Как оформить перепланировку квартиры после ремонта

Как узаконить перепланировку в квартире. Памятка 2021.

В последние годы собственники квартир в новостройках и на вторичном рынке все чаще проводят не просто косметический ремонт, а ремонт с перепланировкой, который подразумевает перестановку сантехники и кухонного оборудования (мойки, плиты), смену функционального предназначения помещений и изменение их площади.

В процессе перепланировки демонтируют и строят перегородки между комнатами, расширяют зону санузла, объединяют кухню с гостиной, из одной жилой комнаты делаю две, устраивают помещения для хранения вещей и одежды – гардеробные и встроенные шкафы.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта?

По Жилищному кодексу РФ, прежде чем начинать перепланировку квартиры, следует согласовать предстоящие ремонтные работы с надзорным органом. При игнорировании законного пути и изменении текущей планировки в квартире без официального разрешения можно получить целый комплекс проблем. Вплоть до необходимости делать перепланировку наоборот. То есть возвращать помещению прежний вид.

Однако многие уже сделали перепланировку, предварительно не оформив должны образом документов, и теперь задаются вполне резонным вопросом, а как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры и возможно ли это вообще?

Да, узаконить выполненную перепланировку квартиры можно. В Москве данный процесс в целом мало отличается от своевременного согласования, за исключением нескольких нюансов, которые мы с вами сейчас рассмотрим.

Узаконивание перепланировки квартиры в Москве. Когда это требуется?

Необходимость узаконить перепланировку квартиры после перепланировки может быть вызвана разными причинами:

1. Вы купили квартиру в многоэтажном доме либо, к примеру, получили ее в наследство, а далее выяснилось, что до вас в ней проводили перепланировку без согласования с надзорными органами. Желание иметь юридически «чистую» жилплощадь либо сложившиеся обстоятельства обяжут вас приступить к узакониванию перепланировки помещения уже по факту выполненных работ.
2. Вы сами провели в квартире ремонт со сносом/возведением перегородок, перестановкой сантехнического оборудования, устройством новой конструкции полов в помещениях. А позже узнали, что проведенные мероприятия необходимо предварительно согласовывать.
3. Собираясь переустраивать квартиру, вы посчитали предварительное согласование перепланировки слишком хлопотным занятием на этом этапе и решили, что будет гораздо удобнее зарегистрировать перепланировку после выполненного ремонта.
4. Капитальный ремонт квартиры – дело не только хлопотное, но и очень затратное. Поэтому вы посчитали правильным сэкономить время и денежные средства и провести перепланировку без разрешения. Но после начала ремонтных работ соседи пожаловались в управляющую компанию (или в надзорный орган в сфере согласования перепланировки) на шум от работ и попросили проверить легальность их выполнения. Сотрудники надзорного органа посетили квартиру и установили, что перепланировка выполняется самовольно, поэтому ее придется узаконить или все переделать обратно, чтобы привести квартиру в соответствие с технической документацией БТИ.

При обнаружении самовольной перепланировки сотрудником БТИ все незаконные изменения на плане квартиры будут отмечены красными линиями, а на документе проставят штамп о том, что разрешение на переоборудование территориальному Бюро технической инвентаризации собственником не предъявлялось.

Как узаконить перепланировку в Москве.

В отличие от планируемой перепланировки, чтобы узаконить сделанную перепланировку квартиры в Москве, не требуется разрабатывать проект, в котором будет представлено новое планировочное решение квартиры. Соответственно, и разрешение на проведение работ получать не нужно, поскольку ремонтные работы уже выполнены. От владельца квартиры теперь требуется доказать, что с точки зрения строительно-санитарных норм квартиру можно сохранить в переустроенном виде. Разберем подробнее, как узаконить самовольную перепланировку квартиры.

Куда обращаться, чтобы узаконить перепланировку помещения.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры в Москве после ремонта, нужно обращаться в Мосжилинспекцию. Именно Мосжилинспекция является функциональным органом исполнительной власти города по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных и жилых домах. Данная организация:

• оформляет предписание узаконить существующую перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние, если собственник реализовал запрещенное мероприятие;
• рассматривает поданные для узаконивания перепланировки квартиры документы;
• составляет протокол об административном правонарушении – самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах является таким правонарушением по статье 7.21 КоАП РФ;
• выдает квитанцию для оплаты административного штрафа;
• утверждает перепланировку и переустройство квартиры соответствующим актом непосредственно при осмотре объекта.

То есть в Государственную жилищную инспекцию города Москвы нужно обращаться и при согласовании планируемой перепланировки, и при узаконивании самовольной перепланировки.

Этим процедура узаконивания перепланировки задним числом в Москве отличается от аналогичного процесса в Московской области, где узаконить перепланировку квартиры, выполненную самовольно, можно только через суд.

Как узаконить уже сделанную перепланировку. Порядок действий.

