Как произвести капитальный ремонт дома при долевой собственности

Ремонт в долевой собственности.

Ремонт, с согласия всех собственников. Даже если он подаст иск в суд ему откажут.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 19 Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан, в том числе, обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения.

На основании приведённых выше положений законодательства РФ к расходам по содержанию общего имущества относятся осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества.

Указанные расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии — это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК), следовательно, в случае, если один из сособственников понесёт расходы, относящиеся к пользованию имуществом, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов.

Таким образом, основными условиями для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другим сособственником на ремонт общего имущества, является согласование со всеми сособственниками проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества.

Источник

Реконструкция дома одним собственником без согласия второго собственника

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка

На основании п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом.

При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Отвечая на ваш вопрос, вижу два возможных варианта.

1. Обратиться к совладельцу с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком, связанных с возможностью обрушения строений.
2. Начать реконструкцию без согласования с участником общей долевой собственности.

Перед проведением реконструкции рекомендую составить акт о текущем состоянии жилого дома, обратившись в экспертную организацию или при непосредственном участии представителя местной администрации, обязательно с приложением фотографий, свидетельствующих о состоянии дома на день осмотра.

Обязательно собирайте все квитанции, чеки на строительные материалы, составляйте договоры со строительными компаниями (если собираетесь привлекать третьих лиц).

Важно, чтобы проведенная реконструкция не изменяла площадь жилого помещения, особенно в сторону уменьшения площади другого совладельца.

Возможность обрушения хозяйственных построек может быть, в частности, подтверждена:

• заключением эксперта по результатам проведения строительной экспертизы (в ходе которой определяется степень физического износа строения);
• результатами осмотра;
• фото-, видеоматериалами.

Источник

Кто проводит капремонт в домах на 2 квартиры?

– Как быть с капремонтом, если мы за него не платим, так как в доме две квартиры? Квартиры приватизированы, как квартиры, а не часть дома. То есть кто должен делать капремонт в доме на две квартиры?

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Дом на две квартиры считается многоквартирным жилым домом. Со всеми вытекающими последствиями в виде управления и его содержания.

Если дом признан аварийным и внесен в программу переселения граждан, то администрация предоставит собственникам новые квартиры, пригодные для проживания.

Если дом в нормальном состоянии, то капремонт Вы должны делать сами (так же как и текущий ремонт), поскольку и дом, и земельный участок под домом (который Вы вместе можете поставить на кадастровый учет) считаются общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного дома.

Все решения по вопросам ремонта, реконструкции, уборки и прочим принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. То есть в Вашем случае – совместно с соседями по дому.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Виолетта Колосова:

Платить нужно. Общее имущество дома переходит к собственникам жилых помещений в этом доме на праве общей собственности. И его тоже нужно содержать. Поскольку такой дом является многоквартирным, существует два способа оплачивать капремонт:

• перечислять взносы на него на спецсчет и самостоятельно формировать фонд капремонта; счет ведется под ответственность самих собственников;
• перечислять взносы на счет регионального оператора через счета управляющей компании.

Если капремонт был сделан жильцами самостоятельно, нужно писать заявление в региональный фонд капремонта о том, какие работы были проведены. Обязательно прикладывайте документы, подтверждающие расходы на ремонт. На основании этого заявления должен быть произведен перерасчет взносов.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если эти квартиры находятся в доме, которым управляет УК, денежные средства на капитальный ремонт накапливаются на счете регионального оператора. Информацию о ближайших сроках проведения капитального ремонта можно посмотреть на официальном сайте.

Помимо этого, Вы можете создать товарищество собственников недвижимости из ваших двух квартир и аккумулировать денежные средства на капитальный ремонт на специализированном счете.

Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Евгений Беляев:

Приобретая в собственность жилое помещение, Вы становитесь собственником общего имущества соразмерно своей доле. И, как участник долевой собственности, Вы должны «участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению». Об этом говорит Гражданский кодекс РФ, ст. 249.

В Вашем доме больше одной квартиры, а это значит, что дом многоквартирный, поэтому Вы должны платить взносы на капитальный ремонт. Эту обязанность собственникам жилых помещений устанавливает Жилищный кодекс РФ, ст. 169. Решение о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме принимают собственники жилых помещений на общем собрании. Бремя расходов по капитальному ремонту также несут собственники жилых помещений.

