Как реализовать выбранный способ формирования фонда капитального ремонта

Мосжилинспекция напоминает о способах накопления средств на капремонт

Каждому многоквартирному дому рано или поздно потребуется капитальный ремонт. Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Тогда и появились понятия «фонд капитального ремонта», «региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», «региональный оператор капитального ремонта», «специальный счёт», которые изменили принципы проведения капремонта в многоквартирных домах. Поскольку в Мосжилинспекцию периодически поступают обращения жителей по данной теме, отвечаем на самые распространенные вопросы.

Способы формирования фонда капремонта

Накопления собственников в целях проведения капремонта МКД, собственно, и составляют Фонд капитального ремонта.

Часть 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора. Сделать это собственники помещений могут на общем собрании. При этом для принятия решения необходимо более 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Для сведения – способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, как на специальном счете, так и у регионального оператора. Но если выбран специальный счет, то определение лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в МКД в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта.

Также закон устанавливает: собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта, согласно части 1 статьи 173 Жилищного кодекса РФ.

Особенных условий для утверждения подобных изменений не требуется, но закон устанавливает ограничение: если имеется долг перед заемщиками, взятый на проведение капремонта, и этот долг не погашен, изменение способа формирования фонда капитального ремонта запрещено. В этой ситуации внести изменения можно только после уплаты долга.

Кто может быть владельцем специального счета

Согласно статье 175 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счета может быть:

— товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах

— жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

Цели расходования средств фонда капитального ремонта

На деньги фонда капремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

— ремонт внутридомовых инженерных систем;

— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;

— ремонт лифтовых шахт;

— ремонт крыши и подвальных помещений;

Кроме того, средства можно потратить:

— разработку проектной документации для проведения капитального ремонта;

— оплату услуг по строительному контролю;

— погашение кредитов и займов (а также процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;

— оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам.

Источник

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы.

Формирование фонда капитального ремонта МКД

Собственники, в обязанности которых входит управление домом, коллективно определяются со способом размещения временно свободных средств, необходимых для финансирования ремонтных работ здания или его конструктивных элементов. Выбрать нужно один из двух способов:

• формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
• поступление средств на счет регионального оператора.

Если по прошествии 6-месячного срока способ формирования фонда капитального ремонта не был определен, госорганы власти имеют право реализовать второй способ. Другими словами, владельцем счета для хранения временно свободных средств избирается региональный оператор.

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов пополняется за счет следующих средств:

• оплата, прямо предназначенная для осуществления капремонтов (взносы);
• пеня за неисполнение вышеуказанных обязательств по перечислению взносов;
• оплата процентов за использование временно свободных средств, расположенных на спецсчете.

Размеры фонда определяются следующим образом: сумма поступивших средств в качестве взносов за вычетом денежных средств, перечисленных как оплата за услуги и ремонтные работы, куда включается также платежные документы по их авансированию.

Владелец счета

Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы, которым могут выступать:

• региональные операторы. Этот вариант используется в домах, где контроль и управление осуществляется непосредственно собственниками или управляющими организациям (к примеру, в ТСЖ или в ЖСК).
• Товарищества владельцев жилья, которые обязаны осуществлять контроль и управление домом. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете эффективно реализуется при условии, когда в составе ТСЖ находится, к примеру, два жилых дома с малым количеством жилплощади (меньше 40 квартир).
• Жилищный кооператив (ЖСК или ЖК). Вариант реализуется, когда собственниками создан жилищный или иной кооператив и вынесено решение о создании фонда капитального ремонта общего имущества жилого здания на спецсчете, который открывается на имя кооператива.

Выбор способа создания фонда капремонта

Определение способа создания фонда – прерогатива общего собрания, которое занимается управлением, согласно ст. 45 ЖК. Для того чтобы решение о выборе поступления средств на капремонт было реализовано, нужно наличие большинства голосов (не меньше 2/3). Если собранием установлено формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, одновременно решают ряд дополнительных вопросов:

• устанавливают граничный размер взносов;
• определяют вид услуг либо работ, которые необходимо провести;
• определяют срок осуществления работ;
• выносят решение о владельце спецсчета;
• определяют организацию, где планируется разместить спецсчет по финансированию капремонта.

После того как собранием жилищного кооператива избран способ создания фонда капремонта жилого дома, владелец спецсчета направляет в органы жилищного госнадзора соответствующие документы, которые регистрируются в реестре спецсчетов. Поскольку именно в обязанности владельца входит контроль за поступлением средств.

Если избран способ поступления взносов путем внесения временно свободных средств на спецсчет, изменить его возможно спустя месяц после того, как в адрес владельца будут направлены соответствующие документы. Когда средства поступают на счета оператора, этот способ подлежит изменению по истечении двух лет (ст. 173 ЖК).

Размер взносов на капитальный ремонт

Минимальный размер фонда капитального ремонта определен нормативными документами органами госвласти региона, осуществляющими контроль за выполнением капремонтов, определенного муниципальной госпрограммой капремонта имущества коллективного пользования жилого дома.

Ежемесячный размер взносов подлежит увеличению на основании документально оформленного решения.

