п 4.6.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 года N 170, в соответствии с которым, управляющая компания должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. В соответствии с Приложением N 2 к указанным Правилам, протечка кровли должна быть устранена в течение одних суток.
Отвергая доводы управляющей компании, суд указал, что сама по себе необходимость капитального ремонта не может исключать обязанности по своевременному проведению непредвиденного ремонта, то есть устранения протекания кровли в течении суток ( см. подробнее апелляционное определение Смоленского областного суда от 4 июня 2013 г. по делу N 33-1925/2013).
Источник
Управляющая компания не ремонтирует крышу
Со временем наши дома изнашиваются – то трескаются стены, то начинает течь крыша. Ремонт сам по себе всегда создает определенные сложности. Но проводить ремонт в частном доме все-таки проще, чем в многоквартирном высотном здании.
Когда вы сами владелец частного дома, вы знаете, что никто кроме вас не сделает ремонт кровли. А вот с аналогичным ремонтом в многоквартирном доме вопросов возникает намного больше, чем ответов. Кто должен заниматься ремонтом, кто отвечает за финансирование, к кому обращаться в первую очередь – вот неполный перечень вопросов, которые возникаю у жильцов. Даже когда вы получите ответы на сои вопросы, это не означает, что чиновники, засевшие в кабинетах, сразу бросятся заниматься решением вашей проблемы.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Что делать, если управляющая компания не ремонтирует крышу
Итак, давайте рассмотрим последовательность ваших действий. Прежде всего, если в вашем доме обнаружилась протечка крыши, обратитесь с соответствующим заявлением в компанию, ответственную за содержание вашего дома.
Само обращение может быть устным, но лучше всего, если вы составите письменное заявление. В случае каких-то неудач, вам будет что предъявить при рассмотрении вашего вопроса в других инстанциях. Составляйте заявление правильно, следуйте образцу.
Обратите внимание на то, чтобы оно было принято с указанием всех входящих данных, заверено принимающим лицом. Не забудьте, что заявлений нужно подавать два экземпляра, один из которых, после его заверения, должен храниться у вас.
В случае с ремонтом кровли действует истина, что чем больше, тем лучше. Имеется ввиду количество заявлений от граждан. Не подавайте одно заявление за подписью нескольких человек. Постарайтесь, чтобы заявлений было столько, сколько людей пострадало или может пострадать от протечки.
Течет крыша в многоквартирном доме: что делать?
Что делать и куда обращаться, если течет крыша в многоквартирном доме, читайте тут.
Следующий шаг должен быть ответным со стороны управляющей компании. Для осмотра и оценки размеров повреждений и ущерба, нанесенного протечкой, компания присылает своего специалиста. Так должно быть в идеале, но, к сожалению, на самом деле так происходит не всегда. Поэтому следующим вашим шагом будет подача заявления на проведение ремонтных работ на крыше дома.
Заявление, как в предыдущем случае, должно быть подано в двух экземплярах. В ваших интересах подкрепить заявление дополнительными материалами, которые могут подтвердить факт протечки и нанесения ущерба имуществу.
Это могут быть видео и фото материалы, различные чеки, подтверждающие определенные затраты на восстановление имущества. Все эти материалы могут сослужить вам неплохую службу при дальнейшем обращении в суд.
Стоит отметить, что заявление может быть подано в виде заказного письма, которое само по себе гарантирует получение уведомления. На случай, если ответственное лицо не желает принимать ваше заявление, обеспечьте себе поддержку в виде двух свидетелей, подписавших документ.
Очень хорошо, когда управляющая компания внимательно относится к жильцам дома и исправно выполняет свои обязанности. Сразу по получении заявления, по адресу направляется специалист для составления дефектной ведомости. Далее на основании этого документа формируется технический план ремонта и его смета.
На кого возложена обязанность по ремонту кровли в многоквартирном доме?
Согласно договору, который заключают между собой управляющая компания и собственники помещений дома, ремонтом здания занимается именно УК. Вопрос оплаты ремонта возложен чаще всего на жильцов.
Бывают случаи, когда УК не реагирует на обращения граждан. Не отчаивайтесь, на этот случай предусмотрен следующий шаг – обращение в жилищную инспекцию или в судебную инстанцию.