Вы можете обратиться к региональному оператору – Фонд капитального ремонта МКД Вашего региона, уточнить всю информацию по капитальному ремонту Вашего дома. То есть включен ли он в программу капремонта, каковы сроки проведения капремонта в Вашем доме и т. д.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Очередной правовой прорыв! Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения и ремонт в квартире, теперь вправе требовать возмещения своих затрат от другого сособственника!

Если квартира была куплена на стадии строительства и в силу обстоятельств оказалась в долевой собственности (развод, наследство и т.д.), то производить улучшения/ремонт квартиры тому кто в ней (после передачи квартиры застройщиком) фактически проживает и инвестирует в нее – можно без согласия другого сособственника, а если другой (не живущий в квартире) сособственник (например: владелец ½ доли в квартире) пытается Вам так или иначе вредить – теперь через суд с него можно взыскать денежную компенсацию за приведение Вами квартиры в жилое состояние (за ремонт и т.д.).

Если квартира была куплена на стадии строительства и в силу обстоятельств оказалась в долевой собственности (развод, наследство и т.д.), то производить улучшения/ремонт квартиры тому кто в ней (после передачи квартиры застройщиком) фактически проживает и инвестирует в нее – можно без согласия другого сособственника, а если другой (не живущий в квартире) сособственник (например: владелец ½ доли в квартире) пытается Вам так или иначе вредить – теперь через суд с него можно взыскать денежную компенсацию за приведение Вами квартиры в жилое состояние (за ремонт и т.д.).

Мотивом для написания настоящей статьи послужил выпущенный Верховным судом РФ 14.11.2018 г. очередной Обзор судебной практики ВС РФ №3 (2018) (далее – Обзор или Обзор ВС РФ), в котором ВС РФ описал как нижестоящим судам следует подходить и разрешать дела при рассмотрении споров враждующих между собой сособственников квартир, купленных ими на стадии строительства, и сразу и/или в последующем оказавшимися в долевой собственности сторон конфликта.

Вопрос является крайне актуальным, т.к. количество приобретаемого и вводимого в эксплуатацию нового жилья сейчас огромное.

Люди: разводятся, умирают, делят жилье еще на стадии покупки, а поделив квартиру, уже после окончания ее строительства, часто оказываются в ситуации когда один из совладельцев вкладывается в нее и живет в ней, а другой паразитирует и ждет когда проживающий сособственник завершит ремонт и квартира станет жилой, и потом как ни в чем ни бывало приходит в неё и:

• заявляет свои права на проживание в ней,

• или при продаже квартиры, категорически отказывается учитывать произведённые другой стороной её неотделимые и иные существенные улучшения,

что по итогу (ранее…) приводило к необоснованной имущественной выгоде не вкладывавшегося в квартиру сособственника, и ущемлению прав других сособственников, понесших существенные расходы на приведение квартиры в жилое состояние.

Прежде чем перейти непосредственно к правовому разбору, анализу и описанию последствий для правоприменительной практики (реального применения данных положений Обзора на местах нижестоящими судами) выпущенного ВС РФ Обзора, думаю правильным будет рассказать Вам и обратить Ваше внимание на то, а на сколько же важен вышеуказанный Обзор для разрешения текущих конфликтов и обязателен ли он (Обзор ВС РФ и сделанные в нем выводы и рекомендации) для нижестоящих судов при вынесении ими решений по Вашим реальным делам (то, с чем как раз и сталкиваются каждый день граждане в жизни и судах)?

В нашей стране прецедентное право (ниже простым языком описываю что это такое) официально отсутствует, т.е. в отличие от всех известных историй из фильмов, снимаемых в США, и иных странах с англо-саксонской системой права (наша система права относится к романо-германской), сказать в суде (как в прецедентном праве), что в 1810 г. за тоже самое судили так и потому надо и нам судить в 2020 году также – нельзя, однако…

наша страна и наша правовая система (наши цивилисты – специалисты в области гражданского законодательства) придумали иной выход… — по сути сделали тоже самое, но только через обобщение текущей судебной практики нижестоящих судов Верховным судом РФ (ВС РФ) и выпуск ВС РФ обязательных для учета и исполнения при вынесении решений нижестоящими судами так называемых Обзоров практики ВС РФ (!),

где описываются правовые ситуации в различных отраслях права:

— жилищного, семейного, гражданского, уголовного и т.д.,

и то, как следует после выпуска очередного Обзора Верховным судом разрешать такие дела нижестоящими судами, а именно:

• какие доказательства учитывать,

• какие обстоятельства по делу являются существенными,

• что необходимо доказать каждой из сторон (Истец, Ответчик, иные лица) для того, чтобы суд принял их позицию,

• какие обязательные документы (не часто такое пишут, но бывает…) нужно предоставить суду в подтверждение своих доводов,

• обязательно ли соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (направление перед подачей в суд претензий другой стороне или жалоб, и т.д.),

выпущенный Верховным судом РФ 14.11.2018 г. очередной Обзор судебной практики ВС РФ №3 (2018) как раз и является одним из них.

