Трудности перевода: Нюансы капитального ремонта
К нам всё больше поступает вопросов от управляющих компаний по капитальному ремонту: кто должен собирать деньги и проводить капремонт, куда будут зачислять средства (на спецсчёт или на счёт регионального оператора), как выбрать спецсчёт дома и т. д. Некоторые стороны вопроса мы уже осветили в предыдущих статьях. И сегодня остановимся подробнее на особенностях капитального ремонта МКД.
Объект капитального ремонта
Для чтобы разобраться в специфике капитального ремонта, прежде всего, потребуется определить заказчика, эксплуатирующую организацию и принимающую сторону для оформления и приёмки актов выполненных работ. Эксплуатирующей организацией выступает управляющая компания, которая будет продолжать управлять МКД после капитального ремонта по договору с собственниками помещений.
Объектом капитального ремонта выступает не весь дом целиком, а один или несколько видов работ, проводимых в отношении общего имущества в МКД. Напоминаем, что капитальный ремонт проводится без расселения жильцов.
Статья 166 Жилищного кодекса определяет перечень работ и услуг по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД. К ним относятся ремонтные работы и замена следующих конструктивных элементов дома:
- внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
- лифтового оборудования и шахт, которые признаны непригодными для эксплуатации;
- крыши;
- подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в МКД;
- фасада;
- фундамента.
Нужно чётко различать, что объектом капитального ремонта является не весь многоквартирный дом целиком с комплексом различных типов работ, как это было раньше, а отдельные конструкции и инженерные системы МКД, которые подвергаются ремонту или замене.
Если мы рассматриваем выборочный капитальный ремонт МКД, то приходится говорить об оформлении сдачи в эксплуатацию конкретного отремонтированного или заменённого конструктивного элемента в доме. Когда в одном доме одновременно выполняется несколько видов работ, то их сдачу и приёмку необходимо оформлять отдельными актами.
При данном способе выполнения ремонтных работ многоквартирный дом не прекращает своей эксплуатации. Например, после замены водопроводных стояков или розлива их сразу наполняют водой и начинают эксплуатировать. Аналогичный алгоритм действий предусмотрен в отношении остальных инженерных систем МКД.
Капитальный ремонт крыши, подвала, фундамента и фасада производится поэтапно, частями. По окончании всего комплекса ремонтных работ данные конструктивные элементы дома продолжают эксплуатироваться. Исключение составляют разве что лифтовое оборудование и шахты, которыми не разрешается пользоваться во время проведения их ремонта или замены, так как это опасно для жизни и здоровья собственников помещений в МКД.
Акт сдачи-приёмки объекта капитального ремонта в эксплуатацию
Выделенные особенности выборочного капитального ремонта МКД определили важность грамотного оформления акта приёмки в эксплуатацию ремонтных работ отдельных конструктивных элементов. Помните, что акт приёмки объекта в эксплуатацию представляет собой один из самых важных отчётных документов. В данном случае нельзя оформлять обобщающий документ, объединяя в нём несколько выполненных ремонтных работ. Для каждой работы должен быть свой акт.
Акт об окончании ремонтных работ должен подтверждать их фактическую сдачу-приёмку в эксплуатацию. Например, при оформлении и передаче акта гидравлического испытания санитарно-технических систем должно быть указано, что система успешно прошла испытание и может быть принята в эксплуатацию. Тогда в договоре подряда нужно отметить, что акт приёмки выполненных работ подтверждает сдачу объекта в эксплуатацию.
Временем приёмки в эксплуатацию отремонтированного одного или нескольких конструктивных элементов МКД считается дата подписания акта приёмочной комиссии. Подписанный акт должен быть утверждён общим собранием собственников помещений в МКД либо специальной рабочей комиссией, смотря как определён порядок приёма работ органом местного самоуправления.
В составе рабочей комиссии могут участвовать представители со стороны заказчика капитального ремонта, подрядной организации, компании, которая осуществляет строительный контроль за выполнением ремонтных работ, инициативной группы, уполномоченной общим собранием собственников помещений в МКД.
Многоквартирный дом может быть признан капитально отремонтированным только после окончания всех видов ремонтных работ.
Заказчик капитального ремонта
Заказчиком капитального ремонта МКД может являться организация, располагающая возможностью заключения подрядного договора и необходимыми финансовыми средствами. Иными словами, заказчиком по сути выступает организация, на чьём счёте (специальном или региональном) формируется фонд капитального ремонта.
Согласно ч.2 ст.175 ЖК РФ и ч.1 п.1 ст.180 ЖК РФ владельцем счёта, на котором формируется фонд капитального ремонта, может выступать:
- ТСЖ, которое осуществляет управление МКД;
- ЖСК или другой специализированный кооператив, который осуществляет управление МКД;
- управляющая компания;
- региональный оператор.
Выбранный владелец счёта (заказчик) утверждает смету на капитальный ремонт, заключает договор подряда на выполнение ремонтных работ, принимает и оплачивает выполненные работы, подписывает акт о сдаче-приёмке в эксплуатацию отремонтированных конструктивных элементов дома.
Согласно ст.753 ГК РФ и ст.7 СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» приёмку в эксплуатацию выполненных ремонтно-строительных работ осуществляет заказчик.
Приёмку в эксплуатацию полностью завершённого капитального ремонта МКД, находящегося в управлении ТСЖ, УК или иного специализированного кооператива, при формировании фонда капремонта на спецсчёте осуществляют данные организации в роли заказчика.
Функцию заказчика может также выполнять и региональный оператор, если фонд капитального ремонта формируется на его счёте.
Перевод денежных средств со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД
Мы уже рассматривали данный вопрос подробно в статье Создание спецчёта капитального ремонта для МКД. Поэтому вновь останавливаться и дублировать этот вопрос не будем. Хочется лишь отметить, что во многих субъектах РФ срок перехода со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД сократили с 2 лет до 6 и 12 месяцев.
Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 1 года в следующих регионах и городах:
- Санкт-Петербург
- Республика Карелия
- Тульская область
- Приморский край
- Новосибирская область
- Челябинская область
- Республика Саха (Якутия)
- Костромская область
- Омская область
- Алтайский край
- Ненецкий автономный округ
- Томская область (с условием)
- Кировская область
- Челябинская область
- Ханты-Мансийский автономный округ
Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 6 месяцев в следующих регионах и городах:
- Москва
- Пермский край
- Калининградская область
- Астраханская область
- Мурманская область
- Псковская область
- Саратовская область
Это были основные особенности проведения и оформления капитального ремонта, которые следует знать и помнить управляющим компаниям. Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться за помощью к нам.
Мы помогаем управляющим компаниям вносить сведения на Реформу ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда готовы и рады вам помочь!
Источник
Приемка объектов после капитального ремонта
Жилые здания, законченные капитальным ремонтом в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, должны предъявляться заказчиком (при подрядном способе производства работ) или предприятием, организацией, учреждением, осуществляющим капитальный ремонт хозяйственным способом (в дальнейшем — заказчиком), к приемке государственным приемочным комиссиям.
До предъявления законченных капитальным ремонтом жилых зданий, их частей или очередей к сдаче рабочие комиссии, назначаемые заказчиком, должны проверить соответствие выполненного капитального ремонта проекту, подготовленность объектов к эксплуатации, оценить качество ремонтно-строительных работ и принять эти объекты.
Законченные капитальным ремонтом части или очереди жилого здания (жилые секции, наружные коммуникации или сооружения и пр.), если комплексы этих работ выделены в проектно-сметной документации и сдача их в эксплуатацию предусмотрена планом до сдачи в эксплуатацию объекта в целом, должны приниматься в эксплуатацию рабочими комиссиями по мере готовности с последующим предъявлением их государственной приемочной комиссии, принимающей объект в целом.
Законченные капитальным ремонтом отдельные элементы жилых зданий (крыши, фасады, наружные коммуникации, внешнее благоустройство, отдельные виды инженерного оборудования или сочетание нескольких таких элементов в условиях, когда ремонт других элементов здания не предусмотрен проектно-сметной документацией) должны приниматься в эксплуатацию рабочими комиссиями.