Кто платит за ремонт крыши в многоквартирном доме
А теперь давайте разберемся с вопросом финансирования ремонтных работ. Сегодня можно рассматривать несколько вариантов по оплате работ такого вида. Как уже упоминалось ранее, ремонт оплачивают сами жильцы или средства могут быть привлечены из других ресурсов.
В договоре с УК говорится о том, что ремонтом общедомового имущества занимается УК с привлечением средств собственников. Если протечка крыши может нанести ущерб жильцам последних этажей, то это не говорит о том, что за ремонт они должны платить сами. Общее имущество – общие расходы на его содержание.
Подтверждением фактов, изложенных выше, могут служить статьи ЖК, где указывается, что крыша дома, чердак и технические помещения – общедомовое имущество, а его основательный ремонт осуществляется за счет всех жильцов дома. Расходы жильцов на ремонт зависят от площади принадлежащих им помещений.
Зачастую не все квартиры дома приватизированы. Некоторые относятся к муниципальной собственности. Жильцы, которые являются квартиросъемщиками, участвуют в финансировании только текущего ремонта. Что касается капитального ремонта, то здесь уже придется затратить свои средства муниципалитету.
УК не принимает решение о начале ремонтных работ самостоятельно. Данное решение принимается на общем собрании УК с жильцами дома посредством голосования. Согласно требуемой процедуре, ведется протокол собрания, который впоследствии станет исходной точкой для дальнейших действий. Если за проведение ремонта высказалось более 51 % жильцов дома, ремонту быть.
Без принятия общего согласованного решения ремонт начаться не может, такие действия будут считаться противоправными.
Первый вариант. Финансирование осуществляет УК. Каждый месяц, в соответствии с договоренностью, все жильцы дома вносят деньги на содержание дома и на осуществление текущего ремонта. Собственники приватизированных квартир вносят деньги на проведение капитального ремонта.
Все деньги, собранные на содержание дома и придомовой территории, идут целенаправленно на эти нужды. Деньги на данные статьи расходов не собираются. А вот те финансы, которые собственники вносят ежемесячно на капитальный ремонт, могут быть задействованы в ремонте прохудившейся кровли.
Иногда затраты на ремонт могут оказаться намного больше, чем собрано жильцами. А если еще перед этим проводился капитальный ремонт другого общедомового имущества, то платить организации, занимающейся ремонтом, будет нечем.
Для того чтобы собрать больше средств, УК и собственники могут договориться о перечислении большей ежемесячной суммы на капитальный ремонт. Желательно начинать ремонт кровли только при наличии необходимой суммы.
Второй вариант. Получение финансовой поддержки от государства. Согласно закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», УК или собственники жилья могут воспользоваться помощью в финансировании капитального ремонта кровли.
Решение об участии в программе по государственному финансированию принимается на общем собрании. По условиям данной программы, начальную сумму в размере 5% от общей суммы, необходимой на ремонт, вносят собственники.
Когда большая часть собственников примет решение на участие в данной программе, остальные владельцы обязаны подключиться к ремонту.
Если вы участвуете в Государственной программе по ремонту кровли, вам стоит предпринимать действия, соответствующие принятому порядку:
- провести общее собрание;
- проголосовать за решение о проведении капитального ремонта кровли;
- у собственников не должно быть задолженностей по коммунальным услугам;
- составить технический план ремонта, соответствующую ему смету и утвердить ее на собрании;
- обеспечение первого 5% взноса;
- обращение в органы местного управления с заявлением об участии в Государственной программе.
Получение субсидии по Государственной программе реформирования ЖКХ возможно при наличии заявления, дополненного пакетом определенных документов. Ваше заявление будет рассмотрено в течение 10 рабочих дней.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Источник
Течёт крыша: как заставить УК сделать кап.ремонт кровли?
Дом построен в 1980 году. Последний этаж — 9/9.
30 лет течёт крыша. От плесени на стенах не держатся обои. Весной, когда тает снег на крыше, и в сильные ливни в квартире идет натуральный дождь. Управляющие компании менялись уже трижды Все обещали ремонт в ближайшее время, но до дела так и не доходило. Сейчас дом находится в управлении ПЖЭТ-2. В федеральную программу софинансирования капитального ремонта дом не попал. В очередной раз на просьбу отремонтировать кровлю (течет только над нашей квартирой — там что-то с плитами перекрытия, их надо менять) в ПЖЭТ сказали, что мы в очереди на 2015 год. Каждый раз при потопе вызываем аварийную бригаду, они поднимаются на крышу, видят, что оперативные мероприяти не помогут изменить ситуацию, уходят.
Последний раз при таянии снега вылили 9 тазов воды, которая накапала в комнату. Пожаловалась в краевое управление ЖКХ. Приезжала комиссия вместе с сотрудниками ПЖЭТа. Походили, посмотрели, и сделали вывод, что плесень на стенах от плохой вентиляции свежего воздуха (вроде как плохо проветриваем), ну а по крыше обещали сделать заключение (они почти ничего не увидели, так как потолок зашит пенопластовыми плитками, в которых сделаны дырочки, чтобы лучше лилось в случае дождя или таяния снега :-). Патовая ситуация. Хочу написать жалобу в суд. Как это сделать грамотно?
Я такой же собственник жилья, как и вы, тоже живу в 9-этажном доме. Просто в нашем доме проводилось недавно голосование собственников жилья по вопросу капитального ремонта кровли по программе софинансирования 40 на 60. Эта программа — софинансирования, когда 40% денег на ремонт собирают собственники жилья, при чем 2\3 собственников жилья должны проголосовать за эту программу, чтобы в нее вступить. А 60% финансируются из городского бюджета на капитальный ремонт. По данному вопросу нужно обратиться в свою УК, чтобы сделали расчеты, сделали бы вам бюллетени голосования, в общем к решению этого вопроса подключите совет дома.
Я поняла. Как раз будем заниматься этим вопросом. Вот была комиссия — выдала заключение, и в нем как раз тоже про программу.
То есть если мы соберем подписи и попадем в программу, нашу крышу отремонтируют в ближайшие 30 лет (программам софинансирования как раз на этот срок). А что сделать, чтобы ремонт кровли провели уже этим летом?
Течь крыши должна ликвидироваться в течение суток, согласно 170-му постановлению госстроя РФ. Боюсь, здесь ничего не поможет, кроме обращения в суд. Причем суд закончится не летом. В прикрепленном файле — решение ВАС РФ, доказывающее, что УК обязана ремонтировать вашу крышу и без собраний по капремонту. Но обращаться надо в суд общей юрисдикции. Ответчик — УК. Берите юриста с опытом жилищных споров (одной вам в деле не справиться; расходы на него суд возместит при положительном исходе дела), формируйте иск с требованием осуществить ремонт крыши и возместить ущерб от предыдущих затоплений. Доказательная база- акты. При требовании о возмещении ущерба лучше заказать его оценку. Ну, и, конечно, подумайте, нужна ли вам на доме такая УК.
Нет, программа софинансирования 40 на 60 и региональная программа по капремонту, которая на 30 лет расчитана, это разные программы. По программе софинансирования вы представляете расчеты, что вам нужно на ремонт крыши дома, например, 5 млн рублей, из этих 5 млн 40% это примерно 2 млн собираете вы и собираете их например, за 5-10 месяцев, т.е. через 5-6 месяцев у вас будут уже эти 2 млн, а из городского бюджета к этому времени, когда вы собирете 2 млн. вам выделяют оставшиеся 3 млн., т.е. ремонт крыши проводится через полгода (вот наша программа была просчитана на 5 месяцев).
Пусть ваш совет дома обратиться в УК и узнает все именно про программу софинансирования капитального ремонта.
Приложением № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 г. № 170 (http://base.garant.ru/12132859/) установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Предельный срок для устранения протечек в отдельных местах кровли– 1 сутки с момента их обнаружения или заявки жильцов.
Правила и нормы, содержащиеся в данном постановлении, являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления, управляющими организациями.
Поэтому, Вам необходимо повторно обратиться в УК (ПЖЭТ-2) с письменным заявлением (можно в шапке письма поставить в копии Роспотребнадзор и районную Администрацию) о проведении ремонтных работ. получив соответствующую отметку на копии Вашего заявления с указанием даты и времени. Другой вариант – отправить в УК телеграмму с уведомлением о вручении. По просьбе гражданина телеграф предоставляет (за отдельную плату) заверенную копию Вашей телеграммы. В заявлении необходимо сослаться на сроки, установленные Правилами Госстроя, и указать, что если ремонт кровли не будет произведен УК в срок, Вы будете вынуждены обратиться в Государственную жилищную инспекцию, прокуратуру, Администрацию, Роспотребнадзор.
Если в течение суток с момента подачи заявления протечка в Вашей квартире не будет устранена, следует отправить жалобу районному прокурору на неисполнение установленных постановлением Госстроя России сроков. В жалобе обязательно надо указывать, сколько суток прошло со дня фиксации протечки, являетесь ли Вы собственником помещения или проживаете по договору социального найма, имеются ли обстоятельства, препятствующие Вам самостоятельно защищать свои права (инвалидность, преклонный возраст, беременность на последних месяцах и т.д.).
Если Ваша жалоба на не устранение протечки не приведет к нужному результату, следует направлять повторные жалобы по тем же адресам. С учетом того, что Госстрой установил очень короткий ПРЕДЕЛЬНЫЙ срок ремонта в этом случае (1 сутки), повторные жалобы Вы вправе направлять хоть ежедневно.
Хочу обратить Ваше внимание на то, что Вы имеете полное право требовать от УК компенсации материального ущерба, если потоп повредил ремонт или испортил бытовую технику и мебель. Для этого требуется акт о заливе помещения, заключения о стоимости восстановительного ремонта после залива/ оценка стоимости восстановительного ремонта поврежденного имущества.
Если в течение трех дней к Вам не пришел представитель УК для составления акта, если акт не выдается Вам на руки – пишите жалобы по указанным выше адресам и повторяйте их еженедельно.
Кроме того, Вы вправе сами составить акт (со свидетелями – не менее двух человек). С просьбой о составлении акта можно также обратиться в общество защиты прав потребителей.
Ну а далее Вы можете обратиться в суд с иском о понуждении УК к проведению ремонтных работ по устранению протечки кровли и взыскании материального ущерба, причиненного этой самой протечкой.
Пожалуйста, уточните еще такой момент. Есть ли сроки годности у отремонтированной кровли? В 2012 году нам делали латочный ремонт крыши и мы подписали документы, что ремонт сделан и у нас ничего не течёт. Но это было подписано на момент, когда строители спустились с крыши, была сухая погода и с крыши естественно ничего не текло. А при первом дожде потекло.
Сейчас Управление по ЖКХ администрации края в документе о комиссии ссылается на эту нашу подпись: что вот, мол, вам ремонтировали уже и вы сказали всё, не течёт.
Жаловаться и требовать ремонта можно столько, сколько течёт крыша, не зависимо от того, сколько времени прошло с последнего ремонта?
Здравствуйте! Спасибо всем за помощь. Помогли очень вашм консультации. Результат — крышу отремонтировали. Пока не капитально. Но прошел месяц — в дожди крыша не текла.
Еще раз спасибо!
Кстати, мы в нашем 9-ти этажном доме тоже добились ремонта крыши, тоже не капитально, но зато тоже не течет, когда дожди.
У кровельного материала конечно же есть гарантийный срок, но это не означает, что кровля будет защищать Вас от протечек в случае её неправильной установки.
Кровля может протекать по разным причинам.
- Истечение срока годности кровельного материала
- Механические повреждения при производстве каких-либо работ
- Повреждение защитного слоя кровельного материала при очистке снега, в дальнейшем вызывающее его коррозию
- Нарушение технологии устройства кровли
- Воздействие влаги и ультрафиолета
- Ветровые воздействия на листовые материалы покрытия, их загибание и срыв
- Высокие (как от солнечных лучей, так и от вентиляционных каналов или дымоходов) или низкие температуры. Последние снижают эластичность рулонных материалов, и при подвижках частей здания они лопаются
- Если на плоской крыше устроен газон, кровля, при неправильном оборудовании. Может повреждаться корнями растений
В любом случае, дата проведения ремонтных работ никак не влияет на Ваше право требования устранения протечки в случае ее повторного возникновения.
Источник