И так приступим.

В п.3 Обзора ВС РФ от 14.11.2018 г. был сделан следующий практический вывод:

“Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле”,

а далее ВС РФ расписал на примере одного из дел, как и при каких обстоятельствах через суд такую компенсацию теперь можно высудить с Вашего вредителя.

Какую же ситуацию разобрал ВС и как это теперь можно применять на практике?

Ситуация была следующая:

“М.Э. обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств за произведенные в квартире улучшения, расходов по оплате жилищных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате государственной пошлины.

Как установлено судом и следует из материалов дела, М.Э. и М. в период зарегистрированного брака заключили с обществом договор об участии в долевом строительстве однокомнатной квартиры. В связи с расторжением брака решением суда за каждым из бывших супругов признано право собственности на ½ доли в объекте незавершенного строительства.”

Какой первичный вывод нужно сделать из данного описания?

1. Спор касался новой квартиры без ремонта (по аналогии можно ставить вопрос о компенсации и по квартирам, где на стадии приобретения или в процессе совместной эксплуатации она стала нежилой – должны быть официальные документы подтверждающие нежилое состояние квартиры или ее аварийное состояние).

1. В квартире до начала ее ремонта появилась долевая собственность (в данном случае из-за развода, но туда же относится и вступление в наследство, и иные ситуации влекущие появление долевой собственности: через отступное выдел доли в квартире при погашении долга, соглашение о разделе имущества в период брака между супругами, дарение части квартиры и т.д.).

“После передачи строительной организацией квартиры сторонам по акту в черновой отделке истец за свой счет произвел ремонт квартиры.”

На что тут обратить внимание?

“Истец после передачи квартиры за свой счет произвел ремонт. ”,

и это является краеугольным моментом…

Верховный суд, по сути, впервые на таком уровне (на уровне Обзора ВС) допустил возможность одной из сторон (одним из совладельцев) производить ремонт в новой квартире (которая была передана ему без отделки) без согласия другой стороны,

что является революционным с точки зрения положения п. 1 ст. 247 ГК РФ, где прописано, что – “владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке устанавливаемом судом”,

и ранее суды трактовали это следующим образом – у Вас нет согласия другого сособственника?, значит Вы являетесь недобросовестным сособственником если без согласия другой стороны что-то сделали с квартирой, у Вас не было права в таком случае:

• делать ремонт (за свой счет),

• требовать компенсацию за ремонт (произведенного за свой счет),

• права защищаться от недобросовестного поведения сособственника, не вкладывавшегося в квартиру,

и это было несправедливо (на что и обратил наконец внимание Верховный суд), ведь жизнь не стоит на месте…

Люди оказывались в заложниках ситуаций, когда владея квартирой в долях с кем-то (кто в ней не живет и никогда не жил), человек не имел возможности банально привести ее в жилое состояние, а если делал это, то его за это могли наказать рублем и бесконечной нервотрепкой, без права на компенсацию произведенных затрат на улучшение квартиры.

Однако продолжим и вернемся к текущему Обзору ВС.

В развитие описания спорной ситуации ВС указал, что:

“В силу ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, порядок осуществления владения и пользования имуществом, в том числе жилым помещением, находящимся в долевой собственности граждан, устанавливается судом, если согласие между сособственниками не достигнуто.

Правомочие владения как одно из правомочий собственника означает физическое обладание имуществом, а также отношение к имуществу как своему. Правомочие пользования включает извлечение полезных свойств имущества с сохранением его целевого назначения.

Осуществление одним из сособственников ремонта в жилом помещении означает реализацию им правомочий владения и пользования таким помещением, а также одновременно и способ несения издержек по содержанию и сохранению жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.

Согласно договору долевого участия в строительстве переданная сторонам спора квартира предоставлена без отделки.