Пошагово процесс узаконивания перепланировки выглядит следующим образом:

1. Формируется комплект документов для подачи в Мосжилинспекцию.
2. Собранный пакет документов сдается в жилищную инспекцию через Портал госуслуг Москвы mos.ru.
3. Квартиру посещает сотрудник жилинспекции для осмотра помещений и составления протокола о самовольной перепланировке, квитанции для оплаты штрафа, акта о завершенной перепланировке.
4. ГБУ МосгорБТИ проводит инвентаризацию квартиры и составляет технические документы с учетом произведенных изменений.

Перечислим документы, которые обязательно предстоит подавать в Мосжилинспекцию, чтобы узаконить незаконную перепланировку:

• Запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке (заполняется на mos.ru).
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру.
• Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки*.
• План квартиры с экспликацией до перепланировки.
• План квартиры с красными линиями (если ГБУ МосгорБТИ известно о самовольной перепланировке)**.

*Техническое заключение составляется по результатам инженерного обследования квартиры, если конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации в квартире находятся в работоспособном состоянии, а мероприятия по перепланировке не противоречат жилищному законодательству и установленным строительным и санитарным нормативам.

Автором технического заключения может быть:

• Проектная организация с допуском СРО (для перепланировки, не изменившей несущих конструкций).
• Проектная организация, по проекту которой велось строительство дома (для перепланировки, затронувшей несущие конструкции).
• ГБУ «Экспертный центр» (для перепланировки квартиры в старом доме или когда невозможно установить автора проекта дома).

**Планы квартиры в красных и черных линиях заказываются в ГБУ МосгорБТИ. Собственник может оформить технический паспорт жилого помещения или поэтажный план квартиры, дополненный экспликацией. Чтобы узаконить имеющуюся перепланировку, подойдет любой из этих документов.

Техническое заключение для узаконивания перепланировки квартиры после самой перепланировки.

Набор документов единым комплектом передается в Мосжилинспекцию. В течение 10 дней с собственником по телефону свяжется представитель жилищной инспекции, чтобы обговорить время и день выхода инспектора на квартиру.

При посещении объекта инспектор Мосжилинспекции обязан проверить соответствие новой планировки квартиры представленному техническому заключению, в котором указано, что совершенная перепланировка соответствует действующему своду строительных правил, требованиям экологических и санитарно-гигиенических норм, техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

При отсутствии нарушений инспектором составляется акт о завершенной перепланировке в 4-х экземплярах. Кроме того, владелец жилья обязан по закону оплатить штраф за самовольную перепланировку, даже если работы проводились без нарушения нормативных документов.

Протокол об административном нарушении инспектор составит при приемке перепланировки. Тогда же собственник получит квитанцию для оплаты штрафа. Для физических лиц штраф за перепланировку составит 2000-2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).

После этого на квартиру вызывается еще один сотрудник государственной организации – на этот раз из БТИ, чтобы обмерить перепланированные помещения и составить новый технический паспорт квартиры. На этом процесс узаконения несогласованной перепланировки считается завершенным.

Какую перепланировку нельзя узаконить.

По действующему в Москве административному регламенту, утвержденному 25 октября 2011 года постановлением городского Правительства №508-ПП, жилищная инспекция удостоена права узаконивать перепланировку по факту выполненных работ. Но перепланировка должна быть сделана без нарушений законов о жилье и нормативных документов в области строительства, ремонта, производства строительных и отделочных материалов и смежных отраслях (ГОСТов, СанПиНов, техрегламентов и т.д.).

Однако в девяти случаях из десяти перепланировка выполняется без соблюдения действующего законодательства. Делая ремонт, собственники меняют кухню с комнатой местами, устраивают спальни меньше положенного по нормам метража или без естественного освещения, расширяют туалет так, что он оказывается над жилой комнатой или кухней соседней квартиры, присоединяют балкон к внутреннему помещению, совмещают газифицированную кухню со смежной гостиной, убирая перегородку, замуровывают в стену водопроводные трубы, изменяют границы санузла или ванной без гидроизоляции полов, не задумываясь о последствиях, сносят несущие стены.

Подобные мероприятия приводят квартиру в состояние, непригодное для проживания, ухудшают жилищные условия людей, нарушают устойчивость дома и делают проживание в нем не только менее комфортным, но и не безопасным. По этой причине выполненную таким образом перепланировку Мосжилинспекция не согласует, а заставит проводить восстановительные работы.

Иначе говоря, если в процессе самовольной перепланировки проводились запрещенные работы, то, прежде чем приступить к узакониванию, предстоит частично переделать ремонт, доведя квартиру до согласуемого состояния. Либо нужно будет вернуть квартире изначальное состояние в соответствии с технической документацией БТИ.

К числу запрещенных видов перепланировки относятся следующие работы:

• Размещение своей «мокрой» зоны (кухни, ванной или санузла) над жилой комнатой соседней квартиры.
• Устройство теплого пола, подключенного к системе центрального отопления.
• Демонтаж (полный или частичный) системы общедомовой вентиляции.
• Снос несущих конструкций дома.
• Использование балкона или лоджии для увеличения площади комнаты или кухни.
• Размещение отопительных батарей на лоджии или балконе.
• Устройство лоджии и балкона в квартире, расположенной выше первого этажа.
• Объединение жилой комнаты с кухней, оснащенной газовой плитой.