Приемка в эксплуатацию законченных ремонтом жилых зданий (их частей, очередей, отдельных элементов) должна производиться только после выполнения всех ремонтно-строительных работ в полном соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а также после устранения всех дефектов и недоделок.
В тех случаях, когда работы по внешнему благоустройству и ремонту фасадов по климатическим условиям не могут быть выполнены к моменту сдачи в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий как исключение допускается их приемка в эксплуатацию без выполнения перечисленных работ. Эти работы должны быть закончены в ближайший благоприятный для их выполнения период в сроки, установленные государственной приемочной комиссией, но не позднее второго квартала текущего года (в случае сдачи жилого здания в первом квартале) либо не позднее второго квартала года, следующего за годом сдачи жилого здания (в случае его сдачи в эксплуатацию после капитального ремонта в четвертом квартале). Приемка указанных работ должна производиться рабочей комиссией в составе представителей заказчика, подрядчика и эксплуатирующей организации.
Жилые здания, имеющие встроенные (пристроенные) помещения для предприятий и учреждений торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения и нужд непромышленного характера, должны предъявляться к приемке после выполнения всех ремонтно-строительных работ, включая работы по указанным помещениям (за исключением случаев, когда раздельные сроки сдачи жилых зданий и указанных помещений предусмотрены утвержденным планом).
Приемка в эксплуатацию предприятий и учреждений, размещенных во встроенных (пристроенных) помещениях, должна производиться соответствующими приемочными комиссиями по отдельному акту.
Датой приемки в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом жилого здания (его части, очереди, отдельного элемента) следует считать дату подписания акта государственной приемочной комиссией (рабочей комиссией).
Рабочие комиссии должны назначаться решением (приказом) организации-заказчика. Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий должны определяться заказчиком по согласованию с генеральным подрядчиком.
В состав рабочих комиссий необходимо включать представителей заказчика (председатель комиссии), генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, осуществляющей авторский надзор, жилищно-эксплуатационной организации, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, домового комитета или профсоюзной организации заказчика. Вместо последнего при приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом кооперативных домов в состав комиссии должен включаться представитель правления соответствующего жилищно-строительного кооператива.
При приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом лифтов, объектов тепло-, энерго-, газоснабжения и других, эксплуатация которых осуществляется специализированными организациями, в состав рабочих комиссий дополнительно необходимо включать представителей этих организаций.
При производстве капитального ремонта хозяйственным способом или по прямым договорам на выполнение работ в состав рабочих комиссий необходимо включать вместо представителей заказчика, генерального подрядчика и субподрядных организаций представителей организации, осуществляющей капитальный ремонт (председатель комиссии), ее строительного цеха или другого подразделения, производившего ремонтно-строительные работы, или организаций, выполнявших работы по прямым договорам с заказчиком.
Рабочие комиссии должны создаваться не позднее, чем в пятидневный срок после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта к сдаче.
Рабочие комиссии до предъявления объектов к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией обязаны:
проверить состав и полноту исполнительной документации, качество и соответствие выполненных ремонтно-строительных работ проектно-сметной документации, стандартам, нормам и правилам производства работ и дать им оценку в соответствии с используемой методикой;
проверить подготовленность объектов к эксплуатации;
принять решение о предъявлении жилого здания государственной приемочной комиссии.
Рабочие комиссии имеют право в необходимых случаях произвести вскрытие отдельных конструкций и (или) их узлов для контроля выполненных скрытых работ, а также назначить испытания отдельных конструкций и систем водо-, тепло-, газоснабжения и др.
Работы по вскрытию и последующей заделке конструкций и (или) их узлов, по испытаниям конструкций и систем, назначенные рабочей комиссией, должны проводиться генеральным подрядчиком с привлечением в случае необходимости субподрядных организаций.
На основании произведенных рабочей комиссией проверок должен быть составлен акт о готовности к предъявлению государственной приемочной комиссии законченного капитальным ремонтом жилого здания.
Источник