Истец за свой счет с даты передачи ему квартиры по акту произвел неотделимые улучшения для приведения указанного помещения в состояние, пригодное для проживания, то есть использования жилого помещения по назначению.”

Что это означает на практике и как это трактовать?

Теперь тот сособственник, кто после передачи квартиры в состоянии – “в бетоне”, в квартиру: вселился, сделал в ней за свой счет ремонт и стал в ней жить (при отсутствии проявления интереса к квартире со стороны другого сособственника) более не является недобросовестным, его действия признаются законными и направленными для использования квартиры по назначению – для проживания!

Для подачи подобных исков надо учитывать следующие вводные:

1. У Вас должны быть все чеки и договора на ремонт (иначе чем Вы подтвердите, что именно Вы потратились на квартиру и покупали все в нее).

1. Вы не должны до начала ремонта допускать ситуации, когда другой сособственник обращается на Вас в суд и/или полицию о нечинении ему препятствий в пользовании спорной квартирой (иначе Ваши действия по взысканию компенсации за ремонт при Вашем недобросовестном поведении – будут расценены как злоупотребление правом и в иске Вам скорее всего откажут).

1. Требовать компенсацию за шикарный ремонт будет сложно, т.к. другая сторона будет говорить что так Вы злоупотребление правом (специально сделали супер дорогой ремонт чтобы потом засудить, взыскать баснословные деньги и вынудить по итогу отказаться от своей доли в пользу сделавшего ремонт, чтобы избавиться от долга), однако если Вы просто привели квартиру в жилое состояние в нормальных разумных пределах (без золотых унитазов и т.д.) – то Ваша позиция в суде будет сильнее.

1. Вы можете требовать компенсацию соразмерно той доли, которая есть у Вашего оппонента. Пример: У Вашего оппонента 1/3 доля в квартире площадью 130 кв.м, Вы сделали в квартире ремонт за 3.000.000 рублей (чеки и договора – у Вас все есть), значит… по суду Вы можете требовать с той стороны 1.000.000 рублей.

1. Крайне желательно чтобы схема/развитие ситуации выглядели так:

• доли в собственности появились на стадии строительства (или жили в уже построенной квартире вместе, но сособственник выехал, в доме случился пожар/залив и т.д. – Вы привели после происшествия квартиру в жилое состояние),

• Вы приняли квартиру у застройщика и реально въехали в нее (при отсутствии возражений с другой стороны или отсутствия у той стороны доказательств такого возражения), или после выезда из квартиры сособственника Вы там продолжаете постоянно жить,

• Вы реально живете в ней и сделали в ней ремонт, а другая сторона никак не проявляется (кроме звонков как вариант…),

• Через год/два и т.д. появляется другой сособственник и требует вселиться, регистрируется в квартиру, отказывается Вам что-либо компенсировать за ремонт и ЖКУ (коммунальные платежи) – т.е. вселяющийся действует как бы недобросовестно…

При таких вводных Вам теперь можно ставить вопрос в суде о том, что вселяющийся сособственник должен компенсировать приведение квартиры в соответствии с ее назначением – “в жилое состояние”, и после взыскания половины стоимости ремонта – можно продолжить давить на другого сособственника, например: обратить взыскание на его долю через суд в счет компенсации долга за ремонт и т.д.

Вместо заключения: долевая собственность в квартирах это в 99% случаев – боль, Ваша и судов.

Очередной Обзор ВС РФ встает на защиту добросовестных владельцев долей в квартирах-новостройках (по аналогии можно применять и в иных ситуациях), но вопрос оценки Вашего добросовестного поведения при осуществлении владения долей, проведению ремонта в такой квартире и т.д., является предметом исследования судом конкретных обстоятельств дела и Вашей ситуации.

Если Вы хотите компенсировать свои расходы на ремонт с недобросовестной стороны или избираете такую тактику при защите от вселения или при иной ситуации (когда другой сособственник 10 раз подумает, а надо ли ему это при риске образования долга за ремонт), то советую все же оценить свои правовые риски и сходить на консультацию к адвокату.

Важно знать… У нас не прецедентное право.

Вышеописанный Обзор ВС указал путь судам, как рассматривать такие дела, но он не разрешил конкретно Ваше дело.

Суд будет рассматривать Ваше дело по Вашей ситуации и по Вашим обстоятельствам, с оглядкой на Обзор ВС. Так что думайте… как Вас преподнести суду и как заявить Ваши требования максимально убедительно, данная категория споров является новой и сложной.

Источник