Одновременно собственниками жилья дополняется реестр ремонтных работ, ранее определенный муниципальной госпрограммой капремонта. Также возможно определение раннего срока проведения таких работ.

В случае использования денег фонда и достижения минимальных размеров, общее собрание, которое осуществляет управление домом, выносит решение о приостановлении обязательств по перечислению временно свободных средств. Исключение составляют жильцы, которые имеют задолженность по перечислению взносов.

Выбор способов формирования фонда

Согласно законодательству, право выбора любого из способов поступления средств на капремонт принадлежит исключительно собственникам жилья, которые осуществляют управление. При условии, что такое решение принято установленным количеством голосов и документы направлены в жилищный госнадзор в определенные законом сроки.

Данное решение о размещении временно свободных средств принимается владельцами жилья не позже 6 месяцев с момента обнародования областной госпрограммы капремонта. Владелец спецсчета подает в соответствующий банк заявление об открытии спецсчета для аккумулирования взносов в течение 15 суток со дня сообщения об определении его владельцем. Иной срок открытия счетов может устанавливаться на собрании владельцев жилья.

Инициатор проведения собрания обязан направить владельцу спецсчета копии соответствующих документов (протоколов и решений).

Когда решение про выбор способа размещения временно свободных средств не вынесено, документы в жилгоснадзор не направлены, но заканчивается 6-месячный срок, установленный законом, представители муниципальных властей обязаны за месяц до истечения данного срока инициировать сбор собственников жилого дома.

Обязательства по уплате взносов

Как было сказано ранее, законодательно предусмотрена структура фонда капитального ремонта, состоящая из взносов, пени и процентов. Обязанности по перечислению взносов возникают у собственников жилплощадей, расположенных в жилом доме, который введен в эксплуатацию и включен в соответствующую госпрограмму капремонта при актуализации.

Срок возникновения обязательств контролируется и устанавливается муниципальными органами власти. Он не может быть меньше 5 лет со дня включения жилого дома в список госпрограммы капремонта.

Источник

О некоторых вопросах, связанных с формированием фонда капитального ремонта на специальном счете

15 августа 2017

В соответствии с частью 1 статьи 172 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) владелец специального счета обязан в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта (далее – уведомление) с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 ЖК РФ, справки банка об открытии специального счета.

Анализ поступающих в Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о выборе способа формирования фонда капитального ремонта выявил значительное количество нарушений положений ЖК РФ.

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете необходимо учитывать следующее:

1. Перечень вопросов, которые должны быть рассмотрены и приняты в обязательном порядке на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме:

1.1. выбор способа формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет либо перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора;

если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбирают его формирование на специальном счете, решением общего собрания также должны быть определены:

1.2. размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

1.3. владелец специального счета;

1.4. кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Федеральным законом от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 176- ФЗ) внесены изменения в статью 175 ЖК РФ.

Согласно части 3.1 статьи 175 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение:

• о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет,
• об определении порядка представления платежных документов;
• о размере расходов, связанных с представлением платежных документов,
• об определении условий оплаты этих услуг.

При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.

Указанные вопросы должны быть решены собственниками помещений в многоквартирном доме, в том числе если решение общего собрания по выбору способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете принято до вступления в силу Федерального закона № 176-ФЗ.

2. Владельцем специального счета может быть (части 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ):

• товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ;
• осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
• управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;
• региональный оператор.

Обращаем внимание, что в случае, если многоквартирный дом имеет непосредственный способ управления и собственники помещений в таком доме выбирают способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем специального счета может выступать только региональный оператор.

3. Компетенция и кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пунктам 1, 1.1, 1.1-1, 1.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений:

• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта,
• о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
• о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,
• о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме,
• об использовании фонда капитального ремонта;
• о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;
• о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным частью 1 статьи 7 Закона Пермского края от 11 марта 2014 г. «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края» минимальным размером фонда капитального ремонта;
• о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
• о получении ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данным кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения по выбору способа формирования фонда капитального ремонта, выбору лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, должны приниматься более чем 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме, по остальным указанным выше вопросам — не менее двух третей голосов (66,7%) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Последние изменения вступили в силу с 30 июля 2017 года.

При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Т.е. количество голосов учитывается в кв. м.

4. Способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете считается выбранным и реализованным при условии открытия специального счета и представления в орган государственного жилищного надзора документов, установленных частью 1 статьи 172 ЖК РФ – это уведомление с приложением копии протокола общего собрания и справки банка об открытии специального счета.

Форма и порядок представления уведомления в орган государственного жилищного надзора утверждены приказом Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края от 22 июля 2016 г. № СЭД-45-14-01-162 «Об утверждении формы и порядка предоставления владельцем специального счета уведомления о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта».

Обращаем внимание, что владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, представление в Инспекцию неполного пакета документов не является основанием для включения в реестр уведомлений, который Инспекция ведет в соответствии с частью 4 статьи 172 ЖК РФ, сведений о многоквартирном доме, собственники помещений в котором выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.

Непредставление в орган государственного жилищного надзора предусмотренных законодательством документов о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта на специальном счете влечет за собой последствия в виде принятия решения органом местного самоуправления в отношении такого многоквартирного дома о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (в «общем котле»).

Источник