Список работ, выполнение которых не допускается при проведении перепланировки, представлен в п.10 Приложения №1 к ППМ №508-ПП.

Помощь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве.

По своему опыту можем сказать, что узаконить сделанную перепланировку гораздо сложнее, чем согласовать ее перед ремонтом. Поэтому советуем вам предварительно получить разрешение на перепланировку и только потом приступать к ремонтным работам. Наша компания поможет с разработкой проекта и технического заключения и с оформлением всех документов в контрольно-надзорных органах.

Однако если вы уже незаконно сделали в квартире ремонт, и теперь вам предстоит его узаконить, то в нашей организации можно заказать техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ и силами наших сотрудников узаконить перепланировку квартиры в Москве под ключ. Получить бесплатную консультацию по узакониванию перепланировки в Москве конкретно вашей квартиры можно по телефону +7 (495) 722-03-79.

Источник

Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?

Известно, что перепланировка должна предварительно согласовываться с государственными органами. Но в некоторых случаях возникает необходимость легализовать уже сделанные работы, например, при приобретении квартиры с уже внесёнными изменениями.

Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?

Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке. К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.

Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?

Узаконить перепланировку квартиры можно после таких изменений:

1. Увеличение площади санузла за счёт коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета будет ниже пола коридора на 3 см.
2. Расширение балкона путём создания арки шириной до 1 м.
3. Обновление системы труб, перенос водного бака стояка с сохранением угла слива.
4. Объединение кухни с электрической плитой и гостиной путём создания смежной стене арки или дверного проёма.
5. Перенос кухни. Кухня может быть перенесена только в помещение, в котором имеется окно.

Если коррективы затрагивают общедомовую территорию, они должны быть согласованы с соседями.

Не удастся легализовать следующие изменения:

• расширение лоджии за счёт жилого помещения;
• демонтаж несущих стен;
• перенос отопительных приборов на балкон;
• оборудование санузла в жилой комнате;
• объединение комнаты и газифицированной кухни;
• оборудование тёплого пола с задействованием центрального отопления.

Такие изменения не утвердит ни одна инстанция. Более того, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Документы для оформления уже сделанных изменений

Как указано в ч. 2 ст. 26 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, владельцу жилплощади с перепланировкой требуется предоставить следующую документацию:

• заявление о перепланировке и/или переустройстве;
• оригиналы или заверенные нотариусом ксерокопии правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор социального найма или свидетельство, подтверждающее право собственности);
• согласие от каждого из владельцев жилплощади (в случае частичного присоединения в ходе перепланировки в многоквартирном доме общего имущества) или письменное согласие на проведение перепланировки от членов семьи нанимателя квартиры, занимаемой согласно договору социального найма;
• эскиз или проект внесённых корректировок;
• техпаспорт квартиры;
• поэтажная планировка дома;
• экспликация до и/или после перепланировки;
• если перепланировка осуществлялась по готовому проекту – договор, заключённый с проектной организацией;
• разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления;
• техническое заключение о том, что произведённые работы не несут опасности для здания и проживающих в нём людей.

Как провести легализацию незаконных переделок?

Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Консультация в органе, который осуществляет согласование

Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.

Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:

• технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
• экспликация;
• поэтажный план здания.

Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза

Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:

• СЭС.
• Пожарном надзоре.
• Архитектурно-планировочном управлении.
• Роспотребнадзоре.

Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.

Подготовка и подача документов

Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.

Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.

Получение решения о согласовании или об отказе

Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст. 26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.

Обращение в суд с административным исковым заявлением

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа. Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, а также ч.4 ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:

1. наименование органа правосудия;
2. данные истца и ответчика;
3. наименование документа об отказе и дата его подписания;
4. информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
5. законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.

• Скачать бланк иска об оспаривании отказа на перепланировку
• Скачать образец иска об оспаривании отказа на перепланировку

К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:

• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
• решение о невозможности согласования перепланировки;
• бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
• уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
• документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
• эскиз или проект совершенной перепланировки;
• заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
• решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
• другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.

В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.

Участие в рассмотрении дела

Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:

1. что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
2. работы проведены с учетом норм и правил строительства;
3. были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.

В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.

Обращение в орган регистрации прав для внесения правок

После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст. 14, ст. 24 ФЗ-№218.

Сроки

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Сколько стоит?

Перепланировка квартиры сама по себе является достаточно затратной процедурой. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, оплаты труда рабочих, вывоза мусора и т. д., необходимо учесть следующие расходы:

1. Подготовка проекта перепланировки: от 10 000 руб. стоимость зависит от сложности работ.
2. Оформление и заверение разрешения на перепланировку от собственников жилплощади в нотариальной конторе – от 1 000 руб. за каждое.
3. Оформление и заверение у нотариуса доверенности на представителя интересов владельца недвижимости – от 2 000 руб.
4. Выписка из ЕГРН с обновленными данными – 350 руб.
5. Занесение коррективов в технический паспорт – от 5 000 руб.
6. Госпошлина за рассмотрение дела в суде – 300 руб.

Можно ли и как без суда?

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.

При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Источник