Как провести управляющей организации капитальный ремонт

Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности в целях проведения капитального ремонта устанавливается собственниками или ответственными лицами по итогам технических осмотров, обследования и мониторинга технического состояния многоквартирного дома или его частей с отражением этого факта в акте осмотра (п. 22 Правил N 491, п. 3.27 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51929-2014).

Общий перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества приведен в ст. 166 ЖК РФ и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ своими нормативными правовыми актами могут дополнять общий перечень работ и услуг работами и услугами по (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):

1) утеплению фасада дома;

2) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

3) устройству выходов на кровлю;

4) установке общедомовых приборов учета потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

5) установке узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

6) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.

В перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества могут также включаться дополнительные работы и услуги из числа работ и услуг, предусмотренных приложением N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04.04.2014 по делу N 33-1840/2014).

Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. Взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников и носят целевой характер, поскольку должны использоваться только на капитальный ремонт общего имущества (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

1) оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;

2) разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

3) оплаты услуг по строительному контролю;

4) погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества;

5) уплаты процентов за пользование указанными кредитами и займами;

6) оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по указанным кредитам и займам.

Собственники вправе своим решением установить взнос на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный размер такого взноса. Эта часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения минимального размера взноса, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем.

1. По предложению управляющей организации может быть инициировано общее собрание собственников по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

2. Решением общего собрания управляющая организация может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).

3. Управляющая организация может быть владельцем специального счета (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). При этом на основании ч. 1 ст. 177 ЖК РФ управляющая организация вправе совершать по специальному счету следующие операции:

1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества;

Примечание

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию управляющей организации в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту, при представлении следующих документов:

— протокола общего собрания собственников, содержащего решение собрания об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— договора об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и работ по указанному договору.

2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;

3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;

5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;

6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;

8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;

В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. Такой же правовой подход существует и в судебной практике (см., к примеру, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.10.2016 N Ф01-3710/16, Шестого ААС от 15.07.2015 N 06АП-2927/15);

9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.

4. Управляющая организация с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае управляющая организация обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (ч.ч. 3.1, 3.2 ст. 175 ЖК РФ).

5. Собственниками на управляющую организацию могут возлагаться полномочия по согласованию с техническим заказчиком технических вопросов, возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Согласно п. 7.1 ГОСТ Р 56193-2014, собственники, принимая на общем собрании решение о проведении капитального ремонта общего имущества, определяют также лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.

Техническим заказчиком является лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников, выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта (п. 3.1 ГОСТ Р 56193-2014).

На технического заказчика возлагаются обязанности по выбору подрядных организаций и взаимодействию с органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом. Взаимодействие технического заказчика с органами местного самоуправления осуществляется совместно с лицом, управляющим этим домом (управляющей организацией) (п. 7.4 ГОСТ Р 56193-2014).

Технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества технических вопросов и формирования приемочных рабочих комиссий. При этом собственники определяют лицо, которому предоставляют полномочия по согласованию технических вопросов (эти полномочия могут возлагаться на управляющую организацию), а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе приемочной рабочей комиссии (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Источник

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник